Tilgungsdarlehen vs. Bauspardarlehen: Immobilien Finanzierungsarten im Vergleich

Tilgungsdarlehen vs. Bauspardarlehen – Sie wollen Ihre erste Immobilie finanzieren? Dafür gibt es verschiedene Darlehensformen. In diesem Artikel werden das Tilgungsdarlehen und das Bauspardarlehen, auch als Bausparvertrag bekannt, näher beleuchtet und Vor- und Nachteile der beiden Kredite verglichen. Mehr zu den einzelnen Darlehen finden Sie in unserem Ratgeber: Finanzierung Immobilie.

Tilgungsdarlehen: Definition & Beispiel

Das Tilgungsdarlehen ist eine Art eines Kredits, den man zur Finanzierung einer Immobilie nutzen kann. Ein typisches Beispiel ist das Annuitätendarlehen, das in der Regel zur Finanzierung von Wohnungen und Häusern genutzt wird. Bei dieser Darlehensform können Sie mit einer festen Laufzeit, einem festen Zinssatz je nach Zinsbindungsvereinbarung und einer kontinuierlichen Tilgungsrate rechnen.

Die Bank erstellt hier für Sie einen Tilgungsplan und Sie als Kreditnehmer zahlen die Summe, die Sie zur Finanzierung Ihre Immobilie aufgenommen haben, meist in monatlicher Ratenzahlung, bestehend aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil ab. Nach der Laufzeit besteht eine Restschuld, weshalb eine Anschlussfinanzierung nötig wird.

Was Sie über das Tilgungsdarlehen wissen sollten:

• Oberbegriff für Darlehen mit
• fester Laufzeit
• festem Zinssatz (je nach Zinsbindung)
• kontinuierlicher Tilgungsrate
• Monatsrate
• Tilgungsplan von der Bank
• Anschlussfinanzierung

Mehr zum Tilgungsdarlehen, zum Beispiel wie Sie diese Darlehensart berechnen, erfahren Sie hier:

• Tilgungsdarlehen

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Kommen wir zu der Definition des Bausparlehen.

Bauspardarlehen: Erklärung & Besonderheit

Das Bauspardarlehen kennen einige eher als den Bausparvertrag. Er wird abgeschlossen, wenn man in Zukunft eine Immobilie finanzieren will. Das Bauspardarlehen ist eine alte und immer noch genutzte Art der Immobilienfinanzierung, welches von vielen Banken angeboten wird. In vielen Fällen lohnt sich hierbei ein Vergleich von Bausparverträgen. Das Konzept ist eine Kombination aus dem Sparen im ersten Schritt und einem Immobiliendarlehen im zweiten.

Zuerst wird also ein Sparplan über eine bestimmte Summe ausgemacht. Zum Beispiel 100.000 Euro, das wären dann je nach Vertrag zwischen 30 und 50 Prozent. Die weiteren 50 bis 70 Prozent erhält man dann, wenn der Einsparbetrag erreicht ist, von der Bausparkasse als Kredit mit einem zuvor vereinbarten Zinssatz über die ganze Laufzeit.

Allerdings besteht auch die Möglichkeit ein direktes Darlehen, ein sogenanntes Vorausdarlehen von der Bausparkasse zu erhalten. Hier erhält der Kreditnehmer einen Zins, der über die ganze Laufzeit konstant bleibt. Außerdem tilgt der Kreditnehmer nicht, da die Tilgung in den Bausparvertrag fließt. Die Tilgung muss dann die 30 oder 50 Prozent individuell nach Tarif erreichen, damit der Vertrag später zugeteilt werden kann und das Vorausdarlehen wieder zurückzahlt wird.

Ist der Vertrag zuteilungsreif, erhält man den vorher festgelegten Bausparzins, der bis zur vollständigen Rückzahlung fest ist. Dieser ist jedoch nicht derselbe, wie der vorherige Zins.

Es wird also erst einmal nichts von dem Kredit zurückgezahlt, da das Geld in einen Bausparvertrag fließt. Bedeutet keine Tilgung wird an die Bausparkasse gezahlt, die Zinsen des Vorausdarlehen bleiben konstant und der Kreditnehmer kann diese von der Steuer für vermietete Immobilien absetzen.

Merken Sie sich:

• Kombination aus Sparen und Immobiliendarlehen
• Bausparkassenvertrag
• anfangs festgelegte Zinsen über die ganze Laufzeit

Mehr zum Bauspardarlehen und für wen er eine Überlegung wert ist, finden Sie hier:

• Bausparvertrag

Jetzt wissen Sie, was ein Bauspardarlehen und was ein Tilgungsdarlehen ist. Im Folgenden werden wir beide Darlehen vergleichen.

Tilgungsdarlehen & Bauspardarlehen im Vergleich

Ob das Tilgungsdarlehen oder das Bauspardarlehen, beide Finanzierungstypen unterstützen Kreditnehmer beim Immobilienkauf. Stellt man beide Darlehensformen gegenüber, lassen sich dennoch ein paar Unterscheidungen identifizieren.

Die Konzepte und Überlegungen, auf denen die Darlehen beruhen, unterscheiden, sich folgendermaßen. Das Bauspardarlehen setzt auf eine langfristige Ansparung sowie Finanzierungsphase, meist mit dem Ziel sichere Zinsen zu erhalten. Dagegen ist ein Tilgungsdarlehen eine Art der schnellen Finanzierung. Eine Zinsbindung wird ebenfalls behandelt. Allerdings ist eine Anschlussfinanzierung aufgrund der Restschuld zu tätigen.

Hier noch mal in schnell:

Das ist die Gemeinsamkeit und sind wichtige Unterschiede der Finanzierungen.

Gemeinsamkeit:

• Darlehen zur Immobilienfinanzierung

Unterschiede:

• Tilgungsdarlehen: direktes Darlehen
• Bauspardarlehen: i. d. R. zukünftiges Darlehen

Wann ist ein Tilgungsdarlehen sinnvoll?

Wann und für wen ist den ein Tilgungsdarlehen überhaupt von Vorteil? Dazu werden im Folgenden erst mal die Vor- und Nachteile der Darlehensart aufgezeigt.

Vorteile des Tilgungsdarlehens

Die gleiche Monatsrate des Tilgungsdarlehens ermöglicht dem Kreditnehmer eine gute Kalkulation und Planung. Gleichzeitig sorgt die Möglichkeit von Sondertilgungen, Tilgungswechsel und Volltilgungen für Flexibilität und macht eine schnelle Rückzahlung möglich. Das sind alles Vorteile, von denen Sie bei einem Tilgungsdarlehen profitieren.

Vorteile zusammengefasst:

• Planungssicherheit durch feste Monatsrate
• schnelle Rückzahlung möglich durch Sondertilgung

Nachteile des Tilgungsdarlehens

Da jedoch die Zinsen mit der Laufzeit geringer werden, gibt es einen Nachteil. Die Zinsen, die der Kreditnehmer von der Steuer für vermietete Immobilien absetzen kann, werden jeden Monat weniger, was ein steuerlicher Nachteil bedeutet. Außerdem muss mithilfe einer Anschlussfinanzierung die Restschuld beglichen werden, für die neue Zinsen verhandelt werden.

Nachteile in Kürze:

• Restschuld
• steuerlicher Nachteil

Fazit: Sicherheit, Flexibilität & Manko

Für Kreditnehmer, die pfändungssichere und gleichzeitig flexible Kredite bevorzugen, ist das Tilgungsdarlehen auf jeden Fall eine Überlegung wert. Kreditnehmern, denen Sicherheit wichtiger ist als die Kredithöhe, kann eine längere Zinsbindung wählen, um das Zinsrisiko zu umgehen. Wer davon ausgeht, dass der Zinssatz auch in Zukunft nicht auf eine zweistellige Zahl steigt, kann diese Zinsbindung auf eigenes Risiko auch geringer halten.

Wer allerdings einiges auf seine steuerlichen Vorteile gibt, sollte sich nach anderen Finanzierungsmöglichkeiten umsehen. Zum Beispiel könnte das Festdarlehen für einen solchen Kreditnehmer infrage kommen. Hier mehr dazu.

• Festdarlehen
• Annuitätendarlehen vs. Festdarlehen

Für wen ist aber ein Bauspardarlehen zu empfehlen? Zuletzt werden Vor- und Nachteile des Bauspardarlehens begutachtet, anhand derer Sie für sich entscheiden können, ob der Bausparvertrag das richtige Mittel zur Finanzierung Ihrer Immobilie ist.

Ist ein Bauspardarlehen empfehlenswert?

Die Funktion eines Bausparvertrages ist es, das Zinsrisiko zu begrenzen. Inwieweit das Bauspardarlehen, das auch schafft, wird im Folgenden beleuchtet.

Vorteile des Bauspardarlehens

Wer auf das Bauspardarlehen setzt, setzt gleichzeitig auch auf die Annahme, dass die Zinsen in der Zukunft steigen. Den der Vorteil des Bausparvertrages liegt darin, dass man einen Zinssatz vereinbart, der über die gesamte Laufzeit fest ist. Diese Zinssicherheit bietet dem Kreditnehmer eine konstante und planbare Finanzierung.

Alle Vorteile des Darlehens:

• Zinssicherheit
• keine Anschlussfinanzierung
• Planungssicherheit
• konstante absetzbare Zinsen

Allerdings bestehen in der Praxis auch Nachteile bei einem Bauspardarlehen.

Nachteile des Bauspardarlehens

Anfangs in der Sparphase bietet der Bausparvertrag sehr wenig Zinsen, wodurch man Geld verliert. Da man bei einem Bausparvertrag viele Zinsen zahlt, dagegen aber allerdings nur wenige Zinsen bekommt, entsteht ein betriebswirtschaftlicher Nachteil für den Kreditnehmer. Der Aufwand, den Sie hier jeden Monat entrichten müssen, ist außerdem höher.

Ebenso kann es vorkommen, dass die Zuteilung sich verzögert und Kreditnehmer ihr Darlehen nicht zu dem geplanten Zeitpunkt erhalten können, aufgrund verschiedenster Veränderungen. Auch entsteht eine zweite Bonitätsprüfung zum Zustellungszeitpunkt, die ein Risiko dafür darstellt, dass Sie die Kredithöhe zu dem geplanten Zins erhalten.

Nachteile des Bauspardarlehens:

• betriebswirtschaftlicher Nachteil
• bei Niedrigzinslage nicht sinnvoll
• Verzögerungen
• zweite Bonitätsprüfung

Allgemein hat das Bauspardarlehen seine Vor- und Nachteile. Bausparer, die mit steigenden Zinsen rechnen, wählen oft diese Form der Finanzierung. Wenn Ihnen die Nachteile nicht gefallen und Ihnen Zinssicherheit aber sehr wichtig ist, gibt es weitere Formen von Immobilienfinanzierungen, die Sie nutzen können. Zum Beispiel das Volltilgerdarlehen, sollten Sie sich näher ansehen. Dazu unten mehr.

Wie erhalte ich Zinssicherheit?

Aber wie kann man den dann als Kreditnehmer das Zinsrisiko begrenzen? Ihre Lösung könnte das Volltilgerdarlehen sein. Sie schließen hier einen Vertrag ab über eine Laufzeit von zum Beispiel 30 Jahren und die Zinsen bleiben über diesen Zeitraum fest. In dem Artikel finden Sie mehr dazu.

• Volltilgerdarlehen