Mezzanine Kapital / Finanzierung (Wiki, Definition): Fremdkapital (meist) abseits der Bank

Mezzanine Kapital / Finanzierung – Wenn die Bank beispielsweise nur bis 8 Millionen finanziert, das Bauvorhaben aber 10 Millionen kostet (einfach gesagt), greifen viele auf „Mezzanine Kapital“ als Nachrangdarlehen zurück. Die restlichen 2 Millionen werden dann über Dritte hinzugeholt. Mezzanine Kapital können verschiedene Investorengruppen geben. Zum Beispiel Family Offices, institutionelle Investoren, aber auch Anleger, die über Crowdfunding in Immobilien investieren.

So teilt sich das gesamte Investitionskapital in 3 Bereiche auf:

• Eigenkapital (Bauträger)
• Fremdkapital (Bank)
• Mezzanine Kapital (beispielsweise Crowdfunding)

Alles Wichtige, das Sie zu den Themen Immobilie finanzieren, Darlehen und Zinsen wissen sollten, gibt es in unserem Ratgeber:

• Finanzierung

Mezzanine Kapital / Finanzierung schnell erklärt

Hier noch einmal das Mezzanine Kapital / Finanzierung schnell erklärt:

• Langfristiger Kapitaleinsatz
• Geringes Mitspracherecht

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Mezzanine-Kapital: Was ist das?

Mezzanine-Kapital ist eine hybride Finanzierungsform, die zwischen klassischem Fremdkapital (Bankdarlehen) und Eigenkapital angesiedelt ist. Der Begriff stammt aus dem Italienischen („mezzanino“ = Zwischengeschoss) und bezeichnet treffend die Zwischenposition in der Kapitalstruktur.

In der Immobilienfinanzierung rangiert Mezzanine-Kapital im Insolvenzfall nach dem Erstrangdarlehen der Bank, aber vor dem echten Eigenkapital der Investoren. Diese Nachrangigkeit erhöht das Risiko für den Mezzanine-Geber – was durch höhere Zinsen kompensiert wird. Für Immobilienprojekte wird Mezzanine typischerweise eingesetzt, wenn das Bankdarlehen nicht ausreicht und eine Eigenkapitallücke geschlossen werden muss.

Kapitalform	Rang bei Insolvenz	Typischer Zins	Besicherung
Erstrangdarlehen (Bank)	1. Rang (vorrangig)	3 – 6 %	Grundschuld 1. Rang
Mezzanine-Kapital	2. Rang (nachrangig)	8 – 15 %	Grundschuld 2. Rang oder unbesichert
Eigenkapital	Letzter Rang (nachrangigst)	Keine laufenden Zinsen, Gewinnbeteiligung	Keine (volle Haftung)

Mezzanine-Finanzierung Immobilien: Anwendungsfälle

Mezzanine-Kapital ist kein Standardprodukt für Privatpersonen, sondern vor allem ein Instrument für professionelle Immobilieninvestoren, Bauträger und Projektentwickler. Die häufigsten Einsatzbereiche:

Anwendungsfall	Beschreibung	Typisches Volumen
Projektentwicklung (Bauträger)	Banken fordern 20–30 % Eigenkapital. Mezzanine schließt die Lücke, wenn eigenes EK nicht ausreicht	500.000 – 5.000.000 €+
Bestandsimmobilien (Modernisierung)	Aufstockung des Bankdarlehens nicht möglich – Mezzanine finanziert energetische Sanierung oder Anbau	100.000 – 1.000.000 €
Überbrückungsfinanzierung	Kurzfristige Lücke zwischen zwei Transaktionen (Kauf vor Verkauf der alten Immobilie)	200.000 – 2.000.000 €
Portfolioerweiterung	Investor kauft mehrere Objekte, Eigenkapital verteilt sich – Mezzanine ermöglicht zusätzlichen Erwerb	Variabel

Wer gibt Mezzanine-Kapital? Der Markt für Mezzanine-Finanzierungen in der Immobilienwirtschaft wird von verschiedenen Anbietern bedient: Spezialbanken und Debt Funds (z. B. Pfandbriefbank, Aareal, spezialisierte Alternative Investment Manager), Family Offices und vermögende Privatanleger, Crowdinvesting-Plattformen (für kleinere Projekte ab ca. 50.000 €), Versicherungen und Pensionskassen (für größere Projekte) sowie Immobilien-AGs und REITs.

Mezzanine vs. klassisches Bankdarlehen: Vergleich

Der zentrale Unterschied zwischen Mezzanine und einem klassischen Bankdarlehen liegt in Rang, Zins und Besicherung. Mezzanine-Geber tragen ein deutlich höheres Ausfallrisiko, verlangen dafür aber entsprechend höhere Zinsen und flexible Strukturierungsmöglichkeiten.

Kriterium	Bankdarlehen (Erstrang)	Mezzanine-Kapital	Eigenkapital
Zins / Rendite	3 – 6 % p. a.	8 – 15 % p. a.	Keine Zinsen, Gewinn- und Verlustbeteiligung
Besicherung	Grundschuld 1. Rang, strenge Wertgrenzen	Grundschuld 2. Rang oder nachrangige Bürgschaft	Keine externe Sicherheit
Beleihungsgrenze	Meist 60–70 % des Verkehrswerts (Beleihungswert)	Bis 80–90 % des Verkehrswerts möglich	Ab 100 % (volle Investition)
Laufzeit	5–30 Jahre (Annuität oder endfällig)	1–5 Jahre (oft endfällig)	Unbegrenzt (bis Exit)
Flexibilität	Gering (Kreditstandards, Basel III)	Hoch (individuelle Strukturierung)	Maximal
Insolvenzrang	Vorrangig	Nachrangig, vor Eigenkapital	Letzter Rang

Risiken des Mezzanine-Kapitals

Mezzanine-Kapital ist kein risikoarmes Investment. Sowohl für den Mezzanine-Geber als auch für den Projektentwickler bestehen spezifische Risiken:

Risiken für den Mezzanine-Geber (Kapitalgeber):

• Nachrangigkeit bei Insolvenz: Im Insolvenzfall wird zunächst die erstrangige Bank aus dem Verwertungserlös bedient. Was danach übrig bleibt, steht dem Mezzanine-Geber zu – was in Krisenzeiten oft wenig bis nichts ist.
• Kein laufender Kreditschutz: Die zweitrangige Grundschuld schützt nur, wenn der Verwertungserlös nach Befriedigung der Bank ausreicht.
• Projektrisiken: Bei Projektentwicklungen können Baukostenüberschreitungen, Vermarktungsprobleme oder Genehmigungsverzögerungen die Rückzahlung gefährden.

Risiken für den Kreditnehmer (Projektentwickler):

• Hoher Zinssatz frisst Rendite: 8–15 % Mezzanine-Zins können bei einem schlecht kalkulierten Projekt die gesamte Eigenkapitalrendite aufzehren.
• Kurze Laufzeiten: Mezzanine läuft meist nur 1–5 Jahre. Wird das Projekt nicht rechtzeitig fertiggestellt oder veräußert, droht Zahlungsverzug.
• Covenants (Auflagen): Mezzanine-Geber stellen oft Bedingungen (z. B. Vorvermietungsquoten, Baukostenberichte), deren Verletzung zur vorzeitigen Fälligkeit führt.
• Abhängigkeit von Exit: Wenn der Immobilienmarkt bei Fertigstellung schwächelt, kann der Verkaufspreis unter der Kalkulation liegen – mit Verlusten für alle Kapitalebenen.

FAQ: Mezzanine Kapital

Was ist Mezzanine-Kapital einfach erklärt?
Mezzanine-Kapital ist eine Zwischenform zwischen Bankdarlehen und Eigenkapital. Es wird eingesetzt, wenn ein Bankdarlehen allein nicht ausreicht und das eigene Eigenkapital für ein Immobilienprojekt nicht ausreicht. Der Mezzanine-Geber trägt ein höheres Risiko als die Bank, erhält dafür aber deutlich höhere Zinsen – typischerweise 8 bis 15 Prozent pro Jahr.

Wie hoch sind die Zinsen für Mezzanine-Kapital bei Immobilien?
Die Zinsen für Mezzanine-Kapital in der Immobilienfinanzierung liegen je nach Projektrisiko, Laufzeit und Besicherung bei 8 bis 15 Prozent pro Jahr. Hinzu kommen oft Arrangierungsgebühren von 1 bis 3 Prozent. Im Vergleich dazu liegt das erstrangige Bankdarlehen bei 3 bis 6 Prozent. Der Aufschlag spiegelt das höhere Ausfallrisiko für den nachrangigen Kapitalgeber wider.

Wann lohnt sich Mezzanine-Kapital für Projektentwickler?
Mezzanine lohnt sich, wenn die Gesamtprojektrendite (also der Gewinn aus Verkauf oder Vermietung) deutlich über den Mezzanine-Zinskosten liegt. Faustregel: Wenn die Eigenkapitalrendite nach Abzug aller Kapitalkosten noch 15 bis 20 Prozent beträgt, kann Mezzanine sinnvoll sein. Bei dünn kalkulierten Projekten mit knapper Marge kann Mezzanine die Profitabilität des gesamten Vorhabens zunichtemachen.