Bausparsumme (Wiki, Definition): Summe aus Bausparguthaben und Bauspardarlehen

Die Bausparsumme ist die zentrale Stellschraube jedes Bausparvertrags — sie bestimmt deine Abschlussgebühr, das nötige Mindestsparguthaben, den Zuteilungszeitpunkt und die maximale Darlehenshöhe. Sie ist nicht der Betrag, den du einzahlst, sondern die Gesamtsumme aus späterem Bausparguthaben (rund 40–50 %) und Bauspardarlehen (50–60 %). Wer sie falsch dimensioniert, zahlt entweder überhöhte Gebühren oder steht später ohne ausreichendes Darlehen da. In diesem Beitrag zeigen wir dir, wie du die Bausparsumme exakt auf dein Bauvorhaben oder deine Anschlussfinanzierung zuschneidest.

Bausparsumme: Bausparguthaben plus Bauspardarlehen — wie sich die Summe zusammensetzt

Die Bausparsumme ist der vertraglich vereinbarte Gesamtbetrag, auf den sich alle Konditionen beziehen — Sparbeitrag, Abschlussgebühr, Regelsparbeitrag und späteres Darlehen. Sie fließt dir nie als Ganzes zu: Einen Teil sparst du selbst an, den Rest erhältst du nach Zuteilung als zinsgünstiges Bauspardarlehen. Rechtsgrundlage ist das Bausparkassengesetz (BausparkG) sowie die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) der jeweiligen Bausparkasse.

Aufteilung der Bausparsumme im Standardtarif

Bei klassischen Tarifen liegt der Spareranteil typischerweise bei 40 % oder 50 % der Bausparsumme. Erst wenn dieses Mindestsparguthaben erreicht ist und die Bewertungszahl ausreicht, wird der Vertrag zuteilungsreif.

Bausparsumme ist nicht gleich Auszahlungsbetrag

Ein häufiges Missverständnis: Wer eine Bausparsumme von 100.000 EUR abschließt, bekommt nicht 100.000 EUR ausgezahlt. Du sparst 40.000–50.000 EUR selbst an und erhältst nach Zuteilung 50.000–60.000 EUR als Darlehen. Für die Kalkulation deiner monatlichen Belastung ist daher nur der Darlehensteil relevant.

• Bausparsumme = Sparanteil + Darlehensanteil
• Sparanteil: 40–50 %, selbst angespart
• Darlehensanteil: 50–60 %, nach Zuteilung
• Auszahlung niemals als Gesamtsumme
• Konditionen beziehen sich stets auf die Gesamtsumme

Faustregel der Praxis: Die Bausparsumme entspricht ungefähr dem Finanzierungsbedarf, den du in 7–12 Jahren tatsächlich abrufen willst — nicht dem Gesamtkaufpreis einer Immobilie.

Wohnwirtschaftliche Verwendung: § 1 BausparkG zwingend

Das Bauspardarlehen darf nach § 1 Abs. 1 BausparkG ausschließlich für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden — Kauf, Bau, Modernisierung, Umschuldung von Wohnimmobilien sowie Erwerb von Grundstücken. Eine Verwendung für Konsumzwecke, Gewerbeimmobilien oder reine Renditeobjekte ohne Wohnnutzung ist ausgeschlossen. Bei vermieteten Objekten ist das Darlehen zulässig, sofern Wohnzwecke dominieren — Mischobjekte mit über 33 % Gewerbeanteil werden meist abgelehnt.

Bausparsumme richtig berechnen: Formel, Beispiel, Stolpersteine

Die richtige Bausparsumme ergibt sich aus dem konkreten Verwendungszweck — und dem Zeitpunkt, zu dem du das Geld brauchst. Wer den Vertrag als Baustein einer Anschlussfinanzierung in 10 Jahren nutzt, rechnet anders als jemand, der in 8 Jahren modernisieren will.

Berechnung der Bausparsumme nach Verwendungszweck

Drei Szenarien dominieren die Praxis: Anschlussfinanzierung, Modernisierung und Eigenkapitalaufbau für späteren Kauf. Für jede Variante gilt eine andere Logik.

• Anschlussfinanzierung: Restschuld nach Erstkredit-Zinsbindung
• Modernisierung: geplante Maßnahmenkosten plus 15 % Puffer
• Neubau-Eigenkapital: Lückenbetrag zwischen Sparvermögen und Bankdarlehen
• Kombikredit: Differenz zwischen Vorausdarlehen und Eigenmitteln

Rechenbeispiel 1: Bausparsumme für Anschlussfinanzierung

Du finanzierst heute 300.000 EUR mit 10 Jahren Zinsbindung und 2,5 % Tilgung. Nach Ablauf der Erstfinanzierung beträgt die Restschuld rund 215.000 EUR. Du hast bereits 50.000 EUR Eigenmittel angespart und erwartest weitere 30.000 EUR aus Sondertilgungen.

Die leicht aufgerundete Bausparsumme schafft einen Puffer für Zinsänderungen. Wer die Anschlussfinanzierung früh plant, sichert sich heutige Darlehenszinsen für übermorgen — das ist der Kerngedanke des Bausparens.

Rechenbeispiel 2: Bausparsumme für Modernisierung in 8 Jahren

Eine Eigentümerin plant in acht Jahren eine energetische Sanierung ihres Reihenhauses. Geschätzte Maßnahmenkosten: Heizungstausch 28.000 EUR, Fenster und Türen 18.000 EUR, Dämmung Fassade 32.000 EUR. Sie wählt einen Schnelltilger-Tarif mit 50/50-Aufteilung.

Bei der Modernisierung lohnt der Vergleich zum reinen Bankdarlehen anhand des Renovierungs-ROI. Ergänzend kannst du KfW-Förderkredite (z. B. KfW 261/262) kombinieren — das senkt den effektiven Zinssatz auf den Bausparteil.

Abschlussgebühr 1,0–1,6 %: Warum die Bausparsumme die Kosten dominiert

Die Abschlussgebühr wird einmalig auf die volle Bausparsumme berechnet — nicht auf das Sparguthaben oder das Darlehen. Sie ist damit der größte einzelne Kostenpunkt eines Bausparvertrags und der Hauptgrund, warum eine zu hoch angesetzte Bausparsumme bares Geld kostet.

Abschlussgebühr nach Bausparsumme im Vergleich

Die meisten Bausparkassen berechnen 1,0 % bis 1,6 % der Bausparsumme. Bei einer Summe von 200.000 EUR sind das 2.000–3.200 EUR — ein Betrag, der oft erst sichtbar wird, wenn er vom ersten Sparguthaben abgezogen wird.

Weitere Kosten neben der Bausparsumme-Gebühr

Neben der Abschlussgebühr fallen Kontogebühren, in einigen Tarifen Darlehensgebühren von 2 % auf das ausgezahlte Bauspardarlehen sowie Bewertungsgebühren bei späterer Beleihung an. Im Vergleich zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie sind diese Beträge moderat — aber sie senken die effektive Rendite des Sparteils spürbar.

• Abschlussgebühr: 1,0–1,6 % der Bausparsumme
• Kontogebühr: 12–30 EUR pro Jahr
• Darlehensgebühr: bis 2 % auf Bauspardarlehen
• Bewertungsgebühr bei Beleihung: 0,5–1,0 %
• Eintragungskosten Grundschuld extern

Bei Rückzahlung der Abschlussgebühr nach Vertragskündigung gilt: Eine Erstattung erfolgt grundsätzlich nicht, da der BGH die Klausel als zulässig bestätigt hat (BGH XI ZR 3/10).

Steuerliche Behandlung bei Vermietung

Bei vermieteten Objekten sind die Zinsen des Bauspardarlehens nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Die Abschlussgebühr ist hingegen nur anteilig absetzbar — und zwar im Verhältnis Darlehensteil zu Sparteil. Bei einer Bausparsumme von 100.000 EUR mit 60.000 EUR Darlehensanteil sind also 60 % der Abschlussgebühr Werbungskosten, sofern das Darlehen tatsächlich für das Vermietungsobjekt verwendet wird. Wer eine Kapitalanlage-Kalkulation erstellt, sollte diesen Effekt berücksichtigen.

Mindestsparguthaben und Zuteilung: Wann das Bauspardarlehen fließt

Die Bausparsumme bestimmt nicht nur die Kosten, sondern auch den Zuteilungstermin. Zwei Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein: Mindestsparguthaben erreicht und Bewertungszahl überschritten.

Mindestsparguthaben in Prozent der Bausparsumme

Je nach Tarif liegt das Mindestsparguthaben zwischen 40 % und 50 % der Bausparsumme. Wer schneller zuteilungsreif werden will, zahlt freiwillige Sonderzahlungen ein — das ändert aber nichts an der Bewertungszahl, die Zeit und Sparleistung kombiniert.

• Mindestsparguthaben: 40 % oder 50 % der Bausparsumme
• Bewertungszahl: tarifabhängiger Mindestwert nötig
• Regelsparbeitrag: 3–5 ‰ der Bausparsumme monatlich
• Zuteilungsstichtage: meist quartalsweise
• Zuteilungswartezeit ab Erfüllung: 3–6 Monate

Bewertungszahl konkret berechnet

Die Bewertungszahl ist die Kennziffer, mit der die Bausparkasse die Reihenfolge der Zuteilung bestimmt. Sie wird quartalsweise ermittelt und kombiniert Sparzeit und Sparleistung. Vereinfachte Formel: Bewertungszahl = (Zinsen aus Sparphase × Faktor) + (Sparguthaben × Faktor). Wer früh hohe Beträge einzahlt, sammelt schneller Bewertungspunkte. Sondertilgungen kurz vor dem Bewertungsstichtag bringen wenig — entscheidend ist die Verzinsungsdauer des Guthabens. Banken legen die Mindest-Bewertungszahl zwischen 100 und 180 Punkten fest.

Regelsparbeitrag und Bausparsumme

Der monatliche Regelsparbeitrag liegt zwischen 3 und 5 Promille der Bausparsumme. Bei 100.000 EUR Bausparsumme sind das 300–500 EUR pro Monat. Wer diese Rate nicht stemmt, riskiert verlängerte Sparphasen oder Tarifwechsel — beides ungünstig für die Gesamtkalkulation.

Vorausdarlehen und Kombikredit: Sofortfinanzierung mit Bausparsumme

Wer sofort kaufen will, aber noch keine Zuteilungsreife erreicht hat, nutzt ein Vorausdarlehen oder einen Kombikredit. Die Bausparkasse zahlt sofort die volle Bausparsumme als tilgungsfreies Darlehen aus — du zahlst nur Zinsen und besparst parallel den Bausparvertrag. Bei Zuteilungsreife wird das Vorausdarlehen durch das Bausparguthaben plus Bauspardarlehen abgelöst. Der Vorteil: kalkulationssicherer Zinssatz für 25–30 Jahre. Der Nachteil: höhere Gesamtkosten gegenüber klassischer Annuitätenfinanzierung. Vergleiche das mit dem Cashflow-Effekt einer Direktfinanzierung.

Bausparsumme zu hoch oder zu niedrig: Die teuersten Fehler

In 20 Jahren Beratungspraxis sehen wir immer wieder dieselben zwei Fehler: Verkäufer drücken zu hohe Bausparsummen in den Vertrag, Sparer wählen zu niedrige aus Angst vor der Rate. Beides kostet Geld — auf unterschiedliche Weise.

Bausparsumme zu hoch — die Provisionsfalle

Eine zu hohe Bausparsumme erkennst du daran, dass der Verkäufer „großzügig dimensionieren“ empfiehlt, ohne deinen konkreten Bedarf zu kalkulieren. Das Resultat: höhere Abschlussgebühr, höherer Regelsparbeitrag, längere Wartezeit bis zur Zuteilung. Der Vertrag wird unflexibel und im Zweifel gekündigt — mit Verlust.

Bausparsumme zu niedrig — die Deckungslücke

Umgekehrt ist eine zu niedrige Bausparsumme bei der späteren Modernisierung oder Anschlussfinanzierung ein Problem. Wer 80.000 EUR Bausparsumme hat, aber 130.000 EUR Restschuld, muss zusätzlich klassisch finanzieren — meist zu schlechteren Konditionen als ursprünglich erhofft. Eine saubere Kapitalanlage-Kalkulation oder ein DSCR-Check hilft, den Bedarf realistisch zu beziffern.

Die häufigsten Fallstricke beim Bausparvertrag

Jenseits der Dimensionierung lauern weitere Fehler, die in der Praxis bares Geld kosten. Wer die folgenden Stolpersteine kennt, vermeidet typische Verluste.

• Vertrag liegt jahrelang ungenutzt — Zinsverlust gegenüber Tagesgeld
• Bausparsumme nicht an Inflation angepasst — Kaufkraftverlust
• Wohnungsbauprämie nicht beantragt — Förderung verschenkt
• Zuteilung angenommen, obwohl Marktzins niedriger ist
• Vertrag bei Kündigung sta