Urteil des Bundesgerichtshof: Vermieter muss eine Modernisierungsmieterhöhung nicht nach Gewerken aufschlüsseln

Keine Aufschlüsselung der Modernisierungsmieterhöhung notwendig – Wie in unserem Artikel zur Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme beschrieben, darf der Vermieter die Kosten für eine Modernisierung auf den Mieter in Form einer Mieterhöhung umlegen. Nun gab es einen Fall vor Gericht, in welchem Mieter gegen die Mieterhöhung nach Modernisierungsarbeiten geklagt haben. Als Grund benannten sie die Erklärung der entstandenen Kosten aus formellen Gründen für unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat zu diesem Anlass endgültig entschieden, in welchem Umfang die Kosten für eine Mieterhöhung aufgeschlüsselt werden müssen. Lesen Sie hier alles, was Sie zum Thema wissen müssen, um Ihre Mieterhöhung rechtlich gültig zu erhalten.

Muss eine Modernisierungsmieterhöhung aufgeschlüsselt werden?

Dass nach einer Modernisierung oftmals Streit zwischen Mieter und Vermieter ausbricht, ist keine Seltenheit. Erst kürzlich wurde im Fall einer Vermieterin, deren Mieter nach einer Modernisierung eine Klage vorlegten, entschieden. Das Problem war: Die Mieter befanden das Schreiben über die umgelegten Kosten nach vorgenommener Modernisierung als informell und wollten die Kosten nicht aufbringen.

Der Bundesgerichtshof hat ein Urteil gefällt, welches sich für Sie als Mieter ausspricht, und den Papierkram nach einer Modernisierung deutlich erleichtert. Im Folgenden schauen wir uns das Gerichtsurteil genau an, und was das für Sie als Vermieter genau bedeutet.

Das wichtigste vorab in Kürze:

  • die Kosten der Modernisierung müssen nicht nach Gewerken aufgeschlüsselt werden
  • es reicht aus, die Gesamtkosten abzüglich des Instandsetzungsanteils anzugeben
  • Modernisierungsmieterhöhungen dürfen gemäß § 559 BGB durchgeführt werden
Grundbuchordnung: Tisch, Buch, Hammer, Waage, Recht

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Fall: Klage gegen Mieterhöhung durch informelles Schreiben

Der Fall sah wie folgt aus: Nach vorher angekündigten und ordnungsgemäß durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen klagten die Mieter gegen eine Mieterhöhung. Der Grund dafür war, dass ihnen das Mieterhöhungsschreiben zu informell war.

Dem Mieterhöhungsschreiben war eine Anhang mit den Kosten und Berechnungen der Mieterhöhung beigefügt, die Informationen zu den Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, sowie den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil enthielt.

Trotz dieses umfangreichen Anhangs hielten die Mieter diese Erklärung aus formellen Gründen für unwirksam, und reichten eine Klage gegen die Vermieterin ein. Die erste Instanz, das Landesgericht, hat für die Mieter entschieden und gab den Klagen statt. Allerdings wurde das Urteil schließlich vom Bundesgerichtshof aufgehoben.

So sieht der Fall zusammengefasst aus:

  • Mieter klagen nach Modernisierung gegen Mieterhöhung
  • Grund: Mieterhöhungsschreiben wurde aus Formellen gründen als unwirksam erklärt
  • Landesgericht gab der Klage statt
  • Bundesgerichtshof hebt das Urteil auf

Das Urteil lautet wie folgt.

Urteil: Modernisierungsmieterhöhung muss nicht aufgeschlüsselt werden

Der Bundesgerichtshof hebt das Urteil des Landesgerichts auf.

Wie in § 559 BGB angegeben, darf der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete um bis zu 8% anheben. Dabei ist die Mieterhöhung in Form von Text anzugeben und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern. Mit dieser Erläuterung sollen eine Abgrenzung der umlagefähigen Modernisierungskosten zu den nichtumlagefähigen Instandhaltungskosten geschaffen werden, um den Mietern ihren Anteil an den Kosten klar dazulegen.

Durch dieses Schreiben soll den Mietern das Recht eingeräumt werden, vor der ersten Zahlung prüfen zu können, ob der Bedarf zu einer Kontrolle der Kostenrechnung durch ausgebildetes Fachpersonal besteht.

Durch den Beschluss des Bundesgerichtshof steht nun ausdrücklich fest, dass in diesem Schreiben eine Aufteilung nach Gewerken nicht erforderlich ist. Diese Regelung gilt auch, wenn Modernisierungen, bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden. Somit muss sich der Mieter mit einer korrekten Zusammenstellung und Berechnung der Gesamtkosten begnügen.

Im Mieterhöhungsschreiben ist eine Aufschlüsselung nach Gewerken nicht erforderlich!

Die Begründung für den Beschluss ist, dass die formellen Anforderungen für eine Modernisierungsmieterhöhung nicht zu hoch angesetzt werden darf, da sonst die Vermieter ihr im Gesetz verankertes Recht auf eine Mieterhöhung nicht durchsetzen könnten. Zudem hatte der Bundesgerichtshof die Befürchtung, dass durch ein zu komplizierte Formvorschrift der Anreiz genommen wird, vom Gesetzt ausdrücklich gewünschte Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen.

Als formelle Vorgabe reicht es nun aus, wenn der Vermieter die Gesamtsumme der für die Modernisierung angefallenen Kosten aufweist und den in den Gesamtkosten enthaltenen Instandhaltungsteil erkenntlich zeigt.

Wie lässt sich das Urteil zusammenfassen?

  • Eine Aufschlüsselung nach Gewerken ist nicht erforderlich
  • auch gültig, wenn Maßnahmen außerhalb der Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden
  • es reicht aus, die Gesamtkosten abzüglich des Instandsetzungsanteils anzugeben
  • Modernisierungsmieterhöhungen dürfen gemäß § 559 BGB durchgeführt werden
  • Formeller Aufwand für Mieterhöhung darf nicht zu hoch sein, um das Recht des Vermieters zu gewährleisten

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