Erdgeschoss (Wiki, Definition): Etage zwischen Keller und Obergeschoss

Das Erdgeschoss ist die Etage, die ebenerdig oder nahezu ebenerdig zum umgebenden Gelände liegt – darunter der Keller, darüber die Obergeschosse. Klingt banal, ist es aber nicht: Bauordnungsrechtlich, mietpreisrechtlich und beim Wiederverkaufswert verhält sich diese Etage völlig anders als jede andere im Haus. Wer kauft, vermietet oder finanziert, sollte die Besonderheiten kennen – sonst zahlt man drauf.

Was das Erdgeschoss im Bauwesen unterscheidet

Das Erdgeschoss (oft abgekürzt EG, in Aufzügen mit „0“, „E“ oder „P“ beschriftet) ist nach den Landesbauordnungen kein Vollgeschoss-Sonderfall, sondern wird wie jedes andere Geschoss gezählt – mit einer entscheidenden Konsequenz für die Geschossflächenzahl (GFZ) und damit den Bodenwert. Liegt der Fußboden mehr als 1,40 m über der Geländeoberkante, spricht man von einem Hochparterre; liegt er teilweise im Erdreich, von einem Souterrain oder Tiefparterre.

Erdgeschoss in den Landesbauordnungen

Die Bauordnungen der Länder definieren über die Geschosshöhe, ob ein Raum als Aufenthaltsraum gilt – nach § 47 MBO mindestens 2,40 m lichte Raumhöhe. Für ein Erdgeschoss mit Wohnnutzung ist das die zentrale Schwelle. Wer hier knausert, riskiert, dass das EG später nicht als Wohnfläche, sondern nur als Nebenfläche zählt – mit massivem Wertverlust.

Bezeichnung Lage Fußboden Typische Nutzung
Souterrain / Tiefparterre Teilweise unter Geländeoberkante Praxis, Studio, Lager
Erdgeschoss (EG) Ebenerdig, max. 1,40 m über Gelände Wohnen, Laden, Büro
Hochparterre Über 1,40 m über Gelände Repräsentatives Wohnen
1. Obergeschoss Über dem EG Wohnen

Bundesland-Unterschiede bei der Vollgeschossdefinition

Was bauordnungsrechtlich als Vollgeschoss zählt, regeln die Länder unterschiedlich – mit direkter Auswirkung auf die zulässige Geschossflächenzahl und damit den Grundstückswert nach Bundesland. Vor jedem Kauf lohnt der Blick in die jeweilige LBO sowie auf den GFZ-Hebel im Bebauungsplan.

Bundesland Schwelle Vollgeschoss EG Hinweis
Bayern (Art. 2 BayBO) ≥ 1,40 m über Gelände, Höhe ≥ 2,30 m Strenge Geländekante
NRW (§ 2 BauO NRW) Mehr als die Hälfte über Gelände Lockerere Auslegung
Baden-Württemberg (§ 2 LBO) ≥ 2/3 der Außenwand über Gelände Hangbau-relevant
Hamburg (§ 2 HBauO) ≥ 1,40 m, Höhe ≥ 2,30 m Wie BayBO-Logik
Berlin (§ 2 BauO Bln) Mehrheitlich über Gelände Souterrain häufig kein VG

Erdgeschoss versus „Ground Floor“: Stolperfalle bei Auslandsobjekten

Im deutschen System ist das Erdgeschoss die Null-Etage, das erste Obergeschoss kommt darüber. In Frankreich (Rez-de-chaussée) und Großbritannien (Ground Floor) genauso – aber in den USA ist das „First Floor“ identisch mit unserem EG. Wer Exposés vergleicht oder Mietverträge übersetzt, sollte das prüfen.

Erdgeschoss, Hochparterre, Souterrain – die rechtliche Abgrenzung

Die Unterscheidung ist nicht akademisch, sondern entscheidet über Wohnflächenanrechnung, Mietpreis und Beleihungswert. Nach der Wohnflächenverordnung (§ 4 WoFlV) zählen Räume mit weniger als 2 m Höhe nur zur Hälfte – im Souterrain ein Standardproblem.

Wohnflächenberechnung im Erdgeschoss

Für ein klassisches Erdgeschoss mit voller Raumhöhe gilt: 100 % Anrechnung. Bei Hochparterre identisch. Im Souterrain sieht es anders aus – hier scheitert die volle Anrechnung oft an Kniestöcken, Lichtschächten und Fensterhöhe. Die Folge: Der Quadratmeterpreis im Inserat stimmt nicht mit dem rechtlichen Wert überein.

  • Raumhöhe ≥ 2,00 m: volle Anrechnung
  • Raumhöhe 1,00–1,99 m: 50 % Anrechnung
  • Raumhöhe unter 1,00 m: keine Anrechnung
  • Unbeheizte Wintergärten im EG: 50 %
  • Terrassen mit Sondernutzung: 25 % Anrechnung
  • Lichtschächte zählen nicht zur Wohnfläche

Faustregel aus der Praxis: Eine fehlerhaft berechnete Wohnfläche im Erdgeschoss berechtigt Mieter zur Mietminderung, sobald die Abweichung 10 % übersteigt (BGH, VIII ZR 144/09). Bei 80 m² laut Vertrag und 70 m² real sind das schnell 12,5 % zu viel Miete.

Erdgeschoss und Sondereigentum nach WEG

Im Wohnungseigentum ist das Erdgeschoss häufig mit Sondernutzungsrechten an Garten, Terrasse oder Stellplatz verknüpft. Diese Rechte stehen oder fallen mit der Teilungserklärung – wer hier nicht ins Grundbuchblatt und die Abteilungen schaut, kauft im Blindflug. Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft drehen sich überdurchschnittlich oft um EG-Sondernutzungen.

Fluchtweg, zweiter Rettungsweg und Brandschutz

Erdgeschosse haben einen entscheidenden Vorteil: Der zweite Rettungsweg führt in der Regel direkt nach draußen – ein Fenster mit mindestens 0,90 × 1,20 m und Brüstungshöhe von maximal 1,20 m reicht nach Musterbauordnung. Bei Hochparterre über 1,40 m Höhe wird ein anleiterbares Fenster oder ein zweiter baulicher Rettungsweg Pflicht. Wer eine Souterrain-Einheit zur Wohnnutzung umwidmet, scheitert oft genau hier – Lichtschächte erfüllen die Anforderungen meist nicht.

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Wohnwert und Kaufpreis: Was ein Erdgeschoss wirklich kostet

Erdgeschosswohnungen werden im deutschen Markt typischerweise mit einem Abschlag von 5–15 % gegenüber vergleichbaren Etagen gehandelt – mit Ausnahmen. Eine EG-Wohnung mit Süd-Garten in zentraler Großstadtlage kann sogar einen Aufschlag bringen.

Preisabschläge und -aufschläge beim Erdgeschoss im Überblick

Die Bewertung hängt an drei Faktoren: Lage des Hauses, Einsehbarkeit der Wohnung, Zugang zu Außenfläche. Wer eine reine Verkaufsentscheidung trifft, sollte den Kaufpreisfaktor der eigenen EG-Einheit gegen vergleichbare Obergeschosse stellen.

Merkmal Wertkorrektur EG Hinweis
Süd-Garten, ruhig +5 bis +15 % Familien zahlen Aufpreis
Stark einsehbar (Straße) −10 bis −20 % Schwerer vermietbar
Souterrain-Charakter −15 bis −25 % Lichtprobleme, Feuchte
Barrierefrei, Lift bis EG +3 bis +8 % Senioren-Nachfrage
Lärmlage Erdgeschoss −10 bis −15 % Verkehr, Gastronomie
Stufenloser Zugang vorhanden +4 bis +8 % Pflegegrad-Tauglichkeit
Gemeinschaftsgarten ohne SNR ±0 % Kein echter EG-Vorteil

Rechenbeispiel 1: Erdgeschoss als Eigennutzung

Eine 90 m²-EG-Wohnung in B-Lage, Kaufpreis 360.000 EUR (4.000 EUR/m²), 80.000 EUR Eigenkapital, 3,8 % Sollzins, 2 % Tilgung – die monatliche Belastung liegt bei rund 1.450 EUR. Die Kaufnebenkosten kommen mit etwa 11–12 % obendrauf, abhängig vom Bundesland (siehe Übersicht nach Bundesland). Wer prüft, ob das Objekt finanzierbar ist, sollte den Eigennutz-Rechner bemühen und das maximale Investmentvolumen sauber abgrenzen.

Rechenbeispiel 2: Souterrain-Einheit als Fix-and-Flip

Souterrain-Studio in Berlin, 55 m² Nutzfläche (laut Inserat, real nach § 4 WoFlV nur 41 m² Wohnfläche), Einkauf 165.000 EUR, Sanierungsbudget 45.000 EUR (Horizontalsperre, neue Lichtschächte, Boden, Bad). Nach Aufwertung Verkaufspreis 285.000 EUR. Brutto-Marge 75.000 EUR – nach Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Spekulationssteuer bleibt netto rund 28.000–32.000 EUR. Den Hebel sauber rechnet der Fix-and-Flip-Rechner – zusammen mit dem Renovierungs-ROI.

Praxis-Tipp: Bei Souterrain-Käufen IMMER ein Bauteilöffnungs-Gutachten machen lassen, bevor der Notarvertrag unterschrieben wird. Eine nachträgliche Horizontalsperre kostet 250–600 EUR pro laufenden Meter Wand – bei einem 55-m²-Studio also schnell 12.000–25.000 EUR, die im Kaufpreis eingepreist sein müssen.

Erdgeschoss als Kapitalanlage: Renditechancen und Risiken

Für Kapitalanleger ist das Erdgeschoss zweischneidig. Die Mieteinnahmen liegen oft 5–10 % unter Vergleichsetagen, der Einkaufspreis aber ebenfalls – die Mietrendite kann am Ende identisch oder sogar besser ausfallen.

Cashflow-Betrachtung beim Erdgeschoss

Entscheidend ist nicht der Quadratmeterpreis, sondern der laufende Überschuss. Erdgeschosse haben höhere Instandhaltungskosten (Sicherheit, Feuchte) und tendenziell höhere Leerstandsrisiken. Den realistischen Cashflow zu kalkulieren ist Pflicht, ebenso die Eigenkapitalrendite und der DSCR-Check für die Bank.

  • Höheres Einbruchsrisiko, höhere Versicherungsprämien
  • Feuchteschäden bei mangelhafter Horizontalsperre
  • Lärm- und Geruchsbelastung von außen
  • Garten als Pflegelast oder Mietargument
  • Barrierefreiheit als Vermietungsvorteil
  • Umnutzung zu Gewerbe oft genehmigungspflichtig

Steuerliche Besonderheiten beim Erdgeschoss

Steuerlich gibt es keine eigene EG-Regelung – aber: Bei denkmalgeschützten Altbauten profitiert das Erdgeschoss überproportional von der Denkmal-AfA nach § 7i EStG (8 Jahre je 9 %, danach 4 Jahre je 7 %), weil die Sanierungskosten (Fundament, Feuchtsperre, Fenster) hier am höchsten ausfallen. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (§ 23 EStG, 10 Jahre) greift die Spekulationssteuer wie bei jeder anderen Etage auch.

Beleihungswert: Warum Banken EG-Einheiten anders bewerten

Banken setzen für reine Erdgeschoss-Wohnungen häufig einen Beleihungsabschlag von 5–10 % gegenüber Obergeschossen an, bei Souterrain-Anteilen sogar 15–25 %. Das schlägt direkt auf den Beleihungsauslauf durch – wer mit 100 %-Finanzierung kalkuliert, kann plötzlich nur 85 % bekommen. Das verschiebt die Anschlussfinanzierung in eine schlechtere Zinsstaffel und erhöht die Eigenkapitalanforderung erheblich.

Profi-Hinweis: Wer ein Erdgeschoss zur Vermietung kauft, sollte mindestens 1,5 % vom Kaufpreis pro Jahr für Instandhaltung kalkulieren – statt der oft genannten 1,0 %. Die Bauteile am Boden (Sockel, Kellerdecke, Außenanlagen) sind die kostenintensivsten im ganzen Haus.

Erdgeschoss-Mietwohnung: Rechte, Pflichten, typische Konflikte

Mietrechtlich gelten für Erdgeschosswohnungen dieselben §§ 535 ff. BGB wie für Obergeschosse – aber die Konfliktthemen unterscheiden sich systematisch. Drei Themen tauchen immer wieder auf: Lärm aus dem Treppenhaus, Garten-Pflege und Sicherheitsfragen.

Mietminderung im Erdgeschoss: Typische Fälle

Eine fehlende Sicherung der Fenster gegen Aufhebeln ist nach OLG-Rechtsprechung kein Mietmangel, solange die Wohnung den allgemein üblichen Standard erfüllt. Anders sieht es aus bei eindringender Feuchte aus dem Erdreich – das ist ein klassischer Mangel, der zu 10–25 % Mietminderung berechtigt.

  • Schimmel an Außenwänden im EG: 10–20 %
  • Feuchte Sockelbereiche, salpeterhaltige Wände: 15–25 %
  • Dauerlärm aus Hauseingang/Mülltonnen: 5–10 %
  • Insekten/Schädlinge aus Garten: 5–15 %

Gartenpflege als Mieterpflicht – die Grenzen

Eine Klausel, die dem EG-Mieter die komplette Gartenpflege überträgt, ist nur wirksam, wenn der Mieter alleinigen Zugriff hat und die Pflicht klar umrissen ist (BGH VIII ZR 192/06). Heckenschnitt über 2 m Höhe, Baumpflege oder Großbaummaßnahmen gehören laut Rechtsprechung NICHT zur einfachen Gartenpflege – das bleibt Vermietersache. Wer einen Mietvertrag aufsetzt, sollte den Umfang konkret in Stunden oder Aufgaben benennen, nicht pauschal „Pflege des Gartens“.

Nebenkosten im Erdgeschoss korrekt umlegen

Heizkosten im EG sind oft höher (Bodenkälte, Sockelwand). Trotzdem darf der Vermieter sie nicht abweichend verteilen – die Heizkostenverordnung gilt strikt. Wer die Nebenkostenabrechnung prüfen will, sollte besonders auf die Verbrauchsanteile im EG achten.

Gewerbliches Erdgeschoss: Ladenlokal, Praxis, Büro

In Mehrfamilienhäusern ist das Erdgeschoss oft als Gewerbeeinheit ausgelegt – Ladenlokal, Arztpraxis, Kanzlei. Der Quadratmeterpreis liegt dann je nach Lage bei einem Vielfachen einer Wohnung. In deutschen Großstadtlagen sind 25–80 EUR/m² Kaltmiete für Ladenlokale im EG realistisch, in Top-Lagen 150–300 EUR/m².

Mietpreise im gewerblichen Erdgeschoss nach Lage

Die Spreizung zwischen Nebenstraße und 1A-Lage ist enorm. Wer ein Ladenlokal als Kapitalanlage erwirbt, sollte den realistischen Mietansatz kennen, bevor er den Kaufpreisfaktor akzeptiert.

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Lagekategorie Kaltmiete EG-Gewerbe Typische Nutzer
1A-Innenstadt (Top-7) 150–300 EUR/m² Luxury, Flagship Store