Kaufpreis berechnen: Kaufnebenkosten, Steuer, Notar, Grundbuch, Makler … Rendite?!

Kaufpreis berechnen - Wie setzt sich der Kaufpreis einer Immobilie eigentlich zusammen? Neben dem festen Kaufpreis haben Sie vielleicht schon von den Kaufnebenkosten gehört. Zu den regulären Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten (Kaufvertrag), der Grundbucheintrag und die Maklerprovision. In diesem Ratgeber lernen Sie die einzelnen Faktoren der Kaufpreisberechnung kennen, damit Sie Ihren maximalen Kaufpreis einhalten können. So kommen Sie in 6 Schritte zum finalen Kaufpreis.

Kaufpreis Zusammensetzung

Der Kaufpreis einer Immobilie setzt sich zusammen aus 1) Kaufpreis für die Immobilie und 2) die Kaufnebenkosten.

Kaufnebenkosten

Zu den typischen Kaufnebenkosten gehören:

• Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %)
• Notarkosten (1,5 %)
• Grundbucheintrag (0,5 %)
• Maklerprovision (3,57-7,14 %; 50:50 bei Privatkauf)

Ein Teil der Kaufnebenkosten ist in allen Bundesländern gleich. Ein Teil unterscheidet sich, je nachdem, in welchem Bundesland Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Dazu kommt, wenn Sie mit Immobilienmakler arbeiten, die Maklerprovision. Bei Privatkauf 50:50 zwischen Käufer und Verkäufer, bei gewerblichem Ankauf (Unternehmen), ist die Courtage (Maklerprovision) frei verhandelbar, kann also auch 100 % auf Käufer- oder Verkäuferseite liegen und in der Höhe variieren.

Kosten nach Bundesland

Den Kaufpreis beeinflussen außerdem:

• Grunderwerbsteuer von 3,5-6,5 %
• Maklerprovision von 3,57-7,14 %

6 Schritte Beispiel: Kaufpreisberechnung

Kommen wir jetzt zur Beispielrechnung für eine Immobilie, die Sie mit 100.000 Euro finanzieren. Damit die Rechnung einfach bleibt, exakt 100.000 Euro und unabhängig von der Höhe des Eigenkapitals.

Kleiner Exkurs - Profis finanzieren mit 0 % Eigenkapital, Einsteiger mit 10-15 % Eigenkapital und Eigennutzer im Idealfall mit 30 % Eigenkapital.

Schritt 1: Kaufpreis der Immobilie

Für unsere Rechenbeispiele nehmen wir immer einen Kaufpreis von 100.000 Euro an.

Schritt 1: Der Kaufpreis Ihrer Immobilie.

• Kaufpreis: 100.000 Euro

Schritt 2: Grunderwerbsteuer berechnen

Schritt 2: Vom Kaufpreis errechnen Sie die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland 3,5%-6,5 %. Wir kaufen beispielhaft im bevölkerungsreichsten Bundesland NRW, mit 6,5 %. Tipp! Eine vollständige Liste mit allen Grunderwerbsteuersätzen finden Sie nach dieser Berechnung.

• Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW): 6.500 Euro

Schritt 3: Notar Kosten

Schritt 3: Ihr Notar, der den Kaufvertrag besiegelt. Diesen Betrag können Sie bei 1,5 % vom Kaufpreis der Immobilie ansetzen.

• Notarkosten (1,5 %): 1.500 Euro

Mehr mit Beispiel und Berechnung: Kosten für Notar.

Schritt 4: Grundbucheintrag Kosten

Schritt 4: Nachdem Steuer und Notar bezahlt sind, folgt der Grundbucheintrag. Mit dem Grundbucheintrag wird das Eigentum von Verkäuferseite zur Käuferseite übertragen. Die Kosten für den Grundbucheintrag liegen bei 0,5 % vom Kaufpreis.

• Grundbucheintrag (0,5 %): 500 Euro

Mehr mit Beispiel und Berechnung: Kosten für Grundbuch.

Schritt 5: Makler Kosten

Schnell und einfach die Gebühren berechnen mit unserem automatischen Maklerkosten Rechner.

Schritt 5: Wenn Sie mit einem Immobilienmakler arbeiten (statistisch 2 von 3), dann fallen noch die Maklerkosten an. Sie unterscheiden sich, wie die Grunderwerbsteuer, je nachdem, in welchem Bundesland Sie kaufen. Die Kosten für den Makler teilen sich Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen.

Dies gilt auch nur für Privatkauf. Sobald eine Immobilie gewerblich gehandelt wird (Firma kauft), sind Provisionen und Verteilung frei verhandelbar.

In unserem Beispiel kaufen wir 1) in NRW [3,57 %] und 2) kaufen als Privatperson [50:50].

• Maklerprovision (3,57 % [3.570 / 2]): 1.785 Euro

Schritt 6: Kaufnebenkosten Ergebnis

Für Ihre Immobilie zahlen Sie unter Berücksichtigung aller Faktoren (Bundesland, Privatkauf oder gewerblich) folgende Nebenkosten:

• Kaufpreis: 100.000 Euro
• Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW): 6.500 Euro
• Notarkosten (1,5 %): 1.500 Euro
• Grundbucheintrag (0,5 %): 500 Euro
• Maklerprovision (3,57 % [3.570 / 2]): 1.785 Euro

Ergebnis:

• Kaufpreis: 100.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 10.285 Euro
• Investition: 110.285 Euro

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist ausschließlich vom Käufer zu zahlen, wenn nicht anders im Kaufvertrag vereinbart. Hier die aktuelle Liste der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern:

Liste der Grunderwerbsteuer nach Bundesland:

• Baden-Württemberg: 5,0 %
• Bayern: 3,5 %
• Berlin: 6,0 %
• Brandenburg: 6,5 %
• Bremen: 5,0 %
• Hamburg: 4,5 %
• Hessen: 6,0 %
• Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
• Niedersachsen: 5,0 %
• Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
• Rheinland-Pfalz: 5,0 %
• Saarland: 6,5 %
• Sachsen: 3,5 %
• Sachsen-Anhalt: 5,0 %
• Schleswig-Holstein: 6,5 %
• Thüringen: 6,5 %

Maklerprovision nach Bundesland

Maklerprovision beim Kauf (privat) - Beim privaten Kauf einer Immobilie teilen sich, nach Gesetz, beide Seiten jeweils 50 % der Provision des Immobilienmaklers.

Bei Kauf über ein Unternehmen kann die Zahlung der Provision frei verhandelt werden.

Für Privatkäufe gelten diese Werte:

Bundesland	Provision
Baden-Württemberg	3,57 %
Bayern	3,57 %
Berlin	7,14 %
Brandenburg	7,14 %
Bremen	5,95 %
Hamburg	6,25 %
Hessen	5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern	3,57 %
Niedersachsen	3,57 %
Nordrhein-Westfalen	3,57 %
Rheinland-Pfalz	3,57 %
Saarland	3,57 %
Sachsen	3,57 %
Sachsen-Anhalt	3,57 %
Schleswig-Holstein	3,57 %
Thüringen	3,57 %

Kaufpreis: Maximale Höhe & Rentabilität

Wie viel Immobilie können Sie finanzieren? Und wie berechnen Sie einen "guten" Immobilienpreis? Lernen Sie hier mehr!

Wie viel Immobilie können Sie finanzieren?

Kaufpreis Höhe - Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es aber zentrale Einflusskriterien, dazu gehören Ihre Bonität, in Bezug auf Vermögen und Ihre monatliche Vermögensbilanz (Rückzahlung), Eigenkapital und der Beleihungswert Ihrer (gewünschten) zu finanzierenden Immobilie.  Sie sind die Entscheidungsgrundlage für Ihre Bank, wenn es um die Finanzierung von Eigentumswohnung und Haus geht. Lernen Sie die Faktoren zur maximalen Kaufpreisermittlung kennen.

• Maximale Kaufpreishöhe

Guter Kaufpreis? Mietrendite für schnelle Bewertung

Bewerten Sie Immobilien wie Profis, mit einem schnellen Blick auf zwei Faktoren. Mithilfe des Ergebnisses können Sie die Rentabilität verschiedener Angebote schnell und einfach miteinander vergleichen.

• Investition (Kaufpreis und Kaufnebenkosten)
• Jahresreinertrag (jährliche Mieteinnahmen)

Lernen Sie hier alles zu:

• Mietrendite / Kaufpreisfaktor

Formel zur Berechnung der Mietrendite

Kurz erklärt: Die Mietrendite zeigt, welchen Gewinn (Rendite) Sie als Vermieter, aus dem Ertrag einer Immobilie, bekommen. Die Brutto-Mietrendite berechnen Sie, wie oben in der Formel zu sehen, aus den Mieteinnahmen eines Jahres, relativ gesehen, zu den Gesamtkosten Ihrer Immobilie.

Je höher die Rendite, desto besser.

Solche Renditen finden Sie nicht in den A-Lagen. Deshalb werden Sie Ihren Fokus auch auf B, B+ Lagen richten, als Kapitalanleger.

So berechnen Sie die Mietrendite:

Mietrendite = Jahresreinertrag / Investition * 100

Und ebenfalls ein "einfacher" Form:

Mietrendite = erzielte Jahresmiete / Kaufpreis der Immobilie * 100

Kaufpreisfaktor / Mietrendite

PS: Viele sprechen vom Kaufpreisfaktor, eigentlich nur eine Abwandlung. Der Faktor ist als Wert (..., 23, 24, 25, ...) aber weniger "aussagekräftig", als ein allgemein umgänglicher Prozentsatz.

Beide Werte geben an, wie rentabel eine Immobilie ist, bei Finanzierung. Gegenübergestellt werden jeweils Kaufpreis und Mieteinnahmen der einzelnen Immobilie. Das Ergebnis gibt dann eine Einschätzung der Rentabilität.

Hier im Vergleich:

Formel zur Berechnung vom Kaufpreisfaktor

Kaufpreisfaktor = Investition / Jahresreinertrag

Für Einsteiger einfacher formuliert:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / erzielte Jahresmiete

Alles zu Kaufpreisfaktor und Mietrendite:

• Mietrendite / Kaufpreisfaktor

Kaufpreis + Nebenkosten Rechner: Excel Tabelle

Mit dieser kostenlosen Excel Tabelle zur Kaufpreisberechnung können Sie auch Offline jederzeit schnell rechnen. Inklusive Grunderwerbsteuer Berechnung, Maklerkosten, Notar und Grundbuch, mit allen Werten der 16 Bundesländer (Makler, Grunderwerbsteuer). Tipp! Hier finden Sie weitere, kostenlose Vorlagen.

Download:

• Kaufpreis Rechner - Excel

Nach dem Kauf: Grundsteuer für Eigentümer

Grundsteuer in Deutschland - Nach dem ersten Immobilienkauf, zahlen Eigentümer Grundsteuer. Essenzieller Bestandteil Ihrer ständigen Kosten und direkt vom Finanzamt erhoben.

Allerdings unterscheidet sich die Höhe der Grundsteuer, je nach:

1. Gemeinde
2. Bundesland (alte und neue)
3. Immobilienart / Einheitswert

Lernen Sie hier alles über die Grundsteuer, die Grundsteuerkennzahl, den Hebesatz inkl. Formel und Beispielberechnung. So können Sie schnell und einfach, die Höhe Ihrer Grundsteuer berechnen.

• Grundsteuer

Der nächste Schritt: Grunderwerbsteuer

Beim Kauf von Immobilien fallen auch Kaufnebenkosten an. Eine Position ist die Grunderwerbsteuer. Vor allem beim ersten Wohnungskauf stellen sich viele Kapitalanleger die Frage: Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? Und wie wird sie berechnet? Hier finden Sie die Antworten zu Ihren Fragen.

Schritt zurück: Immobilienbewertung nach Baujahr

Wie alt darf eine Immobilie sein? Die Frage haben wir schon ausführlich im Ratgeber Immobilie & Baujahr beantwortet, sogar nach einzelnen Jahrzehnten. Hier wollen wir im letzten Schritt, vor dem Kauf der Wohnung, noch einmal in Kürze beantworten, worin die Vorteile und Nachteile alter Immobilien, für Eigennutzer und Kapitalanleger, liegen.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie hier alle Schritte im Immobilienkauf kennen.

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