Eigenbedarfskündigung (Wiki, Definition): Beendigung des Mietverhältnisses aus Wohnzwecken

Eigenbedarfskündigung (Bedeutung) Immobilien Wiki – Eine Eigenbedarfskündigung bedeutet, dass der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter aus Gründen des Eigenbedarfs beendet. Eigenbedarf kann nur dann geltend gemacht werden, wenn der Vermieter das Mietobjekt aus Wohnzwecken benötigt. Gewerbliche oder berufliche Gründe stellen keinen Eigenbedarf dar. Er kann sowohl für sich selbst Eigenbedarf anmelden, als auch für seine Familienangehörige und weitere zum Hausstand gehörende Personen. 

Eigenbedarf darf von Folgenden Personen in Zusammenhang des Eigentümers beansprucht werden:

• Kinder, Stiefkinder, Eltern, Großeltern und Enkel
• Geschwister, Nichte/ Neffe
• Ehepartner/ Lebenspartner, Schwiegereltern
• Haushaltshilfe und Pflegepersonal

Hinweis: Es gibt auch Eigentümer, die Eigenbedarf anmelden, obwohl dieser nicht besteht. Die Praxis zeigt, dass Mieter inzwischen eine Vielzahl an Möglichkeiten besitzen, um nach dem Auszug zu überprüfen, ob wirklich ein Verwandter eingezogen ist. Liegt ein vorgetäuschter Eigenbedarf vor, wird der Vermieter oftmals auf Schadensersatz mit Erfolg verklagt (Umzugskosten, Differenz alte Miete zur neuen Miete etc.).

Lesen Sie hier mehr zu den Themen Mietvertrag kündigen, Räumungsklage und Kündigungsfrist.

Eigenbedarfskündigung: Schnell erklärt

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Eigenbedarfskündigung zusammengefasst

Alles zur Eigenbedarfskündigung im Überblick:

• Mietverhältnis wird von Seiten des Vermieters gekündigt
• Voraussetzung: Mietobjekt wird zu Wohnzwecken gebraucht
• Eigenbedarf kann für Eigentümer oder Verwandte angemeldet werden
• Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann Klage auf Schadensersatz erfolgen

Eigenbedarfskündigung: Kündigung Eigenbedarf für Vermieter & Verwandte

Kündigung für Eigenbedarf ist möglich, wenn Sie, als Vermieter, nachvollziehbare Gründe haben, weshalb Sie oder eine begünstigte Person, in die Immobilie einzieht, unabhängig ob Haus oder Wohnung. Tipp! Nach den Grundlagen zum Eigenbedarf, haben wir noch eine kostenfreie Eigenbedarfskündigung Vorlage, als Doc und Pdf, zum Download für Sie. Lesen Sie hier weitere Informationen zum Thema Eigenbedarfskündigung.

• Eigenbedarfskündigung

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Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn der Vermieter oder eine privilegierte Person (Familienangehörige, Haushaltsangehörige) die Wohnung tatsächlich selbst nutzen will. Bloße Absichtserklärungen reichen nicht – das Gericht prüft die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunschs.

Aus der Erfahrung: Die häufigste Fehlerquelle bei Eigenbedarfskündigungen ist eine zu vage Begründung. Gerichte haben Kündigungen gekippt, weil Vermieter nur schrieben „meine Tochter möchte einziehen“ — ohne Angabe warum, wann und ob sie tatsächlich umzieht.

Voraussetzung	Details
Privilegierte Person	Vermieter selbst, Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen
Echter Nutzungswunsch	Muss ernsthaft, konkret und nachvollziehbar sein
Keine Alternativwohnung	Vermieter darf keine vergleichbare Wohnung im selben Haus anbieten
Angemessene Kündigung	Kündigungsfrist abhängig von Mietdauer (3, 6 oder 9 Monate)

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf nach § 573c BGB

• Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
• 5–8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
• Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund für den Eigenbedarf detailliert darlegen (welche Person, warum diese Wohnung, seit wann der Bedarf besteht).

Tipp: Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am letzten Tag des Monats zugehen, damit die Frist ab dem Folgemonat läuft. Ein Tag zu spät bedeutet einen ganzen Monat mehr Frist.

Mieterrechte: Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung

Mieter können der Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn ein Härtefall vorliegt. Anerkannte Härtegründe sind hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft oder fehlender Ersatzwohnraum. Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen.

Wegfall des Eigenbedarfs

Fällt der Eigenbedarf nach der Kündigung weg (z.B. weil die begünstigte Person umzieht oder verstirbt), muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung zu denselben Bedingungen wieder anbieten. Verstöße dagegen können Schadensersatzansprüche auslösen.

Eigenbedarfskündigung Musterschreiben — vollständige Vorlage

Eine wirksame Eigenbedarfskündigung muss alle gesetzlichen Pflichtangaben enthalten. Fehlt auch nur ein wesentliches Element, riskieren Vermieter die Unwirksamkeit der Kündigung. Nutzen Sie diese Vorlage als Grundlage:

Hinweis: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und per Einschreiben mit Rückschein versendet werden, damit der Zugang beweisbar ist. Alternativ persönliche Übergabe gegen Empfangsquittung.

Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB regelt die Voraussetzungen: Der Vermieter muss die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigen. Entscheidend ist das berechtigte Interesse — ein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund.

Wer gilt als „Angehöriger“ im Sinne des § 573 BGB?

Person	Eigenbedarfsfähig?	Anmerkung
Eigentümer selbst	Ja	Grundfall § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Kinder (auch volljährig)	Ja	BGH-gesichert, häufigster Fall
Eltern/Schwiegereltern	Ja	Auch Pflegebedarf anerkannt
Geschwister	Ja	BGH VIII ZR 44/10 bestätigt
Nichten/Neffen	Ja	BVerfG 1 BvR 2343/14
Unverheirateter Partner	Nein / Streitfall	Kein Familienangehöriger; Haushaltsmitglied nur bei tatsächl. Zusammenleben
Angestellte (Haushaltshilfe etc.)	Ja	Als Haushaltsangehörige anerkannt
Cousins/Cousinen	Nein	Zu entfernt; kein enger Familienbezug

Berechtigtes Interesse vs. Vorwand: Das Interesse muss ernsthaft und dauerhaft sein. Ein Eigenbedarfswunsch, der erkennbar nur vorgeschoben wird (z.B. der Eigentümer zieht nach drei Monaten wieder aus), gilt als rechtsmissbräuchlich und begründet Schadensersatzpflichten (§ 280 BGB).

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf — Übersicht nach Mietdauer

Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach § 573c BGB und verlängern sich mit zunehmender Mietdauer. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugegangen sein, um zum Ablauf desselben Monats wirksam zu werden.

Mietdauer	Kündigungsfrist	Fristbeginn
Bis 5 Jahre	3 Monate	Zum Monatsende
5 bis 8 Jahre	6 Monate	Zum Monatsende
Mehr als 8 Jahre	9 Monate	Zum Monatsende

Wichtig: Die Fristen gelten als Mindestfristen. Im Mietvertrag können längere, aber keine kürzeren Fristen vereinbart werden (§ 573c Abs. 4 BGB). Bei Sozialmietverträgen oder Verträgen mit besonderen Schutzklauseln können abweichende Regelungen gelten.

Soziale Härte als Widerspruchsgrund — § 574 BGB

Mieter können der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 574 Abs. 1 BGB). Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin beim Vermieter eingehen.

Härtegrund	Erfolgsaussicht des Widerspruchs
Hohes Alter (über 70) + langjährige Mietdauer	Hoch
Schwere Erkrankung / Pflegebedürftigkeit	Hoch (ärztliches Attest erforderlich)
Schwangerschaft / Neugeborenes	Mittel bis hoch
Kein adäquater Ersatzwohnraum verfügbar	Mittel (ortsabhängig)
Kinder in Prüfungszeit (Schule/Studium)	Mittel
Finanzielle Überforderung durch Umzug	Gering bis mittel

Erkennt das Gericht die Härte an, kann es das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit verlängern (§ 574a BGB). Das Gericht wägt dabei die Interessen beider Parteien gegeneinander ab.

Eigenbedarfskündigung trotz laufendem Mietvertrag — Sperrfristen nach § 577a BGB

Besondere Regeln gelten, wenn eine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft wird. In diesem Fall greift § 577a BGB: Nach dem Eigentümerwechsel gilt eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren, während der eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (per Landesverordnung bestimmt) verlängert sich die Sperrfrist auf bis zu 10 Jahre. Diese Regelung schützt Mieter, die ihre Wohnung aufgrund eines Verkaufs nicht sofort verlieren sollen.

Betroffen sind insbesondere:

• Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen (ETW)
• Verkauf innerhalb von drei Jahren nach Umwandlung
• Städte mit ausgewiesenen Milieuschutzgebieten (z.B. Berlin, München, Hamburg)

Ungültiger Mini-Rechner Typ. Verfügbar: grunderwerbsteuer, maklerkosten, kaufpreisfaktor, kaufnebenkosten, monatliche-belastung, mietrendite, max-investmentvolumen, kaufpreis-rueckrechner, rendite-schnellrechner, mieten-oder-kaufen, eigenkapital-optimierer, grundsteuer-alt, grundsteuer-neu, erbpacht-rechner, anschlussfinanzierung, renovierungs-roi, denkmal-afa, dscr-check, tilgungsvergleich, vorfaelligkeitsentschaedigung, staffelmiete, notarkosten, spekulationssteuer, mieterhoehung, indexmiete, gmbh-vs-privat, cashflow, eigenkapitalrendite

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FAQ — Eigenbedarfskündigung

Kann ich als Vermieter für meine Eltern Eigenbedarf anmelden?

Ja. Eltern zählen zu den privilegierten Familienangehörigen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Kündigung ist wirksam, wenn ein konkreter und ernsthafter Bedarf besteht — etwa weil die Eltern pflegebedürftig sind oder in die Nähe des Vermieter-Kindes ziehen möchten. Das bloße Wunschdenken reicht nicht; der Bedarf muss zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich vorhanden und nachvollziehbar sein.

Was gilt als ausreichende Begründung für eine Eigenbedarfskündigung?

Die Begründung muss konkret und individuell sein. Der Vermieter muss angeben, wer einziehen soll, in welchem Verwandtschaftsverhältnis diese Person zu ihm steht und warum die Wohnung benötigt wird. Allgemeine Formeln wie „ich benötige die Wohnung für meine Familie“ reichen nicht aus. Gerichte erwarten nachprüfbare Tatsachen — z.B. Auszug aus der bisherigen Wohnung, Jobwechsel in die Stadt, Pflegebedarf der einziehenden Person.

Kann der Mieter die Kündigung anfechten?

Ja, auf zwei Wegen. Erstens über den Widerspruch wegen sozialer Härte nach § 574 BGB (Frist: spätestens 2 Monate vor Kündigungsende). Zweitens kann der Mieter die formelle Wirksamkeit der Kündigung gerichtlich prüfen lassen — etwa ob die Begründung ausreicht oder der richtige Angehörige genannt wurde. Stimmt der Vermieter dem Widerspruch nicht zu, muss er Räumungsklage erheben; das Gericht entscheidet dann abschließend.

Muss der Vermieter die Wohnung zurückgeben, wenn der Eigenbedarf wegfällt?

Nein — eine automatische Rückgabepflicht existiert nicht. Allerdings muss der Vermieter dem ehemaligen Mieter die Wohnung anbieten, wenn er sie innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Auszug des Mieters wieder vermieten möchte (sog. Anbietpflicht, BGH VIII ZR 127/14). Fällt der Eigenbedarf bereits vor dem Auszug weg, kann der Mieter die Räumung verweigern. Verschweigt der Vermieter den Wegfall mutwillig, haftet er auf Schadensersatz.