Von der Steuer absetzen: Definition

In Ihrer Steuererklärung geben Sie Einnahmen und Ausgaben an, diese werden vom Finanzamt geprüft. Dabei werden alle Einnahmen zusammengezählt, die Jahreseinkünfte. Ausgaben werden genauso zusammengezählt und von den Jahreseinkünften abgezogen. Was übrig bleibt, wird versteuert. Das Prinzip nennt man dann „von der Steuer absetzen“.

Von der Steuer absetzen: Was Immobilieneigentümer abziehen dürfen

„Von der Steuer absetzen“ bedeutet, dass Ausgaben das zu versteuernde Einkommen mindern und damit die Steuerlast senken. Für Immobilieneigentümer gibt es dabei zwei klar getrennte Welten: Eigennutzer und Vermieter. Beide haben unterschiedliche Möglichkeiten.

Was Vermieter von der Steuer absetzen können

Vermieter erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Alle Ausgaben, die zur Erzielung der Mieteinnahmen dienen, sind als Werbungskosten absetzbar:

Ausgabe Absetzbar? Regelung
Hypothekenzinsen / Darlehenszinsen Ja — vollständig § 9 Abs. 1 EStG
Abschreibung (AfA) Ja — 2 % p.a. (Baujahr bis 2022), 3 % p.a. (ab 2023 Neubau) § 7 EStG
Hausverwaltungskosten Ja — vollständig Werbungskosten
Instandhaltung / Reparaturen Ja — im Jahr der Zahlung § 9 EStG (Sofortabzug)
Grundsteuer Ja — vollständig Werbungskosten
Maklerkosten (Neuvermietung) Ja Werbungskosten
Fahrtkosten zur Immobilie Ja — 0,30 €/km einfach § 9 Abs. 1 Nr. 4a EStG
Steuerberatung (Mietanteil) Ja Werbungskosten
Leerstandskosten Ja — wenn Vermietungsabsicht besteht BFH-Urteil IX R 34/10
Kaufnebenkosten (Notar, GrESt) Nein (aktivierungspflichtig → AfA-Basis) § 255 HGB analog

AfA: Die wichtigste Steuerersparnis für Vermieter

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es, den Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben — ohne tatsächlich Geld auszugeben:

  • Altbau (Baujahr vor 2023): 2 % p.a. auf den Gebäudewert (ohne Grundstücksanteil), über 50 Jahre
  • Neubau (ab 2023, § 7 Abs. 5a EStG): 3 % p.a., über 33 Jahre
  • Denkmalgeschützte Gebäude: Erhöhte Abschreibung möglich (§ 7i EStG) — bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren, dann 7 % für weitere 4 Jahre

Rechenbeispiel AfA: Kaufpreis 300.000 € (davon Gebäudewert 240.000 €, Grundstück 60.000 €). AfA-Satz 2 %: 240.000 × 2 % = 4.800 € Steuerabzug pro Jahr. Bei 42 % Steuersatz: 2.016 € Steuerersparnis jährlich — ohne Geldabfluss.

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Was Eigennutzer von der Steuer absetzen können

Eigengenutzte Immobilien bieten weniger Steuervorteile als vermietete — aber es gibt gezielte Ausnahmen:

Ausgabe Absetzbar? Betrag/Regelung
Handwerkerleistungen Ja — 20 % der Lohnkosten Max. 1.200 €/Jahr (§ 35a EStG)
Haushaltsnahe Dienstleistungen Ja — 20 % der Kosten Max. 4.000 €/Jahr (§ 35a EStG)
Haushaltshilfe / Au-pair Ja — 20 % Max. 510 €/Jahr
Energetische Sanierung Ja — 20 % über 3 Jahre Max. 40.000 € gesamt (§ 35c EStG)
Arbeitszimmer (Homeoffice) Ja — Tagespauschale 6 €/Tag Max. 1.260 €/Jahr
Hypothekenzinsen Nein (seit 1987 abgeschafft) —
Grundsteuer Nein (Privatvermögen) —

Energetische Sanierung: Der unterschätzte Steuerbonus

Wer sein selbstgenutztes Eigenheim energetisch saniert, kann seit 2020 bis zu 20 % der Sanierungskosten direkt von der Einkommensteuer abziehen (nicht nur absetzen!) — verteilt über 3 Jahre:

  • Jahr 1: 7 % der Kosten (max. 14.000 € Abzug)
  • Jahr 2: 7 % der Kosten (max. 14.000 € Abzug)
  • Jahr 3: 6 % der Kosten (max. 12.000 € Abzug)
  • Gesamt: max. 40.000 € Steuerminderung bei Sanierungskosten von 200.000 €

Voraussetzung: Das Gebäude muss bei Sanierungsbeginn älter als 10 Jahre sein und vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Fachbetrieb mit entsprechender Bescheinigung erforderlich.

Steuerlich absetzen vs. Steuer direkt mindern: Der Unterschied

  • Absetzen (als Werbungskosten/Betriebsausgaben): Mindert das zu versteuernde Einkommen. Effektive Ersparnis hängt vom Steuersatz ab. Bei 42 % Grenzsteuersatz: 1.000 € Ausgabe → 420 € Steuerersparnis
  • Direkter Steuerabzug (z. B. § 35a EStG): Wird 1:1 von der Steuer abgezogen. 1.000 € Handwerkerrechnung (Lohnanteil) → 200 € weniger Steuer — unabhängig vom Steuersatz

Direkter Steuerabzug ist wertvoller als normales „Absetzen“ — er ist unabhängig vom Einkommensteuersatz und mindert die Steuerschuld Euro für Euro.

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FAQ: Von der Steuer absetzen

Was bedeutet „von der Steuer absetzen“ genau?

Von der Steuer absetzen bedeutet, dass eine Ausgabe das zu versteuernde Einkommen mindert. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das: Jeder Euro abgesetzter Ausgabe spart 42 Cent Einkommensteuer. „Absetzen“ ist damit günstiger als nichts tun — aber teurer als ein direkter Steuerbonus wie nach § 35a EStG.

Können Eigennutzer die Hypothekenzinsen absetzen?

Nein. Deutschland hat den Schuldzinsenabzug für selbstgenutztes Wohneigentum 1987 abgeschafft. Vermieter dürfen Hypothekenzinsen als Werbungskosten abziehen — Eigennutzer nicht. Als Eigennutzer können Sie lediglich Handwerker (§ 35a EStG), energetische Sanierungen (§ 35c EStG) und haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend machen.

Wie viel kann ein Vermieter jährlich von der Steuer absetzen?

Es gibt keine pauschale Obergrenze. Vermieter setzen alle tatsächlichen Werbungskosten ab: Zinsen, AfA, Reparaturen, Verwaltung, Grundsteuer, Versicherungen. Bei einem typischen Zweizimmerappartement kommen schnell 8.000–15.000 € absetzbare Ausgaben zusammen — was je nach Steuersatz 3.000–6.000 € Steuerersparnis pro Jahr bedeutet.