Was ist eine Selbstauskunft für die Bank?

Die Selbstauskunft (auch Finanzierungsauskunft oder Vermögensaufstellung genannt) ist ein Dokument, mit dem Sie der Bank einen vollständigen Überblick über Ihre finanzielle Situation geben. Sie ist bei jeder Immobilienfinanzierung Pflicht — ohne Selbstauskunft gibt keine Bank einen Kredit über 100.000 EUR.

Anders als bei einer Schufa-Abfrage (die die Bank selbst durchführt) erstellen Sie die Selbstauskunft aktiv. Banken nutzen sie, um:

• Ihre monatliche Tragbarkeit zu prüfen (Einkommen vs. Kreditrate)
• Ihr Nettovermögen zu ermitteln (Aktiva minus Verbindlichkeiten)
• Bestehende Risiken zu identifizieren (andere Kredite, Unterhaltspflichten, etc.)
• Die Bonität im Gesamtbild zu beurteilen

Das will die Bank wissen: Vollständige Checkliste

Die 5 häufigsten Fehler in der Selbstauskunft

• Ausgaben zu niedrig angesetzt: Viele vergessen Versicherungen, Abos, Unterhalt oder den Kinderbetreuungskosten. Banken rechnen mit pauschalen Haushaltssätzen (z.B. 750–900 EUR/Person) und vergleichen mit Ihren Angaben.
• Kreditkarten und Dispo verschwiegen: Auch Kreditkartenlimits und Dispokredite gelten als Verbindlichkeiten — auch wenn Sie sie nicht ausschöpfen. Banken sehen das in der Schufa.
• Selbstständige rechnen zu optimistisch: Bei Selbstständigen nimmt die Bank den Durchschnitt der letzten 2–3 Jahre (steuerlicher Gewinn). Jahresprämienzahlungen oder Einmaleffekte werden herausgerechnet.
• Vermögen überschätzt: Fahrzeuge oder Hausrat werden selten als Sicherheit anerkannt. Illiquide Vermögenswerte (Erbschaft noch nicht ausgezahlt, Firmenbeteiligung) zählen meist nicht als Eigenkapital.
• Angaben nicht konsistent mit Kontoauszügen: Banken prüfen Ihre Angaben mit 3 Monaten Kontoauszüge. Ausgaben, die dort erscheinen, aber nicht angegeben wurden, schaden der Bonität.

Selbstauskunft richtig ausfüllen: Schritt für Schritt

1. Kontoauszüge sammeln — Alle Konten der letzten 3 Monate ausdrucken oder als PDF speichern. Dazu: Tagesgeld, Depot, Bausparkontoauszug.
2. Einnahmen ehrlich ermitteln — Nettolohn (nicht Brutto!), alle Nebeneinkünfte dokumentieren. Bei Mieteinnahmen: Nettokaltmiete minus Bewirtschaftungskosten.
3. Ausgaben realistisch erfassen — Nutzen Sie die Kontoauszüge als Grundlage. Schätzen Sie nicht — zählen Sie nach. Inkl. jährlicher Ausgaben (Urlaub, Versicherungseinmalzahlungen) auf Monat umgerechnet.
4. Alle Verbindlichkeiten auflisten — Restschulden (aktueller Tilgungsplan), monatliche Raten, Kreditkartenlimits. Auch laufende Ratenkäufe (0%-Finanzierungen).
5. Vermögen belegen — Bankguthaben mit Kontoauszug, Wertpapiere mit Depotauszug, Bausparvertrag mit Jahreskontoauszug, Immobilien mit Kaufpreisnachweis oder Schätzwert.
6. Unterschrift + Datum — Die Selbstauskunft muss unterschrieben werden. Falsche Angaben können zur Kreditkündigung führen (§ 490 BGB).

Selbstauskunft Bank: Was sind realistische Haushaltspauschalen?

Banken prüfen Ihre Ausgaben anhand von Richtwerten. Liegt Ihre tatsächliche Lebenshaltung darunter, rechnet die Bank mit dem höheren Wert:

Beispielrechnung (Paar, 1 Kind):
Nettoeinkommen: 5.200 EUR | Haushaltspauschale: 1.500 EUR | Versicherungen: 300 EUR | Auto: 400 EUR | Kreditrate (Konsumkredit): 200 EUR | Freies Einkommen: 2.800 EUR
Banken finanzieren i.d.R. bis zu ca. 35–40 % des Nettoeinkommens als Kreditrate → Maximale Kreditrate hier ca. 1.820–2.080 EUR/Monat.

Häufige Fragen zur Selbstauskunft Bank

Darf die Bank die Selbstauskunft ablehnen und eine eigene Form verwenden?

Ja. Viele Banken haben eigene Formulare und verlangen, dass Sie diese ausfüllen — auch wenn Sie bereits eine Vorlage haben. Unsere Excel-Vorlage ist so aufgebaut, dass alle relevanten Felder banküblich strukturiert sind und einfach übertragen werden können. Einige Banken (z.B. ING, Commerzbank) stellen eigene Online-Formulare bereit.

Was passiert, wenn ich in der Selbstauskunft Fehler mache?

Unbeabsichtigte Fehler, die Sie nach Hinweis der Bank korrigieren, sind kein Problem. Anders bei vorsätzlich falschen Angaben (z.B. Verbindlichkeiten verschwiegen): Das kann zur sofortigen Kreditkündigung nach § 490 BGB führen und im schlimmsten Fall strafrechtliche Folgen haben (Kreditbetrug, § 265b StGB).

Brauche ich eine Selbstauskunft auch bei der Anschlussfinanzierung?

Ja — sofern Sie zu einer neuen Bank wechseln oder der Kredit wesentlich erhöht wird. Bleibt die Anschlussfinanzierung bei derselben Bank im gleichen Umfang, reicht oft eine vereinfachte Selbstauskunft. Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (§ 505a BGB) müssen Banken die Kreditwürdigkeit bei jeder Neu- oder Anschlussfinanzierung neu prüfen.

Müssen beide Partner die Selbstauskunft unterschreiben, wenn wir gemeinsam kaufen?

Ja. Wenn beide Partner Kreditnehmer sind (was bei gemeinsamem Kauf fast immer empfehlenswert ist), müssen beide eine eigene Selbstauskunft ausfüllen oder das gemeinsame Formular unterschreiben. Beachten Sie: Beide Partner haften dann als Gesamtschuldner für den gesamten Kreditbetrag.

Auch interessant

• Immobilie finanzieren: Bonität, Eigenkapital & Kreditarten im Vergleich
• Bausparvertrag beleihen: Beleihungsgrenze & Ablauf erklärt
• Kaufvertragsentwurf: Was der Notar prüft & was Käufer beachten müssen

Kaufvertrag Immobilie: Pflichtbestandteile

Ein Kaufvertrag für eine Immobilie muss gemäß § 311b BGB notariell beurkundet werden — eine Vorlage ohne Notar ist rechtlich unwirksam. Trotzdem hilft die Vorlage, alle Punkte vorab zu prüfen und den Notartermin vorzubereiten. Folgende Bestandteile muss jeder Kaufvertrag enthalten:

Grunderwerbsteuer-Rechner

Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer für Ihren Immobilienkauf — für alle 16 Bundesländer.

Kaufpreis (€)

Bundesland

GrESt-Satz –

Grunderwerbsteuer –

Bundesland	GrESt-Satz	Betrag

Detaillierte Kalkulation →

Alle Angaben ohne Gewähr · Keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung · Ergebnisse dienen ausschließlich der Orientierung · © immobilien-erfahrung.de

Kaufvertrag Immobilie: Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Diese Punkte werden bei Kaufvertragsverhandlungen häufig übersehen oder falsch formuliert:

• Inventar nicht im Vertrag: Einbauküche, Sauna, Markise — was bleibt? Nur was schriftlich vereinbart ist, ist rechtlich bindend
• Fälligkeitsvoraussetzungen unklar: Kaufpreis wird oft fällig, bevor Grundbucheintrag erfolgt — Notaranderkonto schützt beide Seiten
• Mängelklausel zu unspezifisch: „Gekauft wie gesehen“ reicht nicht, wenn arglistig verschwiegene Mängel vorliegen — Verkäufer haftet dann trotzdem
• Grunderwerbsteuer falsch aufgeteilt: Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufteilen kann Grunderwerbsteuer senken — aber nur wenn realistisch und dokumentiert
• Auflassungsvormerkung vergessen: Notariell eingetragene Vormerkung schützt Käufer zwischen Vertrag und Eigentumsumschreibung

Wichtig: Jede Abweichung von der Standardvorlage sollte mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht besprochen werden. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € kostet ein anwaltlicher Vertrags-Check (500–1.500 €) nur 0,5 % des Risikos.

Notarkosten beim Immobilienkauf

Der Notar ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten richten sich nach dem GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz):

• Beurkundungsgebühr: Ca. 0,5–1,5 % des Kaufpreises je nach Komplexität
• Grundbucheintrag Auflassungsvormerkung: Ca. 0,2–0,3 % des Kaufpreises
• Eigentumsumschreibung: Ca. 0,5 % des Kaufpreises
• Gesamtkosten Notar + Grundbuch: Typisch 1,5–2 % des Kaufpreises

Bei einem Kaufpreis von 350.000 €: Notar + Grundbuch ca. 5.250–7.000 €.

Kaufnebenkosten-Rechner

Alle Kaufnebenkosten auf einen Blick: Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuchamt.

Kaufpreis (€)

Bundesland

Mit Makler

Grunderwerbsteuer –

Maklerprovision –

Notar (~1,5%) –

Grundbuchamt (~0,5%) –

Gesamte Kaufnebenkosten – –

Detaillierte Kalkulation →

Alle Angaben ohne Gewähr · Keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung · Ergebnisse dienen ausschließlich der Orientierung · © immobilien-erfahrung.de

Verwandte Themen

• Kaufvertrag Haus: Komplettes Muster + 10-Punkte-Checkliste
• Grundbuch Abteilung 3: Grundschuld vor Kauf löschen
• Übergabeprotokoll beim Hauskauf: Vorlage & Checkliste

FAQ: Kaufvertrag Immobilie

Ist ein Kaufvertrag ohne Notar gültig?

Nein — ein Kaufvertrag für Grundstücke und Immobilien ist gemäß § 311b BGB nur gültig, wenn er notariell beurkundet wurde. Ein privat erstellter Kaufvertrag ohne Notar ist nichtig, auch wenn er von beiden Seiten unterschrieben wurde.

Kann ich den Kaufvertrag nach Unterzeichnung noch ändern?

Ja — aber nur per notariell beurkundetem Nachtrag. Mündliche Änderungen oder E-Mail-Absprachen nach Vertragsschluss sind rechtlich nicht bindend und können bei Streitigkeiten nicht verwendet werden.

Was passiert, wenn der Käufer nach Vertragsschluss nicht zahlt?

Der Kaufvertrag enthält in der Regel eine Fälligkeitsregelung. Zahlt der Käufer nicht innerhalb der vereinbarten Frist, kann der Verkäufer nach Mahnung vom Vertrag zurücktreten (§ 323 BGB) und Schadensersatz verlangen. Die Auflassungsvormerkung wird dann gelöscht.

Kaufvertrag Immobilie: Welche Muster-Vorlage ist rechtlich sicher?

Ein Kaufvertrag für Immobilien muss in Deutschland notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Das bedeutet: Kein Online-Muster ersetzt die Notarurkunde. Was Vorlagen leisten: Sie helfen Käufern und Verkäufern, die Verhandlungspunkte vorzubereiten — bevor der Notar den Vertragsentwurf aufsetzt.

Die 8 Pflichtbestandteile eines Immobilien-Kaufvertrags

Kaufvertrag Muster: Typische Struktur

Der Notar erstellt den Entwurf auf Basis der vereinbarten Punkte. Typisch aufgebaut:

1. Präambel: Parteien, Voreigentümer, Grundbuchstand
2. § 1 Kaufgegenstand: Flurstück, Gebäude, Zubehör (Einbauküche, Garage)
3. § 2 Kaufpreis + Zahlung: Betrag, Fälligkeitsbedingungen, Notaranderkonto oder direkte Zahlung
4. § 3 Übergabe: Datum, Nutzungen und Lasten, Mietübergang
5. § 4 Sachmängelgewährleistung: „Gekauft wie gesehen“ oder Ausnahmen (bekannte Mängel)
6. § 5 Grundbuchvollmacht + Auflassung: Eigentumsübertragung im Grundbuch
7. § 6 Kosten: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer (wer trägt was)

Wichtig: Verhandeln Sie vor dem Notartermin! Der Notar beurkundet, was vereinbart ist — er prüft nicht, ob der Kaufpreis fair ist oder ob der Zustand der Immobilie dem entspricht, was besprochen wurde. Lassen Sie bekannte Mängel schriftlich im Vertrag festhalten.

Kaufvertrag-Fallen: 5 häufige Fehler beim Hauskauf

• Keine Mängeldokumentation: Bekannte Schäden (Feuchte, Dach) sollten im Vertrag stehen — sonst ist die Haftung nach § 444 BGB ausgeschlossen, wenn der Verkäufer arglistig verschwiegen hat
• Kein Finanzierungsvorbehalt: Ohne Klausel müssen Sie kaufen — auch wenn die Bank absagt
• Zubehör nicht gelistet: Einbauküche, Gartenhaus, Markise — was bleibt, muss im Vertrag stehen
• Falsche Wohnfläche: Abweichung über 10 % kann zu Kaufpreisminderung berechtigen (BGH-Urteile)
• Grundschuld nicht gelöscht: Ohne Lastenfreistellungsklausel übernehmen Sie alte Schulden

Kaufnebenkosten-Rechner

Alle Kaufnebenkosten auf einen Blick: Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuchamt.

Kaufpreis (€)

Bundesland

Mit Makler

Grunderwerbsteuer –

Maklerprovision –

Notar (~1,5%) –

Grundbuchamt (~0,5%) –

Gesamte Kaufnebenkosten – –

Detaillierte Kalkulation →

Alle Angaben ohne Gewähr · Keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung · Ergebnisse dienen ausschließlich der Orientierung · © immobilien-erfahrung.de

FAQ: Kaufvertrag Immobilie Vorlage

Kann ich einen Kaufvertrag für Immobilien selbst aufsetzen?

Nein. Nach § 311b Abs. 1 BGB ist ein Immobilienkaufvertrag ohne notarielle Beurkundung nichtig — er hat keinerlei Rechtswirkung. Muster und Vorlagen helfen nur zur Vorbereitung des Notartermins, sind aber kein Ersatz für die Urkunde.

Was kostet ein Kaufvertrag beim Notar?

Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt (GNotKG) und betragen ca. 1–1,5 % des Kaufpreises — bei 400.000 € also ca. 4.000–6.000 €. Hinzu kommen Grundbuchkosten ca. 0,5 %. Zusammen ca. 1,5–2 % Gesamtkosten, die i.d.R. der Käufer trägt.

Wie lange gilt eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer ab Eintragung im Grundbuch unbegrenzt — bis entweder die Eigentumsübertragung vollzogen ist oder die Vormerkung gelöscht wird. Sie sichert den Vorrang vor später eingetragenen Lasten.

Dein Schlüssel zum erfolgreichen Immobilienbesitz wartet auf Dich!

• 5-teiliger Videokurs zur Orientierung
• Wichtige Immobilien Grundlagen einfach erklärt
• Exklusive Insider-Tipps von Experte aus der Praxis
• Checkliste für die Ankaufprüfung
• Checkliste der größten Immobilienrisiken
• Immobilien-Lexikon: Fachbegriffe einfach erklärt

Das Fundament, um Fehler zu vermeiden!

• Der Videokurs ist perfekt für Einsteiger und Anfänger, die ihre erste Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage kaufen möchten.
• Mit unseren Orientierungshilfen und Expertentipps bist Du bestens gerüstet für Deinen Einstieg in die Welt der Immobilien.

Tipp: Sie erhalten die einzelnen Vorlagen auch kostenfrei, wenn Sie sich in unseren Newsletter eintragen: Downloads.

Dein Schlüssel zum erfolgreichen Immobilienbesitz wartet auf Dich!

• 5-teiliger Videokurs zur Orientierung
• Wichtige Immobilien Grundlagen einfach erklärt
• Exklusive Insider-Tipps von Experte aus der Praxis
• Checkliste für die Ankaufprüfung
• Checkliste der größten Immobilienrisiken
• Immobilien-Lexikon: Fachbegriffe einfach erklärt

Das Fundament, um Fehler zu vermeiden!

• Der Videokurs ist perfekt für Einsteiger und Anfänger, die ihre erste Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage kaufen möchten.
• Mit unseren Orientierungshilfen und Expertentipps bist Du bestens gerüstet für Deinen Einstieg in die Welt der Immobilien.