Sozialbindung: Immobilie, Sozialwohnung, Verpflichtung, Mietpreisbindung und Fristen

Sozialbindung - Ist es eine gute Idee, eine Immobilie mit Sozialbindung zu kaufen? Lernen Sie hier die Aspekte, Vorteile und Nachteile der Sozialbindung im Wohnbau kennen. Von zinsgünstigen Darlehen durch öffentliche Hand für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits, als Vermieter (Kapitalanlage) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen? Finden Sie es hier heraus!

Sozialbindung: Förderung und Bindung

Was heißt Sozialbindung? Im Wohnungsbau bedeutet Sozia

Sehen wir uns die Vorteile und Nachteile von Sozialmietern im Detail an:

Zinsgünstige Darlehen und Wohnberechtigungsschein

Sie bekommen hervorragende Konditionen, zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse von öffentlicher Hand. Dafür verpflichten Sie sich, diesen günstigen Wohnraum an einkommensschwache Personen zu vermieten. Nur Personen mit Wohnberechtigungsschein dürfen hier mieten.

Beispiel: Wohnberechtigungsschein

Von gov - Scan by Raimond Spekking, Gemeinfrei, Link.

Nachbindung: Rückzahlung und Frist

Wie lange sind Sozialwohnungen gebunden? Käufer sind so lang gebunden, bis die öffentlichen Darlehen zurückgezahlt wurden. Nach Rückzahlung müssen Sie noch 10 Jahre weitere warten (Nachbindungsfrist), bis die Sozialbindung endet.

Begrenzte Miethöhe und Mieterhöhung

Ihr maximaler Mietpreis wird dann durch die "Kostenmiete" begrenzt. Diese Mietzahlung, berücksichtigt die tatsächlichen laufenden Kosten, Finanzierungskosten und öffentliche Baudarlehen, aber nicht mehr. Dieser preisgebundenen Wohnungsbaus soll sicherstellen, dass von Mietern nur die Kostenmieten verlangt werden.

Erhöht werden darf die Miete in diesem Zeitraum nur alle 3 Jahre, nach Verbraucherpreisindex. Sobald die Nachbindungsfrist endet, können Sie die Mieten regulär nach §558 BGB anpassen.

Beispiel - Mieterhöhung nach §558 BGB, nach Rückzahlung, nach 10-jähriger Nachbindungsfrist.

Sozialbindung zusammengefasst

Hier schon einmal, alle wichtigen Aspekte, der Sozialbindung zusammengefasst:

• Günstiger Wohnraum durch öffentliche Mittel
• Optimale Konditionen für Darlehen oder Zuschüsse
• Verpflichtung zu Vermietung an einkommensschwache Personen
• Maximaler Mietpreis durch "Kostenmiete" begrenzt
• Nachbindungsfrist endet erst 10 Jahre nach vollständiger Rückzahlung der öffentlichen Darlehen

Beispiel: Rendite und Kaufpreis

Sagen wir, auf dem freien Markt, bekommen Sie für eine Immobilie in Frankfurt 11 Euro pro Quadratmeter, mit Sozialbindung nur noch 5,80 Euro, sind das -47,4% Mieteinnahmen. Ihre Rendite mindert sich stark.

Hat aber auch zur Folge, dass Sie solche Immobilien oft günstiger kaufen können, denn diese schwächere Rendite nimmt natürlich Einfluss auf den Ver- / Kaufpreis.

• Rendite stark reduziert
• Kaufpreis oft reduziert

Sozialbindung für Eigennutz und Kapitalanleger?

Das sollten Sie als Kapitalanleger und Eigennutzer, in Bezug auf die Sozialbindung in Deutschland, außerdem wissen:

Haus / Wohnung kaufen mit Sozialbindung für Eigennutz

Wie schon vorab in "Zinsgünstige Darlehen und Wohnberechtigungsschein" gelernt, Sozialbindung heißt auch, dass nur Personen mit Wohnberechtigungsschein solche Immobilien bewohnen dürfen. Das gilt auch für den Eigennutz.

Eine Immobilie mit Sozialbindung, für den Eigennutz kaufen, funktioniert also nur, bei sehr geringen Einkommen der Käufer.

Verdienen Sie als Käufer mal mehr, müssen Sie extra eine Freistellung beantragen. Außerdem müssen Sie eine "Fehlbelegungsabgabe" zahlen, eine Art Ausgleichszahlungen für den entzogenen sozialen Wohnraum. Das erhöht Ihre Nebenkosten deutlich.

Immobilie mit Sozialbindung als Kapitalanlage

Kapitalanleger müssen bedenken, dass diese Art Immobilie, sehr langfristiges Denken von 15 bis 20 Jahren erfordert.

Zum einen wird Ihre Immobilie in der Regel immer eine Unterdeckung aufweisen, das heißt, Sie zahlen jeden Monat darauf, dass die Mieteinnahmen, die monatliche Rückzahlung um Tilgung und Zinsen sowie die Instandhaltung, nicht vollständig denken. Das heißt zum anderen, Sie müssen die Zeit bis zum Ende der Nachbindungsfrist (10 Jahre nach Rückzahlung) überbrücken.

Wirklich interessant als Geldanlage, sind Immobilien mit Sozialbindung für Kapitalanleger also nur, wenn sich die geringe Rendite in einem günstigen Kaufpreis auswirkt und Ihr Ziel auf steuerfreien Wertzuwachs liegt (Spekulationsfrist von 10 Jahren).

Der nächste Schritt: Kaufmännische Prüfung

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Die Frage nach der Finanzierung haben wir bereits in den Kriterien der Immobilien Auswahl besprochen. Jetzt geht es um die kaufmännische Prüfung, damit das von Ihnen bestimmte und festgelegte Budget eingehalten wird.

Zurück zu: Erbpacht

Lernen Sie in Schritt 10 der Checkliste die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht kennen. Wie funktioniert eine Erbpacht? Ist Erbpacht sinnvoll? Wann lassen sich die Kosten für Erbpacht (Erbpachtzins) von der Steuer absetzen? Lassen sich die Kosten auf den Mieter umlegen? Lernen Sie hier die Erbpacht kennen für Eigennutz und Kapitalanlage, ihre Vorteile aber auch Nachteile.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie hier alle Schritte im Immobilienkauf kennen.

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