Was ist ein WEG-Verwaltervertrag?

Ein WEG-Verwaltervertrag regelt das Verhältnis zwischen der WEG und dem Verwalter. Er legt die Aufgaben, Pflichten, Befugnisse und Vergütung des Verwalters fest. Der Verwalter übernimmt Aufgaben wie Finanzverwaltung, Instandhaltung, Eigentümerversammlungen und rechtliche Vertretung. Der Vertrag schafft eine klare rechtliche Grundlage für die Zusammenarbeit.

Worauf sollten Sie als Wohnungseigentümergemeinschaft besonders achten?

Tipp! Hier finden Sie auch unser: Muster Verwaltervertrag Miet- und Sondereigentumsverwaltung.

Achten Sie darauf, dass der Vertrag die Aufgaben des Verwalters, Vergütung, Haftung und Vertragsdauer klar definiert. Rechte und Pflichten des Verwalters sowie Kündigungsmöglichkeiten sollten genau geregelt sein. Vereinbarungen sollten transparent und verständlich formuliert sein, um Missverständnisse und rechtliche Probleme zu vermeiden. Insbesondere sollte die Haftung des Verwalters bei Pflichtverletzungen oder Schäden geregelt sein.

• Präzise Definition der Aufgaben
• Regelung der Vergütung und Zahlungsmodalitäten
• Klare Festlegung der Haftung
• Transparente Kündigungsregelungen
• Vertragsdauer und Verlängerungsklauseln

Tipps für die Gestaltung eines WEG-Verwaltervertrags

Ein gut formulierter WEG-Verwaltervertrag sollte alle relevanten Aufgaben und Pflichten des Verwalters detailliert darstellen.

Dies umfasst nicht nur die Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzen, sondern auch die Verantwortung für die Instandhaltung und Reparatur des gemeinschaftlichen Eigentums. Es ist wichtig, dass der Vertrag klare Regelungen zur Vergütung des Verwalters enthält, die den Aufwand und die Aufgaben des Verwalters fair widerspiegeln.

Zudem sollte der Vertrag auch die Möglichkeit einer Kündigung durch die WEG oder den Verwalter regeln, falls die Zusammenarbeit nicht mehr funktioniert. Achten Sie darauf, dass der Vertrag die rechtlichen Rahmenbedingungen des WEG-Rechts und der Wohnungseigentümergemeinschaft berücksichtigt.

Achten Sie also auf:

1. Exakte Aufgabenbeschreibung des Verwalters
2. Regelung zur Abrechnung der Vergütung
3. Klarheit bei der Kündigung des Vertrags
4. Festlegung der Haftungsgrenzen des Verwalters
5. Berücksichtigung der rechtlichen Vorgaben der WEG

Vorlage für einen WEG-Verwaltervertrag

Nachfolgend finden Sie eine Vorlage für einen WEG-Verwaltervertrag, der alle wesentlichen Punkte einer professionellen und rechtskonformen Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft regelt. Diese Vorlage ist anpassbar und kann an die speziellen Bedürfnisse und Gegebenheiten Ihrer WEG angepasst werden.

Unsere Vorlage dient nur zur Orientierung.

Wir übernehmen keine Haftung für Schäden oder rechtliche Folgen.

4 häufig gestellte Fragen

Wann wird ein WEG-Verwaltervertrag benötigt?

Ein WEG-Verwaltervertrag ist notwendig, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen externen Verwalter mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragt. Der Vertrag regelt alle relevanten Aufgaben und Vergütungen des Verwalters.

Wie lange dauert ein WEG-Verwaltervertrag?

Die Dauer eines WEG-Verwaltervertrages wird im Vertrag selbst festgelegt und kann in der Regel zwischen einem Jahr und mehreren Jahren variieren. Häufig wird eine initiale Vertragsdauer von 1-3 Jahren gewählt.

Kann der WEG-Verwaltervertrag auch vorzeitig gekündigt werden?

Ja, der Vertrag kann sowohl von der WEG als auch vom Verwalter vorzeitig mit einer vereinbarten Kündigungsfrist gekündigt werden. Eine außerordentliche Kündigung ist jedoch jederzeit möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Wie hoch ist die Vergütung eines WEG-Verwalters?

Die Vergütung für einen WEG-Verwalter hängt vom Umfang der zu verwaltenden Immobilie und den spezifischen Aufgaben ab. In der Regel wird eine monatliche Pauschale vereinbart, die zusätzliche Auslagen wie Büro- oder Reisekosten abdecken kann.

WEG-Verwalter Vergütung 2026: Was kostet ein Verwalter?

Die Vergütung ist einer der wichtigsten Punkte im Verwaltervertrag — und einer der häufigsten Streitpunkte. Marktübliche Pauschalen 2026:

Tipp: Achten Sie im Vertrag auf eine genaue Auflistung, welche Leistungen in der Pauschale enthalten sind und welche separat berechnet werden. Häufig extra abgerechnet: Mahngeld, außerordentliche Eigentümerversammlungen, Begehungen, Schlüsseldienst.

Pflichtaufgaben des WEG-Verwalters nach WEG-Reform 2020

Seit der WEG-Reform 2020 hat der Verwalter erweiterte Pflichten. Diese sollten im Verwaltervertrag explizit geregelt sein:

• Jahresabrechnung: Erstellung der Jahresgesamtabrechnung und Einzelabrechnungen (§ 28 Abs. 2 WEG) — spätestens 6 Monate nach Jahresende
• Wirtschaftsplan: Aufstellen des Wirtschaftsplans für das Folgejahr mit Hausgeldforderungen
• Erhaltungsrücklage: Verwaltung der Instandhaltungsrücklage auf separatem Konto (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
• Eigentümerversammlung: Einberufung mind. einmal jährlich (§ 24 WEG), Protokollführung, Beschlussdurchführung
• Instandhaltung: Beauftragung und Überwachung von Handwerkern, Einholung von Angeboten, Abnahme von Leistungen
• Notfallmaßnahmen: Sofortmaßnahmen zur Schadensabwendung ohne Beschlussfassung (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG)
• Kontoführung: Führung von Hausgeldkonto und Rücklage auf Treuhandkonten, getrennt vom Vermögen des Verwalters
• Auskunftspflicht: Auf Verlangen eines Eigentümers Einsicht in Verwaltungsunterlagen gewähren
• Online-Beschlussfassung: Umlaufbeschlüsse digital ermöglichen (neu seit 2020)

Vertragsdauer und Kündigung: Was das WEG-Recht vorschreibt

Seit der WEG-Reform 2020 gelten neue Regeln für die Vertragslaufzeit:

• Maximale Erstlaufzeit: 5 Jahre (§ 26 Abs. 1 WEG) — längere Verträge sind unwirksam
• Wiederbestellung: Ebenfalls maximal 5 Jahre pro Amtszeit
• Abberufung: Die WEG kann den Verwalter jederzeit durch Beschluss abberufen — ohne wichtigen Grund
• Vertragskündigung nach Abberufung: Automatisch nach 6 Monaten beendet, sofern nicht früher einvernehmlich aufgelöst
• Außerordentliche Kündigung: Möglich bei schweren Pflichtverletzungen (z.B. Veruntreuung, Insolvenzeröffnung)

Wichtig: Abberufung (Organstellung) und Vertragsbeendigung (Dienstverhältnis) sind zwei getrennte Akte. Ein abberufener Verwalter hat noch für 6 Monate Anspruch auf Vergütung, wenn der Vertrag nicht separat gekündigt wird.

Erweiterter Vertragsinhalt: Was gute Verwalterverträge regeln

Haftung und Versicherung

Professionelle Verwalter verfügen über eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung. Lassen Sie sich die Police vorlegen und achten Sie auf eine Deckungssumme von mindestens 500.000 EUR. Im Vertrag sollte festgelegt sein: Haftung bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit unbegrenzt, bei einfacher Fahrlässigkeit begrenzt auf den versicherten Schaden.

Datenschutz (DSGVO)

Der Verwalter verarbeitet personenbezogene Daten der Eigentümer und Mieter. Seit Mai 2018 ist ein Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV) nach Art. 28 DSGVO Pflicht. Verwalterverträge ohne diese Regelung sind datenschutzrechtlich mangelhaft.

Vergütungsanpassung

Verträge über mehrere Jahre sollten eine Klausel zur Vergütungsanpassung enthalten — z.B. Indexierung an den Verbraucherpreisindex oder jährliche Anpassung um bis zu 3 %. Ohne diese Klausel ist die Vergütung für die gesamte Laufzeit fest.

WEG-Verwalter finden und wechseln: Praktische Hinweise

1. Angebote einholen: Mindestens 3 Angebote von zertifizierten Verwaltern (§ 26a WEG: Zertifizierungspflicht ab 01.12.2022)
2. Referenzen prüfen: Andere von diesem Verwalter betreute WEGs ansprechen
3. Beschluss fassen: Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung (einfache Mehrheit)
4. Alten Verwalter abberufen: Separat durch Beschluss — mit sofortiger Wirkung möglich
5. Unterlagenübergabe: Alter Verwalter muss alle Unterlagen, Konten und Schlüssel innerhalb von 2 Wochen übergeben

Häufige Fragen zum WEG-Verwaltervertrag

Wie lange ist ein WEG-Verwaltervertrag maximal gültig?

Seit der WEG-Reform 2020 maximal 5 Jahre pro Amtszeit (§ 26 Abs. 1 WEG). Länger laufende Verträge sind unwirksam — die WEG kann in diesem Fall jederzeit ohne Schadensersatz kündigen.

Kann die WEG den Verwalter fristlos kündigen?

Die Abberufung ist jederzeit per Beschluss möglich — auch ohne wichtigen Grund. Der Vertrag endet dann automatisch nach 6 Monaten, sofern kein Einvernehmen über eine frühere Beendigung erzielt wird. Bei schweren Pflichtverletzungen ist eine außerordentliche Kündigung beider Teile (Abberufung + Vertrag) sofort möglich.

Muss der Verwalter seit 2022 zertifiziert sein?

Ja. Seit dem 1. Dezember 2022 können Wohnungseigentümer nach § 26a WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Die Zertifizierung erfolgt durch eine IHK-Prüfung. Bestehende Verwalter haben eine Übergangsfrist, Neubestellungen sollten auf Zertifizierung bestehen.

Was passiert, wenn der Verwalter seine Pflichten nicht erfüllt?

Die WEG kann den Verwalter abberufen und auf Schadensersatz klagen. Voraussetzung ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung. Bei Veruntreuung von Geldern kommt zudem Strafanzeige in Betracht. Um Schäden zu begrenzen: Rücklagen nie auf dem Girokonto des Verwalters führen, sondern auf einem WEG-eigenen Treuhandkonto.

Wie viele Eigentümerversammlungen pro Jahr muss der Verwalter einberufen?

Das WEG schreibt mindestens eine ordentliche Eigentümerversammlung pro Jahr vor. Außerordentliche Versammlungen kann jeder Eigentümer verlangen, wenn mehr als 25 % der Miteigentumsanteile zustimmen. Zusätzliche Versammlungen über die Pauschale hinaus werden in der Regel separat berechnet.

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Was ist die Beschlussfähigkeit einer WEG?

Alles zur WEG und Kapitalanlage

Eine Eigentümergemeinschaft muss gemeinsame Entscheidungen treffen, die das Gemeinschaftseigentum angehen. Die Wohnungseigentümerversammlung ist dazu da, um alle wichtigen Beschlüsse zu treffen, die Änderungen am Gemeinschaftseigentum vorsehen. Hierbei hat jeder Eigentümer ein bestimmtes Stimmrecht, welches sich nach seinem Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie richtet.

Um einen Beschluss beschließen zu können, musste per Gesetz immer eine bestimmte Anzahl an Miteigentümern anwesend sein. Allerdings wurde das Wohnungseigentumsgesetz, welches die Grundlage der WEG bildet, im Jahr 2020 generalüberholt.

Seit der gesetzlichen Neuerung richtet sich die Beschlussfähigkeit nicht mehr nach der Teilnehmerzahl, sondern ist bei jeder Einberufung der Eigentümerversammlung automatisch gegeben, egal wie viele Eigentümer oder deren Vertreter anwesend sind.

Dennoch ist die Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung wie folgt definiert:

Beschlussfähigkeit = Bestimmte Anzahl an Stimmen auf Eigentümerversammlung

Werfen wir zu Beginn einen genaueren Blick auf die Beschlussfähigkeit.

Eigentümerversammlung: Beschlussfähigkeit & WEG Reform

Eine Eigentümergemeinschaft lebt von der Demokratie. Dabei sind der gemeinsame Austausch und Abstimmungen über Neuerungen, Sanierungen, Reparaturen, Modernisierungen und die finanziellen Mittel für das Gemeinschaftseigentum besonders wichtig. Um diese Demokratie zu gewährleisten, wird einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einberufen.

In der Eigentümerversammlung werden wichtige Dinge, wie der Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung beschlossen und genehmigt. Wenn ein Antrag auf eine kostspielige Änderung am Gemeinschaftseigentum besteht, muss dieser auf der Versammlung angesprochen und von den Eigentümern genehmigt werden.

Generell gilt, eine Eigentümerversammlung ist nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetz 2020 immer beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der vertretenen Miteigentumsanteile.

Hier ein kurzer Überblick, wann die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist:

• Vor 2020: Bei mindestens 50 % der vertretenen Miteigentumsanteile
• Nach 2020: Immer, auch wenn nur ein Eigentümer anwesend ist

Auf der Eigentümerversammlung kann jeder Eigentümer sein Anliegen vortragen und mit den anderen Miteigentümern darüber diskutieren und sich austauschen:

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes brachte den Eigentümern deutlich mehr Rechte ein. Generell ist es nun einfacher, Beschlüsse zu verabschieden. Um die Gesetzesänderungen besser zu verstehen, schauen wir uns jetzt die Unterschiede, die der neue Gesetzesentwurf mit sich gebracht hat, etwas genauer an.

Beschlussfähigkeit vor und nach WEG Reform: Unterschiede

Wann eine Eigentümerversammlung beschlussfähig ist, hat sich mit der Neuerung des Wohnungseigentumsgesetz 2020 geändert. Hier sind die Unterschiede der Änderungen noch einmal im Überblick:

Vor der WEG Reform 2020

Vor der WEG Reform 2020 waren Sie als Eigentümer, um einen Beschluss durchzusetzen, immer vom Erscheinen Ihrer Miteigentümer abhängig.

Generell galt:

Die Eigentümerversammlung war nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile durch anwesende Eigentümer oder deren Vertreter repräsentiert wurden.

Diese Reform im Wohnungseigentümergesetz wurde eingeführt, da Eigentümerversammlungen, die nicht beschlussfähig waren, eine Zeit- und Geldverschwendung sowohl für die anwesenden Eigentümer, als auch die Verwalter der WEG darstellten.

Zudem fällt mit der Neuerung der Tagesordnungspunkt „Feststellung der Beschlussfähigkeit“ weg und man kann schneller zu den wichtigen Themen übergehen.

War die Beschlussfähigkeit, nicht gegeben, musste immer eine Wiederholungsversammlung abgehalten werden. Bei dieser bestand jedoch immer, unabhängig von den vertretenen Miteigentumsanteilen, eine Beschlussfähigkeit, sofern dies in der Einladung ausgezeichnet war.

Wenn ein Eigentümer die Versammlung früher als geplant verlassen hat und bisher nicht alle Tagespunkte beschlossen worden sind, konnte die Beschlussfähigkeit der Eigentümergemeinschaft zerfallen, da nicht mehr genug Miteigentumsanteile repräsentiert wurden.

Was waren die Nachteile des alten Gesetzes?

• Zeit- und Geldverschwendung, wenn nicht Beschlussfähig
• Beschlussfähigkeit musste durch Berechnungen auf Eigentümerversammlung festgestellt werden
• Einberufen einer Wiederholungsversammlung bei Beschlussunfähigkeit
• Beschlussfähigkeit zerfiel, wenn Eigentümer Versammlung frühzeitig verließen

Nach der WEG Reform 2020

Die Reform hat für Sie als Eigentümer einiges erleichtert. Sie müssen nun keine Rücksicht mehr auf die Anzahl der Eigentümer nehmen, die Ihren Vorschlag unterstützen und können auch als einziger Vertreter einen Beschluss verabschieden.

Generelle Neuerungen sind:

• immer beschlussfähig, egal, wie viele Miteigentumsanteile vertreten sind
• auch beschlussfähig, wenn eine einzige Vollmacht eines stimmberechtigten Eigentümers vorliegt
• einfacher Mehrheitsbeschluss reicht aus, um Beschlüsse zu fassen

Generell ist es also für jeden Eigentümer von Vorteil, zu der jährlichen Eigentümerversammlung zu erscheinen. Auch wenn Sie diese als lästig empfinden, liegt die Versammlung in ihrem persönlichen Interesse. Wenn Ihre Stimme auf der Versammlung nicht vertreten wird, können Entscheidungen über Ihren Kopf getroffen werden.

Seit der WEG Reform sind auch Eigentümerversammlungen beschlussfähig, bei denen nur zwei Miteigentumsanteile vertreten sind:

Die WEG Reform 2020 hat für Wohnungseigentümer und Verwalter einige Neuerungen mit sich gebracht. Welche sind das genau? Werfen wir einen kurzen Blick auf die neuen Beschlussfassungen der Eigentümerversammlung durch die Reform.

Exkurs: Weitere neue Beschlussfassungen der WEG Reform

Für die Eigentümerversammlung gibt es seit 2020 generell einige neue Regelungen. So werden die Fristen zur Einberufung verlängert, sowie die Art der Einladung. Auch können inzwischen Eigentümer die Versammlung selbst einberufen, wenn der Verwalter nicht zur Verfügung steht. Im Gegensatz zur alten Auflage des Gesetzes, ist eine Eigentümerversammlung nun generell beschlussfähig, egal, wie viele Eigentümer anwesend sind.

Hier die neuen Gesetze zur Eigentümerversammlung im Überblick:

• Einberufungsfrist: Verlängerung von zwei auf drei Wochen
• Einladung kann nun über Textform, sowie Schriftform erfolgen
• Eigentümer können Versammlung nun selbst einberufen
• es gibt nun die Möglichkeit, online an Versammlung teilzunehmen (Reine Online-Veranstaltungen nach wie vor nicht erlaubt)
• Eigentümerversammlung ist nun generell beschlussfähig, keine Mindestanzahl von Eigentümern mehr notwendig
• elektronische Beschlüsse sind nun erlaubt

Tipp! Wenn Sie mehr über die Neuerungen des Wohnungseigentumsgesetzes wissen wollen, lesen Sie hier unseren gesamten Beitrag zu Thema!

• WEG Reform 2020

In einer großen Wohnanlage findet man meistens Verbündete, die sein Anliegen in der Eigentümerversammlung unterstützen. Doch wie sieht es aus, wenn die Eigentümergemeinschaft aus nur zwei Mitgliedern besteht?

Beschlussfähigkeit: Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft

Das Leben in einer Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft kann oft gut gehen, viel mehr jedoch ist hier Streit vorprogrammiert, wenn es um die Durchsetzung von Änderungen am Gemeinschaftseigentum geht. Da bei einer Abstimmung um Sanierung oder Modernisierung immer Dreiviertel aller Eigentümer, denen mehr als 50 % der Miteigentumsanteile gehören, zustimmen müssen, müssen bei einer WEG eines Doppelhauses immer beide Parteien mit einverstanden sein, da sonst der Beschluss nicht umgesetzt werden kann.

Wann kann ein Beschluss umgesetzt werden?

• mindestens 3⁄4 aller Eigentümer, die mehr als 50 % der Miteigentumsanteile besitzen, müssen zustimmen
• beide Parteien müssen also einverstanden sein

Wenn eine der Partei nicht mit dem Beschluss einverstanden ist, kann dieser innerhalb eines bestimmten Zeitraums angefochten werden. Was dazu nötig ist, erfahren Sie in Kürze hier.

Wenn Sie Eigentümer einer Doppelhaushälfte sind, sind Sie in vielen Fällen gleichzeitig Teil einer Zwei-Parteien Eigentümergemeinschaft:

Sollten Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden sein, müssen Sie diesen nicht einfach so hinnehmen. Jeder Eigentümer hat das Recht, mit Vorlage bestimmter Dokumente den Beschluss anzufechten. Wie dies vonstattengeht, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Anfechten der Beschlüsse: Protokollvorlage & Formulierung

Oft kommt es vor, dass einige Eigentümer nicht immer mit allen Beschlüssen einverstanden sind. Wenn dies der Fall ist, können Beschlüsse angefochten werden. Dafür muss Ihnen als Eigentümer das fertige Protokoll vorliegen, denn die genaue Formulierung des Beschlusses ist hierbei am wichtigsten.

Demnach sollte das Eigentümerversammlungsprotokoll, neben den fertigen Beschlüssen, auch alle Einwände des Verwalters oder der Eigentümer enthalten. Allerdings ist zu beachten, dass die Beschlüsse ab dem Datum der Festlegung sofort gültig sind, auch ohne das vorliegende Protokoll.

Wann können Beschlüsse angefochten werden?

• vorliegen des Protokolls
• unstimmige Formulierung
• fehlende Einwände

Sie sind erst neulich in eine Eigentümergemeinschaft eingetreten oder haben vor, eine Eigentumswohnung in einer WEG zu kaufen? Dann finden Sie im nächsten Abschnitt alle nötigen Informationen, die Sie zum Eintritt in eine WEG benötigen.

WEG: Was ist das? Für Eigentümer*innen

Traumwohnung oder Wohnung als Kapitalanlage, mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was ist das? Worauf müssen Sie achten? Was sind Ihre Rechte, aber auch Pflicht? All die Antworten finden Sie hier, inklusive Erklärvideo, einfach und verständlich erklärt.

• WEG: Eigentümergemeinschaft

Hausgeldabrechnung: Erster Überblick

Alles zur WEG und Kapitalanlage

In der Hausgeldabrechnung werden alle Kosten innerhalb eines Jahres aufgeführt, die für die Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums nötig waren, sowie die verbrauchsabhängigen Ausgaben zusammengefasst.

Jeder Eigentümer leistet eine monatliche Vorauszahlung des Hausgeldes, das in der Abrechnung mit den tatsächlich angefallenen Ausgaben verrechnet wird. So kann es für jeden Eigentümer entweder zu einer Nachzahlung oder einer Rückerstattung kommen.

Bevor wir in die Tiefe gehen, schauen wir uns noch mal genauer an, was das Hausgeld einer WEG eigentlich ist.

Unter einem Hausgeld versteht man die monatlichen Vorschüsse, die monatlich von jedem Wohnungseigentümer an den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt werden. Es ist mit den Zahlungen der Betriebskosten vom Mieter an den Eigentümer zu vergleichen.

Hausgeld = Nebenkostenabrechnung für Eigentümer.

Nachdem Sie wissen, was das Hausgeld genau ist, schauen wir uns die Hausgeldabrechnung genauer an.

Aus diesen Einnahmen und Ausgaben wird vom Verwalter der WEG einmal jährliche einen Wirtschaftsplan erstellt. Der Wirtschaftsplan ist Bestandteil der ordnungsgemäßen Verwaltung für WEGs und sollte deshalb in jeder WEG einmal jährlich bei der Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Exkurs: Wirtschaftsplan der WEG

Der Wirtschaftsplan einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist für Sie als Eigentümer eines der wichtigsten Dokumente. Er beinhaltet eine Auflistung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben sowie die Höhe der Instandhaltungsrücklagen für das kommende Wirtschaftsjahr.

Die Prognose des Wirtschaftsplans legt die Höhe der monatlichen Hausgeldzahlungen fest.

Der Wirtschaftsplan wird einmal im Jahr bei der Eigentümerversammlung vorgelegt und von den Eigentümern beschlossen. Auf ihm begründet die Höhe der Summe für die Hausgeldzahlungen des kommenden Wirtschaftsjahres.

Der Wirtschaftsplan zusammengefasst:

• Auflistung Einnahmen und Ausgaben kommendes Wirtschaftsjahr
• Höhe der Instandhaltungsrücklagen
• wird von Hausverwalter erstellt
• Grundlage für monatliches Hausgeld

Tipp! Lesen Sie hier den gesamten Artikel zum Thema Wirtschaftsplan einer WEG.

Einmal im Jahr wird die Hausgeldabrechnung von der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft an alle Eigentümer ausgehändigt. Die Höhe dieser Kosten wird nach dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum eines jeden Eigentümers berechnet.

Das Hausgeld ist mit den Nebenkosten zu verglichen, darf aber nicht als dasselbe bezeichnet werden. Der WEG Verwalter stellt die Hausgeldabrechnung für jeden Eigentümer der WEG auf:

Werfen wir einen Blick zurück auf die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen in einer WEG.

Exkurs: Miteigentumsanteil und Kostenverteilung

Der Miteigentumsanteil gibt in Form eines Wertes an, wie groß der Anteil eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum ist. Er wird in der Regel als Bruchteil von 1.000 oder 10.000 angegeben und muss in der Teilungserklärung, sowie im Kaufvertrag und Grundbuch vermerkt sein.

Somit bestimmt der Miteigentumsanteil, inwiefern Sie sich an den Kosten für das Gemeinschaftseigentum beteiligen müssen. Haben Sie mehr Miteigentumsanteile, tragen Sie auch einen größeren Teil zu den anfallenden Kosten bei.

Miteigentumsanteil in Kürze:

• teilt Wohnanlage in Einheiten auf
• Aufteilung nach Größe der Wohnung
• wird in Wert (Tausendstel oder Zehntausendstel) angegeben
• wird in Teilungserklärung, Grundbuch und Kaufvertrag vermerkt

Die Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen, werden nach einem gesetzlich vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umgelegt. Zu den Kosten, die anfallen können, zählen unter anderem Kosten für Sanierungen und Modernisierungen sowie Verwaltungskosten oder bauliche Veränderungen an der Immobilie.

Hier die Kosten, die beim Gemeinschaftseigentum anfallen können:

• Modernisierungskosten
• Kosten für bauliche Veränderungen
• Kosten für Sanierung / Instandhaltung / Reparaturen
• Betriebskosten
• Verwaltungskosten

Tipp! Lesen Sie hier den gesamten Artikel zum Thema Kostenverteilung in einer WEG.

Jeder Eigentümer in einer WEG vertritt auf der Eigentümerversammlung seine Miteigentumsanteile an der Gesamtimmobilie:

Nachdem Sie im Groben über die Hausgeldabrechnung Bescheid wissen, gehen wir noch etwas weiter in die Tiefe. Schauen wir uns den Inhalt der Hausgeldabrechnung an.

Inhalt der Hausgeldabrechnung

Die Hausgeldabrechnung entspricht inhaltlich in großen Teilen der Nebenkostenabrechnung einer Mietwohnung. Der Unterschied hierbei jedoch ist, dass die Hausgeldabrechnung zu den laufenden Kosten Aufschluss über die Instandhaltungskosten sowie die Verwaltungskosten einer WEG gibt.

Dies sollte eine typische Hausgeldabrechnung beinhalten:

• Kosten für Wasser / Abwasser
• Kosten für Müllbeseitigung
• Kosten für gemeinschaftliche Heizungsanlage
• Kosten für Gebäudeversicherung
• Kosten für Hausmeister
• Kosten für Treppenhausreinigung
• Kosten für Gartenpflege
• Kosten für Verwaltung
• laufende Kosten für Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
• Instandhaltungsrücklagen

Nicht alle dieser aufgeführten anfallenden Kosten müssen Sie als Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus selbst zahlen. Einige der Kosten können Sie auf Ihren Mieter umlegen. Welche das sind, schauen wir uns hier in Kürze an.

Umlagefähige Nebenkosten

Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen die Kosten, die konkret mit der Nutzung durch den Mieter zusammenhängen. Diese Kosten, die sonst für Sie als Hausgeld anfallen würden, können Eigentümer als Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung für Ihre Mieter aufführen.

Diese Kosten lassen sich aus der Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen:

• Abwassergebühr
• Kosten für den Aufzug
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung
• Gartenpflege
• Beleuchtungskosten
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Hausmeisterkosten
• Fernsehen, Antenne, Kabelanschluss
• Betrieb eines Wasch- und Trockenraums
• Schornsteinfeger
• sonstige Betriebskosten

Da bei der Hausgeldabrechnung zu den oben aufgeführten umlagefähigen Kosten zudem die Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen dazugezählt werden, fällt diese meist 20 bis 30 Prozent höher aus, als die Nebenkostenabrechnung.

Sie sind erst neulich in eine Eigentümergemeinschaft eingetreten oder haben vor, eine Eigentumswohnung in einer WEG zu kaufen? Dann finden Sie im nächsten Abschnitt alle nötigen Informationen, die Sie zum Eintritt in eine WEG benötigen.

Eigentümergemeinschaft im Überblick

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Teileigentümer der gesamten Immobilie und treten somit auch in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Der Zusammenschluss aller Eigentümer kann Ihnen viele Vorteile für die anfallenden Kosten in Ihrem gewählten Mehrparteienhaus bringen.

Der größte Vorteil einer Eigentümergemeinschaft ist, dass Sie als einzelner Eigentümer nie zu 100 % für die anfallenden Kosten (Sanierung, Renovierung & Co.) verantwortlich sind. Als Nachteil lässt sich aufführen, dass Sie Kompromisse mit den anderen Eigentümern eingehen müssen und keine Macht zur alleinigen Entscheidung haben.

Jede Eigentümergemeinschaft muss regelmäßig zu einer Eigentümerversammlung zusammentreten, um anstehende wichtige Dinge rund um die Immobilie zu besprechen. In diesem Ratgeber finden Sie alles Wichtige, was Sie als Eigentümer einer Eigentumswohnung wissen müssen.

• Wohnungseigentümergemeinschaft

Jahresabrechnung WEG: Einnahmen & Ausgaben

Jedes Jahr muss einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Jahresabrechnung vorgelegt werden, die von einem Verwalter erstellt wird. Diese wird in der Eigentümerversammlung besprochen und sollte alle Einnahmen und Ausgaben der WEG, sowie die Einzelabrechnungen für die Eigentümer der Immobilie beinhalten. Wie die Jahresabrechnung aufgebaut ist und wie diese strukturiert sein sollte, erfahren Sie in diesem Beitrag.

• Jahresabrechnung

WEG: Was ist das? Für Eigentümer*innen

Traumwohnung oder Wohnung als Kapitalanlage, mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was ist das? Worauf müssen Sie achten? Was sind Ihre Rechte, aber auch Pflicht? All die Antworten finden Sie hier, inklusive Erklärvideo, einfach und verständlich erklärt.

• WEG: Eigentümergemeinschaft

Was sind die Betriebskosten einer WEG?

Alles zur WEG und Kapitalanlage

Bevor wir mit dem Thema Betriebskostenabrechnung starten können, hier in Kürze die Grundlagen zu den Betriebskosten. Betriebskosten sind Kosten, die ein Eigentümer für den Gebrauch der Immobilie sowie deren Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen zahlen muss.

Betriebskosten = Kosten, die bei Gebrauch der Immobilie entstehen.

Oftmals werden sie den Nebenkosten gleichgesetzt, was teilweise richtig ist. Welche Nebenkosten zu den Betriebskosten zählen, wird in der Betriebskostenverordnung festgelegt. Diese Verordnung hält ganz genau fest, was als Betriebskosten angerechnet werden kann und was nicht, sowie was zu den umlagefähigen bzw. nicht umlagefähigen Nebenkosten zählt.

So können Sie immer einen bestimmten Teil der Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen, was jedoch explizit im Mietvertrag beschrieben sein muss.

Doch was genau ist der Unterschied zwischen den Nebenkosten und den Betriebskosten? Hier ein kurzer Exkurs.

Unterschied Betriebskosten und Nebenkosten

Häufig wird der Begriff der Nebenkosten als Synonym für die Betriebskosten verwendet. Dies stimmt jedoch nicht direkt, da es einen Unterschied gibt.

Zu den Nebenkosten zählen alle Kosten, die dem Vermieter beim Vermieten seines Eigentums entstehen. Zu diesen Nebenkosten zählen unter anderem Steuern, Versicherungsgebühren, Hausverwaltungskosten oder Kosten für Reparatur und Wartungen.

Die Betriebskosten hingegen sind nur diejenigen Nebenkosten, die regelmäßig aufkommen, den Mieter betreffen und somit auf diesen umgelegt werden können.

Was ist der essenzielle Unterschied?

• Nebenkosten: Alle Kosten, die Ihnen als Vermieter durch den Gebrauch der Immobilie entstehen
• Betriebskosten: Nur diejenigen Nebenkosten, die auf Ihren Mieter umgelegt werden können

Wenn die Betriebskosten einer Abrechnungsperiode nicht zu hoch ausfallen, freuen sich Mieter und Vermieter:

Schauen wir uns nun die Betriebskostenabrechnung etwas genauer an.

Betriebskosten auf Mieter umlegen

Die Betriebskostenverordnung gibt Aufschluss darüber, welche Nebenkosten Sie auf Ihren Mieter umlegen können. Welche Kosten das sind, schauen wir uns jetzt an.

Umlagefähige Betriebskosten

Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen die Kosten, die konkret mit der Nutzung durch den Mieter zusammenhängen. Folgende Kosten können in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden:

• Grundsteuer
• Abwassergebühr
• Kosten für den Aufzug
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung
• Gartenpflege
• Beleuchtungskosten
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Hausmeisterkosten
• Fernsehen, Antenne, Kabelanschluss
• Betrieb eines Wasch- und Trockenraums
• Schornsteinfeger
• Sonstige Betriebskosten

Zu den sonstigen Betriebskosten gehört alles, was regelmäßig anfällt, so wie Wartungsarbeiten. Alles, was einmalig anfällt, gehört nicht zu dieser Abrechnung.

Tipp! Lesen Sie hier den gesamten Artikel zum Thema Betriebskosten auf Mieter umlegen.

Nicht umlagefähige Betriebskosten

Die nicht umlagefähigen Betriebskosten sind alle weiteren Kosten, die bei der Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen, aber dennoch nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen, da sie den Mieter nur indirekt betreffen. Sie zählen also nicht zu den Betriebskosten.

Zu diesen nicht umlagefähigen Kosten zählen:

• Kosten für Hausverwaltung
• Kosten für Instandhaltung
• Instandhaltungsrücklagen / Rücklagen
• Abschreibungen
• Reparaturkosten
• Einmalige Ausgaben

Verwaltungskosten sind Kosten, die für die Verwaltung des Gebäudes sowie des Grundstücks entstehen. Instandhaltungskosten hingegen sind Kosten, die für Reparaturen, oder Modernisierungen anfallen. Dazu zählen auch die Kosten für bauliche Maßnahmen, wenn diese ergriffen werden müssen.

Einmalige Kosten dürfen auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. Wenn die WEG sich entscheidet, den Garten neu zu gestalten, müssen dies die Eigentümer zahlen, nicht Ihre Mieter:

In einer WEG kann es oft zu Unstimmigkeiten kommen, wenn sich eine Partei bei der Kostenaufteilung ungerecht behandelt fühlt. Um dies zu vermeiden, werden die Betriebskosten nach einem bestimmten Kostenverteilungsschlüssel berechnet. Schauen wir uns diese Verteilung nun etwas genauer an.

Verteilerschlüssel der Betriebskostenabrechnung

Üblicherweise werden die Betriebskosten gemeinsam mit der Miete monatlich an Sie als Vermieter überwiesen. Das nennt man auch Betriebskostenvorauszahlung. Um keine rechtlichen Probleme zu bekommen, sollte die Betriebskostenabrechnung immer inhaltlich korrekt und formell sein. Hier haben wir alle wichtigen Inhaltspunkte der Betriebskostenabrechnung zusammengefasst.

Inhalt der Betriebskostenabrechnung:

• nachvollziehbare Zusammenstellung von Gesamtkosten
• Angabe Kostenverteilungsschlüssel
• Berechnung des Mieteranteils
• Abzug der Betriebskostenvorauszahlung

Der Kostenverteilungsschlüssel ist bei jeder Abrechnung ein wichtiger Punkt. Wie dieser aufgestellt werden kann, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Wie die Betriebskosten in einer WEG verteilt werden, kann je, nachdem entschieden werden. Allerdings gibt es vier Verteilerschlüssel, an die man sich halten sollte.

Die vier Betriebskosten Verteilerschlüssel:

1. Abrechnung nach Verbrauch
2. Abrechnung nach Wohnflächeneinheit
3. Abrechnung nach Personenzahl
4. Abrechnung nach Wohneinheit

Schauen wir uns die Verteilerschlüssel genauer an.

1. Abrechnung nach Verbrauch

Diese Verteilungsart gilt nur für Warmwasser- und Heizungskosten (warme Betriebskosten). Hierbei sind 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig abzurechnen. Allerdings ist diese Art der Umlage nur dann möglich, wenn jede Wohnung über einen eigenen Zähler verfügt.

• nur für Warmwasser- und Heizungskosten
• 50 – 70 % wird verbrauchsabhängig angerechnet
• nur möglich, wenn jede Wohnung eigener Zähler hat

2. Abrechnung nach Wohnflächenanteil

Dieser gesetzlich vorgesehene Verteilungsschlüssel, der sogenannte Miteigentumsanteil, umfasst alle Kosten, bis auf Warmwasser- und Heizkosten (kalte Betriebskosten). Hierbei werden dem Mieter die Gesamtbetriebskosten anhand der Größe seiner Wohnung berechnet.

• alle Kosten bis auf Warmwasser- und Heizkosten
• Anrechnung anhand des Anteils an Gesamtwohnfläche

3. Abrechnung nach Personenzahl

Nach diesem Verteilungsschlüssel werden alle kalten Betriebskosten nach der Personenanzahl einer Mieteinheit bzw. eines Haushaltes umgelegt. Dieser Verteilungsschlüssel ist allerdings nicht geeignet, wenn Bewohner unterschiedlich hohe Kosten durch einen unterschiedlichen Verbrauch verursachen.

• Anrechnung nach Personenanzahl einer Wohneinheit

4. Abrechnung nach Wohneinheit

Diese Abrechnung entspricht der Anzahl der Wohnungseinheiten, die in einer Immobilie oder auf einem Grundstück verteilt sind. Somit zahlt jeder Mieter gleichviel.

• Nebenkosten werden durch Anzahl an Wohneinheiten geteilt

WEG: Was ist das? Für Eigentümer*innen

Traumwohnung oder Wohnung als Kapitalanlage, mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was ist das? Worauf müssen Sie achten? Was sind Ihre Rechte, aber auch Pflicht? All die Antworten finden Sie hier, inklusive Erklärvideo, einfach und verständlich erklärt.

• WEG: Eigentümergemeinschaft

Kostenverteilung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Alles zur WEG und Kapitalanlage

Wer Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft ist, muss bestimmte Regeln einhalten und Pflichten erfüllen. Dazu gehört auch, dass jedes WEG Mitglied für einen bestimmten Anteil an Kosten aufkommen muss, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Da in einer WEG jeder einen bestimmten Miteigentumsanteil an der Gesamtimmobilie erhält, muss jeder Eigentümer nur so viel Kostenanteile tragen, wie der Miteigentumsanteil bestimmt.

Viele der Kosten können Sie als Vermieter zwar auf Ihre Mieter umlegen, andere Kosten hingegen müssen Sie Eigentümer selbst tragen.

Aufteilung der Wohnanlage: Miteigentumsanteile

Eine Wohnanlage mit einem Mehrparteienhaus wird nach den Miteigentumsanteilen der einzelnen Eigentümer aufgeteilt. Dies geschieht meistens nach der Größe der Wohnungen, die Sie besitzen.

Der Miteigentumsanteil gibt in Form eines Wertes an, wie groß der Anteil eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum ist. Er wird in der Regel als Bruchteil von 1.000 oder 10.000 angegeben und muss in der Teilungserklärung, sowie im Kaufvertrag und Grundbuch vermerkt sein.

Miteigentumsanteil in Kürze:

• teilt Wohnanlage in Einheiten auf
• Aufteilung nach Größe der Wohnung
• wird in Wert (Tausendstel oder Zehntausendstel) angegeben
• wird in Teilungserklärung, Grundbuch und Kaufvertrag vermerkt

Somit bestimmt der Miteigentumsanteil, inwiefern Sie sich an den Kosten für das Gemeinschaftseigentum beteiligen müssen. Haben Sie mehr Miteigentumsanteile, tragen Sie auch einen größeren Teil zu den anfallenden Kosten bei.

Größerer Miteigentumsanteil = Höhere Kosten für Gemeinschaftseigentum

Jedoch spielt hierbei nicht nur die Größe Ihrer Wohnung eine Rolle, auch eine besondere Ausstattung wie ein Balkon oder eine Dachterrasse können zu höherer Kostenübernahme führen. Auch wenn Ihnen in der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte der Anlage zugeschrieben sind, müssen Sie mit höheren Abgaben rechnen.

Verfügt Ihre Wohnung über einen Balkon oder gar eine Dachterrasse, kann sich dies auf Ihren Miteigentumsanteil auswirken:

Wie genau werden die Kosten in einer Wohnanlage umgelegt? Hier zu Beginn ein Überblick über die Kosten im Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Kostenverteilung im Sonder- & Gemeinschaftseigentum

In einer Wohnanlage mit mehreren Parteien herrscht ein reger Umtrieb. Um den Verschleiß einiger Teile der Immobilie, sowie die Abnutzung des Fahrstuhls oder das sauber Halten der Straße oder des Treppenhauses zu bewerkstelligen, müssen alle Eigentümer pro Jahr eine bestimmte Summe bezahlen. Doch welche Kosten in einer WEG gibt es?

Die Gesamtkosten jedes Eigentümers lassen sich in folgende Punkte aufteilen:

1. Kosten Sondereigentum
2. Kosten Gemeinschaftseigentum

Werfen wir zuerst einen Blick auf die Kosten für das Sondereigentum.

1. Kosten im Sondereigentum

Das Sondereigentum steht ganz alleine Ihnen als Eigentümer zu und fällt somit auch komplett unter Ihre finanzielle Verantwortung. Das Sondereigentum wird wie folgt definiert:

• Räume, die verändert werden dürfen
• Veränderung darf Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigen

Was genau fällt alles unter das Sondereigentum? Werfen wir einen kurzen Blick zurück.

Zum Sondereigentum zählt:

• alle Räume Ihrer Wohnung
• Bodenbeläge
• nicht tragende Wände
• Sanitäranlagen
• Türen der Wohnung

Für alle Kosten, die für die oben genannten Teile der Immobilie anfallen, sind Sie zu 100 % selbst verantwortlich. Auch wenn Sie Strom, Wasser oder Heizenergie von einem anderen Unternehmen beziehen, als der Rest des Hauses, müssen Sie diese Kosten nicht in Teilen, sondern komplett selbst übernehmen.

Wenn Wasser, Strom oder Heizenergie von Ihnen selbst verbraucht wird, aber die Anschaffung dafür über die WEG läuft, können diese Kosten auf alle Eigentümer umgelegt werden.

Doch nicht nur das, welche Kosten des Gemeinschaftseigentums umgelegt werden können, lesen Sie hier weiter.

2. Kosten im Gemeinschaftseigentum

Jeder Eigentümer in einem Mehrparteienhaus ist neben dem Sondereigentum, auch Miteigentümer über das Gemeinschaftseigentum und allen gemeinschaftlichen Einrichtungen. Die Kosten, die hierfür anfallen, werden nach einem gesetzlich vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umgelegt. Diese Kosten werden in der Hausgeldabrechnung für Eigentümer und in der Nebenkostenabrechnung für Mieter einmal jährlich aufgeführt.

Zu den Kosten, die anfallen können, zählen unter anderem Kosten für Sanierungen und Modernisierungen sowie Verwaltungskosten oder bauliche Veränderungen an der Immobilie.

Hier die Kosten, die beim Gemeinschaftseigentum anfallen können:

• Modernisierungskosten
• Kosten für bauliche Veränderungen
• Kosten für Sanierung / Instandhaltung / Reparaturen
• Betriebskosten
• Verwaltungskosten

Nicht immer sind alle Eigentümer an allen anfallenden Kosten beteiligt. Manchmal trägt, je nach Beschluss auf der Eigentümerversammlung, auch nur ein Teil der Eigentümergemeinschaft, die Kosten.

Schauen wir uns nun die Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen, etwas genauer an.

Die wichtigsten Kosten im Gemeinschaftseigentum

Wenn Sie Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft sind, werden für Sie die Kosten für das Gemeinschaftseigentum zu einem wichtigen Bestandteil. Diese Kosten setzen sich, wie oben beschrieben, aus vielen Komponenten zusammen, die auf alle Eigentümer umgelegt und verteilt werden.

Zu den wichtigsten Kosten für das Gemeinschaftseigentum zählen:

• Betriebskosten
• Verwaltungskosten
• Instandhaltungs- / Modernisierungskosten
• Kosten für bauliche Veränderungen

Hier haben wir die wichtigsten Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, aufgeschlüsselt. Beginnen wir mit den Betriebskosten.

Betriebskosten: Kosten für Gebrauch der Immobilie

Unter Betriebskosten, bzw. Nebenkosten, versteht man alle Kosten, die für den Gebrauch der Immobilie durch jeden einzelnen Eigentümer entstehen. Darunter fallen Kosten wie die Grundsteuer, die Abwassergebühr, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger oder Ähnliches. Diese Kosten können Sie auf Ihren Mieter umlegen.

Sind die Kosten nicht gerecht verteilt, können sie unter Mehrheitsbeschluss neu verteilt werden. Dazu später mehr.

Betriebskosten werden generell nach Miteigentumsanteilen umgelegt.

Müllabfuhr und Straßenreinigung zählen zu den Betriebskosten:

Verwaltungskosten: Kosten für den Verwalter

Unter die Verwaltungskosten der WEG fallen alle Kosten für den Verwalter, dessen Honorar, Kosten für das WEG-Konto sowie Kosten für die Durchführung der Eigentümerversammlungen.

Grundsätzlich werden auch Verwaltungskosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt.

Kosten für Modernisierung und Instandhaltung

Die Kosten, die für Modernisierungen, Instandhaltung, Instandsetzung oder kleinere Reparaturen anfallen, werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt. Für eine Modernisierung oder Sanierung braucht es nun nur noch einen einfachen Mehrheitsbeschluss.

Kosten für Modernisierung & Co. werden nach Miteigentumsanteilen umgelegt.

Wenn allerdings durch die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Gegenstände dem Sondereigentum zugeordnet werden, die zwingend dem Gemeinschaftseigentum angehören, ist diese Regelung ungültig. Darunter fallen oftmals Fenster oder Wohnungseingangstüren. Wenn Sie also Ihre Fenster austauschen wollen, müssen hierbei die anderen Eigentümer zustimmen, da dies eine Veränderung am Gemeinschaftseigentum darstellt.

Kommen wir zu den Kosten für bauliche Veränderungen an der Immobilie.

Kosten für bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen an einer Immobilie dienen in einer Wohnanlage meist nur einzelnen Wohnungseigentümern und sind keine zur Erhaltung oder Pflege des Gemeinschaftseigentums beitragende Maßnahme. Somit erfolgt die Verteilung der Kosten dieser baulichen Maßnahme nicht automatisch nach einem Verteilungsschlüssel.

Kostenumlegung erfolgt nach Abstimmung, nicht nach Miteigentumsanteil.

Hierbei ist ausschlaggebend, ob Sie auf der Eigentümerversammlung den Maßnahmen zugestimmt haben oder nicht. Die Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, tragen keine Kosten, dürfen dann aber auch kein Nutzen aus der baulichen Veränderung ziehen.

Kosten für bauliche Veränderungen im Überblick:

• keine Verteilung nach Verteilungsschlüssel oder Miteigentumsanteil
• Kosten tragen die, die der Maßnahme zugestimmt haben

Ausnahme: Abstimmung vieler Eigentümer

Allerdings bestätigen auch hier Ausnahmen die Regel – Wenn die Modernisierung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Eigentumsanteile beschlossen worden ist, müssen alle Eigentümer die Kosten tragen.

Die Kostentragung durch alle Eigentümer der WEG soll wiederum nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist.

Exkurs: WEG Reform 2020

Durch die WEG Reform 2020 hat nun jeder Wohnungseigentümer, sowie für die ersten drei Punkte auch die Mieter eines Mehrparteienhauses das Recht darauf, bestimmte bauliche Maßnahmen an der Immobilie durchzuführen, wenn dies auf eigene Kosten geschieht.

Zu den genehmigten baulichen Maßnahmen zählen:

• Um- und Ausbau zur Barrierefreiheit
• Einbau von Ladestationen für Elektroautos
• Maßnahmen zum Einbruchschutz
• Einbau von Glasfaseranschluss (Nur für Eigentümer)

Wenn die Eigentümerversammlung entschieden hat, bauliche Veränderungen durchzuführen, müssen die Eigentümer die Kosten tragen, die der Baumaßnahme zugestimmt haben:

Oftmals ist die gesetzliche Verteilung nach Miteigentumsanteil in einer WEG nicht immer gerecht und so kann, wenn nötig, von diesem Verteilungsschlüssel abgewichen werden. Wie die Kosten neu verteilt werden, schauen wir uns hier an.

Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Wie schon erwähnt, kommt es manchmal vor, dass der gesetzliche Verteilungsschlüssel für die WEG ungerecht ausfällt. Daher lässt dieser sich ändern, wenn er der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Änderung der Verteilung: Betriebs- und Verwaltungskosten

Sie als Wohnungseigentümer haben einen weiten und vom Gericht nur begrenzt überprüfbaren Spielraum beim Festlegen des gerechtesten oder sinnvollsten Verteilungsschlüssels für die WEG. Dieser kann von den Eigentümern durch eine einfache Mehrheit selbst bestimmt werden.

Auch die Verwaltungskosten können unter einem Mehrheitsbeschluss umverteilt werden. Ein oft angewendeter Verteilungsschlüssel ist hierbei die Verteilung nach Wohnungseinheiten. Dies ist mitunter der gerechteste Verteilungsschlüssel, denn so fallen die Kosten für jeden Eigentümer gleichermaßen an, unabhängig von der Größe Ihrer Eigentumswohnung

Im Wohnungseigentümergesetz sind drei Beschlusskompetenzen aufgeführt, nach denen die Kosten für Betrieb und Verwaltung verteilt werden können:

• Erfassung nach Verbrauch oder Verursachung (Einbau Wasserzähler)
• Verteilung nach Verbrauch oder Verursachung (Abrechnung nach Zählerstand)
• Verteilung nach anderem Maßstab (Verteilung nach z.B. Wohnfläche)

Änderung der Verteilung: Modernisierung & Instandhaltung

Hier zahlen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz müssen hier alle Eigentümer gleichermaßen aufkommen, egal ob Sie von der Maßnahme profitieren oder nicht.

Um hier trotzdem eine gewisse Gerechtigkeit zu schaffen, können die Kosten hierfür gebrauchs- und nutzungsorientiert verteilt werden.

• alle Eigentümer zahlen gleichen Anteil
• Verteilung gebraucht- und nutzungsorientiert

Änderung der Verteilung: Bauliche Veränderungen

Da im Fall einer baulichen Veränderung nur die Eigentümer zahlen müssen, die der Maßnahme zugestimmt haben, kann es hierbei auch keine Änderung der Kostenverteilung geben. Die Kosten werden immer gerecht unter den Befürwortern der Änderung aufgeteilt.

• keine Änderungen
• Eigentümer, die dafür abgestimmt haben, zahlen die Maßnahme

WEG: Was ist das? Für Eigentümer*innen

Traumwohnung oder Wohnung als Kapitalanlage, mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was ist das? Worauf müssen Sie achten? Was sind Ihre Rechte, aber auch Pflicht? All die Antworten finden Sie hier, inklusive Erklärvideo, einfach und verständlich erklärt.

• WEG: Eigentümergemeinschaft

Kostenverteilung WEG: Das steckt hinter § 16 WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt in § 16, wie Kosten und Lasten der Gemeinschaft auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Der Miteigentumsanteil (MEA) ist dabei der zentrale Schlüssel: Er bestimmt, welchen prozentualen Anteil jeder Eigentümer an den Gemeinschaftskosten trägt.

§ 16 Abs. 2 WEG: „Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.“

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Wer zahlt was?

Rechenbeispiel: Wie wird der Miteigentumsanteil berechnet?

Der MEA wird in der Teilungserklärung festgelegt und in Tausendstel angegeben. Ein Beispiel:

• Gesamtanlage: 10 Wohnungen, insgesamt 1.000/1000 Anteile
• Wohnung A (80 m²): 120/1000 Anteile = 12% der Gemeinschaftskosten
• Wohnung B (40 m²): 60/1000 Anteile = 6% der Gemeinschaftskosten

Bei einer Dachsanierung für 80.000 € trägt Eigentümer A dann: 80.000 × 12% = 9.600 €.

Sonderumlage: Wenn die Instandhaltungsrücklage nicht reicht

Ist die Instandhaltungsrücklage für eine dringende Reparatur nicht ausreichend, kann die Eigentümergemeinschaft per Beschluss eine Sonderumlage erheben. Die Verteilung erfolgt ebenfalls nach MEA. Wer nicht zahlt, riskiert Mahnverfahren und im Extremfall die Zwangsversteigerung.

Praxis-Tipp: Beim Kauf einer Eigentumswohnung immer die Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen lesen. Dort sind geplante Sonderumlagen und Streitigkeiten dokumentiert.

Abweichende Kostenverteilung: Wann ist sie möglich?

Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümergemeinschaften durch einfachen Mehrheitsbeschluss von der MEA-Verteilung abweichen — für bestimmte Kosten. Das betrifft vor allem:

• Kosten für Maßnahmen, die nur einzelnen Eigentümern zugutekommen
• Instandhaltungskosten für Einrichtungen, die nicht von allen genutzt werden
• Modernisierungsmaßnahmen auf Antrag einzelner Eigentümer

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FAQ: WEG-Kostenverteilung

Kann ein Eigentümer Gemeinschaftskosten verweigern?

Nein. Die Verpflichtung zur Kostentragung nach MEA ist gesetzlich festgelegt. Wer dauerhaft nicht zahlt, kann per Gerichtsbeschluss zur Zahlung gezwungen werden — im Extremfall droht Zwangsversteigerung.

Was passiert bei Leerstand der Wohnung?

Kosten für Gemeinschaftseigentum fallen auch bei Leerstand an und müssen vom Eigentümer getragen werden. Es gibt keine gesetzliche Ausnahme für ungenutzte Wohnungen.

Wer ist zuständig für Fensterschäden?

Die Fenster-Außenseite gehört zum Gemeinschaftseigentum, die Innenseite zum Sondereigentum. Kosten für den Ersatz des Fensterrahmens trägt die Gemeinschaft. Ein gerissenes Fensterglas von innen: oft Sache des Eigentümers — je nach Teilungserklärung.

Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft in Kurz

Alles zur WEG und Kapitalanlage

Wenn Sie eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus kaufen, sehen Sie diesem auf den ersten Blick nicht an, ob es für Sie Alleineigentum ist, oder doch zum Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Solche Häuser, die unter das Wohnungseigentumsgesetz fallen, werden auch Mehrhausanlagen genannt.

Die Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft ist also eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus Ihnen und Ihrem Nachbarn besteht, mit dem Sie fortan alle Beschlüsse über das Gemeinschaftseigentum klären müssen.

Bevor wir näher auf Ihre Rechte und Pflichten der Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft eingehen, werfen wir vorerst einen kurzen Blick auf die Wohnungseigentümergemeinschaft im Allgemeinen.

Was ist überhaupt eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Eigentümergemeinschaft schnell erklärt

Alles zur WEG und Kapitalanlage

Die Wohnungseigentümergemeinschaft, oder auch oftmals schlicht als Eigentümergemeinschaft bezeichnet, ist die Gemeinschaft aller Eigentümer, die eine Eigentumswohnung in einer Immobilie bzw. einem Mehrparteienhaus besitzen. In diesem Fall geht es um den Besitz einer Hälfte eines Doppelhauses.

Sie werden also beim Kauf einer Wohneinheit in einer Immobilie, die nach Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt ist, automatisch zum Miteigentümer und ein Teil der Eigentümergemeinschaft.

Die Eigentümergemeinschaft im Überblick:

• Gemeinschaft aller Eigentümer einer Immobilie
• Besteht bei Immobilie, die nach Wohnungseigentumsgesetz geteilt ist

Bei vielen neu gebauten Doppelhäusern kann es vorkommen, dass das Grundstück für eine Teilung zu klein ist und diese deshalb unter das Wohnungseigentumsgesetz fallen:

Wenn die Immobilie auf einem Grundstück steht, das groß genug ist, um dieses real zu teilen, werden Sie Alleineigentümer Ihrer Haushälfte. Was genau bedeutet das Wort Realteilung? Lesen Sie hier weiter, was es mit der Zwei-Parteien Eigentümergemeinschaft auf sich hat.

Realteilung vs. Teilung nach Wohnungseigentumsgesetz

Meistens gehören Häuser auf sehr kleinen Grundstücken zu einer WEG, da Grundstücke erst ab einer bestimmten Größe tatsächlich real geteilt werden können. Ist das Grundstück groß genug, um es zu teilen, spricht man hier also von einer Realteilung.

Wenn diese Realteilung nicht möglich ist, wird eine Eigentümergemeinschaft gegründet. Aber auch Nachbarschaftsverträge oder andere rechtliche Vorgaben können die Teilung eines Grundstücks in zwei oder mehrere eigenständige Grundstücke verhindern.

Realteilung oder Wohnungseigentumsgesetz?

• kleine Grundstücke unterliegen meist Wohnungseigentumsgesetz
• große Grundstücke können real geteilt werden
• Nachbarschaftsverträge oder rechtliche Vorgaben können Teilung verhindern

Das Teilen eines Grundstücks nach Wohnungseigentumsgesetz muss nicht unbedingt etwas Schlechtes bedeuten. Allerdings kann es so öfter zu Streit und Uneinigkeiten über das Gemeinschaftseigentum oder die Sondernutzungsrechte kommen. Dank der WEG Reform 2020 haben Sie als Eigentümer zwar deutlich mehr Rechte als zuvor, sind in Ihrem Handeln um das Gemeinschaftseigentum aber trotzdem eingeschränkt.

Damit Sie sich trotz Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft nicht einschränken müssen, schauen wir uns nun Ihre Rechte und Pflichten an, die Sie in einer Eigentümergemeinschaft haben.

Rechte und Pflichten in Mehrhausanlagen

Wenn Sie ein Haus in einer Mehrhausanlage erwerben, haben Sie die gleichen Rechte und Pflichten zu erfüllen, wie Wohnungseigentümer in einem Mehrparteienhaus.

Deshalb sollten Sie sich vor dem Erwerb eines solchen Hauses im Klaren sein, da Sie jetzt alle Entscheidungen, was das Gemeinschaftseigentum betrifft, mit Ihrem Miteigentümer abklären müssen. Sie stehen also jetzt eins gegen eins und haben keine große Eigentümergemeinschaft im Rücken, die Ihre Meinung bei Abstimmungen teilen kann.

Schauen wir uns an, wie das Gemeinschaftseigentum gehandhabt wird und was dazu zählt.

Gemeinschaftseigentum in Mehrhausanlagen

Sie sollten zudem wissen, dass bei Mehrhausanlagen die gleichen Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum zählen, wie bei Mehrparteienhäusern. So können Sie nicht einfach einen Ausbau Ihres Daches vornehmen, oder eben schnell eine Markise anbringen lassen, da dies unter bauliche Veränderungen an der Immobilie fällt, die mit Ihrem Miteigentümer zunächst besprochen werden müssen.

Zum Gemeinschaftseigentum in Mehrhausanlagen zählen:

• Fundament
• Außenwände
• tragende Innenwände
• Geschossdecken
• Dach
• Fenster
• Eingangstüren

Um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum durchführen zu können, muss es also zu einem Beschluss beider Parteien kommen. Wann so ein Beschluss umgesetzt werden kann, lesen Sie hier.

Beschlussfähigkeit von Zwei-Parteien-EG’s

Da bei einer Abstimmung um Sanierung oder Modernisierung immer Dreiviertel aller Eigentümer, denen mehr als 50 % der Miteigentumsanteile gehören, zustimmen müssen, müssen bei einer WEG eines Doppelhauses immer beide Parteien mit einverstanden sein, da sonst der Beschluss nicht umgesetzt werden kann.

Wann kann ein Beschluss umgesetzt werden?

• mindestens 3?4 aller Eigentümer, die mehr als 50 % der Miteigentumsanteile besitzen, müssen zustimmen
• beide Parteien müssen also einverstanden sein

Ein gutes Verhältnis zu Ihrem Nachbarn ist das Fundament für eine gut funktionierende Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft:

Über Ihr Sondereigentum in einer Mehrhausanlage hingegen dürfen Sie eigenmächtig entscheiden.

Sondereigentum in Mehrhausanlagen

Wenn Sie etwas innerhalb Ihrer vier Wände verändern oder die Innenseite Ihrer Haustür streichen wollen, ist das kein Problem. Über das Sondereigentum einer Immobilie sind Sie Alleineigentümer und dürfen somit auch selbst darüber bestimmen.

Zum Sondereigentum zählt:

• alle Räume Ihrer Haushälfte
• Bodenbeläge
• nicht tragende Wände
• Sanitäranlagen
• Türen der Wohnung
• Haustür von Innen

Wenn Ihr Grundstück über einen Garten verfügt, kann dies Fluch und Segen zugleich sein. Da ein Garten nicht als Sondereigentum festgelegt werden kann, sollten Sie sich dafür sogenannte Sondernutzungsrechte einholen, um einen Streit mit Ihrem Nachbarn um die Nutzung des Gartens zu vermeiden.

Sondernutzungsrechte in Mehrhausanlagen

In der Teilungserklärung der Immobilie können Regelungen aufgeführt sein, die von Wohnungseigentumsgesetz abweichen. Dazu zählen eingeräumte Sondernutzungsrechte für bestimmte Parteien der Eigentümergemeinschaft. Diese beschreiben ein bestimmtes Recht eines einzelnen Eigentümers am Gemeinschaftseigentum.

Bestimmte Teile der Immobilie können somit trotzdem ausschließlich der Nutzung eines einzigen Eigentümers unterliegen, wie zum Beispiel ein privater Garten oder Terrasse. So kann die Nutzung dieser geregelt werden.

Sondernutzungsrechte im Überblick:

• in Teilungserklärung aufgeführt
• bestimmtes Recht eines Einzelnen am Gemeinschaftseigentum
• ausschließliche Nutzung bestimmter Teile einer Immobilie

Die Nutzung eines Gartens kann in vielen Fällen durch das Einrichten von Sondernutzungsrechten geregelt werden:

Photo: Robert Kneschke / shutterstock.com

Exkurs: Teilungserklärung legt Regeln fest

Die Teilungserklärung kann, wenn diese korrekt formuliert ist, eine Abhilfe für Streit sein. Wenn in dieser schon von vornherein von beiden Parteien bestimmte, vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelungen getroffen werden, können Eigentümer auch ohne Zustimmung des Nachbarn bestimmte Dinge am Gemeinschaftseigentum verändern.

Unter die typischen Änderungen fallen unter anderem der Dachbodenausbau, das Anbringen einer Markise, ein Fensteraustausch oder den Bau eines Wintergartens. Ist die Teilungserklärung hingegen schlecht formuliert, wird hier immer auf das Wohnungseigentumsgesetz verwiesen werden und Streitereien sind quasi schon vorprogrammiert.

Wie kann eine Teilungserklärung Regeln festlegen?

• muss korrekt formuliert sein
• Aufführen von Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regeln
• Änderungen am Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmungen werden somit erlaubt

Wenn sich die Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft für Sie gut anhört, oder Sie gemeinsam mit einem Bekannten solch eine Gemeinschaft gründen wollen, sollten Sie vor dem Kauf eines Doppelhauses einige Dinge beachten. Schauen wir uns diese nun an.

Was sollte man beim Kauf beachten?

Wenn Sie sich trotz aller Bedenken dazu entschieden haben, ein Haus in einer Mehrhausanlage unter dem Wohnungseigentumsgesetz zu erwerben, sollten Sie vor dem Kauf einige Dinge unbedingt beachten.

Bevor Sie also solch ein Haus kaufen, sollten Sie vorher immer einen Blick ins Grundbuch werfen können, um sich zu vergewissern, ob das Haus auf einem eigenen Grundstück steht oder ob Sie das Grundstück mit Ihren Hausnachbarn teilen müssen.

Wichtig ist, im Bauplan des Hauses nachzusehen, ob beide Häuserhälften über eine weitgehend selbstständige Haustechnik verfügen, was bei alten Häusern oft nicht der Fall ist. So sollten Heizung, Leitungen für Strom und/oder Wasser sowie das Treppenhaus möglichst getrennt sein.

Zudem sollte man in der Teilungserklärung nachsehen und wenn bislang nicht aufgeführt, festlegen, wie bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums unterhalten und bei Bedarf instand gesetzt werden. Dazu zählen zum Beispiel der gemeinsame Zuweg oder Hof, das Hoftor und die Außenzäune. Diese Regelungen werden als sogenannte Dienstbarkeiten bezeichnet und müssen im Grundbuch aufgeführt sein.

Was sollte vor dem Kauf getan werden?

• Blick ins Grundbuch (Wohnungseigentumsgesetz oder Realteilung?)
• Ansehen des Bauplans (selbstständige Haustechnik vorhanden?)
• Ansehen der Teilungserklärung (Sondernutzungsrechte aufgeführt?)

Der Bauplan des Hauses gibt Aufschluss über die Aufteilung der Räume:

Lohnt es sich, Teil einer Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft zu werden? Fassen wir noch einmal das gelernte zusammen.

Was Sie bei Zwei-Parteien-EGs wissen müssen

Bei einem Kauf eines Hauses in einer Mehrhausanlage, die unter das Wohnungseigentumsgesetz fällt, ist immer Vorsicht geboten. In den meisten Fällen lässt sich von solch einem Kauf abraten, da bei dieser Art der Eigentümergemeinschaft Auseinandersetzungen mehr oder weniger vorprogrammiert sind. Auch wenn Sie sich mit Ihrem derzeitigen Nachbarn gut verstehen, kann es immer zu einem Eigentümerwechsel kommen.

Zudem ist der Einzug in eine Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft mit sämtlichen Pflichten und Rechten verbunden, an die Sie sich halten müssen. Sie haben nie freies Entscheidungsrecht, wenn es um die Fassade oder einen Anbau an Ihrem Haus geht, denn diese Dinge fallen unter das Gemeinschaftseigentum, das im Wohnungseigentumsgesetz streng geregelt ist. Bei allen Entscheidungen müssen also beide Parteien mit einverstanden sein, da sonst kein gültiger Beschluss zustande kommt.

Sollten Sie sich doch für einen Kauf entscheiden, ist es ratsam, immer bestimmte Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung festzulegen. Doch auch trotz dieser Regelungen werden Sie in Ihrem Handeln immer eingeschränkt sein.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Eigentümerwechsel können Streit verursachen
• verbunden mit Rechte und Pflichten
• kein freies Entscheidungsrecht um Gemeinschaftseigentum
• beide Parteien müssen einem Beschluss einstimmig zustimmen
• Sondernutzungsrechte müssen erst festgelegt werden

Sie sind erst neulich in eine Eigentümergemeinschaft eingetreten oder haben vor, eine Eigentumswohnung in einer WEG zukaufen? Dann finden Sie im nächsten Abschnitt alle nötigen Informationen, die Sie zum Eintritt in eine WEG benötigen.

WEG: Was ist das? Für Eigentümer*innen

Traumwohnung oder Wohnung als Kapitalanlage, mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was ist das? Worauf müssen Sie achten? Was sind Ihre Rechte, aber auch Pflicht? All die Antworten finden Sie hier, inklusive Erklärvideo, einfach und verständlich erklärt.

• WEG: Eigentümergemeinschaft

Stimmrecht bei 2 Parteien — das Patt-Problem

Das größte strukturelle Problem einer Zwei-Parteien-WEG: Bei nur zwei Eigentümern ist ein 50:50-Patt jederzeit möglich. Was bedeutet das rechtlich?

§25 WEG regelt, dass ein Beschluss die Mehrheit der abgegebenen Stimmen erfordert. Gibt es zwei Eigentümer und beide stimmen unterschiedlich ab, kommt kein Beschluss zustande — die WEG ist handlungsunfähig. Das betrifft Instandhaltungsmaßnahmen, die Verwalterbestellung und alle laufenden Entscheidungen.

Stimmprinzipien im Vergleich:

Lösungen beim Patt:

• Verwalterbestellung (§26 WEG): Ein professioneller WEG-Verwalter kann als Schiedsinstanz fungieren und bei Patt-Situationen die Verwaltung sicherstellen.
• Gerichtliche Regelung: Nach §44 WEG (n.F.) kann das Amtsgericht bei dauerhafter Beschlussunfähigkeit eingreifen.
• Gemeinschaftsordnung anpassen: In der Teilungserklärung kann ein Stichentscheid oder Mediationsverfahren verankert werden.

Kostenverteilung — wer zahlt was?

Grundsätzlich gilt §16 WEG: Jeder Eigentümer trägt die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend seinem Miteigentumsanteil. Bei gleichen Anteilen (50:50) bedeutet das eine hälftige Kostenteilung. Abweichende Vereinbarungen sind in der Gemeinschaftsordnung möglich.

Grundstücksteilung — wann ist sie sinnvoll?

Wer die WEG vollständig auflösen will, denkt oft an die Realteilung: Das gemeinschaftliche Grundstück wird in zwei selbstständige Parzellen aufgeteilt — jeder Eigentümer wird vollständiger Herr seines Teils.

Voraussetzungen für die Realteilung (§19 GBO):

• Das Objekt muss baulich trennbar sein (Doppelhaus, Reihenhaus, freistehende Häuser auf großem Grundstück)
• Beide Parteien müssen zustimmen
• Die Teilung muss baurechtlich genehmigt werden (Bebauungsplan prüfen)
• Jede entstehende Parzelle muss die Mindestgrundstücksgröße erfüllen

Typische Kosten der Realteilung:

• Vermessungsbüro: ca. 800 – 3.000 € (je nach Bundesland und Grundstücksgröße)
• Notar + Grundbucheintragung: ca. 1.000 – 2.000 €
• Ggf. Erschließungskosten für neue Zuwegung oder Versorgungsleitungen

Vorteil: Nach der Teilung entfällt die WEG vollständig. Jeder Eigentümer entscheidet eigenständig über sein Grundstück und seine Immobilie — ohne Zustimmungspflicht des Nachbarn.

Häufige Streitigkeiten zwischen 2 Eigentümern

In einer Zwei-Parteien-WEG eskalieren Konflikte besonders schnell, weil es keine Mehrheit gibt, die einen Streit auflöst. Die fünf häufigsten Konfliktfelder:

1. Instandhaltungsrücklage: Wie viel monatlich ansparen? Einer will mehr, einer weniger — und ohne Beschluss bleibt die Rücklage unterfinanziert.
2. Modernisierung: Wärmedämmung, neue Fenster, Photovoltaik — wer zahlt, wer entscheidet? Modernisierungsmaßnahmen brauchen nach §20 WEG mindestens 2/3-Mehrheit nach MEA — bei 2 Parteien also Einigkeit.
3. Mieter in der anderen Wohnung: Lärmbeschwerden, Rückgabepflichten, Hausordnungsverstöße durch Dritte. Der vermietende Eigentümer haftet für seinen Mieter gegenüber dem Nachbareigentümer.
4. Sondernutzungsrecht Garten: Wer nutzt welche Fläche? Ohne klare Regelung in der Teilungserklärung entsteht Dauerstreit.
5. Hausordnung: Müllentsorgung, Klingelschilder, Fahrräder im Hausflur — Kleinigkeiten, die bei schlechtem Verhältnis zu echten Konflikten werden können.

Lösungswege bei Streit

Praxis-Tipp: Vor dem Gang zum Gericht lohnt immer die Mediation. WEG-Streitigkeiten enden vor Gericht selten mit einem klaren Sieger — die Gemeinschaft muss danach trotzdem weiter zusammenleben.

Auseinandersetzung — Wohnung verkaufen erzwingen?

Was, wenn der Streit unlösbar ist und einer der Eigentümer die Gemeinschaft auflösen will? Zwei Wege stehen offen:

1. Freiwilliger Verkauf: Beide einigen sich, die Immobilie gemeinsam zu verkaufen und den Erlös zu teilen. Einfachste und schnellste Lösung.

2. Teilungsversteigerung (§180 ZVG): Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Grundstück wird zwangsversteigert, der Erlös wird geteilt. Nachteile: Deutlich niedrigerer Erlös als beim freihändigen Verkauf, hohe Verfahrenskosten, zerstört das Nachbarschaftsverhältnis endgültig.

§749 BGB stellt klar: Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen — eine dauerhafte Bindung ohne Zustimmung ist grundsätzlich nicht möglich.

Kann ich meinen Miteigentümer zum Verkauf zwingen?

Direkt erzwingen lässt sich ein Verkauf nicht. Über die Teilungsversteigerung (§180 ZVG) kann jeder Miteigentümer das Amtsgericht anrufen, das die Immobilie dann versteigert. Das ist der Notausgang aus einer zerrütteten WEG.

Was kostet die Grundstücksteilung bei einem Doppelhaus?

Typisch sind Gesamtkosten von 2.000 – 5.000 €: Vermessungsbüro (800 – 3.000 €) plus Notar und Grundbuch (1.000 – 2.000 €). Dazu kommen mögliche Erschließungskosten, wenn Versorgungsleitungen neu gelegt werden müssen.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum gehört allein Ihnen: Ihre Wohnung, Keller- oder Garagenanteil. Gemeinschaftseigentum gehört beiden: Dach, Fassade, Treppenhaus, Grundstück. Über Gemeinschaftseigentum kann nur die WEG gemeinsam entscheiden.

Brauche ich einen WEG-Verwalter bei nur 2 Eigentümern?

Seit der WEG-Reform 2020 (§19 Abs. 2 Nr. 6 WEG) besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Verwalterbestellung. Bei zwei Parteien kann die Bestellung entfallen, wenn beide einvernehmlich darauf verzichten. Für die Praxis gilt: Bei gutem Nachbarschaftsverhältnis kein Verwalter nötig — bei Konflikten ist er oft der einzige Weg zur Handlungsfähigkeit.

Was passiert, wenn einer der 2 Eigentümer stirbt?

Der Miteigentumsanteil geht auf die Erben über. Die WEG läuft weiter — nun mit dem/den Erben als neuem Eigentümer. Erbengemeinschaften können die Entscheidungsfindung zusätzlich komplizieren.

Kann man eine Zwei-Parteien-WEG auch ohne Notar auflösen?

Nein. Jede Übertragung von Grundeigentum erfordert notarielle Beurkundung (§311b BGB). Auch die Realteilung muss notariell begleitet und im Grundbuch eingetragen werden.

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Ermitteln Sie den Kaufpreisfaktor Ihrer Immobilie — ist der Preis fair, günstig oder zu teuer?

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Stimmrecht bei 2 Parteien — das Patt-Problem

Das größte strukturelle Problem einer Zwei-Parteien-WEG: Bei nur zwei Eigentümern ist ein 50:50-Patt jederzeit möglich. Was bedeutet das rechtlich?

§25 WEG regelt, dass ein Beschluss die Mehrheit der abgegebenen Stimmen erfordert. Gibt es zwei Eigentümer und beide stimmen unterschiedlich ab, kommt kein Beschluss zustande — die WEG ist handlungsunfähig. Das betrifft Instandhaltungsmaßnahmen, die Verwalterbestellung und alle laufenden Entscheidungen.

Stimmprinzipien im Vergleich:

Lösungen beim Patt:

• Verwalterbestellung (§26 WEG): Ein professioneller WEG-Verwalter kann als Schiedsinstanz fungieren und bei Patt-Situationen die Verwaltung sicherstellen.
• Gerichtliche Regelung: Nach §44 WEG (n.F.) kann das Amtsgericht bei dauerhafter Beschlussunfähigkeit eingreifen.
• Gemeinschaftsordnung anpassen: In der Teilungserklärung kann ein Stichentscheid oder Mediationsverfahren verankert werden.

Kostenverteilung — wer zahlt was?

Grundsätzlich gilt §16 WEG: Jeder Eigentümer trägt die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend seinem Miteigentumsanteil. Bei gleichen Anteilen (50:50) bedeutet das eine hälftige Kostenteilung. Abweichende Vereinbarungen sind in der Gemeinschaftsordnung möglich.

Grundstücksteilung — wann ist sie sinnvoll?

Wer die WEG vollständig auflösen will, denkt oft an die Realteilung: Das gemeinschaftliche Grundstück wird in zwei selbstständige Parzellen aufgeteilt — jeder Eigentümer wird vollständiger Herr seines Teils.

Voraussetzungen für die Realteilung (§19 GBO):

• Das Objekt muss baulich trennbar sein (Doppelhaus, Reihenhaus, freistehende Häuser auf großem Grundstück)
• Beide Parteien müssen zustimmen
• Die Teilung muss baurechtlich genehmigt werden (Bebauungsplan prüfen)
• Jede entstehende Parzelle muss die Mindestgrundstücksgröße erfüllen

Typische Kosten der Realteilung:

• Vermessungsbüro: ca. 800 – 3.000 € (je nach Bundesland und Grundstücksgröße)
• Notar + Grundbucheintragung: ca. 1.000 – 2.000 €
• Ggf. Erschließungskosten für neue Zuwegung oder Versorgungsleitungen

Vorteil: Nach der Teilung entfällt die WEG vollständig. Jeder Eigentümer entscheidet eigenständig über sein Grundstück und seine Immobilie — ohne Zustimmungspflicht des Nachbarn.

Häufige Streitigkeiten zwischen 2 Eigentümern

In einer Zwei-Parteien-WEG eskalieren Konflikte besonders schnell, weil es keine Mehrheit gibt, die einen Streit auflöst. Die fünf häufigsten Konfliktfelder:

1. Instandhaltungsrücklage: Wie viel monatlich ansparen? Einer will mehr, einer weniger — und ohne Beschluss bleibt die Rücklage unterfinanziert.
2. Modernisierung: Wärmedämmung, neue Fenster, Photovoltaik — wer zahlt, wer entscheidet? Modernisierungsmaßnahmen brauchen nach §20 WEG mindestens 2/3-Mehrheit nach MEA — bei 2 Parteien also Einigkeit.
3. Mieter in der anderen Wohnung: Lärmbeschwerden, Rückgabepflichten, Hausordnungsverstöße durch Dritte. Der vermietende Eigentümer haftet für seinen Mieter gegenüber dem Nachbareigentümer.
4. Sondernutzungsrecht Garten: Wer nutzt welche Fläche? Ohne klare Regelung in der Teilungserklärung entsteht Dauerstreit.
5. Hausordnung: Müllentsorgung, Klingelschilder, Fahrräder im Hausflur — Kleinigkeiten, die bei schlechtem Verhältnis zu echten Konflikten werden können.

Lösungswege bei Streit

Praxis-Tipp: Vor dem Gang zum Gericht lohnt immer die Mediation. WEG-Streitigkeiten enden vor Gericht selten mit einem klaren Sieger — die Gemeinschaft muss danach trotzdem weiter zusammenleben.

Auseinandersetzung — Wohnung verkaufen erzwingen?

Was, wenn der Streit unlösbar ist und einer der Eigentümer die Gemeinschaft auflösen will? Zwei Wege stehen offen:

1. Freiwilliger Verkauf: Beide einigen sich, die Immobilie gemeinsam zu verkaufen und den Erlös zu teilen. Einfachste und schnellste Lösung.

2. Teilungsversteigerung (§180 ZVG): Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Grundstück wird zwangsversteigert, der Erlös wird geteilt. Nachteile: Deutlich niedrigerer Erlös als beim freihändigen Verkauf, hohe Verfahrenskosten, zerstört das Nachbarschaftsverhältnis endgültig.

§749 BGB stellt klar: Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen — eine dauerhafte Bindung ohne Zustimmung ist grundsätzlich nicht möglich.

Kann ich meinen Miteigentümer zum Verkauf zwingen?

Direkt erzwingen lässt sich ein Verkauf nicht. Über die Teilungsversteigerung (§180 ZVG) kann jeder Miteigentümer das Amtsgericht anrufen, das die Immobilie dann versteigert. Das ist der Notausgang aus einer zerrütteten WEG.

Was kostet die Grundstücksteilung bei einem Doppelhaus?

Typisch sind Gesamtkosten von 2.000 – 5.000 €: Vermessungsbüro (800 – 3.000 €) plus Notar und Grundbuch (1.000 – 2.000 €). Dazu kommen mögliche Erschließungskosten, wenn Versorgungsleitungen neu gelegt werden müssen.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum gehört allein Ihnen: Ihre Wohnung, Keller- oder Garagenanteil. Gemeinschaftseigentum gehört beiden: Dach, Fassade, Treppenhaus, Grundstück. Über Gemeinschaftseigentum kann nur die WEG gemeinsam entscheiden.

Brauche ich einen WEG-Verwalter bei nur 2 Eigentümern?

Seit der WEG-Reform 2020 (§19 Abs. 2 Nr. 6 WEG) besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Verwalterbestellung. Bei zwei Parteien kann die Bestellung entfallen, wenn beide einvernehmlich darauf verzichten. Für die Praxis gilt: Bei gutem Nachbarschaftsverhältnis kein Verwalter nötig — bei Konflikten ist er oft der einzige Weg zur Handlungsfähigkeit.

Was passiert, wenn einer der 2 Eigentümer stirbt?

Der Miteigentumsanteil geht auf die Erben über. Die WEG läuft weiter — nun mit dem/den Erben als neuem Eigentümer. Erbengemeinschaften können die Entscheidungsfindung zusätzlich komplizieren.

Kann man eine Zwei-Parteien-WEG auch ohne Notar auflösen?

Nein. Jede Übertragung von Grundeigentum erfordert notarielle Beurkundung (§311b BGB). Auch die Realteilung muss notariell begleitet und im Grundbuch eingetragen werden.

Kaufpreisfaktor-Rechner

Ermitteln Sie den Kaufpreisfaktor Ihrer Immobilie — ist der Preis fair, günstig oder zu teuer?

Kaufpreis (€)

Jahresnettokaltmiete (€)

Kaufpreisfaktor – –

Bruttomietrendite –

günstig
<15

fair
15–20

mittel
20–25

teuer
>25

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Eigentümergemeinschaft 2 Parteien: Das Patt-Problem

Eine Zweier-WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft mit genau 2 Parteien) ist in Deutschland weit verbreitet — typisch bei Doppelhäusern, kleinen Mehrfamilienhäusern oder aufgeteilten Villen. Juristisch birgt sie aber ein fundamentales Problem: Bei 50 : 50 Miteigentumsanteilen gibt es keine Mehrheit. Jede strittige Entscheidung kann zur Blockade werden.

Abstimmungsregeln in der Zweier-WEG

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gilt grundsätzlich das Mehrheitsprinzip. Bei einer 2-Parteien-WEG mit je 50 % Miteigentumsanteil bedeutet das:

• Einfache Maßnahmen (§ 20 WEG): Bereits ein Eigentümer kann modernisierende Baumaßnahmen verlangen — Mehrheit reicht (bei 2 Parteien: beide müssen zustimmen, wenn je 50 %)
• Ordentliche Verwaltung (§ 19 WEG): Beide müssen sich einigen — bei Patt: Antrag ans Gericht (§ 44 WEG)
• Außerordentliche Maßnahmen: Einstimmigkeit erforderlich

BGH-Urteil V ZR 125/14: Der BGH hat klargestellt, dass auch in einer Zweier-WEG Beschlüsse nach den Regeln des WEG gefasst werden müssen — auch wenn das im Patt-Fall unmöglich erscheint. Die Lösung: gerichtliche Ermächtigung nach § 44 WEG oder einvernehmliche Teilungsvereinbarung.

Typische Konflikte zwischen 2 WEG-Eigentümern

Zweier-WEG: Rechte und Pflichten konkret

Was jeder Eigentümer allein entscheiden darf

• Nutzung und Vermietung des eigenen Sondereigentums (Wohnung, Stellplatz, Keller)
• Renovierungen im Sondereigentum (Innenanstrich, Boden, Küchenausstattung)
• Vergabe von Hausschlüsseln an Mieter und Besucher
• Beantragung eines WEG-Verwalters beim Gericht (wenn keine Einigung möglich)

Was nur gemeinsam entschieden werden darf

• Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (Dach, Fassade, Treppenhaus)
• Änderung der Hausordnung
• Abschluss von Verträgen für die WEG (Versicherung, Hausmeister)
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
• Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Streit in der Zweier-WEG: Wege zur Lösung

Wenn zwei Eigentümer sich dauerhaft nicht einigen können, gibt es mehrere juristische und außerjuristische Wege:

1. Mediation: Günstigster Weg — zertifizierter Mediator moderiert Einigung. Kostet 500–3.000 €, spart aber Gerichtskosten und Beziehungsschäden
2. Antrag beim Amtsgericht (§ 44 WEG): Gericht entscheidet über die streitige Maßnahme oder bestellt Verwalter — verbindlich für beide Parteien
3. Aufteilungsvereinbarung: Sondereigentum klar abgrenzen, Gemeinschaftsflächen minimieren — reduziert Reibungspunkte
4. Teilungsversteigerung (ultima ratio): Wenn keine Einigung möglich ist und eine Partei aussteigen will — Gericht versteigert die Immobilie zwangsweise (§ 180 ZVG). Erlös wird geteilt, oft unter Marktwert

BGH V ZR 148/17: Auch bei dauerhafter Nichteinigung können beide Eigentümer nicht einfach „ihre Hälfte“ verkaufen — das Gemeinschaftseigentum ist rechtlich untrennbar. Austritt geht nur durch Gesamtverkauf oder Teilungsversteigerung.

Zweier-WEG kaufen: Was Käufer wissen müssen

Wer eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus als Teil einer 2-Parteien-WEG kauft, sollte vor dem Kauf unbedingt prüfen:

• Teilungserklärung lesen: Wie sind Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum abgegrenzt? Gibt es Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz)?
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen: Gibt es Streitigkeiten? Laufende Klagen? Beschlüsse, die nicht umgesetzt wurden?
• Instandhaltungsrücklage: Wie hoch ist die Rücklage? Bei 2-Parteien-WEG oft zu gering — hohe Nachzahlungen möglich
• Verhältnis zur anderen Partei: Wer ist der andere Eigentümer? Eigennutzer oder Kapitalanleger? Mietstruktur? — entscheidend für das zukünftige Zusammenleben

Kaufnebenkosten-Rechner

Alle Kaufnebenkosten auf einen Blick: Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuchamt.

Kaufpreis (€)

Bundesland

Mit Makler

Grunderwerbsteuer –

Maklerprovision –

Notar (~1,5%) –

Grundbuchamt (~0,5%) –

Gesamte Kaufnebenkosten – –

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FAQ: Eigentümergemeinschaft 2 Parteien

Was passiert, wenn sich 2 WEG-Eigentümer nicht einigen können?

Bei Patt in einer Zweier-WEG gibt es drei Wege: Mediation (außergerichtlich), Antrag beim Amtsgericht nach § 44 WEG (Richter entscheidet), oder als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Das Amtsgericht kann auch auf Antrag einen Verwalter bestellen, wenn keine Einigung möglich ist. Wichtig: Ein Eigentümer kann den anderen nicht zwingen, seinen Anteil zu verkaufen — das geht nur über die Teilungsversteigerung.

Kann eine Partei in einer 2-Parteien-WEG Baumaßnahmen erzwingen?

Seit der WEG-Reform 2020 (§ 20 WEG) kann jeder Eigentümer bestimmte Maßnahmen verlangen — z. B. Ladestation für Elektroauto, barrierereduzierende Umbaumaßnahmen. Für umfassende Sanierungen des Gemeinschaftseigentums (Dach, Fassade) braucht es eine Mehrheitsentscheidung — bei 50:50 also Einigung oder Gerichtsentscheid.

Muss in einer 2-Parteien-WEG ein Verwalter bestellt werden?

Nach dem WEG ist die Bestellung eines Verwalters gesetzlich vorgesehen, aber nicht erzwingbar, wenn beide Eigentümer das nicht wollen. Viele Zweier-WEGs verwalten sich selbst (Selbstverwaltung) — das spart Kosten (Verwalterhonorare 200–600 €/Einheit/Jahr). Nachteil: Bei Streit gibt es keine neutrale Instanz. Wenn keine Einigung über Verwalterbestellung: Amtsgericht kann auf Antrag einen Verwalter bestellen.

Was ist ein Wirtschaftsplan?

Alles zur WEG und Kapitalanlage

Der Wirtschaftsplan einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist für Sie als Eigentümer eines der wichtigsten Dokumente. Er beinhaltet eine Auflistung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben sowie die Höhe der Instandhaltungsrücklagen für das kommende Wirtschaftsjahr.

Wirtschaftsplan = finanzielle Kalkulation der WEG des kommenden Wirtschaftsjahres

Das Erstellen dieses Plans ist die Aufgabe des Hausverwalters und dient Ihnen als Grundlage für die das monatliche Hausgeld, das Sie in einer WEG für anfallende Kosten wie Verwaltung und Co. zu zahlen haben.

Der Wirtschaftsplan zusammengefasst:

• Auflistung Einnahmen und Ausgaben kommendes Wirtschaftsjahr
• Höhe der Instandhaltungsrücklagen
• wird von Hausverwalter erstellt
• Grundlage für monatliches Hausgeld

Der Wirtschaftsplan ist Bestandteil der ordnungsgemäßen Verwaltung für WEGs und sollte deshalb in jeder WEG einmal jährlich bei der Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Eigentümerversammlung: Beschluss des Wirtschaftsplans

Um einen Wirtschaftsplan gültig zu machen, muss er bei der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden. Um diese Beschlussfassung gültig zu machen, müssen alle Einzelwirtschaftspläne der einzelnen Wohnungseigentümer vorliegen. Wenn der Plan bisher nicht beschlossen ist, gilt der alte bis zur nächsten Sitzung weiter.

Wann ist ein Wirtschaftsplan gültig?

• muss bei Eigentümerversammlung beschlossen werden
• es müssen alle Einzelwirtschaftspläne vorliegen

Inhalt des Wirtschaftsplans

Im Wirtschaftsplan werden alle Gelder aufgelistet, die für die Bewirtschaftung der Immobilie benötigt werden. Der Wirtschaftsplan muss immer so erstellt werden, dass er ohne Hilfe von Außen gut lesbar und verständlich ist.

Aufbau des Wirtschaftsplans

Generell und im Allgemeinen besteht der Wirtschaftsplan aus folgenden Punkten:

• Einnahmen und Ausgaben betreffend Gemeinschaftseigentum
• Kosten, die Eigentümer zu tragen haben (Hausgeld, …)
• Festsetzung der Höhe der Instandhaltungsrücklagen

Einnahmen und Ausgaben

Diese generell festgelegten Inhalte werden im Einzelnen aufgeschlüsselt. Die Einnahmen und Ausgaben der WEG nehmen hierbei einen größeren Teil in Anspruch. Darunter können Kosten für das Abwasser, den Müll oder den Schornsteinfeger fallen.

Diese Kosten bzw. Ausgaben werden im Wirtschaftsplan aufgezählt:

• Gebühren für Frisch- und Abwasser
• Gebühren für Müll
• Winterdienst
• Lohn für Hausmeister
• Reinigung des Treppenhauses
• Lohn für Gärtner
• Schornsteinfeger
• Heizkosten
• Verwaltungskosten WEG
• Instandhaltungskosten
• Sanierungskosten
• Versicherungen

Diese Einnahmen werden aufgelistet:

• Zinserträge der Konten der WEG
• Einnahmen Instandhaltungsrücklagen
• Einnahmen aus Waschmaschinen
• monatlich zuzahlendes Hausgeld
• Mieterträge aus Gemeinschaftseigentumsvermietung

Nachdem Sie nun wissen, wie ein Wirtschaftsplan im generellen aufgebaut ist, stellt sich die Frage, was der Unterschied zwischen einem Einzelwirtschaftsplan und einem Gesamtwirtschaftsplan ist. Schauen wir uns jetzt diesen genauer an.

Einzelwirtschaftsplan vs. Gesamtwirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter der WEG erstellt. Neben dem Gesamtwirtschaftsplan, der für alle Ausgaben und Einnahmen des Gemeinschaftseigentums gilt, erstellt der Verwalter für jedes Teileigentum einen Einzelwirtschaftsplan.

Gesamtwirtschaftsplan: Gemeinschaftseigentum

Der Gesamtwirtschaftsplan gibt alle Einnahmen und Ausgaben der WEG an, die die gesamte Immobilie betreffen und richtet sich immer an die Kosten des Gemeinschaftseigentums. Diese Kosten für Energie, eine gemeinschaftlich genutzte Heizanlage oder Verwaltungskosten für das Gebäude, werden unter allen Eigentümern der WEG anteilsmäßig nach einem Verteilerschlüssel aufgeteilt.

Der Gesamtwirtschaftsplan zusammengefasst:

• betrifft Einnahmen und Ausgaben für Gemeinschaftseigentum
• Kosten unter allen Eigentümern nach Verteilungsschlüssel aufgeteilt

Einzelwirtschaftsplan: Teileigentum

Sie als Eigentümer einer Eigentumswohnung müssen in einer WEG nicht nur mit dem Gesamtwirtschaftsplan rechnen, sondern auch auf Ihren Einzelwirtschaftsplan für Ihr Teileigentum achten. Er gibt Ihnen Auskunft darüber, welche Kosten an Hausgeld im kommenden Wirtschaftsjahr auf Sie zukommen, sowie die Höhe der Kosten für die Instandhaltungsrücklage.

Der Einzelwirtschaftsplan zusammengefasst:

• betrifft Einnahmen und Ausgaben für Teileigentum
• Kostenberechnung für Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen

Jahresabrechnung: Aufbau, Inhalt & Co.

Jedes Jahr muss einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Jahresabrechnung vorgelegt werden, die von einem Verwalter erstellt wird. Diese wird in der Eigentümerversammlung besprochen und sollte alle Einnahmen und Ausgaben der WEG, sowie die Einzelabrechnungen für die Eigentümer der Immobilie beinhalten. Wie die Jahresabrechnung aufgebaut ist und wie diese strukturiert sein sollte, erfahren Sie in diesem Beitrag.

• Jahresabrechnung

Eigentümergemeinschaft: Was ist das?

Traumwohnung oder Wohnung als Kapitalanlage, mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was ist das? Worauf müssen Sie achten? Was sind Ihre Rechte, aber auch Pflicht? All die Antworten finden Sie hier, inklusive Erklärvideo, einfach und verständlich erklärt.

• WEG: Eigentümergemeinschaft

Photo: fizkes / shutterstock.com

Was ist die Jahresabrechnung einer WEG?

Alles zur WEG und Kapitalanlage

Jedes Jahr muss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr erstellt werden. Diese wird auf der Eigentümerversammlung besprochen und beinhaltet einen Überblick sowie die Entwicklung der Zahlungsfähigkeit der WEG, sowie die Grundlage der Einzelabrechnungen für die Eigentümer.

Jahresabrechnung = Überblick Zahlungsfähigkeit WEG + Einzelabrechnungen

Die Jahresabrechnung im generellen ist also eine Einnahmen und Ausgaben Rechnung, die die tatsächlich angefallenen Beträge in einem angegebenen Abrechnungszeitraum gegenüberstellt.

Zudem gilt sie als Kostenkontrolle für Sie als Eigentümer, damit Ihnen keine unnötigen Kosten abgerechnet werden.

Auch wenn jede WEG ihre eigenen Regeln aufstellen kann, sollte die Jahresabrechnung immer ähnlich und gut verständlich aufgebaut sein. Wie diese genau aussehen sollte, schauen wir uns nun genauer an.

Wie sollte die Jahresabrechnung aussehen?

Die Jahresabrechnung sollte eine übersichtlich geordnete Aufzählung aller Einnahmen und Ausgaben der WEG aus dem zutreffenden Wirtschaftsjahr enthalten. Zudem muss sie auf den ersten Blick so verständlich sein, dass zu ihrer Erklärung kein weiterer Buchprüfer oder Sachverständiger notwendig ist.

Der Verwalter einer WEG ist verpflichtet, jedes Jahr eine Jahresabrechnung für die WEG aufzustellen und muss sich dabei stets an das Wohnungseigentumsgesetz halten. Der Verwalter verteilt zudem die Kosten auf die einzelnen Eigentümer. Diese wiederum können durch die Jahresabrechnung die Tätigkeiten des Verwalters kontrollieren.

Das muss beachtet werden:

• übersichtliche, geordnete Aufzählung
• verständlich auf den ersten Blick
• wird von Verwalter aufgestellt
• basiert auf Wohnungseigentumsgesetz

Da die Eigentümergemeinschaft immer mit den Eigentumswohnungen und nicht mit den derzeitigen Eigentümern verbunden ist, bezieht sich die Jahresabrechnung immer auf das gesamte Objekt und nicht auf die Personen. Da dies viele nicht wissen, schauen wir uns die objektbezogene Abrechnung nun genauer an.

Objektbezogene Abrechnung

Sollte es in einer WEG zu einem Eigentümerwechsel kommen, müssen bei der Jahresabrechnung einige Dinge beachtet werden. Die Abrechnung wird immer nur den Eigentümern zugestellt, die zu dem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragen sind. Der Grund hierfür ist, dass die Abrechnung Objekt- und nicht personenbezogen ist. So müssen sich der Verkäufer und Käufer einigen, wer welche Kosten aus der Abrechnung zu tragen hat.

Hier ein kurzer Überblick:

• zu beachten bei Eigentümerwechsel
• Abrechnung geht an Eigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind
• Abrechnung ist Objektbezogen

Kommt es zu einem Mieterwechsel, müssen sich die am Kauf beteiligten Parteien einigen, wer welche Kosten der Jahresabrechnung zu tragen hat:

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Wie sollte die Jahresabrechnung strukturiert sein?

Auch wenn es für die Jahresabrechnung kein explizit vorgegebenes Layout gibt, gibt es eine bestimmte Struktur, die fast immer eingehalten werden kann. Hier haben wir für Sie einen kurzen Überblick, wie die Jahresabrechnung aussehen sollte.

• Einnahmen und Ausgaben
• Einzelabrechnungen
• Konten und Rücklagen

Beginnen wir mit der Auflistung der gesamten Einnahmen und Ausgaben der WEG.

Einnahmen und Ausgaben

Als erster Punkt werden die Einnahmen und die Ausgaben der WEG aufgelistet, sowie die damit zusammenhängenden Geldbewegungen nach Sachkonten. Dies sind Konten, die von Unternehmen wie einer WEG dazu verwendet werden, um das Geld des Unternehmens zu verwalten und Abschlussbuchungen durchzuführen.

Mögliche Einnahmen:

• Waschgelder
• Hausgeld

Mögliche Ausgaben:

• Hausreinigung
• Heizungskosten
• Stromkosten
• Sanierungskosten

Wenn die Gemeinschaft sich in diesem Jahr entschieden hat, die gesamten Fenster der Immobilie auszutauschen, werden auch diese Kosten in der Jahresabrechnung aufgelistet und verteilt:

Als zweiter Punkt werden die Einzelabrechnungen pro Eigentümer aufgeführt.

Einzelabrechnungen auf Eigentümer

Jeder Eigentümer hat an der Jahresabrechnung seine Anteile zu zahlen. Generell werden die Kosten unter den Eigentümern nach dem Wohnungseigentumsgesetz nach Miteigentumsanteilen verteilt. Der Miteigentumsanteil gibt in Form eines Wertes an, wie groß der Anteil eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum ist. Er wird in der Regel als Bruchteil von 1.000 angegeben und muss in der Teilungserklärung vermerkt sein.

• Verteilung nach Miteigentumsanteilen an Immobilie
• Wert wird in Bruchteil von 1.000 angegeben

Es folgen die Konten und Rücklagen.

Konten und Rücklagen

Zu guter Letzt wird in der Jahresabrechnung angegeben, wie die Anfangs- und Endstände der Gemeinschaftskonten sind. Zudem wird deren Entwicklung und die Höhe der Rücklagen dokumentiert. Somit lässt sich der Finanzfluss transparent darstellen und ist für jeden Eigentümer nachvollziehbar.

• Anfangs- und Endstand der Konten
• Dokumentation deren Entwicklung und Rücklagen
• transparenter Finanzfluss

Eigentümerversammlungsprotokoll

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) treten alle Eigentümer regulär einmal im Jahr zu einer Wohnungseigentümerversammlung zusammen, um die wichtigsten Dinge rund um Ihre Immobilie zu besprechen. Zu dieser Versammlung muss ein Eigentümerversammlungsprotokoll angefertigt werden, das alle Beschlüsse und Argumente der Versammlung festhält. Was genau ist der Inhalt

• Eigentümerversammlungsprotokoll

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• WEG: Eigentümergemeinschaft

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Was ist das Eigentümerversammlungsprotokoll?

Alles zur WEG und Kapitalanlage

Bei einer Wohnungseigentümerversammlung werden wichtige Dinge, die das Haus betreffen, besprochen. Das Eigentümerversammlungsprotokoll wird im Wohnungseigentumsgesetz als Niederschrift bezeichnet und handelt über gefasste Beschlüsse und Diskussionspunkte der Versammlung.

Die Miteigentümer der Gesamtimmobilie treten zusammen und beraten über die Jahresabrechnung, die Hausverwaltung oder Änderungen in der Gemeinschaftsordnung. Alle gefassten Beschlüsse müssen in diesem Protokoll festgehalten werden.

Eigentümerversammlungsprotokoll = Niederschrift der Eigentümerversammlung

Zu Beginn eine kurze Übersicht, welche wichtigen Informationen Sie in diesem Artikel erhalten.

Das Protokoll wird schriftlich festgehalten und ist ein Ergebnisprotokoll, kein Verlaufsprotokoll. Das Erstellen des Protokolls obliegt in den meisten Fällen der Hausverwaltung, Sie als Eigentümer müssen sich also nicht darum kümmern.

Die Protokolle einer Eigentümergemeinschaft sollte man sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung immer unbedingt ansehen, da es Aufschluss darüber gibt, wie die Eigentümer miteinander agieren und wie die Eigentümergemeinschaft im Allgemeinen aufgestellt ist.

Nun haben Sie einen groben Überblick über das Protokoll der Eigentümerversammlung. Schauen wir uns soeben dieses genauer an und werfen einen Blick auf Aufbau und Inhalt.

Inhalt & Aufbau des Versammlungsprotokolls

Der konkrete Aufbau eines Eigentümerversammlungsprotokolls kann sich von WEG zu WEG unterscheiden, ein explizites Layout ist hierbei also nicht vorgegeben. Allerdings gestaltet sich der Inhalt immer ähnlich. So finden Sie hier immer die gleichen formellen Punkte, wie die Bezeichnung der Eigentümergemeinschaft oder Datum und Uhrzeit der Versammlung, wieder.

Was sich allerdings unterscheiden kann, ist die Tagesordnung. Hier kommt es darauf an, welche Punkte, wie zum Beispiel Sanierung, Renovierung oder Erneuerung an Teilen der Immobilie, anstehen.

Die typischen Inhalte des Protokolls lauten:

• Bezeichnung der Eigentümergemeinschaft
• Versammlungsort, Uhrzeit, Beginn und Ende
• Benennung der Anwesenden und des Beirats
• Anzahl der vertretenen Stimmen
• Anwesende Miteigentumsanteile
• Tagesordnungspunkte mit Abstimmergebnissen

Besonders in größeren WEGs sind Versammlungsprotokolle von großer Bedeutung, da es selten vorkommt, dass alle Eigentümer anwesend sind:

Kommen wir jetzt zur Tagesordnung.

Tagesordnungspunkte der Versammlung

Die Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung kann je nach Immobilie und WEG unterschiedlich bestimmt werden. So kann es sein, dass in Ihrer WEG zu den üblichen Themen, wie die Jahresabrechnung oder Ähnliches, weitere Projekte besprochen werden müssen.

Beispiele für Punkte der Tagesordnung:

• Verwaltung des letzten Wirtschaftsjahrs
• Genehmigung der Jahresabrechnung
• Änderung der Gemeinschaftsordnung oder Hausordnung
• Sonstiges wie Renovierung oder Sanierung und Co.

Wenn das Protokoll fertig geschrieben ist, müssen bestimmte Unterschriften darunter gesetzt werden. Welche Unterschriften das sind, schauen wir uns jetzt an.

Erforderliche Unterschriften zur Gültigkeit

Um ein fertiges Protokoll gültig zu machen, müssen einige Unterschriften darunter gesetzt werden. So muss es immer vom Versammlungsvorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und einem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates zu unterschreiben.

Eine Unterschrift darf nur dann gesetzt werden, wenn derjenige an der Versammlung auch aktiv teilgenommen hat. Auch darf eine einzelne Person nicht zweimal an unterschiedlichen Stellen unterschreiben.

Von wem muss das Protokoll unterschrieben werden?

• Versammlungsleiter
• Vorsitzender des Verwaltungsbeirates bzw. Stellvertreter
• beliebiger Wohnungseigentümer

Nur eine Unterschrift macht das Protokoll letztendlich gültig:

Photo: Pormezz / shutterstock.com

Manchmal kommt es vor, dass der Inhalt des Protokolls ungenau formuliert ist. Sollte dies der Fall sein, haben Sie als Eigentümer das Recht, die Beschlüsse anzufechten. Alles Wichtige dazu erfahren Sie hier.

Protokoll zum Anfechten der Beschlüsse

Oft kommt es vor, dass einige Eigentümer nicht immer mit allen Beschlüssen einverstanden sind. Wenn dies der Fall ist, können Beschlüsse angefochten werden. Dafür muss Ihnen als Eigentümer das fertige Protokoll vorliegen, denn die genaue Formulierung des Beschlusses ist hierbei am wichtigsten.

Demnach sollte das Eigentümerversammlungsprotokoll, neben den fertigen Beschlüssen, auch alle Einwände des Verwalters oder der Eigentümer enthalten. Allerdings ist zu beachten, dass die Beschlüsse ab dem Datum der Festlegung sofort gültig sind, auch ohne das vorliegende Protokoll.

Wann können Beschlüsse angefochten werden?

• vorliegen des Protokolls
• unstimmige Formulierung
• fehlende Einwände

Sollte Verdacht auf eine falsche Angabe im Protokoll vorliegen, kann auch diese geändert werden.

Berechtigte Änderung: Protokollberichtigung

Das Protokoll der Eigentümerversammlung kann durch Sie als Eigentümer jederzeit geändert werden. Dazu muss allerdings ein berechtigtes Anliegen vorliegen, um eine Korrektur beim Verwalter zu beantragen.

Hier sind einige Beispiele für ein berechtigtes Anliegen:

• Auslassen von Beschlüssen
• falsche Formulierung
• einseitige Formulierung
• unbeachtete Äußerungen

Wichtig zu beachten, ist der Zeitraum, in denen das Protokoll den einzelnen Eigentümern nach der Versammlung zugestellt werden muss.

Anfechten durch Protokollvorlage: Fristen

Um einen Beschluss anfechten zu können, sollten Sie die genaue Formulierung dessen kennen. Dazu benötigen Sie entweder das fertige Protokoll der letzten Eigentümerversammlung oder eine Kopie der Beschlusssammlung. So muss das Protokoll den einzelnen Eigentümern immer mindestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist vorliegen.

Wann muss das fertige Protokoll vorliegen?

• mindestens eine Woche v0r Ablauf der Anfechtungsfrist

Was genau ist eine Beschlusssammlung? Werfen wir einen kurzen Blick darauf.

Exkurs: Beschlusssammlung

Die Beschlusssammlung ist eine weitere Möglichkeit, die genaue Formulierung eines Beschlusses nachzuschlagen. Es ist eine Pflicht des Hausverwalters, eine Beschlusssammlung zu führen und muss Ihnen als Eigentümer jederzeit in diese Einsicht gewähren.

Was ist eine Beschlusssammlung?

• Auflistung aller Beschlüsse
• Hilfreich für Suche nach korrekter Formulierung eines Beschlusses
• jederzeit Einsehbar

Teileigentum vs. Wohnungseigentum

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus kaufen, müssen Sie auf einiges achten. So werden Sie beim Kauf automatisch Eigentümer von Sondereigentum, das jedoch auf zwei Arten definiert sein kann: Dem Teileigentum und dem Wohnungseigentum. Doch was ist der essenzielle Unterschied? Wie werden die Eigentumsanteile aufgeteilt? Kann man Wohnungseigentum in Teileigentum umwandeln und umgekehrt? All diese Fragen werden Ihnen hier beantwortet.

• Teileigentum vs. Wohnungseigentum

Eigentümergemeinschaft: Was ist das?

Traumwohnung oder Wohnung als Kapitalanlage, mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was ist das? Worauf müssen Sie achten? Was sind Ihre Rechte, aber auch Pflicht? All die Antworten finden Sie hier, inklusive Erklärvideo, einfach und verständlich erklärt.

• WEG: Eigentümergemeinschaft

Photo: fizkes / shutterstock.com

Was ist die Gemeinschaftsordnung?

Alles zur WEG und Kapitalanlage

Die Gemeinschaftsordnung ist die Verfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft und hat juristisch gesehen sogar Vorrang vor der Teilungserklärung der Immobilie.

Gemeinschaftsordnung = Verfassung der WEG

Sie regelt das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer zueinander und klärt deren Rechte und Pflichten. Die Mieter in einem Mehrparteienhaus haben nichts mit der Gemeinschaftsordnung zu tun, sie gilt ausschließlich für Eigentümer. Treten Sie in eine WEG ein, ist die Gemeinschaftsordnung für Sie bindend.

Sollten Sie auf Begriffe wie Satzung, Vereinbarung oder Miteigentumsordnung stoßen, ist damit die Gemeinschaftsordnung gemeint.

Die Gemeinschaftsordnung zusammengefasst:

• steht vor Teilungserklärung
• gilt ausschließlich für Eigentümer
• regelt Zusammenleben der Eigentümer
• klärt deren Rechte und Pflichten
• ist für alle Eigentümer bindend

Nun wissen Sie, was die Gemeinschaftsordnung genau ist. Allerdings gibt es bei diesem Dokument noch einiges zu beachten. Schauen wir uns weitere Fakten zur Gemeinschaftsordnung an.

Fakten zur Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung darf in der Eigentümerversammlung selbst von den Eigentümern der Immobilie festgelegt werden. Zudem darf zu jeder Zeit eine Änderung der Gemeinschaftsordnung vorgenommen werden. So können Sie immer einen Einfluss auf das Zusammenlaben in der WEG haben.

Zur Erstellung der Gemeinschaftsordnung müssen jedoch immer die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes beachtet werden. So darf sie nicht willkürlich erstellt werden, es gibt sogenannte unabdingbare Bestimmungen, die zu jedem Zeitpunkt eingehalten werden müssen.

Viele Wohnungseigentümergemeinschaften der 60er und 70er Jahre haben oft keine Gemeinschaftsordnung zu verzeichnen, da sie nicht zwingend vorgeschrieben ist, bzw. war. Sollte dies der Fall sein, gilt das vorgeschriebene Wohnungseigentumsgesetz, statt der Gemeinschaftsordnung.

Tipp! Lesen Sie hier alles zum Thema Baumängel der 60er und 70er Jahre.

Wichtige Fakten Gemeinschaftsordnung:

• darf von Eigentümern selbst erstellt werden
• Änderungen können jederzeit erfolgen
• Regeln des Wohnungseigentumsgesetz müssen beachtet werden
• unabdingbare Bestimmungen müssen eingehalten werden
• wenn keine Gemeinschaftsordnung vorhanden, gilt Wohnungseigentumsgesetz

Sie wissen nun, dass die Gemeinschaftsordnung von der WEG in der Eigentümerversammlung erstellt und geändert werden darf. Werfen wir jedoch einen genaueren Blick auf die Erstellung der Gemeinschaftsordnung.

Erstellung der Gemeinschaftsordnung

Drei essenzielle Dinge sind wichtig und notwendig, um eine neue Gemeinschaftsordnung zu verabschieden. Wichtig dabei ist, dass Kosten für den Notartermin, sowie die Eintragung ins Grundbuch anfallen, für die die WEG aufkommen muss.

Die drei benötigten Dinge zur Erstellung:

• Unterschriften aller Wohnungseigentümer
• Beglaubigung durch Notar
• Eintragung ins Grundbuch

In manchen Fällen wird zudem das Einverständnis der Banken benötigt, falls manche Wohnungen noch nicht vollständig abbezahlt sind.

Änderung der Gemeinschaftsordnung

Um die Gemeinschaftsordnung in einer Wohnungseigentümerversammlung zu ändern, gelten strenge Vorgaben, die immer eingehalten werden müssen. Um die Änderungen gültig zu machen, ist hierfür die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.

Jeder Beschluss, der geändert wird, muss klar und deutlich formuliert sein. Wenn der Beschluss unbestimmt oder unklar ist, gilt er als ungültig.

Da die Gemeinschaftsordnung im Grundbuchamt vermerkt ist, muss jeder Beschluss dem Grundbuchamt als Antrag zur Eintragung und Bewilligung vorgelegt werden. Auch die finanzierenden Banken müssen ihre Zustimmung erteilen.

Wie kann man die Gemeinschaftsordnung ändern?

• Zustimmung aller Eigentümer notwendig
• klare und deutliche Formulierung
• Beschluss muss Grundbuchamt vorgelegt werden
• finanzierende Banken müssen einverstanden sein

Da Sie nun wissen, was beachtet werden muss, um die Gemeinschaftsordnung zu erstellen, schauen wir uns die typischen Inhalte dieser an.

Typische Inhalte der Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung kann, wie zuvor besprochen, von der WEG selbst aufgestellt werden. Hält man sich hierbei an alle Regeln, die das Wohnungseigentümergesetz vorgibt, kann die Gemeinschaftsordnung relativ frei formuliert werden. Neben individuell angepassten Inhalten zur jeweiligen Immobilie findet man meist in jeder Gemeinschaftsordnung ähnliche Inhalte.

Zu den typischen Inhalten oder Regelungen zählen:

1. Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
2. Hausgeldzahlungen
3. Tierhaltung
4. Verwaltung
5. Regelungen zu Gewerbe (Teileigentum)
6. Ruhezeiten

1. Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen

Das Stimmrecht in einer WEG bei der Wohnungseigentümerversammlung muss immer festgelegt werden. So kann entschieden werden, ob pro Eigentümer eine Stimme oder nach der Größe der Miteigentumsanteile das Stimmrecht vergeben wird.

2. Hausgelder für Sanierung & Co.

Die Hausgeldzahlungen werden festgelegt, wie viel jeder Eigentümer jährlich an die WEG zahlen muss, um genügend Geld für Instandhaltung, Reparaturen, Sanierung oder Modernisierungen, aber auch Verwaltungsarbeiten wie Putzdienste oder Ähnliches, in der Kasse zu haben.

3. Tierhaltung: Erlaubt oder nicht

Die Tierhaltung in einem Mehrparteienhaus sollte ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein. Wenn die Haltung von Tieren oder bestimmten Tierarten per Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen wird, dann ist diese Regelung bindend, sowohl für Sie als Eigentümer als auch für Ihren Mieter.

4. Verwaltungsarbeiten und Verwalter

Zudem wird hier die Verwaltung der WEG festgelegt. Wer bestellt den Verwalter? Wer verwaltet die Immobilie? All diese Fragen, so wie die Tätigkeiten des Verwalters, sind in der Gemeinschaftsordnung festgelegt.

5. Gewerbe im Sondereigentum

Die Regelung zum Gewerbe in einer WEG ist besonders wichtig. Oftmals sind gewerbliche Tätigkeiten im Sondereigentum verboten. Wenn Sie kein Teileigentum, sondern nur Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen haben, dürfen Sie keine gewerbliche, oder freiberufliche Tätigkeit in Ihrer Eigentumswohnung ausführen. Natürlich kann Wohnungseigentum in Teileigentum umgewandelt werden, dazu müssen aber alle Eigentümer Ihrer WEG einverstanden sein. Tipp! Lesen Sie hier alles zu Teileigentum vs. Wohnungseigentum.

6. Ruhezeiten im Haus

Auch die Ruhezeiten in einer Immobilie spielen eine wichtige Rolle. So kann hier die Einschränkung zum Musizieren aufgeführt sein, so wie man sich ab einer bestimmten Uhrzeit in den Hausfluren verhalten muss.

Hausordnung: Verhaltensregeln der WEG

Wenn Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden, müssen Sie als Anteilhaber des Gemeinschaftseigentums einige Regeln beachten. Egal, ob Sie zum Eigennutz wohnen oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage gekauft haben, die Regeln in der Hausordnung der WEG sind sowohl für Sie, als auch für Ihren Mieter gültig. Alles Wichtige zur Hausordnung, sowie einige Beispiele für deren Inhalte sowie ein Vergleich zu Hausordnung und Gemeinschaftsordnung finden Sie hier.

• Hausordnung

Eigentümergemeinschaft: Was ist das?

Traumwohnung oder Wohnung als Kapitalanlage, mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was ist das? Worauf müssen Sie achten? Was sind Ihre Rechte, aber auch Pflicht? All die Antworten finden Sie hier, inklusive Erklärvideo, einfach und verständlich erklärt.

• WEG: Eigentümergemeinschaft

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