Wohnungsvermittlungsgesetz (Wiki, Definition): Wer darf den Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume vermitteln?

Das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) regelt seit gut fünf Jahrzehnten, wer in Deutschland Mietverträge über Wohnraum gewerblich vermitteln darf, welche Höchstprovision zulässig ist und welche Klauseln nach § 2 WoVermittG schlicht nichtig sind. Seit der Mietrechtsnovellierung gilt zusätzlich das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Klingt einfach — ist aber die häufigste Fehlerquelle bei Vermietern, Mietern und sogar erfahrenen Hausverwaltern. Dieser Beitrag zeigt schonungslos, wo die teuersten Fallen liegen, welche Bundesland-Unterschiede gelten und wie Kapitalanleger die Provisionsrisiken in der Kapitalanlage-Kalkulation sauber abbilden.

Wer darf nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz Mietverträge vermitteln?

Die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnraum ist in Deutschland kein freier Beruf, sondern ein erlaubnispflichtiges Gewerbe. Wer ohne behördliche Erlaubnis vermittelt, kassiert bestenfalls keine Provision — und schlimmstenfalls ein Bußgeld bis 5.000 Euro nach § 8 WoVermittG. Hinzu kommen Eintragungen im Gewerbezentralregister, die spätere Erlaubnisanträge in anderen Branchen erschweren.

Erlaubnis nach § 34c GewO als Voraussetzung der Wohnungsvermittlung

Wer gewerblich Mietverträge über Wohnräume vermittelt, braucht die Erlaubnis der zuständigen Gewerbebehörde nach § 34c Absatz 1 Nr. 1 GewO. Geprüft werden Zuverlässigkeit (polizeiliches Führungszeugnis, Gewerbezentralregister) und geordnete Vermögensverhältnisse (Schufa, Insolvenzregister, Finanzamt-Unbedenklichkeitsbescheinigung). Die Erlaubnis ist personengebunden und nicht übertragbar; bei juristischen Personen muss jeder geschäftsführende Gesellschafter die Voraussetzungen erfüllen.

Antrag bei Gewerbeamt oder IHK
Führungszeugnis Belegart 0 (Behörde)
Auszug Gewerbezentralregister
Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung
Schufa-Auskunft, Insolvenzfreiheit
Gebühr je nach Bundesland 150–500 Euro
Nachweis 20 Stunden Weiterbildung pro 3 Jahre

Bundesland-Unterschiede bei den Erlaubnisgebühren

Die Gebühren für die § 34c-Erlaubnis sind Ländersache. Wer bundesweit vermittelt, sollte das im Hinterkopf behalten — der Sitz der Hauptniederlassung entscheidet.

Bundesland	Erlaubnisgebühr	Bearbeitungszeit
Bayern	200–400 EUR	4–6 Wochen
Berlin	250 EUR	6–10 Wochen
Hamburg	300 EUR	3–5 Wochen
Hessen	200–500 EUR	4–8 Wochen
Nordrhein-Westfalen	180–350 EUR	4–6 Wochen
Sachsen	150–280 EUR	3–5 Wochen
Baden-Württemberg	250–450 EUR	5–8 Wochen

Wer keine Erlaubnis nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz braucht

Nicht jede Vermittlung ist erlaubnispflichtig. Hausverwaltungen, die im Auftrag des Eigentümers eigene Bestandswohnungen neu vermieten, gelten als Verwalter, nicht als Makler — sofern keine separate Provision verlangt wird. Auch der private Eigentümer, der seine Wohnung selbst inseriert, fällt nicht unter das WoVermittG. Wer aber regelmäßig fremde Wohnungen gegen Provision vermittelt, ist Wohnungsvermittler im Sinne des § 1 WoVermittG — Punkt. Auch die Plattform-Konstellation (Online-Marktplätze mit Provisionsmodell) wird nach BGH-Rechtsprechung wie ein klassischer Vermittler behandelt, wenn aktiv Kontakte hergestellt werden.

§ 1 WoVermittG: Wohnungsvermittler ist, wer den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist.

Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt die Provision

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde § 2 Absatz 1a WoVermittG eingeführt. Seitdem gilt: Provision zahlt nur, wer den Makler nachweislich beauftragt hat — in Textform. Das hat den Vermittlungsmarkt umgekrempelt und ist bis heute die teuerste Stolperfalle für Vermieter. Verschachtelte Konstruktionen über Tochtergesellschaften oder „neutrale“ Suchportale ändern daran nichts, sofern der Makler die Wohnung schon im Bestand hatte.

Textform-Erfordernis im Wohnungsvermittlungsgesetz

Der Maklervertrag mit dem Vermieter muss in Textform geschlossen werden (§ 2 Abs. 1a Satz 2 WoVermittG). E-Mail genügt, ein mündlicher Auftrag ist unwirksam. Fehlt die Textform, ist der Provisionsanspruch des Maklers gegenüber dem Vermieter nichtig — und gegenüber dem Mieter ohnehin, weil der den Makler nicht beauftragt hat. Auch SMS, WhatsApp oder ein Auftragsformular im Online-Portal erfüllen die Textform nach § 126b BGB, sofern eine dauerhafte Speicherung möglich ist.

Typische Fehler beim Bestellerprinzip nach WoVermittG

Vermieter unterschreibt keinen Textauftrag
Makler inseriert ohne Auftrag, fordert Mieterprovision
Doppelmaklerei ohne Offenlegung
Suchauftrag des Mieters wird vorgeschoben
Vorvermieter-Klauseln im Mietvertrag
Auftrag liegt vor, aber ohne Provisionshöhe

Die Praxis: Sucht ein Mieter eine Wohnung und beauftragt selbst einen Makler mit konkretem Suchauftrag, darf dieser Provision verlangen — aber nur, wenn er die Wohnung nicht ohnehin schon im Bestand des Vermieters hatte. Ein „Suchauftrag“ als Standardformular auf der Maklerwebseite reicht nach BGH-Rechtsprechung nicht. Wer als Kapitalanleger eine vermietete Wohnung kauft und die Mietrendite sauber kalkulieren will, sollte diese Provisionsfalle beim Mieterwechsel von Anfang an in der Cashflow-Berechnung berücksichtigen.

Doppeltätigkeit und Offenlegungspflicht

Wird der Makler sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter beauftragt (Doppeltätigkeit), muss er das beiden Parteien offenlegen. Ohne Offenlegung verliert er nach § 654 BGB seinen Provisionsanspruch komplett — gegen beide Seiten. In der Praxis ist die unzulässige Doppelmaklerei der häufigste Grund, warum Maklergesellschaften vor dem Amtsgericht Provisionsansprüche verlieren.

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Höchstprovision nach Wohnungsvermittlungsgesetz: 2 Nettokaltmieten

§ 3 Absatz 2 WoVermittG deckelt die Provision auf maximal zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer. Maßstab ist die Nettokaltmiete — nicht die Bruttowarmmiete. Jede höhere Vereinbarung ist unwirksam, der überschüssige Betrag rückforderbar. Diese Höchstgrenze gilt zwingend; sie kann auch nicht durch eine „freiwillige“ Zusatzvereinbarung umgangen werden.

Position	Berechnung	Betrag
Nettokaltmiete	monatlich	900 EUR
Höchstprovision netto	2 × 900 EUR	1.800 EUR
Umsatzsteuer 19 %	auf 1.800 EUR	342 EUR
Maximale Provision brutto	gesamt	2.142 EUR

Häufiger Fehler: Makler rechnen die Betriebskostenvorauszahlung mit ein. Bei einer Wohnung mit 900 EUR Kaltmiete plus 250 EUR Nebenkosten würden so 2.300 EUR netto verlangt — 500 EUR zu viel. Mieter können diese Differenz nach § 5 WoVermittG zurückfordern, der Anspruch verjährt nach drei Jahren. Wer seine Provisionsrechnung prüft, sollte parallel auch die Höhe der Nettokaltmiete im Mietvertrag mit der Berechnungsbasis vergleichen.

Faustregel: Maximalprovision Mieter = 2 × Nettokaltmiete × 1,19. Alles darüber ist nach § 3 Abs. 2 WoVermittG unwirksam und rückforderbar.

Provisionsverbot bei eigenen Wohnungen des Vermittlers

§ 2 Absatz 2 WoVermittG verbietet die Provision komplett, wenn der Makler selbst Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Hausverwalter der Wohnung ist — oder mit diesen wirtschaftlich oder rechtlich verflochten. Damit fällt der Klassiker „Schwester-GmbH des Vermieters kassiert Maklercourtage“ sauber aus dem Raster. Wirtschaftliche Verflechtung liegt bereits vor, wenn der Makler mehr als 25 % an der vermietenden GmbH hält oder umgekehrt — ein Punkt, der bei Maklerkosten-Strukturen mit verbundenen Unternehmen regelmäßig zu Streit führt.

Nichtige Vereinbarungen nach § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz

Das WoVermittG ist Verbraucherschutzrecht. Eine ganze Reihe von Klauseln ist deshalb nicht nur unwirksam, sondern von Anfang an nichtig — der Anspruch des Maklers entfällt komplett.

Klausel	Norm	Folge
Provision ohne Textauftrag Vermieter	§ 2 Abs. 1a	nichtig
Eigene Wohnung des Maklers	§ 2 Abs. 2	nichtig
Provision > 2 Nettokaltmieten	§ 3 Abs. 2	teilweise nichtig
Vorvertragliche Vergütung	§ 2 Abs. 5 Nr. 1	nichtig
Vergütung für Mietvertragsverlängerung	§ 2 Abs. 5 Nr. 2	nichtig
Aufwendungsersatz ohne Vertrag	§ 3 Abs. 3	nichtig
Provision für Untervermietung	§ 2 Abs. 5 Nr. 3	nichtig

Rückforderung zu viel gezahlter Provision nach WoVermittG

Mieter können nach § 5 WoVermittG zu viel gezahlte Provision zurückverlangen. Die Verjährung folgt § 195 BGB — drei Jahre ab Ende des Jahres, in dem gezahlt wurde. Ein Mieter, der vor zweieinhalb Jahren 2.500 EUR statt zulässiger 1.700 EUR gezahlt hat, hat Anspruch auf 800 EUR plus Zinsen.

Maklerrechnung und Mietvertrag prüfen
Nettokaltmiete vs. Provisionshöhe vergleichen
Textauftrag des Vermieters anfordern
Schriftliche Rückforderung mit Frist
Klage Amtsgericht bei Verweigerung

Praxis-Tipp: Bei der schriftlichen Rückforderung immer den exakten Differenzbetrag, das Datum der Zahlung und die konkrete Norm (z. B. § 3 Abs. 2 WoVermittG) nennen. Eine 14-Tages-Frist setzt den Makler in Verzug nach § 286 BGB — danach laufen 5 % Zinsen über Basiszinssatz.

Sozialwohnungen und öffentlich geförderter Wohnraum

Bei Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln nach dem WoFG (Wohnraumförderungsgesetz) oder den Landesgesetzen gefördert ist, gilt ein besonderer Schutz. § 4a WoVermittG verbietet hier Provisionsforderungen praktisch komplett — gleich von welcher Seite.

Provisionsverbot beim sozial geförderten Wohnraum nach Wohnungsvermittlungsgesetz

Wer eine Sozialwohnung mit Wohnberechtigungsschein (WBS) vermittelt, darf weder vom Mieter noch vom Vermieter eine Provision verlangen — Ausnahme: ausdrücklicher Suchauftrag des Mieters in Textform und nur für eine konkret benannte Wohnung. Verstöße sind nach § 8 WoVermittG bußgeldbewehrt mit bis zu 25.000 EUR.

Praxistipp: Bei Mischobjekten (teils gefördert, teils frei finanziert) trennt das Gesetz wohnungsweise. Ein Makler kann für Wohnung A im 2. OG keine Provision verlangen, für Wohnung B im 3. OG schon — wenn dort kein WBS-Bezug besteht.

Auslaufende Sozialbindung — wann das Provisionsverbot endet

Die WBS-Bindung endet je nach Förderprogramm nach 15, 20, 25 oder 40 Jahren. Mit dem Tag des Bindungsendes (Bescheid der zuständigen Wohnraumförderstelle) entfällt das Provisionsverbot. Vermieter, die eine ehemalige Sozialwohnung neu vermitteln lassen, sollten den Bescheid der Bewilligungsstelle in der Maklerakte hinterlegen — sonst droht der Streit, ob die Wohnung im Vermittlungszeitpunkt noch der Bindung unterlag.

Bußgelder und wirtschaftliche Risiken bei Verstößen

Das WoVermittG ist ein Ordnungswidrigkeitengesetz mit Zähnen. § 8 sieht Bußgelder bis 25.000 EUR für Verstöße gegen § 4a (Sozialwohnungen) und bis 5.000 EUR für andere Verstöße vor. Hinzu kommen zivilrechtliche Rückforderungen und Schadensersatz.

Verstoß	Bußgeldrahmen	Zivilfolge
Vermittlung ohne § 34c-Erlaubnis	bis 5.000 EUR	Provision rückforderbar
Provision ohne Textauftrag	bis 25.000 EUR	komplett nichtig
Provision Sozialwohnung	bis 25.000 EUR	komplett nichtig
Überhöhte Provision	bis 25.000 EUR	Rückforderung Differenz
Doppeltätigkeit ohne Offenlegung	kein Bußgeld	Verlust gesamter Provision

Rechenbeispiel 1: Vermieter zahlt versehentlich doppelt

Ein Vermieter beauftragt per E-Mail einen Makler mit der Neuvermietung einer Wohnung (Nettokaltmiete 1.200 EUR). Der Makler erstellt das Exposé, der Mieter wird gefunden. Provision an Vermieter: 2 × 1.200 EUR × 1,19 = 2.856 EUR. Der Mieter zahlt zusätzlich 2.856 EUR, weil ein veraltetes Maklerformular verwendet wurde — unzulässig nach § 2 Abs. 1a WoVermittG. Der Mieter fordert seine Zahlung zurück, der Makler muss erstatten plus 5 % Zinsen. Wirtschaftlicher Schaden für den Makler bei drei solcher Vorgänge: über 8.500 EUR plus mögliches Bußgeld. Solche Risiken gehören in jede ehrliche Kapitalanlage-Kalkulation.

Rechenbeispiel 2: Kapitalanleger mit Mehrfamilienhaus und Mieterwechsel

Ein Anleger besitzt ein Achtparteien-Haus mit durchschnittlicher Nettokaltmiete von 850 EUR pro Wohnung. Statistische Fluktuation: 20 % pro Jahr (1,6 Wohnungen). Provision pro Vermittlung: 2 × 850 EUR × 1,19 = 2.023 EUR. Jährliche Maklerkosten: 1,6 × 2.023 EUR = 3.237 EUR. Bei einer Jahresnettomiete von 81.600 EUR (8 × 850 × 12) entspricht das 3,97 % der Jahresnettomiete — ein Posten,