Mieteinnahmen versteuern: Wieviel Steuer bei 500, 1.000 & 2.000 Euro?

Mieteinnahmen versteuern ist Pflicht — aber wie viel bleibt tatsächlich netto? Dieser Leitfaden zeigt die Steuer auf Mieteinnahmen mit konkreten Rechenbeispielen, einer Steuer-Tabelle nach Einkommenssteuersatz und den wichtigsten abzugsfähigen Werbungskosten.

Wie werden Mieteinnahmen besteuert?

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sie werden dem persönlichen Einkommensteuersatz addiert — es gibt keinen gesonderten Freibetrag. Entscheidend: Werbungskosten werden vorher abgezogen, sodass meist deutlich weniger als die Brutto-Mieteinnahmen steuerpflichtig sind.

Formel: Steuerpflichtige Mieteinnahmen = Brutto-Mieteinnahmen − Werbungskosten

Steuer-Tabelle: Wieviel Steuer bei welchen Mieteinnahmen?

Die folgende Tabelle zeigt die ungefähre Steuerlast auf die netto steuerpflichtigen Mieteinnahmen (nach Abzug aller Werbungskosten) je nach persönlichem Grenzsteuersatz:

Steuerpflichtige Mieteinnahmen/Jahr	Grenzsteuersatz 30 %	Grenzsteuersatz 37 %	Grenzsteuersatz 42 %
3.000 € (≈ 250 €/Monat)	900 €/Jahr	1.110 €/Jahr	1.260 €/Jahr
6.000 € (≈ 500 €/Monat)	1.800 €/Jahr	2.220 €/Jahr	2.520 €/Jahr
12.000 € (≈ 1.000 €/Monat)	3.600 €/Jahr	4.440 €/Jahr	5.040 €/Jahr
24.000 € (≈ 2.000 €/Monat)	7.200 €/Jahr	8.880 €/Jahr	10.080 €/Jahr
48.000 € (≈ 4.000 €/Monat)	14.400 €/Jahr	17.760 €/Jahr	20.160 €/Jahr

Näherungswerte nach § 32a EStG Grundtarif 2026. Maßgebend ist der individuelle Grenzsteuersatz.

Rechenbeispiel: 1.000 Euro Mieteinnahmen im Monat

Angenommene Situation: Einzelperson, Gesamteinkommen 65.000 € p.a., Grenzsteuersatz ca. 39 %.

Position	Betrag/Jahr
Brutto-Mieteinnahmen	12.000 €
− Darlehenszinsen	−4.200 €
− AfA (2 % von 180.000 € Gebäudewert)	−3.600 €
− Hausverwaltung	−480 €
− Reparaturen/Instandhaltung	−720 €
= Steuerpflichtig	3.000 €
Steuer (39 %)	1.170 €/Jahr = 98 €/Monat
Netto-Mieteinnahmen	ca. 902 €/Monat

Werbungskosten: Was kann ich abziehen?

Kostenart	Abzugsfähig	Hinweis
Darlehenszinsen	✓ 100 %	Nur Zinsen, nicht Tilgung!
AfA Gebäude (§ 7 EStG)	✓ 2 % p.a.	Auf Gebäudewert, nicht Grundstück
Hausverwaltungskosten	✓ 100 %	Inkl. WEG-Hausgeld (abzgl. Rücklage)
Reparaturen & Instandhaltung	✓ sofort	Bis ca. 15 % des Kaufpreises/Jahr
Grundsteuer	✓ 100 %	Als Werbungskosten abzugsfähig
Versicherungen	✓ 100 %	Gebäude, Haftpflicht
Fahrtkosten zur Immobilie	✓ 0,30 €/km	Dokumentation erforderlich
Steuerberatungskosten	✓ anteilig	Für Vermietungseinkünfte
Leerstandskosten	✓ bei Vermietungsabsicht	Nachweis wichtig
Tilgungsanteile	✗ Nein	Nicht abzugsfähig
Kaufpreis / Anschaffungskosten	✗ Nein	Nur über AfA (über 50 Jahre)

AfA berechnen — der wichtigste Steuerhebel

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist oft der größte Einzelposten unter den Werbungskosten:

• Baujahr ab 1925: 2,0 % p.a. (50 Jahre Nutzungsdauer, § 7 Abs. 4 EStG)
• Baujahr vor 1925: 2,5 % p.a. (40 Jahre)
• Denkmal-AfA (§ 7i EStG): bis 12 % in den ersten 8 Jahren, dann 7 % für 4 Jahre

Wichtig: AfA wird nur auf den Gebäudewert berechnet, nicht auf das Grundstück. Beispiel: Kaufpreis 320.000 €, Grundstückswert 80.000 € → Gebäudewert 240.000 € → AfA = 240.000 × 2 % = 4.800 €/Jahr.

Verluste aus Vermietung steuerlich nutzen

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser lässt sich mit anderen Einkunftsarten (z. B. Gehalt) verrechnen und senkt die Gesamtsteuerlast.

Beispiel: Zinskosten und AfA übersteigen die Mieteinnahmen um 6.000 € → Steuerersparnis bei 40 % Grenzsteuersatz = 2.400 €/Jahr.

Achtung — Liebhaberei: Das Finanzamt prüft, ob langfristig eine Überschusserzielungsabsicht besteht. Wer dauerhaft nur Verluste erzielt, riskiert den Verlust der Abzugsfähigkeit.

Mieteinnahmen und Sozialversicherung

Mieteinnahmen unterliegen grundsätzlich nicht der Sozialversicherungspflicht. Weder Kranken- noch Rentenversicherung werden fällig. Ausnahme: Gewerbliche Vermietung (bei mehr als 3 Ferienwohnungen oder regelmäßigen Zusatzleistungen kann das Finanzamt Gewerbebetrieb annehmen).

Spekulationssteuer beim Verkauf

Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt Spekulationssteuer auf den Gewinn (§ 23 EStG). Ausnahme: Eigennutzung in den letzten 2 Kalenderjahren und dem Verkaufsjahr.

Die 5 häufigsten Fehler beim Versteuern von Mieteinnahmen

1. Tilgung als Werbungskosten absetzen — nicht zulässig, nur Zinsen zählen.
2. AfA auf den vollen Kaufpreis — der Grundstücksanteil ist nicht abzuschreiben.
3. Instandhaltungsrücklage sofort absetzen — erst bei tatsächlichem Verbrauch.
4. Leerstand nicht dokumentieren — ohne Nachweis der Vermietungsabsicht versagt das Finanzamt die Werbungskosten.
5. Privatanteil nicht herausrechnen — bei gemischt genutzten Objekten nur den Vermietungsanteil geltend machen.

Häufige Fragen zu Mieteinnahmen und Steuer

Muss ich Mieteinnahmen unter 600 Euro im Jahr versteuern?

Ja. Einen steuerfreien Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht. Nach Abzug der Werbungskosten bleibt in vielen Fällen aber kaum etwas steuerpflichtig übrig.

Wie melde ich Mieteinnahmen beim Finanzamt?

Über die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) in der jährlichen Einkommensteuererklärung. Abgabefrist: 31. Juli des Folgejahres (mit Steuerberater: Ende Februar des übernächsten Jahres).

Was ist besser — GmbH oder privat vermieten?

Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz über 42 % kann eine Immobilien-GmbH (Körperschaftsteuer 15 % + Gewerbesteuer ca. 14 %) günstiger sein. Die Entnahme der Gewinne aus der GmbH wird jedoch nochmals mit Abgeltungsteuer (25 %) belastet. Eine individuelle Steuerberatung ist unerlässlich.

Werden Mieteinnahmen doppelt besteuert?

Nein. Die Miete zahlt der Mieter aus versteuertem Einkommen; der Vermieter versteuert sie als eigene Einnahme. Das ist keine Doppelbesteuerung im juristischen Sinn.

Kann ich Verluste aus einer Immobilie mit Gewinnen aus einer anderen verrechnen?

Ja. Innerhalb der Einkunftsart § 21 EStG (Vermietung und Verpachtung) ist eine Verlustverrechnung zwischen verschiedenen Objekten möglich.