Eigenbedarfskündigung: Kündigung Eigenbedarf für Vermieter & Verwandte – Haus und Wohnung

Eigenbedarfskündigung – Im Artikel vermietet oder unvermietet kaufen haben wir schon über die Eigenbedarfskündigung gesprochen. Die Kündigung für Eigenbedarf ist möglich, wenn Sie, als Vermieter, nachvollziehbare Gründe haben, weshalb Sie oder eine begünstigte Person, in die Immobilie einziehen soll – unabhängig ob Haus oder Wohnung. Tipp! Nach den Grundlagen zum Eigenbedarf haben wir noch eine kostenfreie Eigenbedarfskündigung Vorlage, als DOC und PDF, als kostenlosen Download.

Eigenbedarfskündigung bei vermieteter Immobilie

Wann dürfen Vermieter auf Eigenbedarf kündigen?

Fristen für Eigenbedarfskündigung

Eigentümer haben das Recht, wegen Eigenbedarf zu kündigen, insofern die Eigenbedarfskündigung alle gesetzlichen Fristen einhält.

Die Frist beträgt je nach Dauer des Mietverhältnisses 3 bis 9 Monate.

Nachweis und nachvollziehbare Gründe

Grundsätzlich gilt, dass Sie als Eigentümer (dann auch Vermieter) die Wohnung oder das Haus benötigen müssen. Das heißt auch, dass Sie in die Immobilie wirklich einziehen müssen. Der reine Wunsch oder Gedanke der Eigennutzung genügt nicht für eine Eigenbedarfskündigung.

Die Eigenbedarfskündigung muss nachvollziehbare Gründe enthalten, warum Sie (oder eine begünstigte Person) in die Immobilie einziehen möchte.

Eigenbedarfskündigung in Kürze:

• Kündigung auf Eigenbedarf möglich
• Gesetzliche Fristen zwischen 3 und 9 Monaten
• Nachvollziehbarer Grund (Sie oder begünstigte Person ziehen ein)

In Einzelfällen kann es zu Ausnahmen kommen, wie bei Krankheit, im hohen Alter oder auch bei Alleinerziehenden.

Kostenlose Vorlage als PDF und DOC: Download

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Gesetz: § 577a Abs. 1 BGB zu Eigenbedarf

Auszug – § 577a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter

1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
2. zugunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

Neben der Kündigung aufgrund Eigenbedarf gibt es weitere Möglichkeiten für Sie, als Vermieter Ihrem Mieter zu kündigen. Genaueres dazu in unserem Ratgeber zur Vermieterkündigung.

• Vermieterkündigung

Gründe für Eigenbedarf

Wie schon beschrieben, Eigenbedarf muss immer begründbar sein, denn im Zweifelsfall, müssen Sie Gründe nennen. Hier ein paar Beispiele, für Kündigungsgründe:

• Wunsch, in eigener Wohnung / Haus zu wohnen
• Kinderwunsch, Wohnraumerweiterung
• Zweitwohnung oder -haus, beruflich unbedingt erforderlich
• Ersatzwohnung, während Umbauphase Ihrer Immobilie

Ihr Wunsch muss also immer eine langfristige Komponente haben, eine kurze, temporäre Nutzung als Übergangsphase wäre keine Begründung.

Begünstigte Personen

Sie können Eigenbedarf für Nutzen oder für „begünstigte“ Personen. Doch, wer gehört dazu? Anerkannt sind:

• Kinder
• Eltern
• Großeltern
• Geschwister
• Enkel
• Nichten und Neffen
• Schwiegerkinder und Schwiegereltern (wenn Ehe noch besteht)
• Getrennt lebende Ehepartner (ohne Scheidungsantrag)
• Eingetragener Lebenspartner (ohne laufenden Aufhebungsantrag)

Diese begünstigten Personen, benötigen zusätzlich einen Nachweis, über die besondere Bindung, zu Ihnen als Vermieter:

• Cousin und Cousine
• Großneffe und Großnichte
• Stiefenkel

Muster PDF und DOC: Download

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Beispiel: Eigenbedarfskündigung

Sperrfrist bei Wohnraumumwandlung

Die Sperrfrist ist nur für die wenigsten wichtig. Das wird Sie erst, wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird und diese dann verkauft werden. In diesem Fall, hat der Mieter einen besonderen Kündigungsschutz.

Als Käufer müssen Sie dann eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren einhalten. In dem gesamten Zeitraum dürfen Sie nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen.

In Städten, in denen die Mietsituation besonders angespannt ist, darf sogar auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.

Hier finden Sie die aktuelle Rechtsverordnung (extern, Heinrich Böll Stiftung, KommunalWiki)

Gesetz: § 577a Abs. 2 BGB zu Eigenbedarf

Auszug – § 577a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Kündigungsbeschränkung bei Wohnraumumwandlung:

(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

[…]

Nächster Schritt: Immobilien Lage

Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor bei der Bewertung von Kauf- oder Mietobjekten. Sie beeinflusst nicht nur den Preis, sondern auch die Lebensqualität und Zukunftsperspektiven. Lesen Sie hier mehr!

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Beim Kauf einer Immobilie stellt sich die Frage, ob es sinnvoller ist, eine vermietete oder unvermietete Immobilie zu erwerben. Prinzipiell besteht ein Unterschied darin, ob Sie eine Immobilie für den Eigennutz kaufen oder rein, als Kapitalanlage. Jede Option hat Vor- und Nachteile, die je nach individueller Situation und Zielsetzung unterschiedlich gewichtet werden können.

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Kündigungsfristen bei Eigenbedarf: Tabelle nach Mietdauer

Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB und hängt ausschließlich von der Dauer des Mietverhältnisses ab — nicht vom Immobilientyp.

Mietdauer	Gesetzliche Kündigungsfrist	Kündigung Mai → Auszug bis
Weniger als 5 Jahre	3 Monate	Ende August
5 bis 8 Jahre	6 Monate	Ende November
Mehr als 8 Jahre	9 Monate	Ende Februar (Folgejahr)

§ 573c Abs. 1 BGB: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“

Wichtig: Die Frist beginnt erst mit dem Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter — nicht mit dem Absendedatum.

Eigenbedarfskündigung Schritt für Schritt: So machen Sie es richtig

Schritt 1: Eigenbedarf sorgfältig dokumentieren

Bevor das Kündigungsschreiben verfasst wird, muss der Eigenbedarf nachvollziehbar und dauerhaft belegt sein. Notieren Sie konkret: Für wen wird die Wohnung benötigt? Warum genau diese Wohnung? Welche Alternativlösungen wurden geprüft? Diese Dokumentation kann bei einem Rechtsstreit entscheidend sein.

Schritt 2: Alternative Wohnungen im selben Haus prüfen

Besitzen Sie mehrere Wohnungen im selben Gebäude, müssen Sie dem Mieter eine vergleichbare Alternativwohnung anbieten — sofern diese frei ist. Versäumen Sie das, ist die Kündigung anfechtbar und Schadensersatz droht.

Schritt 3: Kündigungsschreiben mit allen Pflichtangaben

Das Schreiben muss schriftlich per Brief (kein E-Mail!) zugestellt werden und enthält:

• Vollständiger Name und Verwandtschaftsgrad der begünstigten Person
• Konkreter, nachvollziehbarer Eigenbedarfsgrund
• Exaktes Kündigungsdatum (unter Einhaltung der gesetzlichen Frist)
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB
• Hinweis auf die zweimonatige Widerspruchsfrist

Schritt 4: Zustellung rechtssicher dokumentieren

Empfohlen: Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen. Ein einfaches Einschreiben reicht nicht aus — der Mieter könnte die Annahme verweigern, ohne Konsequenzen.

Schritt 5: Wohnungsübergabe organisieren

Nach Ablauf der Kündigungsfrist erfolgt die Wohnungsübergabe mit Übergabeprotokoll. Dokumentieren Sie Zählerstände, Schlüsselanzahl und eventuelle Mängel schriftlich.

Wann können Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Nach § 574 BGB können Mieter widersprechen, wenn ihr Interesse an der Weiterbenutzung das Vermieterinteresse überwiegt — ein sogenannter Sozial-Härtefall.

Härtegrund	Anerkennungswahrscheinlichkeit
Hohes Alter (ab ca. 70 Jahre)	Häufig anerkannt
Schwere Erkrankung / Pflegebedürftigkeit	Häufig anerkannt
Schwangerschaft / Kleinkinder	Situationsabhängig
Fehlender Ersatzwohnraum im Umfeld	Muss konkret nachgewiesen werden
Langjährige Mietdauer (30+ Jahre)	Mitentscheidend, nicht allein ausreichend

Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen. Verspätete Widersprüche werden in der Regel nicht berücksichtigt.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Risiken und Konsequenzen

Wer Eigenbedarf vorspiegelt — und die Wohnung nach dem Mieterauszug für andere Zwecke nutzt — riskiert erhebliche rechtliche Konsequenzen:

• Schadensersatz: Alle Umzugskosten, Maklergebühren und Mehrkosten für teurere Ersatzwohnung
• Wiedereinzugsrecht: Das Gericht kann den Mieter zurückversetzen
• Strafrechtliches Risiko: In Extremfällen Anzeige wegen Betrugs möglich

BGH, Urteil vom 29.03.2006, Az. VIII ZR 69/05: Ein Vermieter, der Eigenbedarf vorschiebt, um die Wohnung teurer weiterzuvermieten, ist zum vollen Schadensersatz verpflichtet.

Wichtige BGH-Urteile im Überblick

Kein Eigenbedarf für GbR-Gesellschafter (BGH VIII ZR 233/10)

Gesellschafter einer Vermieter-GbR zählen grundsätzlich nicht zum Kreis der begünstigten Personen. GbRs können daher in der Regel keinen Eigenbedarf für ihre Gesellschafter geltend machen.

Zweitwohnung als Eigenbedarfsgrund zulässig (BGH VIII ZR 250/19)

Eigenbedarf ist auch dann möglich, wenn der Vermieter bereits Wohneigentum besitzt. Voraussetzung: Die Nutzung der Zweitwohnung muss beruflich oder persönlich nachvollziehbar begründet werden.

Wegfall des Eigenbedarfs nach Kündigung (BGH VIII ZR 138/14)

Entfällt der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung — z.B. weil die begünstigte Person ins Ausland zieht — muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung zum selben Mietzins zurückgeben. Versäumt er das, entsteht Schadensersatzpflicht.

Typische Fehler bei der Eigenbedarfskündigung

Fehler	Rechtliche Folge
Begünstigte Person nicht konkret benannt	Kündigung formal unwirksam
Alternativwohnung im Haus nicht angeboten	Schadensersatzpflicht
Kündigung per E-Mail oder mündlich	Keine rechtsgültige Kündigung
Eigenbedarf nicht ausreichend begründet	Gericht kann Kündigung aufheben
Widerspruchshinweis vergessen	Kündigung formal unvollständig

Weiterführende Themen

• Fristlose Kündigung: Musterschreiben für Vermieter
• Mieterhöhung richtig ankündigen: Musterschreiben & § 558 BGB
• Mietrecht für Vermieter: Alle wichtigen Grundlagen
• Wohnungsübergabe: Protokoll & Checkliste für Vermieter

FAQ: Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung

Kann ich sofort wegen Eigenbedarf kündigen?

Nein. Die gesetzlichen Mindestfristen (3–9 Monate nach § 573c BGB) gelten immer — unabhängig von vertraglichen Vereinbarungen.

Kann ein Mieter nach Kündigung einfach wohnen bleiben?

Nur bei einem berechtigten Widerspruch wegen Härtefall (§ 574 BGB). Andernfalls droht dem Mieter eine Räumungsklage.

Gilt Eigenbedarfskündigung auch für Gewerberäume?

Nein. Eigenbedarfskündigung gilt ausschließlich für Wohnraum. Gewerbemietverträge unterliegen anderen gesetzlichen Regelungen.

Was passiert nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen?

Nach § 577a BGB gilt eine gesetzliche Sperrfrist von mindestens 3 Jahren (in vielen Ballungsräumen bis zu 10 Jahren). In dieser Zeit kann kein Eigenbedarf geltend gemacht werden.

Muss ich als Vermieter beweisen, dass ich einziehe?

Sie müssen den Eigenbedarf glaubhaft darlegen. Ein vollständiger Beweis ist im Voraus nicht möglich. Aber: Ziehen Sie nach dem Mieterauszug nicht ein, wird vorgetäuschter Eigenbedarf vermutet.

Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen im Detail

Nicht jeder Selbstnutzungswunsch reicht für eine wirksame Eigenbedarfskündigung. Das Gesetz (§ 573 BGB) stellt klare Anforderungen:

Voraussetzung	Was das bedeutet	Häufiger Fehler
Berechtigte Person	Vermieter selbst, Familienangehörige (Ehegatte, Kinder, Eltern, Geschwister) oder Haushaltsangehörige	Neffe, Nichte, Freunde = kein Eigenbedarf
Ernsthafter Bedarf	Konkreter, nachvollziehbarer Nutzungswunsch zum Zeitpunkt der Kündigung	Vorsorglicher Eigenbedarf ohne konkreten Plan
Keine andere Wohnung	Vermieter muss prüfen, ob er andere Freiwohnungen hat	Freie Wohnung im selben Haus übergangen
Verhältnismäßigkeit	Anzahl der Räume muss dem Bedarf entsprechen	Kündigung 5-Zimmer-Wohnung für Einzelperson ohne Begründung

Kündigungsfristen bei Eigenbedarfskündigung

Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer (§ 573c BGB):

• Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
• 5–8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
• Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist

Zusätzlich gilt die Sperrfrist nach Umwandlung: Wird eine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, darf der neue Eigentümer frühestens nach 3 Jahren (in Gebieten mit Wohnungsmangel bis zu 10 Jahren) wegen Eigenbedarfs kündigen.

BGH-Urteil (VIII ZR 238/18): Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine freie Alternativwohnung anzubieten, wenn diese im selben Haus liegt und für den Eigenbedarf in Frage kommt. Unterlässt er dies, ist die Kündigung unwirksam.

Schritt-für-Schritt: Eigenbedarfskündigung richtig stellen

1. Bedarfsprüfung: Zählt die Person zu den begünstigten Personen? Ist der Bedarf konkret und nachvollziehbar dokumentiert?
2. Alternativwohnungen prüfen: Alle eigenen Wohnungen durchgehen — gibt es eine freie Alternative?
3. Schriftliche Kündigung: Brief per Einschreiben mit Rückschein, detaillierte Begründung mit Person und Nutzungsabsicht
4. Frist einhalten: Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat noch mitzählt
5. Widerspruchsrecht beachten: Mieter kann Widerspruch einlegen — Härtefallprüfung (§ 574 BGB) ist möglich
6. Räumungsklage als letztes Mittel: Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, Räumungsklage beim Amtsgericht

Härteklausel: Wann der Mieter trotzdem bleiben darf

Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine nicht zumutbare Härte darstellt (§ 574 BGB). Typische Härtegründe:

• Hohes Alter des Mieters (insbesondere ab 70 Jahren)
• Schwere Erkrankung, die einen Umzug unzumutbar macht
• Laufende Schwangerschaft oder Kleinkinder
• Keine zumutbare Alternativwohnung im Umkreis auffindbar

Das Gericht wägt im Einzelfall ab — der Mieter muss den Härtegrund nachweisen. In der Praxis sind Härtefälle schwer durchzusetzen, sofern der Vermieter den echten Eigenbedarf belegen kann.

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FAQ: Eigenbedarfskündigung

Muss ich als Vermieter den Eigenbedarf beweisen?

Im Kündigungsschreiben reicht eine plausible Begründung. Kommt es zum Streit, muss der Vermieter den Eigenbedarf im Prozess nachweisen — mit konkreten Angaben zu Person, Nutzungsabsicht und Zeitplan. Vage Aussagen wie „ich möchte irgendwann einziehen“ reichen nicht.

Was passiert, wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht war?

Der Vermieter macht sich schadensersatzpflichtig (§ 280 BGB). Der Mieter kann die Umzugskosten, eventuelle höhere Mietkosten und Schadensersatz für sonstige Nachteile verlangen. In schweren Fällen auch strafrechtlich relevant (Betrug).

Kann ich wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn ich die Wohnung gerade erst gekauft habe?

Ja — aber: Hat der Vorbesitzer die Wohnung erst nach dem Mietbeginn in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, gilt eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren. In Gebieten mit anerkanntem Wohnungsmangel kann die Sperrfrist per Landesverordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.