Mieteinnahmen versteuern: Wieviel Steuer bei 500, 1.000 & 2.000 Euro?

Mieteinnahmen versteuern ist Pflicht — aber wie viel bleibt tatsächlich netto? Dieser Leitfaden zeigt die Steuer auf Mieteinnahmen mit konkreten Rechenbeispielen, einer Steuer-Tabelle nach Einkommenssteuersatz und den wichtigsten abzugsfähigen Werbungskosten.

Wie werden Mieteinnahmen besteuert?

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sie werden dem persönlichen Einkommensteuersatz addiert — es gibt keinen gesonderten Freibetrag. Entscheidend: Werbungskosten werden vorher abgezogen, sodass meist deutlich weniger als die Brutto-Mieteinnahmen steuerpflichtig sind.

Formel: Steuerpflichtige Mieteinnahmen = Brutto-Mieteinnahmen − Werbungskosten

Steuer-Tabelle: Wieviel Steuer bei welchen Mieteinnahmen?

Die folgende Tabelle zeigt die ungefähre Steuerlast auf die netto steuerpflichtigen Mieteinnahmen (nach Abzug aller Werbungskosten) je nach persönlichem Grenzsteuersatz:

Steuerpflichtige Mieteinnahmen/Jahr	Grenzsteuersatz 30 %	Grenzsteuersatz 37 %	Grenzsteuersatz 42 %
3.000 € (≈ 250 €/Monat)	900 €/Jahr	1.110 €/Jahr	1.260 €/Jahr
6.000 € (≈ 500 €/Monat)	1.800 €/Jahr	2.220 €/Jahr	2.520 €/Jahr
12.000 € (≈ 1.000 €/Monat)	3.600 €/Jahr	4.440 €/Jahr	5.040 €/Jahr
24.000 € (≈ 2.000 €/Monat)	7.200 €/Jahr	8.880 €/Jahr	10.080 €/Jahr
48.000 € (≈ 4.000 €/Monat)	14.400 €/Jahr	17.760 €/Jahr	20.160 €/Jahr

Näherungswerte nach § 32a EStG Grundtarif 2026. Maßgebend ist der individuelle Grenzsteuersatz.

Rechenbeispiel: 1.000 Euro Mieteinnahmen im Monat

Angenommene Situation: Einzelperson, Gesamteinkommen 65.000 € p.a., Grenzsteuersatz ca. 39 %.

Position	Betrag/Jahr
Brutto-Mieteinnahmen	12.000 €
− Darlehenszinsen	−4.200 €
− AfA (2 % von 180.000 € Gebäudewert)	−3.600 €
− Hausverwaltung	−480 €
− Reparaturen/Instandhaltung	−720 €
= Steuerpflichtig	3.000 €
Steuer (39 %)	1.170 €/Jahr = 98 €/Monat
Netto-Mieteinnahmen	ca. 902 €/Monat

Werbungskosten: Was kann ich abziehen?

Kostenart	Abzugsfähig	Hinweis
Darlehenszinsen	✓ 100 %	Nur Zinsen, nicht Tilgung!
AfA Gebäude (§ 7 EStG)	✓ 2 % p.a.	Auf Gebäudewert, nicht Grundstück
Hausverwaltungskosten	✓ 100 %	Inkl. WEG-Hausgeld (abzgl. Rücklage)
Reparaturen & Instandhaltung	✓ sofort	Bis ca. 15 % des Kaufpreises/Jahr
Grundsteuer	✓ 100 %	Als Werbungskosten abzugsfähig
Versicherungen	✓ 100 %	Gebäude, Haftpflicht
Fahrtkosten zur Immobilie	✓ 0,30 €/km	Dokumentation erforderlich
Steuerberatungskosten	✓ anteilig	Für Vermietungseinkünfte
Leerstandskosten	✓ bei Vermietungsabsicht	Nachweis wichtig
Tilgungsanteile	✗ Nein	Nicht abzugsfähig
Kaufpreis / Anschaffungskosten	✗ Nein	Nur über AfA (über 50 Jahre)

AfA berechnen — der wichtigste Steuerhebel

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist oft der größte Einzelposten unter den Werbungskosten:

• Baujahr ab 1925: 2,0 % p.a. (50 Jahre Nutzungsdauer, § 7 Abs. 4 EStG)
• Baujahr vor 1925: 2,5 % p.a. (40 Jahre)
• Denkmal-AfA (§ 7i EStG): bis 12 % in den ersten 8 Jahren, dann 7 % für 4 Jahre

Wichtig: AfA wird nur auf den Gebäudewert berechnet, nicht auf das Grundstück. Beispiel: Kaufpreis 320.000 €, Grundstückswert 80.000 € → Gebäudewert 240.000 € → AfA = 240.000 × 2 % = 4.800 €/Jahr.

Verluste aus Vermietung steuerlich nutzen

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser lässt sich mit anderen Einkunftsarten (z. B. Gehalt) verrechnen und senkt die Gesamtsteuerlast.

Beispiel: Zinskosten und AfA übersteigen die Mieteinnahmen um 6.000 € → Steuerersparnis bei 40 % Grenzsteuersatz = 2.400 €/Jahr.

Achtung — Liebhaberei: Das Finanzamt prüft, ob langfristig eine Überschusserzielungsabsicht besteht. Wer dauerhaft nur Verluste erzielt, riskiert den Verlust der Abzugsfähigkeit.

Mieteinnahmen und Sozialversicherung

Mieteinnahmen unterliegen grundsätzlich nicht der Sozialversicherungspflicht. Weder Kranken- noch Rentenversicherung werden fällig. Ausnahme: Gewerbliche Vermietung (bei mehr als 3 Ferienwohnungen oder regelmäßigen Zusatzleistungen kann das Finanzamt Gewerbebetrieb annehmen).

Spekulationssteuer beim Verkauf

Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt Spekulationssteuer auf den Gewinn (§ 23 EStG). Ausnahme: Eigennutzung in den letzten 2 Kalenderjahren und dem Verkaufsjahr.

Die 5 häufigsten Fehler beim Versteuern von Mieteinnahmen

1. Tilgung als Werbungskosten absetzen — nicht zulässig, nur Zinsen zählen.
2. AfA auf den vollen Kaufpreis — der Grundstücksanteil ist nicht abzuschreiben.
3. Instandhaltungsrücklage sofort absetzen — erst bei tatsächlichem Verbrauch.
4. Leerstand nicht dokumentieren — ohne Nachweis der Vermietungsabsicht versagt das Finanzamt die Werbungskosten.
5. Privatanteil nicht herausrechnen — bei gemischt genutzten Objekten nur den Vermietungsanteil geltend machen.

Häufige Fragen zu Mieteinnahmen und Steuer

Muss ich Mieteinnahmen unter 600 Euro im Jahr versteuern?

Ja. Einen steuerfreien Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht. Nach Abzug der Werbungskosten bleibt in vielen Fällen aber kaum etwas steuerpflichtig übrig.

Wie melde ich Mieteinnahmen beim Finanzamt?

Über die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) in der jährlichen Einkommensteuererklärung. Abgabefrist: 31. Juli des Folgejahres (mit Steuerberater: Ende Februar des übernächsten Jahres).

Was ist besser — GmbH oder privat vermieten?

Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz über 42 % kann eine Immobilien-GmbH (Körperschaftsteuer 15 % + Gewerbesteuer ca. 14 %) günstiger sein. Die Entnahme der Gewinne aus der GmbH wird jedoch nochmals mit Abgeltungsteuer (25 %) belastet. Eine individuelle Steuerberatung ist unerlässlich.

Werden Mieteinnahmen doppelt besteuert?

Nein. Die Miete zahlt der Mieter aus versteuertem Einkommen; der Vermieter versteuert sie als eigene Einnahme. Das ist keine Doppelbesteuerung im juristischen Sinn.

Kann ich Verluste aus einer Immobilie mit Gewinnen aus einer anderen verrechnen?

Ja. Innerhalb der Einkunftsart § 21 EStG (Vermietung und Verpachtung) ist eine Verlustverrechnung zwischen verschiedenen Objekten möglich.

Mieteinnahmen Steuer berechnen: Die Formel

Mieteinnahmen werden in Deutschland als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) besteuert. Die Berechnung folgt einer einfachen Grundformel:

Mieteinnahmen (brutto)
– Werbungskosten (alle abzugsfähigen Ausgaben)
= Netto-Einkünfte aus Vermietung
× persönlicher Grenzsteuersatz
= Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Wichtig: Es wird nicht ein fester Steuersatz auf die Mieteinnahmen angewendet. Stattdessen werden die Netto-Einkünfte aus Vermietung dem sonstigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Der auf dem Grenzsteuersatz basierende Betrag hängt davon ab, wie hoch das Gesamteinkommen ist.

Rechenbeispiel

Bruttogehalt: 45.000 € | Mieteinnahmen brutto: 12.000 € | Werbungskosten: 5.000 € (AfA + Zinsen + Verwaltung)

• Netto-Einkünfte Vermietung: 12.000 € – 5.000 € = 7.000 €
• Gesamteinkommen: 45.000 € + 7.000 € = 52.000 €
• Grenzsteuersatz bei 52.000 € Gesamteinkommen: ca. 37 %
• Steuer auf Mieteinnahmen: 7.000 € × 37 % = 2.590 € p.a.

Alle abzugsfähigen Werbungskosten

Werbungskosten mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen direkt. Je vollständiger die Dokumentation, desto geringer die Steuerlast. Alle Ausgaben müssen durch Belege nachgewiesen werden.

Kategorie	Was ist absetzbar	Typischer Jahresbetrag (EFH/ETW)
Abschreibung AfA	2 % p.a. vom Gebäudewert (nach 1924), 2,5 % (vor 1924)	3.000–8.000 €
Hypothekenzinsen / Darlehenszinsen	Nur der Zinsanteil (nicht Tilgung!)	2.000–12.000 €
Grundsteuer	Vollständig absetzbar	300–1.200 €
Gebäudeversicherung	Wohngebäude-, Haftpflichtversicherung	300–800 €
Verwaltungskosten	Hausverwaltung, Buchhaltung, Steuerberater	500–2.000 €
Instandhaltung / Reparaturen	Erhaltungsaufwand (nicht Verbesserung)	500–3.000 €
WEG-Hausgeld	Nicht umlagefähiger Anteil (Rücklage NICHT absetzbar)	1.000–4.000 €
Fahrtkosten zum Objekt	0,30 €/km (einfache Fahrt für Verwaltertätigkeit)	100–500 €
Rechtskosten / Gerichtskos­ten	Mietrechtliche Auseinandersetzungen	0–2.000 €
Leerstand (anteilig)	Kosten während Leerstand absetzbar, sofern Vermietungsabsicht besteht	Anteilig
Inserate / Marketing	Zeitungsanzeigen, Online-Portale für Mietersuche	50–500 €
Abschreibung Möbel (bei möblierter Vermietung)	10–13 Jahre Nutzungsdauer (AfA-Tabelle)	200–1.000 €
Nicht absetzbar	Tilgungsanteil, Kaufpreis selbst, private Nutzungsanteile, Instandhaltungsrücklage WEG	–

Steuerberechnung nach Einkommensstufen

Die folgende Tabelle zeigt, wie viel Steuer auf unterschiedliche Mieteinnahmen anfällt — je nach Gesamteinkommen. Voraussetzung: keine weiteren Werbungskosten abgezogen (Worst Case / Brutto-Steuerbelastung).

Gesamteinkommen (vor Mieteinnahmen)	Grenzsteuersatz (§ 32a EStG 2025)	Steuer auf 500 € Mieteinnahmen/Monat	Steuer auf 1.000 €/Monat	Steuer auf 2.000 €/Monat
Unter 11.784 € (Grundfreibetrag)	0 %	0 €	0 €	0–ca. 200 €/Jahr
15.000 €	ca. 20 %	ca. 1.200 €/Jahr	ca. 2.400 €/Jahr	ca. 4.800 €/Jahr
25.000 €	ca. 28 %	ca. 1.680 €/Jahr	ca. 3.360 €/Jahr	ca. 6.720 €/Jahr
40.000 €	ca. 35 %	ca. 2.100 €/Jahr	ca. 4.200 €/Jahr	ca. 8.400 €/Jahr
60.000 €	ca. 40 %	ca. 2.400 €/Jahr	ca. 4.800 €/Jahr	ca. 9.600 €/Jahr
80.000 €	ca. 42 %	ca. 2.520 €/Jahr	ca. 5.040 €/Jahr	ca. 10.080 €/Jahr
Über 277.825 € (Spitzensteuersatz)	45 %	ca. 2.700 €/Jahr	ca. 5.400 €/Jahr	ca. 10.800 €/Jahr

Hinweis: Die tatsächliche Steuerlast sinkt erheblich durch Werbungskosten. Bei 1.000 € Mieteinnahmen/Monat und 500 € Werbungskosten/Monat (AfA + Zinsen) reduziert sich die Bemessungsgrundlage auf 500 €/Monat — die Steuerlast halbiert sich entsprechend.

Abschreibung (AfA) auf Mietimmobilien

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist für Vermieter der wichtigste Steuervorteil: Sie mindert die steuerpflichtigen Einkünfte, ohne dass tatsächlich Geld ausgegeben wird — ein rein buchhalterischer Abzug.

Gesetzliche Grundlage: § 7 Abs. 4 EStG

• Gebäude errichtet nach dem 31.12.1924: 2 % p.a. über 50 Jahre
• Gebäude errichtet vor dem 01.01.1925: 2,5 % p.a. über 40 Jahre
• Neu errichtete Mietwohngebäude (ab 01.01.2023, § 7 Abs. 5a EStG): 3 % p.a. über 33 Jahre

Rechenbeispiel AfA

Kaufpreis Immobilie: 300.000 €
Davon Bodenanteil (nicht absetzbar): 60.000 € (typisch 20 %)
Gebäudewert für AfA: 240.000 €

• AfA 2 %: 240.000 € × 2 % = 4.800 € p.a.
• Bei Grenzsteuersatz 35 %: Steuerersparnis 1.680 € p.a.
• Über 50 Jahre: Gesamte AfA 240.000 € steuerlich geltend gemacht

Wichtig: Nur der Gebäudeanteil ist absetzbar, nicht der Bodenanteil. Das Finanzamt akzeptiert die Aufteilung im Kaufvertrag — lassen Sie diese möglichst realistisch zugunsten des Gebäudeanteils formulieren. Für Objekte in begehrten Lagen (München, Hamburg) kann der Bodenanteil 40–60 % betragen.

Anlage V: Mieteinnahmen in der Steuererklärung

Mieteinnahmen werden in der jährlichen Steuererklärung über die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) erfasst. Für jede vermietete Immobilie ist eine eigene Anlage V auszufüllen.

Schritt-für-Schritt: Was wo eingetragen wird

1. Zeilen 1–10: Angaben zur Immobilie
   Adresse, Art des Gebäudes (EFH/ETW/MFH), Anteil bei Miteigentum, Anschaffungsdatum
2. Zeilen 11–23: Einnahmen
   Kaltmiete (Z. 11), Umlagefähige Nebenkosten (Z. 12), Vereinnahmte Kaution (Z. 13), Einnahmen aus Möblierung (Z. 14)
3. Zeilen 33–40: Werbungskosten — AfA
   AfA-Betrag (Z. 33), AfA bei Sanierungskosten (Z. 36), Sonderabschreibung §§ 7h/7i (Z. 37)
4. Zeilen 41–56: Werbungskosten — laufend
   Schuldzinsen (Z. 41), Grundsteuer (Z. 43), Versicherungen (Z. 44), Hausgeldzahlungen (Z. 45), Verwaltungskosten (Z. 46), Erhaltungsaufwand (Z. 48)
5. Zeile 61: Ergebnis
   Positives Ergebnis = steuerpflichtige Einkünfte. Negatives Ergebnis = Verlust, der mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden kann (horizontaler Verlustausgleich).
6. Eintragung in Hauptformular:
   Das Ergebnis aus Anlage V fließt in ESt-Formular Zeile 17 (Einkünfte aus V+V) ein und wird dem Gesamteinkommen hinzugerechnet.

Ungültiger Mini-Rechner Typ. Verfügbar: grunderwerbsteuer, maklerkosten, kaufpreisfaktor, kaufnebenkosten, monatliche-belastung, mietrendite, max-investmentvolumen, kaufpreis-rueckrechner, rendite-schnellrechner, mieten-oder-kaufen, eigenkapital-optimierer, grundsteuer-alt, grundsteuer-neu, erbpacht-rechner, anschlussfinanzierung, renovierungs-roi, denkmal-afa, dscr-check, tilgungsvergleich, vorfaelligkeitsentschaedigung, staffelmiete, notarkosten, spekulationssteuer, mieterhoehung, indexmiete, gmbh-vs-privat, cashflow, eigenkapitalrendite

FAQ: Mieteinnahmen versteuern

Ab wann müssen Mieteinnahmen versteuert werden?

Grundsätzlich müssen alle Mieteinnahmen versteuert werden — es gibt keine Freigrenze für Mieteinnahmen aus Wohnraumvermietung. Ausnahme: Wenn das Gesamteinkommen (inkl. Mieteinnahmen minus Werbungskosten) unter dem Grundfreibetrag von 11.784 € (2025) liegt, fällt keine Einkommensteuer an. Bei kurzfristiger Vermietung (Airbnb etc.) gilt eine Freigrenze von 520 € (Steuerfreigrenze für Einnahmen aus gelegentlichen Vermietungen nach § 22 Nr. 3 EStG).

Was ist der Grundfreibetrag 2025?

Der Grundfreibetrag beträgt 2025 11.784 € für Einzelveranlagte und 23.568 € für Verheiratete (Zusammenveranlagung). Das bedeutet: Liegt das gesamte zu versteuernde Einkommen (Gehalt + Mieteinnahmen – alle Werbungskosten und Sonderausgaben) darunter, fällt keine Einkommensteuer an. Gut zu wissen: Rentner mit niedrigen Renten und kleinen Mieteinnahmen rutschen oft noch unter diesen Freibetrag.

Muss ich Mieteinnahmen monatlich oder jährlich versteuern?

Jährlich — über die Einkommensteuererklärung. Mieteinnahmen werden nach dem Zuflussprinzip (§ 11 EStG) erfasst: Im Jahr, in dem die Miete tatsächlich eingegangen ist, müssen sie versteuert werden. Vorauszahlungen (z.B. Kaution, Quartalsmietvorauszahlung) gelten im Zeitpunkt des Zuflusses als Einnahme. Das Finanzamt erhebt ggf. quartalsweise Einkommensteuer-Vorauszahlungen, wenn die Einkommensteuer voraussichtlich über 400 € im Jahr liegt.