Musterschreiben Mieterhöhung (Wohnraum) – Tipps & Vorlage

Mieterhöhung – Eine Mieterhöhung ist eine der häufigsten und sensibelsten Angelegenheiten im Mietrecht. Als Vermieter müssen Sie sicherstellen, dass eine Mieterhöhung sowohl rechtlich korrekt als auch transparent für den Mieter durchgeführt wird. Hier finden Sie das kostenlose Musterschreiben 2026 als Vorlage – mit allen gesetzlichen Pflichtangaben, der korrekten Kappungsgrenze und einem Schritt-für-Schritt-Ablauf.

Was ist eine Mieterhöhung im Wohnraum?

Eine Mieterhöhung im Wohnraum ist eine Maßnahme, bei der der Vermieter den Mietpreis anpasst, um auf gestiegene Kosten oder Marktverhältnisse zu reagieren. Eine Mieterhöhung ist grundsätzlich nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtmäßig, wie etwa bei einer Anpassung an den ortsüblichen Mietpreis oder aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen.

Es gibt drei legale Wege zur Mieterhöhung im Wohnraum:

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) – häufigste Form
• Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) – nach baulichen Verbesserungen
• Staffelmiete oder Indexmiete – vertraglich vorab vereinbarte Erhöhungen

Kappungsgrenze 2026: Wie viel Mieterhöhung ist erlaubt?

Die gesetzliche Kappungsgrenze begrenzt, wie stark Sie die Miete innerhalb von drei Jahren erhöhen dürfen – unabhängig davon, wie weit die Miete unter der Vergleichsmiete liegt.

Wichtig: Die Kappungsgrenze gilt zusätzlich zur Vergleichsmiete – Sie müssen beide Grenzen einhalten. Maßgebend ist das Datum der letzten Mieterhöhung (Zugang beim Mieter).

Nutzen Sie zur Planung auch unseren Mieterhöhungs-Rechner – er prüft automatisch, ob Ihre geplante Erhöhung innerhalb der gesetzlichen Grenzen liegt.

Mieterhöhung durchführen: Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Schritt 1 – Letzte Mieterhöhung prüfen
   Wann wurde die Miete zuletzt erhöht? Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen. Gemessen wird ab dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Erhöhung wirksam wurde – nicht ab dem Ankündigungsdatum.
2. Schritt 2 – Vergleichsmiete ermitteln
   Prüfen Sie, ob die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Nutzen Sie dazu: den aktuellen Mietspiegel Ihrer Gemeinde, Vergleichswohnungen (mind. 3 vergleichbare Objekte) oder ein Sachverständigengutachten.
3. Schritt 3 – Zulässige Erhöhung berechnen
   Berechnen Sie die maximal zulässige Erhöhung: Kappungsgrenze (15 % oder 20 % in 3 Jahren) und Vergleichsmiete als Obergrenze. Der niedrigere Wert gilt.
4. Schritt 4 – Musterschreiben verfassen
   Ergänzen Sie alle Pflichtangaben: bisherige Miete, neue Miete, Erhöhungsbetrag, Begründung mit konkreter Quelle (Mietspiegel + Datum), Wirksamkeitsdatum, Zustimmungsfrist.
5. Schritt 5 – Schreiben versenden
   Versenden Sie das Schreiben per Einwurfeinschreiben oder mit Zeugen. Das Schreiben muss dem Mieter mindestens 2 Monate vor dem gewünschten Wirksamkeitstermin zugehen.
6. Schritt 6 – Zustimmung abwarten
   Der Mieter hat nach Zugang des Schreibens bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit zur Zustimmung (§ 558b BGB). Stimmt er nicht zu, müssen Sie innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Frist Klage einreichen.

Musterschreiben Mieterhöhung 2026 – Vorlage (ortsübliche Vergleichsmiete)

Unser Muster dient nur zur Orientierung. Wir übernehmen keine Haftung für rechtliche Folgen.

Musterschreiben Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Haben Sie Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (z. B. neue Heizungsanlage, Wärmedämmung, Aufzug), können Sie die Jahresmiete um 8 % der aufgewandten Kosten erhöhen – jedoch maximal um 3 EUR/m² innerhalb von 6 Jahren. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.

Tipps für das Musterschreiben zur Mieterhöhung

1. Klare Formulierung: Geben Sie exakt die bisherige und die neue Miete an, samt Differenz in Euro.
2. Quelle der Vergleichsmiete benennen: Ohne konkrete Quelle (Mietspiegel, Vergleichswohnungen) ist das Schreiben unwirksam.
3. Fristen beachten: Mindestabstand zur letzten Erhöhung: 15 Monate. Ankündigungsfrist: 2 volle Monate vor Wirksamkeit.
4. Zustellung sichern: Nutzen Sie Einwurfeinschreiben oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung.
5. Kappungsgrenze einhalten: Max. 15 % oder 20 % in 3 Jahren – Überschreitungen machen das gesamte Schreiben unwirksam.

Häufige Fragen zur Mieterhöhung

Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?

Eine Mieterhöhung darf gemäß § 558 BGB maximal 20 % innerhalb von drei Jahren betragen. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Berlin, München, Hamburg, Köln u. a.) ist die Obergrenze auf 15 % begrenzt. Die neue Miete darf außerdem die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.

Wann darf eine Mieterhöhung durchgeführt werden?

Eine Mieterhöhung darf frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung oder dem erstmaligen Mietbeginn durchgeführt werden. Das Ankündigungsschreiben muss dem Mieter mindestens 2 volle Monate vor dem Wirksamkeitsdatum zugehen.

Kann der Mieter die Mieterhöhung ablehnen?

Ja – der Mieter kann die Zustimmung verweigern, wenn die Begründung fehlt, die Kappungsgrenze überschritten wird oder die Vergleichsmiete falsch berechnet wurde. Der Vermieter muss dann innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage einreichen.

Kann die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden?

Ja, gemäß § 559 BGB darf die Jahresmiete um 8 % der auf den Mieter entfallenden Modernisierungskosten erhöht werden. Die Obergrenze liegt bei 3 EUR/m² in 6 Jahren. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.

Wie lange hat der Mieter Zeit zur Zustimmung?

Der Mieter hat nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens Zeit bis zum Ende des übernächsten Monats (§ 558b BGB). Beispiel: Zugang am 10. März → Frist bis 31. Mai.

Muss eine Mieterhöhung schriftlich erfolgen?

Ja, eine Mieterhöhung muss zwingend schriftlich erfolgen (§ 558a BGB). Eine mündliche Ankündigung oder einfache E-Mail genügt nicht. Das Schreiben muss vom Vermieter oder einem Bevollmächtigten unterschrieben sein.

Was tun, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?

Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich einklagen. Empfehlenswert ist zunächst ein persönliches Gespräch. Die Klage muss innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist erhoben werden.

Haftungsausschluss

Die vorstehenden Informationen und Muster dienen ausschließlich zu Ihrer Orientierung und sind nicht als rechtsverbindlich zu verstehen. Da sich gesetzliche Bestimmungen ändern können, empfehlen wir bei konkreten Fällen einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Wir übernehmen keine Haftung für Schäden oder rechtliche Konsequenzen.

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Rechtliche Grundlagen: §§ 558–559b BGB

Die Mieterhöhung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch abschließend geregelt. Vermieter dürfen die Miete nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen – nicht darüber hinaus. Maßgeblich ist die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage) in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde.

Die Kappungsgrenze begrenzt die zulässige Erhöhung: Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB) gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Welche Gemeinden als angespannt gelten, bestimmt die jeweilige Landesregierung per Rechtsverordnung – aktuell betroffen sind u. a. München, Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und viele weitere Großstädte.

Wichtig: Die Kappungsgrenze bezieht sich auf die Nettokaltmiete, nicht auf Betriebskosten oder Modernisierungszuschläge. Indexmieten (§ 557b BGB) und Staffelmieten (§ 557a BGB) folgen eigenen Regeln und sind von der Kappungsgrenze ausgenommen.

Fristen im Überblick

Praxishinweis: Zwischen zwei Mieterhöhungsverlangen muss ein Zeitraum von mindestens 12 Monaten liegen (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Erst danach darf der Vermieter erneut eine Erhöhung verlangen – die Erhöhung selbst wird dann frühestens 3 Monate nach dem neuen Verlangen wirksam.

Begründungsmöglichkeiten nach § 558a BGB

Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich begründet werden. § 558a Abs. 2 BGB nennt vier anerkannte Begründungsmittel:

In der Praxis ist der qualifizierte Mietspiegel das komfortabelste Begründungsmittel, da er gesetzlich vermutet wird (§ 558d Abs. 3 BGB) und kaum angreifbar ist. Gibt es keinen Mietspiegel, sind Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten erforderlich.

Musterschreiben Mieterhöhung (kostenlose Vorlage)

Das folgende Musterschreiben können Sie als Vorlage für Ihre Mieterhöhung nutzen. Ersetzen Sie alle Angaben in eckigen Klammern durch Ihre konkreten Daten. Achten Sie auf den Versand per Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung, um den Zugang nachweisen zu können.

[Vorname Nachname Vermieter]
[Straße Hausnummer]
[PLZ Ort]

[Ort], den [Datum]


An:
[Vorname Nachname Mieter]
[Straße Hausnummer]
[PLZ Ort]



Betreff: Mieterhöhung gemäß § 558 BGB – Zustimmungsverlangen


Sehr geehrte/r Frau/Herr [Nachname Mieter],

hiermit fordere ich Sie gemäß § 558 BGB auf, der Erhöhung der Grundmiete für die von Ihnen gemietete Wohnung

  [vollständige Anschrift: Straße, Hausnummer, PLZ, Ort]
  [Lage: z. B. Erdgeschoss links / 2. Obergeschoss rechts]
  [Wohnfläche: ca. XX m²]

zuzustimmen.

Die bisherige Nettokaltmiete beträgt:      [X.XXX,XX] EUR monatlich
Die neue Nettokaltmiete beträgt:           [X.XXX,XX] EUR monatlich
Die Erhöhung beträgt:                      [XXX,XX] EUR monatlich ([X,X] %)
Die neue Miete gilt ab:                    [1. des übernächsten Monats nach Zugang]


Begründung:

Die neue Miete entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zur Begründung verweise ich auf:

[Variante A – Mietspiegel]
Den [qualifizierten] Mietspiegel der Stadt [Ort], Ausgabe [Jahr], Seite [X], Spalte [X], Zeile [X].
Die darin ausgewiesene Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum beträgt [X,XX] EUR/m²
(bezogen auf [XX] m² ergibt dies [X.XXX,XX] EUR/Monat).

[Variante B – Vergleichswohnungen]
Folgende drei Vergleichswohnungen in [Ort]:
1. [Adresse], [Etage], [m²], [Ausstattung], monatliche Nettomiete: [X.XXX,XX] EUR
2. [Adresse], [Etage], [m²], [Ausstattung], monatliche Nettomiete: [X.XXX,XX] EUR
3. [Adresse], [Etage], [m²], [Ausstattung], monatliche Nettomiete: [X.XXX,XX] EUR


Ich bitte Sie, der Mieterhöhung bis zum [letzter Tag des übernächsten Monats nach Zugang] schriftlich zuzustimmen.

Sollten Sie der Erhöhung nicht fristgerecht zustimmen, bin ich nach § 558b Abs. 2 BGB berechtigt, innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Erteilung der Zustimmung zu erheben.

Bitte beachten Sie, dass Ihnen nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zusteht: Sie können das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang dieses Schreibens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall gilt die Mieterhöhung nicht.


Mit freundlichen Grüßen,


___________________________
[Unterschrift]
[Vorname Nachname Vermieter]

Was Mieter wissen müssen

Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB

Neben der Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete gibt es die Modernisierungsmieterhöhung. Vermieter dürfen nach einer Modernisierungsmaßnahme die Jahresmiete um bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Das entspricht einer monatlichen Umlage von 0,67 Prozent.

Wichtige Grenzen:

• Kappungsgrenze § 559 Abs. 3a BGB: Die Miete darf durch Modernisierungserhöhungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt ein Limit von 2 EUR/m².
• Ankündigungspflicht: Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme mindestens 3 Monate vor Beginn ankündigen (§ 555c BGB) – sonst entfällt das Recht auf Erhöhung.
• Instandhaltungskosten: Kosten, die ohnehin für Instandhaltung angefallen wären, dürfen nicht umgelegt werden (§ 559 Abs. 2 BGB).
• Härtefallschutz: Mieter können der Modernisierung nach § 555d Abs. 2 BGB wegen unzumutbarer Härte widersprechen.

Die Modernisierungsankündigung muss schriftlich erfolgen und Art, Umfang, Beginn, Dauer der Maßnahmen sowie die voraussichtliche Mieterhöhung nennen. Nach Abschluss der Maßnahme muss der Vermieter die Erhöhung erneut schriftlich mitteilen.

Kann der Vermieter die Miete einfach erhöhen, ohne mich zu fragen?

Nein. Jede Mieterhöhung nach § 558 BGB ist ein Zustimmungsverlangen – der Vermieter kann die Miete nicht einseitig erhöhen. Er benötigt die schriftliche Zustimmung des Mieters oder ein rechtskräftiges Urteil. Zahlen Sie vorbehaltlos eine erhöhte Miete, gilt das als konkludente Zustimmung.

Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Grundsätzlich unbegrenzt oft – aber zwischen zwei Erhöhungsverlangen müssen mindestens 12 Monate liegen (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Außerdem gilt die Kappungsgrenze: In drei Jahren sind maximal 20 Prozent (in angespannten Märkten 15 Prozent) Erhöhung zulässig.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Stimmt der Mieter bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist (Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang) nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Gewinnt der Vermieter, gilt die Zustimmung als erteilt und die erhöhte Miete wird rückwirkend ab dem ursprünglichen Erhöhungszeitpunkt fällig.

Muss die Mieterhöhung per Einschreiben verschickt werden?

Gesetzlich vorgeschrieben ist nur die Schriftform (§ 558a Abs. 1 BGB). Ein Einschreiben ist nicht zwingend, aber dringend zu empfehlen – denn der Vermieter trägt die Beweislast für den Zugang des Schreibens. Ohne Nachweis kann der Mieter bestreiten, das Schreiben erhalten zu haben, was alle Fristen verschiebt.

Gilt die Kappungsgrenze auch für Indexmietverträge?

Nein. Bei Indexmietverträgen (§ 557b BGB) ist die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gilt dort nicht. Gleiches gilt für Staffelmietverträge. Modernisierungserhöhungen sind bei Indexmietverträgen nur eingeschränkt möglich (§ 557b Abs. 2 BGB).

Mieterhöhung Musterschreiben: Vollständige Vorlage

Das folgende Muster enthält alle Pflichtangaben nach § 558a BGB. Fehlende Pflichtangaben machen eine Mieterhöhung formell unwirksam — der Mieter kann sie dann ablehnen.

Pflichtangaben im Mieterhöhungsschreiben: Checkliste

Kappungsgrenze: Wie viel Erhöhung ist maximal erlaubt?

• Normaler Wohnungsmarkt: Max. 20 % in 3 Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB)
• Angespannter Wohnungsmarkt (von Landesregierung ausgewiesen): Max. 15 % in 3 Jahren — gilt z. B. in München, Berlin, Hamburg, vielen Universitätsstädten

Rechenbeispiel: Miete vor 3 Jahren war 800 €, aktuell 860 € (+7,5 %). Noch erlaubt bis zur 20-%-Kappung: weitere 100 €, neue Miete max. 960 €. Bei angespanntem Markt (15 %): max. 120 € mehr, neue Miete max. 920 €. Zusätzlich muss die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Fristen: Was Vermieter beachten müssen

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FAQ: Mieterhöhung Musterschreiben

Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Ja — der Mieter muss der Mieterhöhung nach § 558b BGB ausdrücklich zustimmen. Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Hat der Mieter innerhalb von 2 Monaten nicht zugestimmt, kann der Vermieter innerhalb von 3 weiteren Monaten Klage auf Zustimmung einreichen (Zustimmungsklage).

Was gilt als Begründung einer Mieterhöhung?

Nach § 558a Abs. 2 BGB sind zugelassen: (1) qualifizierter Mietspiegel — beste Option wegen Gerichtsakzeptanz, (2) einfacher Mietspiegel, (3) Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen, (4) drei konkrete Vergleichswohnungen mit Adresse und aktueller Miete. Vergleichswohnungen aus eigenem Bestand sind erlaubt, wenn sie nicht für die erhöhte Miete stehen.

Kann der Vermieter die Miete ohne Mietspiegel erhöhen?

Ja. Ohne Mietspiegel können drei konkrete Vergleichswohnungen (Adresse, Wohnfläche, Miete) oder ein Sachverständigengutachten genutzt werden. Ohne vollständige Angaben ist das Erhöhungsschreiben formell unwirksam und der Mieter muss nicht zustimmen.

Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Maximal alle 15 Monate — zwischen zwei Erhöhungen muss eine Wartefrist von 15 Monaten liegen (§ 558 Abs. 1 BGB). Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete um maximal 20 % (bei angespanntem Markt 15 %) steigen. Es gibt keine gesetzliche Maximalobergrenze für die absolute Miethöhe — nur die Vergleichsmiete und Kappungsgrenze begrenzen sie.