Mehrfamilienhaus bewerten: 12 Tipps für Ihre Hausbesichtigung – Rendite, Mieter, Bausubstanz

Mehrfamilienhaus bewerten – Lernen Sie, wie Profis ein Mehrfamilienhaus bewerten, zuerst am Schreibtisch und dann vor Ort, bei der Hausbesichtigung. Alles über Rendite, Mieterlisten und die wichtigsten Check-Punkte vor Ort, die Sie bei der Besichtigung vom Mietshaus nicht auslassen dürfen! Tipps aus der Praxis für Ihren Mehrfamilienhaus Kauf 2025.

Mehrfamilienhaus: Verkehrswert ermitteln

Ihr Ziel, ein realistischer Verkehrswert (Wert im Ist-Zustand) als Verhandlungsgrundlage: Was ist das Haus wert und… warum ist es wichtig, bei Mehrfamilienhäusern genauer hinzuschauen?

Haus bewerten, Mehrfamilienhaus bewerten: Wo ist der Unterschied?

Im Vergleich zum Kauf einer Eigentumswohnung trägt man als Alleineigentümer das gesamte finanzielle Risiko für Reparaturen und Instandhaltung. Größere Reparaturen wie Dacharbeiten, Investitionen in neue Heizsysteme durch politische Entscheidungen, können erhebliche Kosten verursachen, die beim Besitz einer einzelnen Wohnung auf mehrere Eigentümer verteilt werden können.

Merken Sie sich deshalb:

• Alleineigentümer von Mehrfamilienhäusern tragen volles finanzielles Risiko
• Bei Eigentumswohnungen teilen sich mehrere Eigentümer die Kosten
• Große Reparaturen, wie Dacharbeiten, neue Heizsysteme, etc. kosten viel

Vor jeder Besichtigung: Prüfung vom Schreibtisch

Bevor Sie sich auf eine Besichtigung begeben, ist es entscheidend, eine gründliche Bewertung vom Schreibtisch aus durchzuführen. Was beachten?

Überprüfen Sie die Kennzahlen anhand des Exposés und des Datenraums. Besonders wichtig sind dabei die Nettomietrendite sowie der Kaufpreisfaktor, der Ihnen Aufschluss über die Rentabilität der Investition geben. Zusätzlich sollten Sie die Mieterliste überprüfen, um potenzielle Risiken und Altlasten zu identifizieren, die Ihre Entscheidung beeinflussen könnten.

• Kennzahlen checken, mit Exposé, Datenraum
• Nettomietrendite bzw. Kaufpreisfaktor stehen im Vordergrund

Wenn hier alles passt:

• Mieter, Mietverträge, Leerstand checken, Altlasten, usw.

Je mehr Faktoren Sie (schnell) vom Schreibtisch prüfen, desto weniger Zeit verschwenden Sie mit unrentablen Immobilien.

Vorgehensweise bei der Besichtigung

Eine erfolgreiche Besichtigung eines Hauses erfordert eine strategische Vorgehensweise und ein authentisches Auftreten, um Mieter und Makler nicht zu verschrecken. Worauf sollten Sie einfach gesagt achten?

Beginnen Sie damit, eine positive Beziehung zum Makler aufzubauen. Dies kann Ihnen helfen, mehr Informationen über das Haus zu erhalten und einen besseren Einblick in seine Geschichte und Eigenschaften zu bekommen. Zeigen Sie Interesse und stellen Sie gezielte Fragen, um wichtige Details über das Haus und seine Umgebung zu erfahren.

• Authentisches Auftreten ist wichtig, um Mieter und Makler nicht zu verschrecken
• Eine positive Beziehung zum Makler aufbauen, um mehr Informationen über das Haus zu erhalten

Prüfung des Kellers

Der Keller eines Hauses birgt oft wichtige Hinweise auf den Zustand der Immobilie. Wie vorgehen bei der Besichtigung?

Beginnen Sie mit einer gründlichen Untersuchung der Wasserleitungen, Abwasserleitungen und Heizungsrohre. Achten Sie dabei besonders auf Anzeichen von Lecks oder Korrosion. Überprüfen Sie auch die Heizungsanlage, einschließlich des Typenschilds und des Baujahrs, um festzustellen, ob sie gut gewartet wurde und wie alt sie ist. Inspektieren Sie die Träger im Keller auf Rost und strukturelle Integrität, um sicherzustellen, dass das Fundament solide ist. Spinnenweben können ebenfalls Hinweise auf Feuchtigkeit im Keller geben und sollten daher genau beobachtet werden.

• Untersuchung der Wasserleitungen, Abwasserleitungen und Heizungsrohre
• Überprüfung der Heizungsanlage, inklusive Typenschild und Baujahr
• Inspektion der Träger im Keller auf Rost und strukturelle Integrität
• Beobachtung von Spinnenweben und -arten als Indikator für Feuchtigkeit

Inspektion des Treppenhauses

Das Treppenhaus ist oft ein zentraler Bereich eines Hauses und verdient besondere Aufmerksamkeit während der Besichtigung. Worauf achten?

Überprüfen Sie den Zustand der Treppen sorgfältig, insbesondere bei Holztreppen, um sicherzustellen, dass sie stabil und sicher sind. Achten Sie auf mögliche Schädlingsbefälle wie Termiten oder Kakerlaken, die auf strukturelle Probleme hinweisen könnten. Feuchtigkeit ist ein weiteres wichtiges Anzeichen, auf das Sie achten sollten. Auch kürzlich überstrichene Stellen können Hinweise darauf geben, dass versucht wurde, Feuchtigkeit zu verbergen, und sollten genauer untersucht werden.

• Überprüfung des Zustands der Treppen, insbesondere bei Holztreppen
• Aufmerksamkeit auf möglichen Schädlingsbefall
• Hinweise auf Feuchtigkeit, auch kürzlich überstrichene Stellen sind Indikatoren

Foto: Igor_PS / Schutterstock.com

Begutachtung des Dachgeschosses

Das Dachgeschoss bietet oft Potenzial für Ausbau- oder Erweiterungsprojekte, aber Wir empfehlen aus Erfahrung, seinen Zustand sorgfältig zu prüfen. Wie vorgehen?

Überprüfen Sie die Dachkonstruktion auf Schäden oder Anzeichen von Schädlingsbefall, da dies die strukturelle Integrität des Hauses beeinträchtigen kann. Inspizieren Sie auch die Dacheindeckung und die Isolierung, um sicherzustellen, dass sie den aktuellen Standards entsprechen und ausreichend Schutz bieten. Messen Sie die Dachfläche genau, um zu beurteilen, ob genügend Platz für potenzielle Ausbauprojekte vorhanden ist.

• Überprüfung der Dachkonstruktion auf Schäden und Schädlingsbefall
• Inspektion der Dacheindeckung und Isolierung
• Messung der Dachfläche für potenzielle Ausbauprojekte

So begehen Sie Schritt für Schritt alle wichtigen Check-Punkte.

Analyse der Wohnungen

Die Wohnungen selbst sollten ebenfalls gründlich untersucht werden. Was tun?

Typische Bäumängel haben alle Baujahre. Überprüfen Sie den Zustand des Bodenbelags und der Wände auf Anzeichen von Schäden oder Verschleiß. Testen Sie Elektrik, Heizungsanlage und Fenster, um sicherzustellen, dass sie ordnungsgemäß funktionieren und keine Reparaturen benötigen.

Führen Sie außerdem auch Gespräche mit den aktuellen Mietern, um Informationen über eventuelle Mängel oder Verbesserungsvorschläge zu erhalten, da diese wertvolle Einblicke bieten können.

• Untersuchung des Bodenbelags und allgemeinen Zustands der Wohnung
• Überprüfung der Elektrik, Heizungsanlage und Fenster
• Gespräch mit Mietern über Mängel und Verbesserungsvorschläge

Beurteilung der Umgebung

Die Umgebung eines Hauses (Mikrolage) spielt eine wichtige Rolle für seine Attraktivität und seinen Wert. Was tun?

Bewertungen Sie die Nachbarschaft hinsichtlich ihrer Sicherheit, Sauberkeit und Attraktivität. Prüfen Sie die Verkehrsanbindung und die Verfügbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln, da dies für potenzielle Mieter oder Käufer wichtig sein kann. Analysieren Sie auch Trends und Perspektiven für den Mietermarkt, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Gespräche mit Einheimischen und Geschäftsinhabern können dabei helfen, ein umfassendes Bild der Umgebung zu erhalten und potenzielle Chancen oder Risiken zu erkennen.

• Bewertung der Nachbarschaft, der Verkehrsanbindung und der Infrastruktur
• Analyse von Trends und Perspektiven für den Mietermarkt
• Gespräche mit Einheimischen und Geschäftsinhabern, um ein umfassendes Bild der Umgebung zu erhalten

Berücksichtigung von Potenzialen und Risiken

Schließlich ist es wichtig, das Potenzial und die Risiken der Immobilie sorgfältig abzuwägen. Worauf achten, im letzten Schritt?

Überlegen Sie, ob es Möglichkeiten für Ausbau- oder Erweiterungsprojekte gibt, wie z.B. einen Dachausbau oder die Anlage eines Gartens. Prüfen Sie auch Grundstücksreserven und mögliche Erweiterungen, um das Entwicklungspotenzial der Immobilie zu beurteilen.

Gleichzeitig sollten jedoch auch mögliche Risiken wie Altlasten oder Baubeschränkungen berücksichtigt werden, die den Wert der Immobilie beeinträchtigen könnten. Eine gründliche Analyse aller Faktoren ist entscheidend, um eine fundierte Entscheidung zu treffen und eine erfolgreiche Investition zu tätigen.

• Einschätzung von Ausbaumöglichkeiten wie Dachausbau oder Gartenanlagen
• Prüfung von Grundstücksreserven und möglichen Erweiterungen
• Analyse von Altlasten und Baubeschränkungen für die Bewertung des Entwicklungspotenzials

Mieterlisten, Mieter und Mietpreisoptimierung

Mieterlisten, Mieter und Mietpreisoptimierung, lernen Sie von unseren Experten!

• Immobilien Coaching