Abmahnung Mieter: Gründe, Form und Vorgehen bis zur Kündigung – Mietrecht Ratgeber

Abmahnung Mieter – Im Mietvertrag und der Hausordnung sind die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern in der Regel klar definiert. Doch was passiert, wenn ein Mieter wiederholt gegen diese Vereinbarungen verstößt? Wann ist es zulässig, eine Abmahnung auszusprechen, und welche weiteren Schritte können unternommen werden? Lernen Sie jetzt, die wichtigsten Informationen für Vermieter zum Thema Abmahnung des Mieters.

Zurück zum Ratgeber: Mietrecht.

Abmahnung im Mietrecht: Überblick

Eine Abmahnung im Mietrecht dient dazu, den Mieter über sein Fehlverhalten zu informieren und ihn aufzufordern, innerhalb einer bestimmten Frist die im Mietvertrag und der Hausordnung vereinbarten Regeln einzuhalten. Darüber hinaus soll die Abmahnung den Mieter auch über die möglichen Konsequenzen aufklären, die bei fortgesetztem Fehlverhalten drohen. Wenn der Mieter sein regelwidriges Verhalten nicht beendet, kann dies schließlich zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Abmahnung schnell erklärt:

  • Aufforderung des Vermieters an den Mieter
  • vertragswidriges Verhalten soll unterlassen werden
  • Frist zur Änderung des Verhaltens
  • Konsequenzen wie Kündigung werden aufgezeigt

Eine Abmahnung kann sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter ausgesprochen werden, da es von beiden Seiten mögliche Gründe für eine fristlose Kündigung geben kann. Lernen Sie jetzt, aus welchen Gründen Sie Ihren Mieter als Vermieter abmahnen können.

Gründe Abmahnung: Miete, Hausordnung und Tiere

Für eine Abmahnung gibt es unterschiedliche Gründe, jedoch müssen sie immer auf einem Verstoß gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag oder der Hausordnung beruhen. Typische Anlässe für eine Abmahnung sind zum Beispiel, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt, die Wohnung unerlaubt untervermietet oder bauliche Veränderungen ohne Erlaubnis des Vermieters vornimmt.

Die Abmahnungsgründe im Überblick:

  • Nichtzahlung der Miete
  • Verstoß gegen die Hausordnung
  • Lärmbelästigung
  • Verbotene Nutzung der Mietsache
  • Vertragsbruch

Lernen Sie jetzt die Details zu den möglichen Abmahnungsgründen genauer kennen.

Mietrückstände: Ausbleibende Zahlung der Miete

Wenn Ihr Mieter seine Miete regelmäßig verspätet oder überhaupt nicht zahlt, können Sie als Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Eine Abmahnung wegen Mietrückständen dient in erster Linie dazu, den Mieter zu mahnen und ihm eine Gelegenheit zu geben, die offenen Mietzahlungen nachzuholen. Gleichzeitig dient sie Ihnen als Vorbereitung für eine mögliche spätere Kündigung, falls Ihr Mieter auch nach der Abmahnung die Miete nicht zahlt. Sie sollten beachten, dass eine Abmahnung wegen Mietrückständen rechtlich nur wirksam ist, wenn Ihr Mieter tatsächlich im Zahlungsverzug ist und Sie als Vermieter ihre Forderungen nachweislich geltend gemacht haben.

Abmahnung bei Mietrückständen zusammengefasst:

  • bei mehrmaligen verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen
  • Hinweis auf mögliche Kündigung des Mietvertrags
  • Vermieter müssen offene Forderungen nachweislich geltend machen

Es ist wichtig zu beachten, dass der Mieter auch eine fristlose Kündigung abwenden kann, indem er die Mietschulden innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt des Räumungsbescheids begleicht.

Verstoß gegen die Hausordnung: Lärm, Nutzung, etc.

Der Zweck von Hausordnungen besteht darin, dass die Nachbarn gegenseitig Rücksicht aufeinander nehmen und sich niemand gestört fühlt. Sobald der Mieter den Mietvertrag unterzeichnet, stimmt er auch der Hausordnung zu. Als Vermieter können Sie den Mieter dementsprechend abmahnen, wenn er sich nicht an die Hausordnung hält. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie sich die Missachtung der Hausordnung äußern kann.

Beispiele für Verstöße gegen die Hausordnung:

  1. Lärmbelästigung während der Ruhezeiten
  2. Verunreinigung des Hausflurs oder von Gemeinschaftsräumen
  3. Nichtbeachtung der Mülltrennung oder -entsorgung
  4. nichtgenehmigte Untervermietung
  5. verbotene Haustierhaltung
  6. Veränderungen an Wohnung oder Gemeinschaftsräumen ohne Zustimmung
  7. Rauchen in Gemeinschaftsräumen
  8. Missachtung von Regelungen zum Lüften und Heizen

Es ist jedoch zu beachten, dass die Gründe für eine Abmahnung immer auf den individuellen Fall und den jeweiligen Mietvertrag abgestimmt sein müssen.

Sonderfall: Abmahnung wegen Tierhaltung

Eine Abmahnung wegen Tierhaltung kann nur ausgesprochen werden, wenn das Tier durch sein Verhalten im Mietshaus oder der unmittelbaren Umgebung stört. Es ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Tiere in Mietwohnungen verboten sind. Kleintiere wie Vögel und Katzen dürfen in der Regel in bestimmter Anzahl gehalten werden, während größere Tiere wie Hunde in vielen Fällen nicht gestattet sind. Die Entscheidung, ob eine Abmahnung wegen Tierhaltung gerechtfertigt ist, hängt immer vom Einzelfall ab und erfordert einen klaren Nachweis der Störungen.

Tierhaltung in Mietwohnungen kann nicht generell verboten werden.

Lernen Sie jetzt, wie Sie im Falle einer Abmahnung als Vermieter vorgehen sollten und welche Form Sie dabei einhalten müssen.

Form und Vorgehen: Rechtliche Bedingungen der Abmahnung

Eine Abmahnung ist in der Regel eine Vorstufe zur Kündigung des Mietverhältnisses und sollte deshalb sorgfältig formuliert werden sowie bestimmte formale Anforderungen erfüllen, um rechtlich wirksam zu sein. Grundsätzlich kann eine Abmahnung mündlich ausgesprochen werde, zu Ihrer Sicherheit sollte diese jedoch schriftlich erfolgen und von Ihnen unterzeichnet sein. Darüber hinaus müssen Sie den Mieter in der Abmahnung genau über sein Fehlverhalten informieren und ihm eine Frist setzen, bis zu der er sein Verhalten ändern muss. Die Frist muss angemessen sein und darf nicht zu kurz sein, um dem Mieter die Chance zu geben, sein Verhalten zu ändern.

Notwendige Form und Inhalt der Abmahnung:

  • Abmahnung sollte schriftlich erfolgen
  • Abmahnungsgrund muss angegeben werden
  • angemessene Frist zur Änderung des Verhaltens

Die Abmahnung sollte auch den Hinweis enthalten, dass der Vermieter das Recht hat, weitere rechtliche Schritte einzuleiten, wenn der Mieter sein Verhalten nicht ändert.

Folgen der Abmahnung: Fristlose Kündigung

Die Abmahnung im Mietrecht hat in erster Linie eine Warnfunktion und soll dem Mieter eine Gelegenheit geben, sein Verhalten zu ändern. Kommt der Mieter der Aufforderung nicht nach, kann dies verschiedene Konsequenzen haben. Im Abmahnungsschreiben kündigen Sie bereits an, welche Schritte Sie ergreifen werden, wenn Ihr Mieter sein vertragswidriges Verhalten nicht innerhalb einer bestimmten Frist beendet. Oftmals ist eine Abmahnung eine Vorbedingung für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter. Dadurch soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, sein Verhalten zu ändern oder seine Position zu erklären.

Fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung

In bestimmten Fällen ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung möglich. Dies ist der Fall, wenn der Mieter eine schwerwiegende Pflichtverletzung begeht, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Beispiele für eine solche Pflichtverletzung sind etwa schwere Beleidigungen oder körperliche Angriffe gegen den Vermieter oder andere Mieter, wiederholte und erhebliche Störungen des Hausfriedens oder massive Beschädigungen der Mietwohnung.

Gründe für eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung:

  • Straftaten des Mieters im Mietshaus (z.B. Drogenhandel)
  • erhebliche Störung des Hausfriedens (wiederholte Beleidigungen, Drohungen, Gewalt)
  • unerlaubte Weitervermietung der Wohnung oder in Teilen
  • erhebliche Verstöße gegen den Mietvertrag (z.B. gewerbliche Nutzung)

Wichtig ist jedoch, dass auch in diesen Fällen eine fristlose Kündigung nicht automatisch zulässig ist. Es muss immer eine Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter vorgenommen werden, und es müssen gute Gründe vorliegen, warum eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt ist.