Grundsteuer in Essen: Hebesatz für Haus, Reihenhaus, Wohnung & Co.

Grundsteuer in Essen – Als Immobilien Eigentümer in Essen zahlen Sie jährlich Grundsteuer, egal ob Haus oder Wohnung. Wie viel Steuern Sie für Ihr Eigentum zahlen müssen, zeigen wir Ihnen hier mit Beispielberechnung für eine typische Immobilie in Essen. Alles über die Berechnung der Grundsteuer, ebenso wie die Grundsteuerkennzahl und den kommunalen Hebesatz in Essen – einfach erklärt, mit Beispiel. Zurück zum Ratgeber: Grundsteuer.

Grundsteuer in Nordrhein-Westfalen: Höhe

Machen wir einen schnellen Einstieg, so berechnen Sie die Grundsteuer für Immobilien in Essen. Für die Berechnung ist es unerheblich, in welchem Essener Stadtteil Sie wohnen, Essen-West, Borbeck, Steele oder Stadtmitte. So gehen Sie vor:

Berechnung der Grundsteuer (Beispielwerte):

• Festgestellter Einheitswert: 200.000
• x Grundsteuermesszahl: 3,5 %
• x kommunaler Hebesatz (B): 670 %
• = Grundsteuersatz

Tipp! Da die Grundsteuermesszahl in Promille angegeben wird, geben Sie die Formel wie folgt in den Taschenrechner ein:

200.000 x 0,0035 x 6,7 = 4.690 Euro

Um die Grundsteuer zu berechnen, müssen Sie also 1) den Wert Ihrer Immobilie (Einheitswert) kennen, 2) die Grundsteuermesszahl für Ihre Immobilienart und 3) den kommunalen Hebesatz (B).

Essen in Nordrhein-Westfalen:



Einheitswert: Immobilie in Essen (Beispiel)

Faktor 1 – Schritt 1 der Berechnung ist die Bewertung, genauer der „Einheitswert“ Ihrer Immobilie. Der sogenannte „Einheitswert“ ist die Bemessungsgrundlage für das Finanzamt. Der Immobilienwert wird dann mit den Hebesätzen verrechnet. So funktioniert die Erhebung von Grundsteuer und Gewerbesteuer (Vermietung).

Auskunft über Ihren Einheitswert, bekommen Sie vom Finanzamt, bzw. Ihrem Einheitswertbescheid.

Dieser Einheitswertbescheid wird von Ihrem zuständigen Finanzamt ausgestellt. In diesem Einheitswertbescheid finden Sie die Höhe des Einheitswertes Ihrer Immobilie. Dieser muss alle 6 Jahre neu berechnet werden, in der Regel durch das Ertragswertverfahren.

• Einheitswertbescheid vom Finanzamt
• Hier steht der exakte Einheitswert

Der Einheitswert liegt oft deutlich unter dem Verkehrswert.

Grundsteuerkennzahl in Essen

Faktor 2 – Die Grundsteuerkennzahl richtet sich vorwiegend nach der Immobilienart, grob Haus, Doppelhaus, Eigentumswohnung (und sonstiges Eigentum), sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen in Essen.

Höhe der Grundsteuerkennzahl

Hier kurz alle Werte im Überblick:

• Einfamilienhäuser bis ~ 38.347 Euro bei 2,6 ‰
• Einfamilienhäuser darüber bei 3,5‰ (wobei die ersten 38.347 Euro mit 2,6‰ bemessen werden)
• Doppelhaus bei 3,1‰
• sonstiges Wohneigentum bei 3,5‰
• land- und forstwirtschaftliche Betriebe 6,0 ‰

Damit erhalten Sie den ersten Schritt für Ihre Essener Grundsteuer Berechnung:

• Festgestellter Einheitswert: 200.000
• x Grundsteuermesszahl (Beispiel Wohnung): 3,5‰

Hebesatz in Essen

Faktor 3 – Ihr dritter Faktor, in der Berechnung der Grundsteuer, ist der kommunale Hebesatz vor Ort. Egal, ob Essen, Düsseldorf oder auch Köln, jede Stadt und Gemeinde hat ihren individuell bestimmten, lokalen Hebesatz.

Beispiel: Höhe der Grundsteuer in Essen

Schauen wir uns die Grundsteuer Berechnung in einem praktischem Beispiel an.

Grundsteuer berechnen: Wohnung

Für unser Beispiel in Essen in Nordrhein-Westfalen, nehmen wir eine Grundsteuerkennzahl von 3,5‰, der beispielsweise für eine Eigentumswohnung in Essen, aber auch in Düsseldorf, Köln oder auch Bonn gilt und allgemein, in den alten Bundesländern.

• Festgestellter Einheitswert: 100.000
• x Grundsteuermesszahl: 3,5‰
• x kommunaler Hebesatz (B): 670 %
• = Grundsteuersatz: 2.345 Euro

Diesen Grundsteuersatz teilen Sie auf 4 Quartale auf, die Steuer fällt vierteljährlich an.

• Grundsteuersatz (Jahr): 2.345 Euro
• Grundsteuersatz (Zahlung / Quartal): 586,25 Euro

Grundsteuer berechnen: Haus

Die Berechnung ist für ein Einfamilienhaus fast gleich, der einzige Unterschied, die ersten 38.347 Euro werden mit nur 2,6‰ bemessen.

• Festgestellter Einheitswert: 300.000
• Grundsteuermesszahl
  • 38.357 zu 2,6‰ (99,70 Euro)
  • 161.643 zu 3,5‰ (565,75 Euro)
  • Total: 665,40 Euro
• x kommunaler Hebesatz (B): 670 %
• = Grundsteuersatz: 5.226 Euro

Diesen Grundsteuersatz teilen Sie auf 4 Quartale auf, die Steuer fällt vierteljährlich an.

• Grundsteuersatz (Jahr): 5.226 Euro
• Grundsteuersatz (Zahlung / Quartal): 1.306,5 Euro

Falls Sie noch keine Immobilie in Essen besitzen, aber demnächst kaufen wollen, hier noch praktische Tipps zu den Kaufnebenkosten in Essen.

Erste Immobilie? Kaufnebenkosten in Essen

Wohnung, Haus, Grundstück, für alle Immobilienkäufe fallen Kaufnebenkosten an. Das heißt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und ggf. Maklerkosten. Die Höhe unterscheidet sich bei Steuer und Makler, je nach Bundesland. In Essen (bzw. NRW) liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 %, für Makler-Kosten werden 3,57 % fällig. So berechnen Sie die Kaufnebenkosten in Essen

• Kaufnebenkosten in Essen

Grundsteuerreform 2025: Was ändert sich in Essen?

Die Grundsteuerreform, die am 1. Januar 2025 in Kraft getreten ist, gilt auch in Essen nach dem NRW-Bundesmodell. Neue Berechnungsgrundlage: Grundstückswert (Feststellungsbescheid des Finanzamts) statt alter Einheitswerte aus dem Jahr 1964.

Berechnungsschema für Essen ab 2025

1. Grundstückswert — vom Finanzamt Essen festgestellt (Bescheid 2022/2023)
2. × Steuermesszahl — NRW: 0,31 ‰ für Wohngebäude
3. = Steuermessbetrag
4. × Hebesatz Essen — von der Stadt Essen jährlich festgelegt
5. = Grundsteuer-Jahresbetrag

Grundsteuer Essen: Rechenbeispiel Reihenhaus

Beispiel: Reihenhaus in Essen-Rüttenscheid, Grundstückswert 280.000 €

Schritt	Berechnung	Ergebnis
Grundstückswert	laut Feststellungsbescheid	280.000 €
× Steuermesszahl NRW	× 0,31 ‰	86,80 €
= Steuermessbetrag		86,80 €
× Hebesatz Essen	× aktueller Hebesatz	je nach Satz
= Jahres-Grundsteuer		Ergebnis

Essen gehört zu den NRW-Städten mit historisch höheren Hebesätzen — ähnlich wie Duisburg, Dortmund oder Krefeld. Aktuellen Hebesatz immer beim Steueramt der Stadt Essen (steueramt@essen.de) oder im aktuellen Bescheid prüfen.

Essener Stadtteile und Grundsteuer: Gibt es Unterschiede?

Innerhalb von Essen gilt ein einheitlicher Hebesatz — unabhängig davon, ob die Immobilie in Bredeney, Rüttenscheid, Katernberg oder Kettwig liegt. Der Grundsteuerwert unterscheidet sich jedoch stark nach Lage, da er auf dem Bodenrichtwert basiert:

• Essen-Rüttenscheid / Bredeney: Hoher Bodenrichtwert → höherer Grundstückswert → höhere absolute Grundsteuer
• Essen-Katernberg / Altenessen: Niedrigerer Bodenrichtwert → niedrigerer Grundstückswert → niedrigere absolute Grundsteuer
• Gewerbeimmobilien: Steuermesszahl 0,34 ‰ (höher als Wohngebäude)

Grundsteuer Essen und Immobilienkauf: Was Käufer wissen müssen

Beim Kauf einer Immobilie in Essen übernimmt der Käufer die Grundsteuerpflicht ab dem auf den Kaufabschluss folgenden Kalendermonat. Aber:

• Grundsteuer als Betriebskosten: Vermieter legen sie auf Mieter um — prüfen Sie bei Rendite-Berechnungen immer die aktuelle Grundsteuerbelastung
• Reform-Auswirkung auf Kaufpreis: Stieg die Grundsteuer 2025 durch die Reform? Das kann bei der Kaufpreisverhandlung als Argument für einen Nachlass genutzt werden, falls die Belastung für Mieter steigt
• Einheitswert-Altlasten: Noch offene Einsprüche gegen alte Einheitswerte können den Übergang auf das neue System verzögern — bei laufenden Streitfällen Verkäufer befragen

Grundsteuer vs. Grunderwerbsteuer: Der wichtige Unterschied

Steuer	Wann fällig?	Wie oft?	NRW-Satz
Grunderwerbsteuer	Beim Kauf	Einmalig	6,5 % des Kaufpreises
Grundsteuer B	Laufend (jährlich/quartalsweise)	Dauerhaft, jährlich	Hebesatz × Messbetrag

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FAQ: Grundsteuer Essen

Wie viel Grundsteuer zahlt man in Essen pro Jahr?

Die Grundsteuer in Essen hängt seit 2025 vom neu festgestellten Grundstückswert und dem aktuellen Hebesatz der Stadt ab. Für eine Eigentumswohnung mit einem Grundstückswert von ca. 150.000 € und dem NRW-Steuermesszahl (0,31 ‰) ergibt sich ein Steuermessbetrag von ca. 46,50 € — multipliziert mit dem Hebesatz. Den exakten Betrag entnehmen Sie dem jährlichen Grundsteuerbescheid der Stadt Essen.

Hat Essen 2025 den Grundsteuer-Hebesatz erhöht?

Viele NRW-Städte, darunter auch Essen, haben ihre Hebesätze im Zuge der Grundsteuerreform 2025 angepasst, um die Aufkommens-Neutralität zu gewährleisten — das bedeutet, die Gesamteinnahmen sollen nicht steigen. Im Einzelfall kann die individuelle Belastung trotzdem steigen oder sinken, je nach Entwicklung des eigenen Grundstückswerts im Vergleich zum Durchschnitt.

Wann kommt der neue Grundsteuerbescheid in Essen?

Die neuen Grundsteuerbescheide (ab 2025) wurden von der Stadt Essen verschickt. Falls Sie Ihren Bescheid nicht erhalten haben, wenden Sie sich an das Steueramt der Stadt Essen. Wichtig: Einspruchsfrist gegen den Grundsteuerwert-Feststellungsbescheid des Finanzamts beträgt einen Monat ab Bekanntgabe.

Grundsteuer Essen: Hebesatz und Berechnung aktuell

Die Stadt Essen erhebt die Grundsteuer B auf alle bebauten und bebaubaren Grundstücke im Stadtgebiet. Der Hebesatz für die Grundsteuer B liegt in Essen aktuell bei 670 Prozentpunkten – damit zählt Essen zu den Großstädten mit einem vergleichsweise hohen Grundsteuer-Hebesatz in NRW. Der Landesdurchschnitt liegt bei rund 580 Prozentpunkten, der bundesweite Durchschnitt für kreisfreie Städte bei etwa 600 Prozentpunkten.

Essen hat – wie viele Ruhrgebietsstädte – historisch bedingt einen hohen Finanzbedarf und nutzt die Grundsteuer als wichtige Einnahmequelle. Mit der Grundsteuerreform 2025 wurde der Hebesatz angepasst, um trotz veränderter Bewertungsgrundlagen die städtischen Einnahmen stabil zu halten.

Hinweis: Der Hebesatz ist nur einer von drei Faktoren bei der Grundsteuerberechnung. Entscheidend ist auch der individuelle Grundsteuerwert, den das Finanzamt Essen für jedes Grundstück neu festgestellt hat.

Grundsteuer Essen berechnen: Rechenbeispiele

Die Grundsteuer ergibt sich seit der Reform 2025 aus drei Stufen:

1. Grundsteuerwert (Finanzamt ermittelt aus Bodenwert + Gebäudewert)
2. Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl (NRW: 0,31 ‰ für Wohngrundstücke)
3. Jahresgrundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz (670 %)

Rechenbeispiel 1: Einfamilienhaus in Essen-Rüttenscheid

Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 130 m² Wohnfläche in begehrter Rüttenscheider Lage. Aufgrund der hohen Bodenrichtwerte in diesem Stadtteil liegt der angenommene Grundsteuerwert bei 280.000 Euro.

• Grundsteuermessbetrag: 280.000 € × 0,00031 = 86,80 €
• Jahresgrundsteuer: 86,80 € × 6,70 = 581,56 € pro Jahr (ca. 145,39 € pro Quartal)

Rechenbeispiel 2: Eigentumswohnung in Essen-Mitte

Eine Eigentumswohnung mit 80 m² Wohnfläche in zentraler Stadtlage. Angenommener Grundsteuerwert: 130.000 Euro.

• Grundsteuermessbetrag: 130.000 € × 0,00031 = 40,30 €
• Jahresgrundsteuer: 40,30 € × 6,70 = 270,01 € pro Jahr (ca. 67,50 € pro Quartal)

Rendite-Berechnung für Vermieter: Die Grundsteuer ist bei vermieteten Wohnimmobilien auf die Mieter umlagefähig (§ 556 BGB i.V.m. Betriebskostenverordnung). Bei 270 € Jahresgrundsteuer auf 80 m² entspricht das einem Umlagebetrag von ca. 3,38 € pro m² und Jahr bzw. rund 0,28 € pro m² monatlich. Bei der Renditeberechnung spielt die Grundsteuer daher eine untergeordnete, aber planbare Rolle.

Wichtig: Die genannten Grundsteuerwerte sind Beispielwerte zur Orientierung. Die tatsächlichen Grundsteuerwerte werden individuell durch das Finanzamt Essen festgesetzt.

Grundsteuerreform 2025 in Essen

NRW nutzt das Bundesmodell gemäß §§ 243 ff. BewG. Für Essener Grundstückseigentümer bedeutet das:

• Aufkommensneutralität: Essen hat den Hebesatz so kalibriert, dass die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer in etwa konstant bleiben. Die individuelle Belastung kann sich jedoch verschieben – je nachdem, ob der neue Grundsteuerwert des eigenen Grundstücks über- oder unterdurchschnittlich gestiegen ist.
• Bescheide 2025: Eigentümer haben in den Jahren davor vom Finanzamt einen Grundsteuerwertbescheid erhalten. Ab dem Steuerjahr 2025 gilt die neue Berechnung verbindlich. Wer bis dahin keinen Bescheid erhalten hat, sollte aktiv beim Finanzamt Essen nachfragen.
• Bin ich Gewinner oder Verlierer der Reform? Ein einfacher Indikator: Liegt der neue Grundsteuerwert des eigenen Grundstücks prozentual stärker über dem alten Einheitswert als der städtische Durchschnitt, zahlt man wahrscheinlich mehr. Liegt er darunter, kann die Reform sogar entlasten.

Für Mieter gilt: Vermieter dürfen die tatsächliche Grundsteuer (nach neuem Bescheid) auf die Mieter umlegen. Steigt die Grundsteuer, kann eine Betriebskostenerhöhung folgen.

Essen Stadtteile: Bodenrichtwerte und Grundsteuer

Essens 50 Stadtteile unterscheiden sich erheblich in ihrer Attraktivität und damit in den Bodenrichtwerten, die die Grundlage für den Grundsteuerwert bilden. Bei gleichem Hebesatz zahlen Eigentümer in teuren Lagen automatisch mehr Grundsteuer.

Stadtteil	Charakter	Bodenrichtwert-Niveau	Tendenz Grundsteuerlast
Rüttenscheid	Beliebte Wohnlage, Stadtmitte-nah	Sehr hoch	Hoch
Bredeney	Villenlagen, gehobene Wohnlage	Sehr hoch	Hoch
Essen-Mitte / City	Zentrale Innenstadt, gemischt	Hoch	Hoch
Kettwig	Ruhige Ruhrtal-Lage, historisch	Mittel bis hoch	Mittel bis hoch
Kupferdreh	Ruhige Ostlage, Naherholung	Mittel	Mittel
Altenessen	Nördliche Stadtlage, Arbeiterviertel	Niedrig	Niedriger
Stoppenberg	Nördlich, strukturschwächer	Niedrig	Niedriger

Die Spreizung zwischen den Stadtteilen ist in Essen besonders groß: Während in Rüttenscheid oder Bredeney Bodenrichtwerte von mehreren hundert Euro pro m² keine Seltenheit sind, liegen nördliche Stadtteile wie Altenessen oder Stoppenberg deutlich darunter.

Grundsteuer Essen vs. Ruhrgebiet

Ein Vergleich der Hebesätze der großen Ruhrgebietsstädte zeigt, wie Essen im regionalen Kontext einzuordnen ist:

Stadt	Hebesatz Grundsteuer B	Einwohner (ca.)	Haushaltslage
Essen	670 %	~580.000	Konsolidierungskurs
Bochum	695 %	~370.000	Angespannt
Dortmund	610 %	~610.000	Angespannt
Duisburg	855 %	~500.000	Sehr angespannt
Gelsenkirchen	990 %	~260.000	Notlage

Essen liegt mit 670 % im Ruhrgebiet im unteren bis mittleren Bereich. Besonders auffällig: Gelsenkirchen mit fast 1.000 % und Duisburg mit 855 % zeigen, wie stark finanzielle Notlagen die Grundsteuer in die Höhe treiben. Essen hat dank seiner Transformation vom Industrie- zum Dienstleistungsstandort eine vergleichsweise stabilere Basis.

FAQ: Grundsteuer Essen

Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in Essen?
Der aktuelle Hebesatz für die Grundsteuer B in Essen beträgt 670 Prozentpunkte. Damit liegt Essen über dem NRW-Durchschnitt von rund 580 Prozentpunkten, aber deutlich unter Duisburg (855 %) oder Gelsenkirchen (990 %).

Wann wird die Grundsteuer in Essen fällig?
Die Grundsteuer in Essen wird quartalsweise zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag ist eine Jahreseinmalzahlung zum 1. Juli möglich, sofern der Jahresbetrag 15 Euro übersteigt.

Wie erkenne ich ob ich durch die Grundsteuerreform mehr zahle?
Vergleichen Sie den Grundsteuermessbetrag auf dem neuen Grundsteuerwertbescheid mit dem Messbetrag auf dem alten Einheitswertbescheid. Ist der neue Messbetrag höher (multipliziert mit dem neuen Hebesatz), zahlen Sie mehr. Bei Zweifeln hilft ein Steuerberater oder der Lohnsteuerhilfeverein.

Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Ja. Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) eine umlagefähige Betriebskosten-Position. Vermieter in Essen können die tatsächlich gezahlte Grundsteuer vollständig auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.