Mietminderung: Gründe, Höhe, Maßnahmen und Tipps für Vermieter – Mietrecht

Mietminderung – Zwischen Mietern und Vermietern können Spannungen entstehen, vor allem, wenn es um Auseinandersetzungen bezüglich der Mietsache aufgrund von Mängeln geht. Treten Mängel auf, mindern Mieter häufig ihre Mietzahlungen. Lernen Sie hier, wann Ihr Mieter eine Mietminderung vornehmen darf, welche Mietminderungsgründe es gibt und welche Gründe nicht für eine Minderung der Miete reichen. Daneben erfahren Sie, wie die Höhe der Mietminderung bemessen wird und wie sie im Fall einer ungerechtfertigten Mietminderung gegen Ihren Mieter vorgehen können.

Mietminderung: Grundlagen und Voraussetzungen

Unter einer Mietminderung wird die Kürzung der zu zahlenden Miete, durch den Mieter, verstanden. Die Mietminderung wird im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Die Miete wird kraft des Gesetzes gemindert, Mieter müssen die Minderung also nicht zuerst bei Gericht beantragen. Das Gesetz sieht vor, dass Mietminderungen in zwei verschiedenen Fällen eintreten können.

Gesetzliche Voraussetzungen:

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  • ein Mangel in der Wohnung
  • das fehlen zugesagter Eigenschaften

Ein Mangel besteht immer dann, wenn der Ist-Zustand der Wohnung vom Soll-Zustand zu Ungunsten des Mieters abweicht. Dies ist der Fall wenn die Mietsache eine im Mietvertrag zugesagte Eigenschaften nicht aufweist oder in der Wohnung ein genereller Mangel auftritt, der die Nutzung einschränkt. Ihr Mieter hat dann einen Anspruch auf Mietminderung.

Wann eine Mietminderung berechtigt ist, kommt auf den Einzelfall an. Grundsätzlich sind Mietminderungen aber nur dann berechtigt, wenn der Mieter den Mangel nicht selbst verursacht oder zu verschulden hat. Hierzu später mehr.

Welche Mietmängel berechtigen zur Mietminderung?

Ihr Mieter hat das Recht zur Mietminderung, wenn ein Mangel an der Mietsache vorliegt, welcher deren vertragsmäßigen Gebrauch erheblich einschränkt. Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand einer Wohnung nachteilig von den Mietvertragsvereinbarungen abweicht. Als Vermieter haben Sie dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung dem im Mietvertrag vereinbarten Zustand entspricht.

Lernen Sie jetzt die Mietmängel im Detail kennen, die Ihren Mieter zu einer Mietminderung berechtigen.

Nässe: Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden

Wenn Ihr Mieter nachweisen kann, dass er nicht verantwortlich für den Schimmel- oder Pilzbefall ist, hat er das Recht die Miete zu mindern. Der Schimmel, oder auch Hausschwamm, stellt grundsätzlich eine Gesundheitsgefährdung dar, welche den vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung erheblich einschränkt.

Feuchtigkeitsschäden aufgrund mangelnder Isolation oder defekter Rohrleitungen liegen in Ihrer Verantwortung als Vermieter, daher besteht auch bei Schäden in diesem Zusammenhang ein Recht auf Mietminderung.

In diesen Fällen ist eine Mietminderung berechtigt:

  • feuchter Keller oder Dachboden
  • undichtes Dach / undichte Fenster
  • Wasserschaden und Abwasserstau
  • Schimmel bei Neubaufeuchtigkeit
  • Schimmel durch Wärmebrücken
  • Schimmel an Möbeln durch feuchte Wände

Foto: Igor_PS / Schutterstock.com

Lärmbelästigung: Nachbarn, Tiere und Baulärm

Eine Lärmbelästigung kann durchaus zu einer Mietminderung führen. Die regelmäßige oder andauernde Störung von Ruhezeiten, wie Nacht– oder Mittagsruhe, kann ein Grund für eine verringerte Miete rechtfertigen. Ob Baulärm als Minderungsgrund gerechtfertigt ist, hängt vom Umstand ab, ob Ihr Mieter dies absehen konnte. Dies liegt beispielsweise vor, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses ein benachbartes Grundstück als Bauland erkennbar war.

Eine Mietminderung aufgrund von Lärmbelästigung kann erfolgen bei:

  • Baulärm durch benachbarte Baustellen
  • Lärmbelästigungen durch Nachbarn
  • bellende Hunde oder andere Tiere
  • sehr laute Musik
  • Störung der Nachtruhe bzw. Ruhezeiten
  • schlechte Schallisolierung
  • Lärm durch Bauarbeiten im Wohnhaus

Geruchsbelästigung: Hundekot und Zigarettenqualm

Geruchsbelästigungen sind ein Streitpunkt als Mietminderungsgründe, aber als diese nicht völlig ausgeschlossen. Hier entscheiden die Umstände des Einzelfalls. Bei einer Geruchsbelästigung dürfen Mieter jedoch nicht sofort die Miete mindern. Der Mangel muss Ihnen gemeldet werden, da Sie einen Anspruch ab Beseitigung des Mangels haben. So können Sie dem Geruchsproblem nachgehen und die Ursache ermitteln. Vielleicht ist ein anderer Mieter für den Gestank verantwortlich.

Geruchsbelästigungen kommen in Betracht bei:

  • Hundekotgerüchen im Treppenhaus
  • Tierexkremente in benachbarten Wohnungen
  • starker und andauernder Müllgeruch
  • Zigarettenqualm

Mangel: Strom-, Wasser- oder Heizungsausfall

Für den vertragsmäßigen Gebrauch einer Wohnung wird eine bestimmte Mindesttemperatur vorgeschrieben. Vermieter müssen im Winter eine Mindesttemperatur von 20°C bis 22°C gewährleisten.

Beispiele von Mietminderungsgründen:

  • defekte Heizung im Winter
  • Heizungsausfall in Schlaf- oder Kinderzimmer
  • Ausfall des Warmwassers im Badezimmer
  • Ausfall der Stromversorgung in gesamter Wohnung
  • Defekte am Lichtschalter
  • Legionellen im Trinkwasser
  • sanierungsbedürftige Leitungen (rostiges Wasser)

Parilov / shutterstock.com

Schädlingsbefall: Ameisen, Kakerlaken und Ratten

Sollten in der Wohnung oder in den Gemeinschaftsräumen des Hauses Ungeziefer auftreten, liegt auch hier ein berechtigter Grund für eine Mietminderung vor. Bei einem Befall mit Schädlingen ist die Mietminderung abhängig von Art und Ausbreitung des Befalls.

Minderungen bei den folgenden Schädlingsbefällen möglich:

  • Maus / Rattenplage im Keller

Mängel durch bauliche Maßnahmen

Die Durchführung von Baumaßnahmen, Sanierungs- oder Umbauarbeiten innerhalb oder außerhalb der Wohnung Ihres Mieters, berechtigt Ihren Mieter grundsätzlich zur Mietminderung. Grund dafür ist, dass in dem Zeitraum der Baumaßnahmen der vertraglich geschuldete Zustand der Mietsache erheblich beeinträchtigt ist. Eine Ausnahme stellt hier nur energetische Sanierungsmaßnahmen dar.

Zur Mietminderung berechtigte bauliche Maßnahmen sind:

  • Baugerüste vor Haus und / oder Fenstern
  • Lärm und Schmutzbelästigung
  • langfristige Kernsanierungen

Fehlende zugesagte Eigenschaft als Minderungsgrund

Ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt, kann auch dann vorliegen, wenn Sie dem Mieter Eigenschaften an der Mietsache zugesagt haben und diese fehlen. Wurde zum Beispiel vertraglich eine Einbauküche oder ein Parkplatz zugesichert und diese sind bei Einzug nicht vorhanden, kann die Miete vom Mieter reduziert werden.

Gleiches gilt, wenn die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl nicht der tatsächlichen Wohnungsgröße entspricht.

Beispiele für Mängel in diesem Zusammenhang:

  • Aufzug nicht nutzbar
  • Balkon nicht nutzbar
  • Dach undicht
  • defekte Elektrik
  • defekter Wasserboiler
  • fehlende Einbauküche
  • defekte Elektrogeräte
  • Briefkasten fehlt
  • Asbest
  • keine Telefon / Internetanschlüsse
  • Garten nicht nutzbar
  • fehlender Parkplatz

Auch nicht erfüllte Zugeständnisse Ihrerseits können zu einer Mietminderung berechtigen. Haben Sie mit Ihrem Mieter beispielsweise den Einbau neuer Fenster im Mietvertrag vereinbart und kommen dem nicht zum festgelegten Zeitpunkt nach, kann die Miete gemindert werden.

Unzulässige Gründe zur Mietminderung

Eine Mietminderung durch den Mieter kommt nur dann in Frage, wenn die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung spürbar beeinträchtig ist. Handelt es sich nur um einen unerheblichen Mangel, kann Ihr Mieter zwar die Instandsetzung von Ihnen verlange, jedoch nicht die Miete kürzen.

Als unerheblich gelten die folgenden Mängel:

  • sehr kurzer Heizungsausfall
  • Unterschreitung der Heizungsleistung um 1°C
  • Haarrisse in der Decke oder in Wänden
  • Bagatellschäden (z.B. tropfender Wasserhahn)
  • defekte Steckdosen oder Glühbirnen
  • gelegentliches Hundegebell oder Lärm
  • fehlender Waschmaschinenanschluss im Bad
  • fehlende Fußleisten oder abgetretene Türschwellen

Unzulässige Gründe liegen auch dann vor, wenn Ihr Mieter selbst für den Schaden verantwortlich ist oder der Mietmangel in seinen Risikobereich gehört.

Vom Mieter verursachte Mängel:

  • Schimmel durch unzureichendes Lüften
  • fehlende Stromversorgung bei nicht bezahlten Rechnungen

Auch für die sozial üblichen oder ortsüblichen Gegebenheiten können keine Mietminderungen geltend gemacht werden. Das bezieht sich zum Beispiel auf die Lage der Wohnung: liegt das Objekt neben einem Kindergarten, nimmt Ihr Mieter den Lärm in Kauf, wenn er sich für die Wohnung entscheidet. Gleiches gilt für Fluglärm, wenn sich die Wohnung in der Nähe eines Flughafens befindet und regelmäßig Flugzeuge über das Haus fliegen.

Eine Mietminderung wird auch dann ausgeschlossen, wenn der Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrags bekannt war und Ihr Mieter ihn widerspruchlos hingenommen hat. Es ist ratsam, solche Schäden im Übergabeprotokoll der Wohnung bei Einzug festzuhalten. Auch bei energetischen Sanierungen, wie Wärmedämmung oder Heizungsaustausch, ist in den ersten drei Monaten eine Mietminderung ausgeschlossen.

Minderungsdauer: Gesamte Schadenszeit

Ihr Mieter ist dazu berechtigt, ab dem Zeitpunkt des Auftretens des Schadens die Miete zu mindern. Solange der Ist- vom Soll-Zustand abweicht, solange darf die Mietminderung erfolgen. Bei einer gerichtlichen Feststellung der Mietminderungshöhe ist es üblich, dass der Richter eine Frist festlegt, bis zu der Sie die Mängel beseitigt haben müssen. Nach § 195 BGB verjährt der Anspruch auf Mietminderung erst nach drei Jahren, daher ist eine rückwirkende Mietminderung unter Umständen auch möglich.

Die Mietminderungsdauer zusammengefasst:

  • ab Beeinträchtigungsbeginn / Auftreten des Mangels
  • bis zum Zeitpunkt an dem Soll-Zustand wiederhergestellt ist
  • unter Umständen auch rückwirkend möglich

Höhe der Mietminderung: Minderungstabelle

Die Höhe der Mietminderung richtet sich danach, in welchem Umfang der vertragsmäßige Gebrauch beeinträchtig wird. Hierbei spielen vor allem Schwere und Dauer des Mangels eine Rolle. Der Bemessungsgrad für die Mietminderung ist die Warmmiete. Die Bruttowarmmiete beinhaltet die Grundmiete, sowie Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung.

Je stärker die Beeinträchtigung, desto höher die Minderung.

Gesetzliche Regelungen zu einer bestimmten Höhe oder einem prozentualen Anteil der Mietminderung gibt es nicht. Theoretisch kann Ihr Mieter die Höhe der Minderung selbst festlegen, er sollte dies jedoch gewissenhaft machen. Als Orientierungshilfe helfen ihm dabei Mietminderungstabellen. Sollte die Miete aus Ihrer Sicht zu hoch gemindert worden sein, können Sie in einer Gerichtsverhandlung den Richter über die Höhe der Minderung entscheiden lassen.

Das Wichtigste zur Höhe im Überblick:

  • abhängig von Beeinträchtigungsumfang und -länge
  • wird prozentual von Warmmiete abgezogen
  • Mietminderungstabellen als Orientierungshilfe

Mietminderungstabelle: Miete richtig kürzen

Die Mietminderungstabelle ist eine Sammlung von Gerichtsurteilen , die einen Überblick über mögliche Minderungsquoten bei verschiedenen Schadensfällen gibt. Dabei werden in der Tabelle mögliche Wohnungsmängel aufgelistet, die eine Mietminderung rechtfertigen können. Neben den Quoten und Mängeln werden auch die Urteile aufgelistet. Die Urteile können dabei sehr unterschiedlich sein und sich teilweise sogar widersprechen. Im Einzelfall entscheidet immer eine Gerichtsverhandlung.

Mietminderungstabelle zusammengefasst:

  • Sammlung von Gerichtsurteilen
  • Minderungsquoten bei verschiedenen Mängeln
  • Richtwert, nicht verpflichtend

Hamburger Tabelle: Wohnwert einzelner Räume

Bei der Hamburger Tabelle handelt es sich um eine Mietminderungstabelle, die vom Hamburger Landgericht erstellt wird. Im Gegensatz zu anderen Mietminderungstabellen orientiert sie sich nicht an der Rechtsprechung anderer Gerichte. Die Tabelle teilt die Gesamtmiete auf die einzelnen Räume auf, so wird jedem Raum ein prozentualer Anteil an der Gesamtmiete zugeteilt.

Der Wohnwert der verschiedenen Räume:

  • Wohnzimmer 28%
  • Arbeitszimmer 20%
  • Schlafzimmer 12%
  • Küche 10%
  • Bad 10%
  • Abstellraum 3%
  • Balkon 10%

Bei der Hamburger Tabelle wird der Wohnwert mit dem Mietzins in ein Verhältnis gesetzt, um die Quote zu ermitteln. Der Wohnwert ist als die Gebrauchstauglichkeit einzelner Räume zu verstehen. Der Minderwert für die komplette Wohnung hängt von der tatsächlichen Beeinträchtigung durch den Mangel ab.

Übersicht: Schimmel, Heizung, Wasserschaden und Baulärm

Im folgenden finden Sie eine kleine Übersicht verschiedener Mängel mit ihrer dazugehörenden Mietminderungsquote. Sie dienen als Orientierungshilfe und müssen den Gegebenheiten der individuellen Situation Ihres Mieters angepasst werden.

Wohnung in unbewohnbarem Zustand: 100%

Ausfall der Gasversorgung: 85%

Schimmel in mehreren Räumen: bis zu 80%

Ausfall der Heizung im Winter: 50% – 75%

Tropfwasser von Zimmerdecken: 30% – 50%

Schimmel (gesundheitsgefährdendes Level): 42%

Heizungsverlust von 60%: 15% – 30%

Raumtemperatur von max. 15°C: 25%

Baulärm im Nebenhaus: 20%

Hundekot  im Treppenhaus: 20%

Defekte Telefonleitung: 10%

Sichtbare Wasserflecken: 2%

Vorgehensweise Mieter: Mängelanzeige

Damit Ihr Mieter ein Recht dazu hat die Miete zu mindern, muss er Sie über den Mangel in Kenntnis setzen. Der  Mieter muss Ihnen den Mangel sofort in einer Mängelanzeige melden. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, könnten Sie ihm gegenüber Schadensersatzansprüche geltend machen, da er die Mietsache gefährdet.

Die Mängelanzeige kann mündlich oder schriftlich erfolgen, erforderlich ist nur ein schlüssiger Nachweis des Mietmangels. Die Mängelanzeige sollte daher die Art, den Ort und Zeitpunkt des Schadens beinhalten. Pauschale Hinweise auf eine eingeschränkte Wohnungsnutzung genügen nicht. Ohne eine Mängelanzeige verliert Ihr Mieter zudem das Recht auf eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags.

Die Vorgehensweise Ihres Mieters zusammengefasst:

  • sofortige Mängelanzeige
  • konkrete Hinweise auf Mängel

Vermieter: Vorgehensweise bei Mietminderungen

Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, den vertragsmäßigen Zustand der Immobilie zu erhalten. Daher sind Sie grundsätzlich zu Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen verpflichtet. Wurde Ihnen ein Mangel gemeldet, hängt das weitere Vorgehen davon ab, ob die Mietminderung gerechtfertigt oder nicht gerechtfertigt ist.

Die Vorgehensweise vorab zusammengefasst:

  1. Mit dem Mieter in Verbindung setzen
  2. Mietminderung akzeptieren
  3. Schaden bzw. Mangel beseitigen

oder

  1. Mit dem Mieter in Verbindung setzen
  2. Die Mietminderung ablehnen
  3. Klage oder Kündigung einreichen

Wurde Ihnen ein Mangel gemeldet, müssen Sie diesen so schnell wie möglich beheben. Hat Ihr Mieter Ihnen eine angemessene Frist gesetzt und diese wird überschritten, kann er rechtliche Schritte gegen Sie einleiten.

In Welchen Fällen ist eine Mietminderung ausgeschlossen?

Eine Mietminderung ist nur dann rechtens, wenn der Gebrauch der Wohnung erheblich eingeschränkt wird.

Eine Minderung ist nicht berechtigt, wenn:

  • Bagatellschäden vorliegen
  • Eigenverschulden des Mieters
  • Schaden bei Mietvertragsabschluss bekannt war
  • energetische Sanierung stattfindet

Photo: Monkey Business Images / shutterstock.com

Vorgehensweise bei der Begutachtung behaupteter Mängel

Wenn Ihnen eine Mängelanzeige vorliegt, sollten Sie unverzüglich reagieren und den behaupteten Mangel begutachten. Die Begutachtung ist Ausgangspunkt für Ihr weiteres Vorgehen. Bei der Begutachtung sollten Sie daher die folgenden Tipps berücksichtigen:

  • Sachverhalt sorgfältig aufklären
  • Begutachtung gemeinsam vor Ort
    Fotos als Beweise sichern
  • evtl. Sachverständige hinzuziehen
  • Mängelprotokoll vorhanden?

Ihr Mieter ist hinsichtlich der behaupteten Gebrauchseinschränkungen in der Beweispflicht. Erfragen Sie, ob der Mieter ein Mängelprotokoll mit detailliert beschriebenen Mängeln erstellt hat. Pauschal erhobene Behauptungen genügen nicht den Anforderungen an eine Mietminderung.

Mietminderung gerechtfertigt, aber Quote zu hoch

Gehen Sie nach der Besichtigung davon aus, dass die Minderung grundsätzlich gerechtfertigt ist, sollten Sie den Schaden schnellstmöglich beheben. Ist eine Behebung des Mangels nicht möglich, da es sich beispielsweise um Baulärm des Nachbars handelt, sollten Sie eventuell Schadensersatz vom Verursacher einfordern.

Wenn Sie davon ausgehen, dass die Quote der Minderung von Ihrem Mieter zu hoch angesetzt wurde, sollten Sie zunächst versuchen sich gemeinsam mit dem Mieter auf eine angepasste Quote zu einigen. Ist eine Einigung nicht möglich, kann ein Gericht die Minderungsquote gerichtlich festlegen.

Ungerechtfertigte Minderungen: ausstehende Zahlungen und Klage

Wenn die Mietminderung durch Ihren Mieter ungerechtfertigt ist, sollten Sie der Minderung zunächst schriftlich widersprechen. Wichtig ist, dass auch Sie unmittelbar widersprechen. Begründen Sie dabei unbedingt, aus welchen Gründen die Minderung nicht rechtens ist, beispielsweise weil es sich um einen Bagatellschaden handelt. Daneben sollten Sie den Mieter anmahnen, die ausstehende Miete nachzuzahlen.

Ungerechtfertigte Mietminderungen

  • unverzüglich widersprechen
  • Widerspruchsgrund nennen
  • Aufforderung zur Nachzahlung

Eine zu Unrecht geminderte Miete zählt rechtlich gesehen als Zahlungsverzug. Bleibt Ihr Widerspruch ohne Erfolg, können Sie gegen Ihren Mieter klagen und die Nachzahlung der ausstehenden Beträge gesetzlich geltend machen. Vor Gericht muss Ihr Mieter dann nachweisen, dass der Mangel besteht und er ihn Ihnen angezeigt hat. Als Vermieter müssen Sie das entsprechend widerlegen.

Kündigungsrecht bei ungerechtfertigten Mietminderungen

Liegt ein berechtigter Grund zur Mietminderung vor, dürfen Sie dem Mieter nicht kündigen. Anders sieht es aus, wenn der Mieter die Zahlung unberechtigterweise gemindert hat. Sobald die Summe des Rückstandes zwei Monatsnettomieten übersteigt, dürfen Sie ihm fristlos das Mietverhältnis kündigen. Eine vorherige Abmahnung ist nicht notwendig.