Ist Neuvermietung auf Mallorca noch möglich?

Lohnen sich Ferienimmobilien auf Mallorca noch? Schauen wir uns die Details an.

Mallorca zieht jährlich Millionen von Touristen an, was es zu einer der gefragtesten Ferienregionen in Europa macht. Dank dieser hohen Besucherzahlen ist das Potenzial für Ferienvermietungen enorm. Angenommen, Sie vermieten eine Wohnung für einhundert Euro pro Nacht und erreichen eine Auslastung von zwanzig Nächten im Monat, könnten Sie zweitausend Euro monatlich einnehmen. Ziehen Sie hiervon die monatlichen Kosten wie Miete oder Kreditraten, Reinigung und Nebenkosten ab, um Ihren Gewinn zu berechnen.

Und je nachdem, wie flexibel Sie sind, können Sie die restlichen 10 Tage für sich nutzen. Ihre Urlaubskasse haben Sie ja schon gefüllt.

Video aus Ibiza: Was ist auf der Nachbarinsel los?

Hier auch kurz als Video von unserem YouTube Kanal.

Keine neuen Lizenzen bis 2026

Bis 2026 werden keine neuen Ferienvermietungslizenzen ausgestellt. Das bedeutet, wenn Sie jetzt eine Immobilie ohne Lizenz kaufen, können Sie diese aktuell nicht legal an Urlauber vermieten. Wo Licht ist, ist auch Schatten, denn bestehende Lizenzen bleiben gültig und können bei einem Verkauf der Immobilie auf den neuen Eigentümer übertragen werden. Heißt, Sie sollten eine Immobilie mit bestehender Ferienvermietungslizenz kaufen.

Interessant war im Gespräch auch, dass es auf Mallorca Inselräte gibt, die Kriterien für die Vergabe von Bettenplätzen erarbeiten und die touristische Belastung in ihren Gebieten untersuchen müssen.

Die Inselräte spielen eine entscheidende Rolle bei der Regulierung der Ferienvermietung. Sie sind dafür verantwortlich, Pläne für die Vergabe von Bettenplätzen zu erstellen. Falls die Inselräte nicht reagieren, verfallen die bestehenden Kontingente. Insgesamt gibt es auf Mallorca circa vierhundertdreißigtausend Gästebetten, davon hunderttausend in Ferienimmobilien und knapp dreihunderttausend in Hotels.

Sie können Ihre Lizenz verlieren, wenn Sie die gesetzlichen Vorgaben nicht einhalten oder die Immobilie länger als drei Jahre nicht vermieten. Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser und sechzig-Tage-Vermietungen müssen alle fünf Jahre erneuert werden. Die Behörden überprüfen regelmäßig, ob die Immobilien tatsächlich für touristische Zwecke genutzt werden.

Proteste auf der Insel: Gegen Vermietungsmodell

Wenn Sie auf Mallorca Urlaub machen oder planen, dort eine Immobilie auf Airbnb zu vermieten, dann sollten Sie jetzt gut aufpassen, insbesondere beim Airbnb vermieten auf Mallorca. Hier das wichtigste zu den:

• Protesten auf Mallorca

Dämmfolie hinter der Heizung: Dämmung selbst optimieren

Aufgrund der aktuell angespannten Lage auf dem Energiemarkt kursieren online immer mehr Tipps und Tricks, um Heizkosten zu sparen. Ein Trick ist es, Dämmfolie, auch Reflexionsfolie genannt, hinter dem Heizkörper anzubringen. Die Folie findet man im Baumarkt für wenige Euro oder auch online in Versandshops. Reflexionsfolien sind mit Aluminium beschichtet und sollen dafür sorgen, dass die Wärme nicht über die Außenwand verschwindet.

Hier kann man Reflexionsfolie kaufen:

• Baumarkt
• Online

Preislich liegen die Rollen in der Regel zwischen 5 und 15 Euro pro Quadratmeter, je nach Materialdicke. Alternativen zur Dämmfolie sind Isolierfolie, Thermofolie, Dämmtapete oder Vakuum-Dämmplatten.

Heizkörper Reflexionsfolien: Die Funktionsweise

Heizkörper sind unter Fenstern oft in Wandnischen eingebaut, damit sie optisch weniger auffallen. An dieser Stelle ist die Außenwand auch ein gutes Stück dünner. Ist die Fassade nicht gut gedämmt, kann hier viel Wärme entweichen.

Die Folie wird an der Wand hinter dem Heizkörper angebracht. Hierfür müssen Sie die Folie zurechtschneiden. Dann wird die Folie so angebracht, dass die beschichtete Seite zum Heizkörper zeigt. Dadurch wird die abgestrahlte Heizwärme des Heizkörpers nicht durch eine schlecht gedämmte Außenwand nach außen abgegeben, sondern wieder zurück in den Raum reflektiert.

So funktioniert die Dämmfolie hinter der Heizung:

• Folie wird mit beschichteter Seite zum Heizkörper hin angebracht
• das Aluminium reflektiert die vom Heizkörper abgegebene Wärme
• Wärme gelangt zurück in den Raum und nicht durch die Außenwand

Aber Achtung, bei der Anbringung der Folie sollten Sie sorgfältig arbeiten. Unter der Folie sollten sich keine Luftblasen bilden, sonst besteht Schimmelgefahr, wenn sich dort Feuchtigkeit sammelt. Achten Sie darauf, die Folie glattzustreichen.

Heizkosten sparen: 5 Alternativen

Die Preise für Gas und Heizöl aktuell so hoch wie noch nie. Dabei gibt es eine Vielzahl an Möglichkeiten, den Energieverbrauch zu senken und die Heizkosten zu drosseln. Ob professionelle Wartung, Wärmedämmung oder elektronisches Thermostat, wir haben für Sie die besten Tipps zusammengestellt, um Heizkosten zu sparen.

• Heizkosten sparen

Photo: Kzenon / shutterstock.com

Tipps beim Immobilienkauf: Kaufvertrag splitten und Kosten sparen

Durch Tricks bei der Gestaltung des Kaufvertrags können Sie wahres Geld sparen. Eine geschickte Aufteilung in mehrere Verträge ermöglicht es, die Grunderwerbsteuer zu mindern und von der Abschreibung zu profitieren. Über diese Posten kann beim Immobilienkauf ein separater Kaufvertrag geschlossen werden:

• Grundstück
• Gebäude
• Inventar
• Instandhaltungsrücklagen (WEG)

Abschreibung sparen: Grundstück und Gebäude unterscheiden

Durch die Unterschiedung von Grundstück und Gebäude haben Sie den Vorteil, dass Sie einen größeren Teil der Kosten abschreiben können. Während  das Grundstück bei der Abschreibung keine Berücksichtigung findet, ist bei dem Gebäude eine Abschreibung auf den Kaufpreis möglich. Die Grunderwerbsteuer ist zwar auf die Summe des Kaufpreises vorgesehen, doch kann man durch geschickte Gestaltung des Kaufvertrags einen bedeutenden Anteil für das Gebäude reklamieren und dies dann später Abschreiben.

Beispiel:

Wenn Sie einen Gesamtkaufpreis vereinbaren, wird die Grunderwerbsteuer auf dessen Grundlage berechnet. Bei einem Gesamtkaufpreis von 500.000€ liegt die Grunderwerbsteuer in NRW (aktuell 6,5%) bei 32.500€. Da es keine Differenzierung gibt, welcher Anteil des Gesamtkaufpreises auf welchen Posten entfällt und das Grundstück selbst, also der Grund und Boden, als nicht abnutzbar gilt, können Sie nicht von der Abschreibung profitieren.

Sie vereinbaren in mehreren Verträgen einen Kaufpreis für das Grundstück und für die Immobilie (Bestandsimmobilie). Der Kaufpreis des Grundstücks beträgt 100.000€, somit liegt die Grunderwerbsteuer bei 6.500€. Der Kaufpreis für die Immobilie beläuft sich auf 400.000€, von denen Sie jährlich 2% abschreiben können. Bei einer Nutzungsdauer von 40 Jahren können Sie bei einem Kaufpreis von 400.000€ jährlich 10.000€ abschreiben.

Grunderwerbsteuer: Kaufvertrag über Inventar und Mobiliar

In der Regel gehören bei Bestandsimmobilien auch Einrichtungsgegenstände zu dem Gebäude dazu. Darunter fallen zum Beispiel Lampen, Einbauküchen, Wandschränke oder Aufzüge. Einen separaten Kaufvertrag über diese Gegenstände zu schließen kann dabei mehrere steuerliche Vorteile haben.

1. keine Grunderwerbsteuer
2. zusätzliche Abschreibung

Wenn Sie einen Gesamtkaufpreis für die Immobilie vereinbaren, zahlen Sie für den Anteil, der auf das Inventar entfällt, unnötige Steuern. Das Inventar ist streng genommen nicht wesentlicher Bestandteil der Immobilie, daher fällt bei einem getrennten Kauf keine Grunderwerbsteuer an. Daneben ist es bei einem getrennten Kauf möglich den Kaufpreis des Inventars abzuschreiben.

Instandhaltungsrücklagen: Keine Steuer auf Kapitalwerte

Sollten Sie eine Eigentumswohnung kaufen, übernehmen Sie die angesparte Instandhaltungsrücklage vom vorherigen Besitzer. Bei einem pauschalen Kaufpreis für die Immobilie kommt es wie beim Inventar ohne gesonderte Vereinbarungen erneut zu einer höheren Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Daher sollten Sie die Instandhaltungsrücklage ebenfalls extra aufführen.

Finanzierung: Günstig finanzieren und bausparen

Auch durch eine durchdachte Finanzierung lässt sich Geld sparen. Ein unterschätzter Tipp: Banken und Kreditanbieter vergleichen und verschiedene Angebote einholen.

Die staatseigene Förderbank Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt an Bauherren und Käufer Kredite bis 100.000 Euro zu sehr günstigen Zinskonditionen. Die Bedingung der Bank ist dabei, dass der Käufer selbst die Immobilie nutzen muss. Auch mit einem staatlich geförderten Bausparvertrag lassen sich die Finanzierungskosten minimieren: Eine Familie mit zwei kleinen Kindern kann Wohn-Riester-Zulagen in Höhe einer Förderung von bis zu 950 Euro im Jahr abschöpfen. Durch einen Wohn-Riester-Bausparvertrag können Sie auch von Steuervorteilen profitieren: Während der Laufzeit dürfen Sie jedes Jahr von den monatlich anfallenden Tilgungszahlungen des Darlehens bis zu 2.100 Euro als Sonderausgaben in der Einkommensteuererklärung steuerlich geltend machen.

Solch eine Vollfinanzierung können Sie gut argumentieren, denn Ihr Eigenkapital dient zur Sicherheit und Risikominimierung, für die Bank. Wenn Sie Ihren Kredit voll abgezahlt haben, hat die Bank kein Risiko mehr.

Alles wichtige, dass Sie zu den Themen Immobilie finanzieren, Darlehen und Zinsen wissen sollten, gibt es in unserem Ratgeber:

• Finanzierung

Beispiel Rechnung: Vollfinanzierung

Ihre neue Rechnung sieht also wie folgt aus:

• Investitionskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten): 250.000
  _____________________
• Darlehenssumme: 250.000

Zusätzlich:

• Abgetretene Sicherheit (Konto oder Depot): 37.500

Mit einer Tilgungsrate von 3%, hätten Sie nach circa 5 Jahren, die Summe von 37.500 Euro zurückbezahlt, so dass Ihr Eigenkapital von der Bank, wieder freigegeben werden kann.

Oft auch als rollierendes Eigenkapital bezeichnet.

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Ratgeber: Eigenkapital beim Immobilienkauf

In diesem Ratgeber lernen Sie das Thema Eigenkapital und Immobilienfinanzierung kennen, für Kapitalanleger und Eigennutzung. Vom Eigenkapitaleinsatz, bis zum Unterschied für beide Käufer-Typen durch steuerliche Absetzbarkeit der Darlehens-Zinsen. Wie viel Eigenkapital benötigen Sie? Danach ein Blick auf die monatlichen Kosten, die Sie als Immobilienkäufer ebenso, wie die Investitionskosten, im Blick haben müssen. Danach haben wir noch einen starken Tipp für Kapitalanleger, die Vollfinanzierung Ihrer Immobilie.

• Eigenkapital

Jahresmiete in wenigen Sekunden berechnen

Dieser Schritt ist relativ simpel und auch ein sehr guter Insider-Tipp für Sie.

Wenn Sie herausfinden wollen, wie viel jährliche Miete ein Objekt abwerfen kann, nutzen Sie Immobilienportale wie Immobilienscout24, Immonet, Immowelt, usw.

Danach legen Sie Kriterien im Filter der Suche fest. Diese sind: Wohnung oder Haus, die Wohnfläche in m² und als Tipp, nutzen Sie die Umkreissuche mit 1 Kilometer. Danach bekommen Sie automatisch Suchergebnisse. Anhand der Ergebnisse und Vergleichsangebote können Sie abschätzen, wie hoch die Jahresmiete sein kann oder wird.

Noch einmal zusammengefasst, Ihre Filterkriterien:

• Wohnung / Haus zur Miete (je nachdem)
• Wohnfläche in m²
• Umkreis 1 km

Schritt 1: Suchfilter für Miete

In diesem Beispiel wählen Sie gute B-Lage in Bonn, Bad Godesberg.

Schritt 2: Vergleichsmieten

Wie viel Miete verlangen die aktiven Vermieter in der Nachbarschaft, für ähnliche Immobilien?

Mietrendite: Jahresmiete / Investition = Warum?

Vor dem Immobilienkauf, kommt die Suche nach rentablen Immobilien. Wer Immobilien als Kapitalanleger kauft, will vor allem eines: Positiven Cashflow. Warum? Mit ausreichend Überschuss (Rendite) zahlt Ihr Mieter Ihre Immobilie ab. Doch wie finden Sie solche guten Rendite Immobilien? Das ultimative Tool, zur schnellen Bewertung der Rentabilität, ist die Mietrendite (genauer die Bruttomietrendite). In diesem Ratgeber lernen Sie die Mietrendite und Ihre Vorteile kennen.

• Mietrendite