Entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag (Wiki, Definition): Dienstvertrag zur Besorgung eines Geschäfts

Wer als Eigentümer einen Hausverwalter beauftragt, einen Makler mit dem Verkauf betraut oder einen Steuerberater für die WEG-Buchhaltung einsetzt, schließt fast immer einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB ab — meist ohne es zu wissen. Genau das wird zum Problem, wenn der Verwalter pflichtwidrig handelt, der Makler ohne Auftrag tätig wird oder die Vergütung strittig ist. Dieser Vertragstyp ist im deutschen Immobiliengeschäft die rechtliche Grundlage für nahezu jede fremdnützige Tätigkeit gegen Honorar — und er hat Tücken, die in keiner Standardformulierung stehen.

Entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag: rechtliche Einordnung nach § 675 BGB

Der entgeltliche Geschäftsbesorgungsvertrag verbindet einen Dienst- oder Werkvertrag (§ 611 oder § 631 BGB) mit den Auftragsregeln der §§ 662–674 BGB. § 675 Abs. 1 BGB verweist ausdrücklich auf zentrale Auftragsvorschriften — insbesondere Auskunftspflicht, Herausgabepflicht und Weisungsrecht. Diese Verzahnung macht den Vertrag rechtlich anspruchsvoll, gerade in der Immobilienbranche.

Definition des entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrags

Ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag liegt vor, wenn drei Merkmale zusammenkommen: selbstständige Tätigkeit, fremdnütziges Handeln in einem fremden Rechts- oder Vermögensbereich und wirtschaftliche Vermögensverwaltung. Die reine Dienstleistung (z. B. Friseurtermin) reicht nicht — es muss um die Besorgung eines fremden Geschäfts gehen, das der Auftraggeber sonst selbst erledigen müsste.

Abgrenzung des entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrags zum reinen Dienst- oder Werkvertrag

Der Unterschied liegt im Pflichtenkatalog: Beim reinen Dienstvertrag schuldet der Anbieter nur die Tätigkeit, beim Werkvertrag den Erfolg. Der Geschäftsbesorgungsvertrag fügt zusätzlich Treuhand-, Auskunfts- und Herausgabepflichten hinzu — er ist also strenger.

Abgrenzung zur Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA)

Wenn ein Verwalter ohne Beschluss eine Heizungsreparatur beauftragt, weil im Januar Frostgefahr droht, wird das oft fälschlich als Geschäftsbesorgung abgerechnet. Rechtlich ist es eine berechtigte GoA nach § 683 BGB — Aufwendungsersatz ja, eigenes Honorar nein. Die Unterscheidung entscheidet darüber, ob der Verwalter Sondervergütung verlangen darf.

Typische Anwendungsfälle in der Immobilienpraxis

Im deutschen Immobilienmarkt ist der entgeltliche Geschäftsbesorgungsvertrag der Regelfall, sobald jemand gegen Honorar fremdes Vermögen verwaltet oder vermittelt. Wer den Vertragstyp nicht erkennt, übersieht Pflichten und Haftungsrisiken auf beiden Seiten.

Hausverwalter und WEG-Verwalter als entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag

Der Verwaltervertrag nach § 26 WEG ist der Klassiker. Der Verwalter führt Konten, beauftragt Handwerker, rechnet Betriebskosten ab — alles im fremden Namen und auf fremde Rechnung. Vergütung üblicherweise 22–35 EUR netto pro Einheit und Monat, bei Mietverwaltung 4–7 % der Bruttomiete. Seit Inkrafttreten der WEG-Reform muss der zertifizierte Verwalter (§ 26a WEG) einen Sachkundenachweis vor der IHK erbringen.

Maklerauftrag als entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag

Der Verkaufs- oder Vermietungsmakler agiert ebenfalls als Geschäftsbesorger — wirtschaftlich für den Eigentümer. Provision regelmäßig 3,57 % brutto je Seite beim Kauf, in vielen Bundesländern hälftig geteilt. Wer die Spielräume und Tücken kennt, fährt besser; mehr dazu unter Maklerkosten im Detail. Die Provision fließt in die Kaufnebenkosten ein und beeinflusst die Eigenkapitalrendite maßgeblich.

Steuerberater, Finanzierungsvermittler und Asset Manager

Auch der Finanzierungsvermittler, der für den Käufer eine Bank sucht, oder der Asset Manager eines Anlageportfolios fallen darunter. Bei Finanzierung lohnt der Blick auf die monatliche Belastung und die Anschlussfinanzierung — beide Themen werden oft erst nachträglich Vertragsgegenstand.

Bauträger, Bauleiter und Projektsteuerer

Auch der Projektsteuerer nach AHO Heft 9, der Bauleiter und der Generalübernehmer ohne eigene Bauleistung sind regelmäßig Geschäftsbesorger im Werkvertragskleid. Honorare bewegen sich bei 3–7 % der Bausumme. Wer hier ohne klaren Leistungsumfang beauftragt, riskiert beim Fix-and-Flip erhebliche Kostenüberschreitungen — die Auswirkung auf den Renovierungs-ROI ist gravierend.

Pflichten beim entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag

Hier liegt die größte Falle: Viele Auftraggeber unterschätzen, was sie verlangen können — und viele Auftragnehmer, was sie schulden. § 675 BGB verweist auf die Auftragsregeln, die deutlich strenger sind als beim normalen Dienstvertrag.

Auskunfts- und Rechenschaftspflicht beim entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag

Nach § 666 BGB muss der Geschäftsbesorger jederzeit Auskunft geben und nach Beendigung Rechenschaft ablegen. Konkret: Verwalter müssen Kontoauszüge, Belege, Verträge offenlegen — nicht erst auf Klage, sondern auf einfache Anforderung. Verstöße führen zu Schadensersatz und können einen wichtigen Kündigungsgrund darstellen.

Herausgabepflicht beim entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag

Nach § 667 BGB muss alles herausgegeben werden, was der Beauftragte aus der Geschäftsbesorgung erlangt hat — inklusive Provisionen Dritter (sog. Kick-backs). BGH-Rechtsprechung: Auch Bonifikationen, die der Verwalter von Versicherern oder Versorgern erhält, gehören dem Eigentümer, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Weisungsrecht beim entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag

§ 665 BGB gibt dem Auftraggeber ein Weisungsrecht. Der Geschäftsbesorger darf nur abweichen, wenn er den Auftraggeber nicht erreicht und Verzug Schaden bringen würde. Eigenmächtige Beauftragungen — etwa die Sanierung ohne Beschluss der WEG — sind pflichtwidrig und führen zur Haftung.

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich als Eigentümer jährlich eine schriftliche Bestätigung des Verwalters geben, dass keine Provisionen, Boni oder Sachzuwendungen von Dritten angenommen wurden. Diese Erklärung kostet nichts, schafft aber im Streitfall Beweislage nach § 667 BGB — und verhindert die häufigsten Kick-back-Konstellationen mit Versicherungen, Energieversorgern und Hausmeisterfirmen.

Haftung und Verjährung beim entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag

Schadensersatzansprüche aus Pflichtverletzung verjähren nach § 195 BGB regelmäßig in 3 Jahren ab Kenntnis bzw. grob fahrlässiger Unkenntnis (§ 199 BGB). Bei Werkvertragselementen (z. B. Bauleiter) gilt § 634a BGB mit 5 Jahren bei Bauwerken. Wichtig: Eine Haftungsbegrenzung in AGB auf einen festen Eurobetrag ist nach § 309 Nr. 7 BGB regelmäßig unwirksam, wenn sie auch grob fahrlässige oder vorsätzliche Pflichtverletzungen erfasst. Marktüblich sind Vermögensschadenhaftpflichtversicherungen mit 500.000 bis 2 Mio. EUR Deckung.

Vergütung und Aufwendungsersatz beim entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag

Vergütung und Aufwendungsersatz sind zwei verschiedene Dinge — diese Trennung wird in der Praxis ständig verwischt. Wer das nicht sauber im Vertrag regelt, streitet später.

Honorar im entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag

Das Entgelt ist die Gegenleistung für die Tätigkeit selbst. Bei Geschäftsbesorgung ohne ausdrückliche Vereinbarung gilt § 612 BGB: übliche Vergütung. Wer also einen Verwalter ohne klare Honorarregelung beauftragt, schuldet das ortsübliche Niveau — kein Freibrief, aber auch keine Nullzahlung.

Aufwendungsersatz nach § 670 BGB im entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag

Auslagen wie Porto, Fahrtkosten, Behördengebühren sind zusätzlich zu erstatten. Bei Maklern hingegen sind Aufwendungen üblicherweise mit der Provision abgegolten — § 652 BGB sagt das implizit. Die Vertragsgestaltung muss das eindeutig regeln, sonst Streit.

Vorschussanspruch nach § 669 BGB

Der Geschäftsbesorger kann nach § 669 BGB einen Vorschuss verlangen — er muss nicht aus eigener Tasche vorfinanzieren. Praxisrelevant bei Bauleitern (Materialvorkasse), Insolvenzverwaltern und Mietverwaltern, die Reparaturen vorfinanzieren sollen. Wird der Vorschuss nicht gezahlt, darf die Tätigkeit nach Treu und Glauben zurückgehalten werden — ein Druckmittel, das viele Auftraggeber unterschätzen.

Beispielrechnung 1: Mietverwaltung als entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag

Ein Eigentümer übergibt eine vermietete Wohnung mit 1.100 EUR Kaltmiete an einen Mietverwalter. Vereinbart: 5,5 % der Bruttomiete plus Aufwendungsersatz.

• Bruttomiete inkl. NK: 1.450 EUR
• Verwaltergebühr 5,5 %: 79,75 EUR netto
• USt 19 %: 15,15 EUR
• Monatliche Belastung: 94,90 EUR brutto
• Jährlich: 1.138,80 EUR brutto
• Renditewirkung bei Mietrendite spürbar

Bei einer Bruttomietrendite von 4,5 % drückt die Verwaltung die Nettorendite um rund 0,3 Prozentpunkte — das gehört in jede ehrliche Kapitalanlage-Kalkulation und beeinflusst auch den Cashflow sowie die Eigenkapitalrendite.

Beispielrechnung 2: Allein-Maklerauftrag mit Sondervergütung

Ein Eigentümer beauftragt einen Makler mit dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu 1,2 Mio. EUR. Vereinbart: 3 % netto Erfolgshonorar bei Verkauf, plus Pauschalvergütung von 4.500 EUR netto für Wertgutachten und Exposé bei vorzeitiger Kündigung ohne wichtigen Grund.

• Verkaufspreis erzielt: 1.200.000 EUR
• Provision Verkäuferseite 3 % netto: 36.000 EUR
• USt 19 %: 6.840 EUR
• Bruttoprovision: 42.840 EUR
• Wirkung auf Spekulationssteuer: Veräußerungskosten
• Nettoerlös nach Provision: 1.157.160 EUR

Die Provision mindert den Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG, fließt aber nicht in die Grunderwerbsteuer-Bemessung des Käufers ein. Wer den Kaufpreisfaktor oder den maximalen Investmentvolumen-Rahmen kalkuliert, sollte beide Seitenkosten realistisch ansetzen.

Kündigung und Beendigung des entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrags

Bei der Kündigung zeigt sich, ob der Vertrag eher dienst- oder werkvertraglich ausgestaltet ist. Die Konsequenzen sind erheblich — gerade bei langlaufenden Verwalterverträgen oder Allein-Maklerverträgen mit Verlängerungsklausel.

Ordentliche Kündigung des entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrags

Beim dienstvertraglichen Geschäftsbesorgungsvertrag gelten §§ 620 ff. BGB. WEG-Verwaltung: Bestellung max. 5 Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG), bei Erstbestellung 3 Jahre. Kündigung jed