Immobilie vererben, verschenken oder verkaufen? Varianten der Eigentumsübertragung im Vergleich

Immobilie vererben, verkaufen oder verschenken – Die Entscheidung, was mit einer Immobilie geschehen soll, wenn der Eigentümer verstirbt, kann schwierig sein. Soll die Immobilie vererbt, verschenkt oder zu Lebzeiten verkauft werden? Jede Option hat ihre Vorteile und Nachteile, die es abzuwägen gilt. In diesem Artikel lernen Sie, welche Option aus finanzieller und steuerlicher Sicht sinnvoll ist und welche Faktoren Sie bei der Entscheidung berücksichtigen sollten.

Immobilie vererben, zu Lebzeiten verschenken oder  verkaufen?

Wer Vermögen besitzt, kann darüber bestimmen, ob sein Vermögen erst nach dem Tod an seine Angehörigen übertragen werden soll oder bereits zu Lebzeiten. Oft spielen dabei steuerliche Aspekte eine wesentliche Rolle. Die drei Varianten jetzt im Vergleich.

Vererben, verschenken oder verkaufen: Das Wichtigste im Überblick

Vererben, verkaufen oder verschenken schnell zusammengefasst.

  • welche Variante die günstigste ist, hängt von Ihren individuellen Umständen ab
  • durch eine Schenkung lassen sich die Freibetragsgrenzen ausweiten
  • Verkauf bei weiter entfernten Verwandten oder Freunden eine Alternative

Tipp! Außerdem häufig gelesen: Erbschaftssteuer erklärt und Schenkungssteuer erklärt.

Haus vererben: Varianten, Kosten, Vorteile & Nachteile

In der Regel nutzt der Eigentümer bis zu seinem Tod die Immobilie selbst und trägt somit auch alle Kosten selbst. Erst nach dem Tod geht das Eigentum auf den Erben über und damit auch sämtliche Rechte und Pflichten. Das Haus kann dabei entweder über ein Testament, Erbvertrag oder im Zuge der gesetzlichen Erbfolge vererbt werden. Ob Steuern beim Vererben eines Hauses anfallen, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis der Erben und den entsprechenden Freibeträgen der Erbschaftssteuer ab.

Haus vererben schnell erklärt:

  • Immobilien werden über Testament, Erbvertrag oder gesetzliche Erbfolge übertragen
  • Kosten bzw. Höhe der Erbschaftssteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab

Die verschiedenen Varianten der Vererbung sowie die Vorteile und Nachteile des Vererbens einer Immobilie lernen Sie jetzt genauer kennen.

Immobilie über Testament oder Erbvertrag vererben: Mit und ohne Notar

Das Übertragen von Immobilien durch ein Testament an einen Erben ist im Prinzip eine einfache Sache. Ein handschriftliches privates Testament ermöglicht jedem Erblasser ohne einen Notar, eine Haus oder eine Wohnung auf eine beliebige Person als Erben zu übertragen. Es ist jedoch auch möglich, hierfür ein notarielles Testament zu erstellen oder einen notariellen Erbvertrag abzuschließen.

Vererben über Testament oder Erbvertrag:

  • handschriftlich privates Testament oder Testament beim Notar
  • Begünstigter erbt durch Erbeneinsetzung oder Vermächtnis

Die Kosten für die Erstellung eines Testaments können variieren, abhängig davon, ob es handschriftlich oder notariell verfasst wird. Für ein handschriftliches Testament fallen in der Regel keine Kosten an, während für ein notarielles Testament Gebühren anfallen. Die Kosten richten sich hierbei nach dem Wert des Nachlasses und der Komplexität des Testaments.

Privat handschriftliche Testamente sind kostenlos.

Der Preis für ein notarielles Testament richtet sich nach dem Wert des Nachlasses.

Die Erben müssen die Kosten für die Übertragung des Eigentums der Immobilie auf sich selbst zahlen, wie z.B. Notar- oder Gerichtsgebühren für die Umschreibung des Grundbucheintrags. Diese Kosten können je nach Bundesland und individuellem Fall unterschiedlich sein. Wenn der Nachlass die Freibetragshöhe übersteigt, fällt ebenfalls eine Erbschaftssteuer an.

Gesetzliche Erbfolge zur Immobilienübertragung: Bestimmungen und Kosten

Die gesetzliche Erbfolge tritt ein, wenn kein Testament oder Erbvertrag vorliegt. In diesem Fall erbt der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner des Verstorbenen sowie die Kinder des Verstorbenen in einer festgelegten Reihenfolge. Falls keine Ehepartner oder Kinder vorhanden sind, erben die Eltern oder Geschwister des Verstorbenen.

Wenn kein Testament vorhanden  ist, erben die Angehörigen in einer gesetzlich festgelegten Reihenfolge.

Wenn es einen Testamentsvollstrecker gibt, ist dieser für die Aufteilung des Nachlasses verantwortlich. Andernfalls müssen die Erben selbst den Nachlass untereinander aufteilen. Wenn eine Immobilie im Nachlass enthalten ist, muss diese möglicherweise verkauft werden, um den Erben ihren jeweiligen Anteil auszuzahlen. Die Erben können auch beschließen, die Immobilie gemeinsam zu besitzen oder dass ein Erbe die Immobilie erhält und die anderen Erben durch andere Vermögenswerte ausgezahlt werden.

Die gesetzliche Erbfolge im Überblick:

  • wenn kein Testament oder Erbvertrag vorliegt
  • Verwandte erben in einer gesetzlich festgelegten Reihenfolge
  • das Erbe muss durch Erben selbst oder Testamentsvollstrecker aufgeteilt werden
  • Immobilien können verkauft werden und der Erlös aufgeteilt werden oder gemeinsam behalten werden

Die Kosten für die gesetzliche Erbfolge hängen von verschiedenen Faktoren ab. Wenn keine Streitigkeiten zwischen den Erben auftreten und keine Anwälte oder Gerichte eingeschaltet werden müssen, fallen nur Kosten für die Bestimmung des Wertes des Nachlasses sowie für die notwendigen Anträge beim Grundbuchamt an. Daneben fällt bei der gesetzlichen Erbfolge unter Umständen eine Erbschaftssteuer an, wenn der Wert der vererbten Immobilie die Freibetragsgrenze überschreitet.

Vorteile Immobilie vererben

Es gibt verschiedene Vorteile eine Immobilie zu vererben. Hier die Vorteile zusammengefasst:

  • keine Einschränkungen zu Lebzeiten für den Erblasser
  • gute Planbarkeit für den Erblasser, wer die Immobilie erhalten soll
  • keine unmittelbare finanzielle Belastung für den Erblasser
  • in bestimmten Fällen fällt keine Erbschaftssteuer an

Nachteile Immobilie vererben

Eine Immobilie zu vererben kann aus finanzieller Sicht auch Nachteile mit sich bringen. Wenn eine Immobilie vererbt wird, gehen auch etwaige Schulden auf die Erben über. Wenn der Erblasser stattdessen zu Lebzeiten schenkt, kann er sicherstellen, dass die Begünstigten nur das Vermögen erhalten und nicht die Schulden.

Die Nachteile im Überblick:

  • möglicherweise hohe Erbschaftssteuer
  • keine Kontrolle und Unklarheit über Nachlassverteilung bei gesetzlicher Erbfolge
  • Risiko über Vererbung von Schulden

Haus verschenken: Funktion, Kosten, Vorteile & Nachteile

Wenn Sie bereits zu Lebzeiten eine Immobilie übertragen möchten, ist das Verfahren komplexer als beim Vererben. Es erfordert die Beauftragung eines Notars und die Erstellung eines Vertrags, unabhängig davon, ob die Immobilie verschenkt oder verkauft wird. Mündliche Schenkungsversprechen und private Vereinbarungen zur Immobilienübertragung sind unwirksam, da beide Parteien daraus keine Rechte ableiten können. Ein Schenkungsversprechen des Schenkers und die Annahmeerklärung des Beschenkten müssen von einem Notar beglaubigt werden.

Haus verschenken schnell erklärt:

  • komplexeres Verfahren als beim Vererben
  • Notar muss die Schenkung notariell beglaubigen
  • ohne Notar keine Immobilien-Schenkung möglich

Kosten: Steuern, Notar- und Grundbuchkosten

Beim Verschenken einer Immobilie fallen in der Regel einige Kosten an, unter anderem eine Schenkungssteuer. Die genauen Kosten hängen jedoch von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Wert der Immobilie, dem Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet, und ob ein Notar hinzugezogen wird oder nicht.

Die wichtigsten Kosten beim Verschenken einer Immobilie sind:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • Grundbuchkosten
  • Schenkungssteuer

Grunderwerbsteuer: Wenn eine Immobilie verschenkt wird, fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Verkehrswerts der Immobilie beträgt.

Notarkosten: Wenn ein Notar hinzugezogen wird, um den Schenkungsvertrag zu erstellen und zu beglaubigen, fallen dafür Kosten an. Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Wert der Immobilie und kann je nach Notar variieren.

Grundbuchkosten: Wenn das Eigentum an der Immobilie auf den Beschenkten übertragen wird, müssen die Eintragungen im Grundbuch geändert werden. Auch hier fallen Kosten an, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch sind.

Schenkungssteuer: Wenn der Wert der Immobilie über dem Freibetrag für Schenkungen liegt, fällt Schenkungssteuer an. Der Freibetrag hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem.

Vorteile Immobilie verschenken

Im Gegensatz zur Vererbung gibt es bei der Schenkung Freibeträge, die alle zehn Jahre erneuert werden. Aktuell können pro Kind und Elternteil 400.000 Euro steuerfrei verschenkt werden. Für Enkel liegt der Freibetrag bei 200.000 Euro und für Ehepartner bei 500.000 Euro. Dadurch können Steuern vermieden werden, die bei der Vererbung anfallen würden.

Das Verschenken einer Immobilie zu Lebzeiten kann mehrere Vorteile gegenüber der Vererbung haben:

  • mehrere Freibeträge (alle 10 Jahre)
  • Vermeidung von Erbschaftsstreitigkeiten
  • Sofortige Verfügbarkeit für Beschenkte
  • Entlastung des eigenen Vermögens

Nachteile Immobilie verschenken

Es gibt auch einige Nachteile, die bei einer Schenkung im Vergleich zur Vererbung einer Immobilie zu berücksichtigen sind. Durch eine vorweggenommene Erbfolge durch Schenkung kann der Schenker seine Erbschaftssteuerfreibeträge auf den späteren Erbfall verringern oder gar aufbrauchen. Dies kann dazu führen, dass die Erben bei der späteren Erbfolge höhere Steuern zahlen müssen.

  • Verlust der Kontrolle des Schenkers
  • Verzicht auf Erbschaftssteuerfreibeträge
  • Möglichkeit einer Schenkungsanfechtung
  • Verpflichtung zu Ausgleichszahlungen

Eine Schenkung kann durch die späteren Erben angefochten werden, wenn sie der Meinung sind, dass der Schenker zum Zeitpunkt der Schenkung nicht in der Lage war, diese Entscheidung selbstständig und frei zu treffen. Wenn der Beschenkte zum Zeitpunkt der Schenkung Schulden oder Verbindlichkeiten hat, kann der Schenker gezwungen sein, Ausgleichszahlungen zu leisten.

Alternative: Immobilie zu Lebzeiten verkaufen

Als Alternative zur Schenkung oder Vererbung einer Immobilie können Sie auch zu Lebzeiten Ihr Haus verkaufen und den Erlös an Ihre Angehörigen innerhalb der Freibetragsgrenzen verschenken.

Wenn Sie ein Haus zu Lebzeiten verkaufen möchten, gibt es einige Schritte, die Sie durchführen müssen. Hier ist eine grobe Übersicht:

  1. Verkaufspreis bestimmen
  2. Immobilienmakler wählen oder selbst inserieren
  3. Besichtigungen koordinieren
  4. Verhandlungen
  5. Notar kontaktieren
  6. Notariellen Vertrag schließen
  7. Übergabe der Immobilie

Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde erhalten Sie den vereinbarten Kaufpreis vom Käufer Ihrer Immobilie. Allerdings fallen bei diesem Prozess auch Kosten an, die je nach Bundesland variieren können und sind abhängig vom Wert der Immobilie. Für den Verkauf einer Immobilie ist daneben ein Energieausweis nötig, der, wenn nicht vorhanden, zusätzliche Kosten verursachen kann.

Die Kosten bei einem Hausverkauf im Überblick:

  • eventuell Maklergebühren
  • Energieausweis
  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • Grundbuchkosten

Wenn Sie Ihr Haus an Ihr Kind verkaufen, fallen die Steuern für den Grunderwerb jedoch weg, da Sie in erster Linie miteinander verwandt sind. Diese Regelung findet sich in § 3 Grunderwerbsteuergesetz.

Vorteile eines Immobilienverkaufs

Ob es sinnvoll ist, ein Haus zu Lebzeiten zu verkaufen anstatt es zu verschenken oder zu vererben, hängt von den individuellen Umständen ab. Der Verkauf des Hauses zu Lebzeiten kann dem Verkäufer den sofortigen Erhalt des Verkaufserlöses ermöglichen, was in einigen Fällen wünschenswert sein kann. Ein Verkauf kann auch eine spätere Auseinandersetzung unter den Erben vermeiden, da das Vermögen bereits in Geld umgewandelt wurde.

Im Allgemeinen kann ein Verkauf zu Lebzeiten einige Vorteile haben:

  • Sofortiger Erhalt des Verkaufserlöses
  • Keine spätere Auseinandersetzung
  • Vermeidung von Schenkungs- und Erbschaftssteuer

Nachteile eines Immobilienverkaufs

Daneben gibt es auch einige Nachteile, die beachtet werden sollten. Der Verkauf der Immobilie bedeutet den Verlust der Immobilie, was für manche Menschen emotional schwierig sein kann. Ein Verkauf zu Lebzeiten kann steuerliche Auswirkungen haben, einschließlich der Möglichkeit, Kapitalertragssteuern zu zahlen, wenn der Verkaufsgewinn über einem bestimmten Betrag liegt. Wenn das Haus verkauft wurde, steht der Veräußerungserlös dem Verkäufer zur Verfügung und kann unter Umständen bei falscher Verwendung zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Möglicherweise kommt das Geld nicht bei den potentiell Beschenkten oder potentiellen Erben an.

Die Nachteile eines Immobilienverkaufs:

  • Verlust der Immobilie
  • eventuell Kapitalertragssteuern
  • Risiko von Veräußerungserlös

Vergleich: Welche Variante ist am günstigsten?

Vorab – Es gibt keine pauschale Antwort darauf, welche Variante sich aus finanzieller oder steuerlicher Sicht am meisten lohnt. Die Entscheidung hängt von vielen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Wert der Immobilie, der persönlichen finanziellen Situation des Eigentümers, den Steuergesetzen in der jeweiligen Region und den individuellen Präferenzen und Zielen des Eigentümers und der potenziellen Erben.

Abhängig von den individuellen Umstanden und der finanziellen Situation.

Welche Variante der Immobilienübertragung die günstigste ist, hängt auch davon ab, an wen die Immobilie übertragen wird. Möchten Sie Ihr Haus beispielsweise an Ihr Kind übertragen, sind die Freibeträge relativ hoch, wodurch eine Schenkung oder ein Erbe günstiger als ein Verkauf sind. Sollten die Freibeträge der Erbschaftssteuer überschritten werden, können Sie die Immobilie auch in Teilen alle 10 Jahre verschenken und so die Grenzen Freibeträge ausweiten.