Zahlungsabwicklung beim Hauskauf: Kaufpreisfälligkeit, Zahlungsmethoden und Zahlungsverzug

Zahlungsabwicklung – Sie haben den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben und freuen sich darüber eine neue Immobilie erworben zu haben. Aber bevor Sie den Schlüssel erhalten, müssen Sie den Kaufpreis an den Verkäufer zahlen. Wann wird der Kaufpreis fällig? Welche Zahlungsmethoden gibt es und was passiert bei einem Zahlungsverzug? Hier lernen Sie, was Sie über die Zahlungsabwicklung beim Immobilienkauf wissen müssen.

Zahlungsabwicklung beim Hauskauf

Ein Hauskauf ist mit der Zahlung von größeren Geldsummen verbunden, daher gibt es wichtige Informationen und rechtliche Details die Sie die für einen reibungslosen, sicheren und zuverlässigen Ablauf kennen sollten. Die Regelungen zielen darauf ab, sowohl dem Verkäufer als auch Ihnen als Käufer maximale Sicherheit zu garantieren. Daneben wird die Zahlungsabwicklung vom Notar reguliert und kontrolliert, sodass einer sicheren Eigentumsübergabe nichts im Weg steht.

Das Wichtigste vorab in Kürze

Die wichtigsten Informationen zur Zahlungsabwicklung vorab auf einen Blick:

• meist gilt eine zweiwöchige Zahlungsfrist des Kaufpreises
• Zahlung erst nach Auflassungsvermerk im Grundbuch
• Schlüsselübergabe erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung

Grundsätze der Kaufpreisfälligkeit

In der Regel werden die Modalitäten der Kaufpreiszahlung bereits im Kaufvertrag festgelegt. So soll bereits vor der Beurkundung des Vertrags für beide Parteien klar sein, wann der Kaufpreis zu zahlen und auf der anderen Seite zu erwarten ist. Der Notar übernimmt dabei eine wichtige Rolle. Er ist beispielsweise für die Sendung der Zahlungsaufforderung an den Käufer oder Führung des Notaranderkonto zuständig.

Vorteile einer vertraglichen Regelung sind unter anderem:

• Eigentumsübergang erst nach vollständiger Zahlung
• Kaufpreiszahlung erst nach Auflassungsvermerk

Die Regelung der Zahlungsabwicklung im Kaufvertrag bringt Vorteile für beide Seiten. Der Käufer leistet erst dann eine Zahlung, wenn durch die Auflassungsvormerkung sichergestellt ist, dass bei der Entrichtung des Kaufpreises das Eigentum an ihn übergeht. Im gleichen Zug überträgt der Verkäufer das Eigentum erst, wenn er die gesamte Kaufsumme erhält.

Tipp: Schnell erklärt – Wann wird der Kaufpreis fällig?

Details zur Zahlungsabwicklung: Voraussetzungen

Um Sie als Käufer zu schützen wird der Kaufpreis erst fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Der Notar überwacht dabei das Einhalten der vertraglichen Bedingungen auf beiden Seiten.

Üblicherweise sind die Voraussetzungen für eine Kaufpreiszahlung:

• eingetragener Auflassungsvermerk für den Käufer im Grundbuch
• vollständige Unterlagen für Grundbuchlöschungen liegen vor
• Bestätigung über Vorkaufsverzicht der Gemeinde liegt vor

Lernen Sie jetzt was die einzelnen Voraussetzungen im Detail bedeuten.

Auflassungsvormerkung: Sicherheit für den Käufer

Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung stellt eine Sicherheit für Sie als Käufer dar und ist eine notwendige Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung. Der Vermerk wird nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags vom Notar beim zuständigen Grundbuch beantragt. Die Auflassungsvormerkung stellt einen Sperrvermerk im Grundbuch dar, der dem Schutz des Käufers dient: Jeder interessierte Dritte kann nach Eintragung der Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch entnehmen, dass die Immobilie bereits unter notarieller Beurkundung verkauft wurde.

Auflassungsvormerkung = Sicherheit.

Grundbuchlöschungen: Das Grundstück lastenfrei übergeben

Im Vertrag haben Sie sich mit dem Verkäufer darüber geeinigt, welche Grundbuchbelastungen auf Sie übergehen sollen und welche nicht. Für die Belastungen, die nicht übertragen werden sollen, holt der Notar die notwendigen Löschungsunterlagen ein, dies ist in Fällen von einer eingetragenen Hypothek,  Nießbrauch oder bei bestehendem Wohnrecht die Löschungsbewilligung des Dritten bzw. der Bank.

Zeitgleich mit der Einholung der Unterlagen zur Löschung eingetragener Rechte auf dem Grundstück beantragt der Notar die Vorkaufsverzichterklärung bei der Gemeinde.

Vorkaufsverzicht: Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde

Grundsätzlich hat die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Davon macht die Gemeinde aber nur selten Gebrauch. Aus formellen Gründen ist der Notar verpflichtet eine Verzichtserklärung von der Gemeinde einzuholen als Sicherheit für die bevorstehende Grundbuchänderung.

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Fälligkeit: Beginn der vertraglich vereinbarten Zahlungsfrist

Sobald alle der Fälligkeitsvoraussetzungen, die Sie soeben kennengelernt haben, erfüllt sind, versendet der Notar eine Zahlungsaufforderung an Sie als Käufer. Häufig wir im Kaufvertrag vereinbart, dass der Kaufpreis innerhalb von zwei Wochen nach Vorliegen der Zahlungsaufforderung fällig wird. Sie müssen also nach Erhalt der Mitteilung des Notars innerhalb von zwei Wochen den Kaufpreis an den Verkäufer zahlen.

Faustregel: zweiwöchige Zahlungsfrist.

Zahlungsoptionen: Einmalbetrag, Raten- oder Rentenzahlung

Wie sie den Kaufpreis begleichen, haben Sie im notariellen Kaufvertrag vereinbart. In der Regel wird der Kaufpreis als Einmalbetrag gezahlt. Daneben ist aber nach vertraglicher Vereinbarung auch eine Raten- oder Rentenzahlung möglich. Hierbei können jedoch Schwierigkeiten bei der Bestimmung des Eigentumsübergang Zeitpunkt entstehen. Lernen Sie jetzt die wichtigsten Punkte, die Sie über die verschiedenen Möglichkeiten der Zahlung wissen müssen.

Einmalbetrag: Zahlung der gesamten Kaufsumme auf einmal

Die häufigste Zahlungsmethode beim Hauskauf ist der Einmalbetrag. Wie Sie aus dem Wortlaut ableiten können, wird der gesamte Kaufbetrag in einer einmaligen Zahlung beglichen. Um die große Summe auf einmal zahlen zu können, nehmen Käufer meist ein Darlehen zur Baufinanzierung bei der Bank auf.

Ratenzahlung: Teilzahlungen bis der Gesamtbetrag erreicht wird

Es besteht alternativ die Möglichkeit Teilzahlungen zu vereinbaren, diese werden schriftlich vom Notar im Kaufvertrag festgehalten. Dabei wird der Zeitpunkt und der Betrag der Teilzahlung genau bestimmt. Im Falle einer Ratenzahlung sollte die vorzeitige Schlüsselübergabe im Kaufvertrag geregelt werden, damit Sie die Immobilie vor Begleichung des Gesamtbetrages nutzen können.

Rentenzahlung: Monatliche Zahlungen bis zum Lebensende

Bei einem Kauf auf Rentenbasis sagt der Käufer dem Verkäufer nicht die Zahlung eines bestimmten Gesamtbetrages, sondern eine monatliche Rentenzahlung bis zum Lebensende des Verkäufers zu. Wichtig ist es in jedem Fall, die Kaufpreiszahlung im Kaufvertrag detailliert festzuhalten. Der Notar berät Sie zu eventuellen Fragen.

Finanzierung: Darlehen zur Kaufpreiszahlung

Wie erfolgen die Zahlungen, wenn man die Immobilie mithilfe der Bank finanziert? Wenn Sie die Immobilie ganz oder teilweise durch ein Bankdarlehen oder ähnliches finanzieren überweisen Sie ihr Eigenkapital zunächst auf das Konto des Verkäufers oder das Notaranderkonto. Die Bank überweist den fehlenden Betrag nach Erhalt eines Nachweises zur Auflassungsvormerkung, der Grundschuldbestellungsurkunde und der notariellen Zahlungsaufforderung.

Diese Unterlagen müssen der Bank zur Überweisung des Betrags vorliegen:

1. Nachweis Auflassungsvormerkung
2. Grundschuldbestellungsurkunde
3. notarielle Zahlungsaufforderung

Notaranderkonto: Zahlungsabwicklung über Treuhandkonto

Ob Sie den Kaufpreis direkt an den Verkäufer überweisen wird oder zunächst auf ein Notaranderkonto haben Sie im Kaufvertrag der Immobilie festgelegt. Oftmals wird die Kaufpreiszahlung über ein Treuhandkonto des eingeschalteten Notars durchgeführt, das auch als Notaranderkonto bekannt ist.

Die Zwischenschaltung eines Notaranderkontos soll sicherstellen, dass der Kaufpreis gegen Übertragung des Eigentums an der veräußerten Immobilie und unter Löschung der bisher im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte gezahlt wird. Der Notar fungiert dabei als neutrale Instanz, die den vollständigen Kaufpreis an den Verkäufer weiterleitet. Bei der Nutzung des Notaranderkontos fallen jedoch zusätzliche Gebühren an.

Tipp: Wann ist ein Notaranderkonto sinnvoll?

Zahlungsverzug: Was passiert bei Zahlungsproblemen?

Um den Kaufpreisanspruch des Verkäufers abzusichern, enthalten notarielle Kaufverträge eine Zwangsvollstreckungsklausel, mit der sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung durch den Verkäufer unterwirft. Sollte der Käufer trotz Kaufpreisfälligkeit die vereinbarte Zahlung nicht leisten, so kann der Verkäufer den Kaufpreis durch Zwangsvollstreckung eintreiben, ohne zuvor ein kosten- und zeitaufwändiges Klageverfahren durchführten zu müssen.

Grundbuchänderung: Voraussetzungen & Zeitpunkt

Sie fragen sich bestimmt, wann Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden. Die Eintragung erfolgt nach der vollständigen Kaufpreiszahlung und wird von dem Notar veranlasst. Falls ein Notaranderkonto verwendet wurde, beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer nach Zahlungseingang. Wurde das Geld an den Verkäufer selbst überwiesen, ist eine Eingangsbestätigung durch den Verkäufer an den Notar notwendig zum Beginn des Auflassungsprozesses.

Der Käufer wird dann als neuer Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Die Eintragung der Grundpfandrechte zugunsten der ein Immobiliendarlehen gewährenden Bank erfolgen in Abteilung III des Grundbuchs (Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden).

Übergabe der Immobilie: Vor oder nach der Kaufpreiszahlung?

Damit nach Unterzeichnung des Kaufvertrags keine Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien aufkommen, sollten Sie auch die Übergabe der Immobilie im Immobilienkaufvertrag regeln. Käufer haben oft ein Interesse an einem frühzeitigen Einzug, da die bisherige Wohnung aufgrund einer Kündigung nur noch begrenzte Zeit zur Verfügung steht oder sie rasch mit der Renovierung beginnen möchten.

Eine Schlüsselübergabe vor vollständiger Kaufpreiszahlung ist grundsätzlich möglich, davon wird jedoch abgeraten. Grund: Wenn die Wohnung von den Käufern bereits renoviert oder bezogen ist und die Kaufpreiszahlung nicht vereinbarungsgemäß erfolgt, können für den Verkäufer Schwierigkeiten entstehen. Wegen der möglichen Risiken für den Verkäufer erfolgt daher die Übergabe der Immobilie in aller Regel nicht vor der vollständigen Zahlung des Kaufpreises.

Mehr zum Thema in unserem Ratgeber: Übergabe Immobilie.

Zusammenfassung: Eigentumsübergang nach Kaufpreiszahlung

Natürlich können Sie und der Verkäufer der Immobilie immer individuelle Absprachen treffen, in der Praxis verläuft die Zahlungsabwicklung oftmals gleich. Grund dafür ist, dass es bei einem Hauskauf um höhe Summen geht, die ihren Besitzer wechseln, daher möchten beide Vertragsparteien eine hohe Sicherheit im Verkaufsprozess erzielen.

Die wichtigsten Erkenntnisse zur Kaufpreiszahlung und Fälligkeit:

• Voraussetzungen für Kaufpreiszahlung
• Beginn der Frist nach Fälligkeitsbescheid
• Zahlung nach Auflassungsvermerk im Grundbuch
• meist zweiwöchige Zahlungsfrist des Kaufpreises
• Schlüsselübergabe nach vollständiger Zahlung

Immobilienkaufvertrag – Alles was Sie wissen müssen

Sie möchten mehr über Immobilienkaufverträge lernen um ein Profi in Sachen Vertragsschluss zu werden? Alle Einzelheiten zum Kaufvertrag, Informationen über notwendige Unterlagen für den Notar und die Kosten, die Sie beim Immobilienkauf erwarten werden erfahren Sie in dem Beitrag Kaufvertrag Immobilie erklärt!

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