Asbest – Das Material ist sehr beständig, wenig empfindlich bei Hitze (bis etwa 1000 °C ) und Asbest ist nicht brennbar. Das hat es lange zu einem vielgenutzten Baustoff gemacht. Solang der Stoff in einem anderen Produkt gebunden ist, ist er nicht unmittelbar gefährlich. Freigesetzt schon. Im Einsatz war Asbest unter anderen,  als temperaturfester Dämmstoff, als feuerfeste Zwischenlage oder auch in Holzhäusern, hinter Öfen. Seit 1993 ist der Einsatz in Deutschland verboten.

In den 70er Jahren wurde Rohasbest in verschiedenen Formen verwendet (Quelle: Bauhandwerk)

• 73% in Asbestzement
• 8% in Fußbodenbelägen
• 6% in Bitumen-, Dach- und Dichtungsbahnen, Kittmassen, Spachtel- und Vergussmassen, Feuerschutzmittel
• 4% Pappen- und Papieren, Filtermaterialien, Formmassen und Straßendeckschichten

In welchen Häusern wurde Asbest verbaut? Wie lange wurde Asbest in Häusern verbaut? Wie gefährlich ist Asbest im Haus? Ist Asbest in meinem Haus? Demnächst finden Sie hier mehr zum Thema Asbest.

Asbest: Was ist das und warum ist es gefährlich?

Asbest ist eine Gruppe natürlicher Silikatminerale mit faseriger Struktur. Die wichtigsten Varianten sind Chrysotil (Weißasbest, ca. 95 % der weltweiten Produktion) und die Amphibol-Asbestarten (Blauasbest/Krokydolith, Braunasbest/Amosit, Tremolit). Asbest wurde wegen seiner herausragenden Eigenschaften intensiv verbaut: hitzebeständig, zugfest, chemisch resistent und günstig herzustellen.

In Deutschland wurde Asbest am 31. Oktober 1993 durch die Chemikalienverbots-Verordnung (ChemVerbotsV) vollständig verboten. Gebäude, die vor diesem Datum errichtet wurden, können asbesthaltige Materialien enthalten.

Warum ist Asbest so gefährlich? Werden Asbestprodukte beschädigt, verwittert oder bearbeitet, setzen sie mikroskopisch kleine Fasern frei. Diese Fasern sind so klein, dass sie nicht von der Nase oder den Bronchien gefiltert werden und tief in die Lunge eindringen. Dort bleiben sie dauerhaft und verursachen:

• Asbestose: Vernarbung des Lungengewebes, führt zu Atemnot und eingeschränkter Lungenfunktion
• Pleuramesotheliom: Bösartiger Tumor des Rippenfells – nahezu ausschließlich durch Asbestexposition verursacht, unheilbar
• Lungenkrebs: Erhöhtes Risiko, insbesondere bei Rauchern
• Pleuraplaques: Verdickte Bereiche im Rippenfell, Vorstufe schwererer Erkrankungen

Latenzzeit: Zwischen der Asbestexposition und dem Ausbruch einer Erkrankung können 20 bis 50 Jahre vergehen. Viele heutige Fälle von Mesotheliom gehen auf Expositionen aus den 1970er und 1980er Jahren zurück.

Asbest in Immobilien: Wo findet man es?

Bei Gebäuden, die vor 1993 errichtet wurden, sollte grundsätzlich von möglichen Asbestvorkommen ausgegangen werden. Die folgende Tabelle zeigt typische Fundorte nach Bauteil:

Bauteil / Material	Asbesthaltig?	Hinweise
Wellplatten / Dacheindeckung (Eternit)	Häufig	Chrysotil-Asbest in Zement gebunden (fest gebunden, weniger gefährlich bei intaktem Zustand)
Fassadenplatten (Eternit-Fassade)	Häufig	Gleiche Zusammensetzung wie Dachplatten, fest gebunden
Vinyl-Asbest-Fliesen (VAF)	Sehr häufig (bis 1980)	Bodenbelag, oft unter neueren Schichten verborgen
Schwarzklebestoff unter Bodenbelag	Häufig	Bitumenklebstoff für PVC / Linoleum, schwach gebunden
Rohrisolierungen	Häufig (bis 1980)	Heizungsrohre, Warmwasserrohre – weicher Asbest (Spritzasbest)
Nachtspeicheröfen	Häufig	Dämmplatten innen asbesthaltig
Spachtel- und Putzmassen	Gelegentlich	Besonders Fugenmasse und Glattputz aus den 1970ern
Blumenkästen / Balkonbrüstungen	Gelegentlich	Asbestzement, besonders bei älteren Gebäuden
Brandschutzverkleidungen	Häufig (bis 1993)	Spritzasbest an Stahlträgern, weich und leicht faserfreisetzend

Grundregel: Je älter das Gebäude, desto wahrscheinlicher ist Asbest. Gebäude aus den 1960er bis 1980er Jahren haben das höchste Risiko. Bei Gebäuden aus den frühen 1990ern ist Vorsicht ebenfalls geboten, da Restbestände verarbeitet worden sein können.

Asbest erkennen: Sichtkontrolle und Probennahme

Asbest ist optisch nicht zuverlässig zu erkennen. Asbesthaltige Materialien sehen aus wie asbestfreie Materialien aus der gleichen Ära. Eine sichere Identifikation ist nur durch Laboranalyse möglich.

Zertifizierte Probennahme nach TRGS 519: Die Technische Regel für Gefahrstoffe TRGS 519 schreibt vor, wie mit Asbest umzugehen ist. Die Probennahme sollte durch einen zertifizierten Gutachter oder Sachverständigen erfolgen. Analysemethoden:

• Phasenkontrastmikroskopie (PCM): Schneller, günstiger Ersttest, erkennt Fasern aber nicht alle Asbesttypen
• Rasterelektronenmikroskop (REM) mit EDX: Sicherste Methode, identifiziert Asbesttyp eindeutig
• Polarisationsmikroskopie: Standard für Materialproben, Norm EN ISO 22262

Kosten Asbestgutachten: Eine orientierende Begehung mit wenigen Proben kostet 300 bis 600 Euro. Umfangreiche Untersuchungen (großes Gebäude, viele Verdachtsstellen) können 800 bis 2.000 Euro kosten. Beim Immobilienkauf ist das gut investiertes Geld.

NIEMALS selbst Proben nehmen: Wer selbst Proben aus verdächtigen Materialien entnimmt, riskiert eine massive Faserfreisetzung und setzt sich und andere einer Gesundheitsgefahr aus. Probennahme ist Aufgabe von Fachleuten mit persönlicher Schutzausrüstung (FFP3-Maske, Schutzanzug).

Asbest sanieren: Kosten und Pflichten

Nicht jede Asbestfundstelle erfordert sofortige Sanierung. Das Bundesimmissionsschutzgesetz und die TRGS 519 unterscheiden zwei Kategorien:

Schwach gebunden (gefährlich): Spritzasbest, Asbestpappen, weiche Asbestmaterialien. Diese setzen bei geringster Beschädigung Fasern frei. Hier besteht unmittelbarer Handlungsbedarf. Sofortige Sanierung durch Fachbetrieb mit TRGS 519-Zertifizierung Pflicht.

Fest gebunden (geringer Risiko bei intaktem Zustand): Eternitplatten, Vinyl-Asbest-Fliesen, Asbestzementprodukte. Hier ist Belassen möglich, solange das Material intakt ist – aber nur bei regelmäßiger Kontrolle und ohne mechanische Bearbeitung. Wird das Material bearbeitet (bohren, sägen, schleifen), müssen TRGS 519-Regeln eingehalten werden.

Maßnahme	Kosten (ca.)	Hinweis
Eternit-Dach sanieren (Rückbau + Entsorgung)	80–200 € / m²	TRGS 519 Fachbetrieb Pflicht
Fassadenplatten Rückbau	50–120 € / m²	Oft kombiniert mit WDVS-Neuinstallation
Spritzasbest entfernen	100–300 € / m²	Hoher Aufwand: Dichthülle, Spezialabsaugung
Vinyl-Asbest-Fliesen + Klebstoff entfernen	40–80 € / m²	Nassabtragung, Spezialentsorgung
Entsorgung Asbestmaterial	0,50–3,00 € / kg	Sondermüll-Deponie Pflicht

Asbesthaltige Materialien sind Sondermüll und müssen durch zugelassene Entsorgungsfachbetriebe entsorgt werden. DIY-Entsorgung auf normalen Deponien ist illegal und kann zu Bußgeldern führen.

Asbest beim Immobilienkauf: §444 BGB und Haftung

Der Kauf einer Immobilie mit bekanntem Asbestvorkommen ist grundsätzlich möglich – aber der Verkäufer hat Offenbarungspflichten. §444 BGB ist hier der entscheidende Paragraph: Ein Verkäufer, der einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich nicht auf Haftungsausschlüsse im Kaufvertrag berufen.

Was bedeutet das in der Praxis? Wenn der Verkäufer weiß, dass im Gebäude Asbest verbaut ist – etwa weil ein Gutachten vorliegt, wegen vorhandener Eternitplatten oder aufgrund früherer Arbeiten – und er dieses Wissen dem Käufer verschweigt, kann der Käufer:

• Rücktritt vom Kaufvertrag verlangen (§437 Nr. 2 BGB)
• Schadensersatz geltend machen (§437 Nr. 3 BGB)
• Minderung des Kaufpreises fordern

Der Nachweis des arglistigen Verschweigens ist allerdings schwierig – der Käufer trägt die Beweislast. Ohne dokumentierten Nachweis, dass der Verkäufer von der Asbestbelastung wusste, ist eine Haftung kaum durchsetzbar.

Empfehlung für Käufer: Bei Immobilien mit Baujahr vor 1993 immer ein Asbestgutachten vor dem Kauf beauftragen. Die Kosten (300–600 Euro) sind verglichen mit möglichen Sanierungskosten von 20.000 Euro aufwärts gut investiert. Das Gutachten kann außerdem als Verhandlungsinstrument für eine Kaufpreisreduzierung genutzt werden.

FAQ: Asbest

Muss ich als Eigentümer Asbest in meiner Immobilie entfernen?
Nicht zwingend sofort – es kommt auf den Zustand und die Art des Asbests an. Intakte, fest gebundene Asbestprodukte (Eternitplatten, Vinylbodenfliesen) müssen nicht unmittelbar entfernt werden, solange sie nicht bearbeitet oder beschädigt werden. Schwach gebundener Asbest (Spritzasbest, Asbestpappen) erfordert sofortige Sanierung. Empfehlung: Gutachten einholen und Prioritäten festlegen.

Kann ich ein Gebäude mit Eternitdach selbst renovieren?
Nein – nicht ohne Fachkenntnisse und Schutzausrüstung. Eternitplatten aus der Zeit vor 1993 sind asbesthaltig. Bohren, Sägen oder Schleifen dieser Platten setzt Asbestfasern frei. Alle Arbeiten an asbesthaltigen Eternitdächern müssen durch nach TRGS 519 zertifizierte Fachbetriebe durchgeführt werden. Das gilt auch für das Reinigen von Eternitdächern mit Hochdruckreinigern – verboten!

Wie erkenne ich, ob mein Boden Asbest enthält?
Optisch ist das nicht möglich. Hinweise: Boden aus den 1960er bis 1970er Jahren, Vinyl- oder Linoleum-Fliesen in Größen von 30 × 30 cm oder 20 × 20 cm, oder schwarzer bituminöser Klebstoff unter dem Bodenbelag. Sicherheit bringt nur eine Laboranalyse durch einen Sachverständigen. Wichtig: Nicht selbst Proben entnehmen!

Sinkt der Immobilienwert durch Asbest?
Ja – asbesthaltige Gebäude werden in der Regel günstiger angeboten oder erfordern eine Kaufpreisreduzierung in Höhe der zu erwartenden Sanierungskosten. Die Wertminderung hängt von der Art und dem Umfang der Belastung ab. Intakte Eternitfassaden und -dächer werden von erfahrenen Käufern oft eingepreist. Schwach gebundener Asbest (Spritzasbest) kann die Verkaufsfähigkeit einer Immobilie erheblich einschränken.