Erbpacht: Grundstück, Immobilie, Steuer, Vorteile und Nachteile

Erbpacht & Erbbaurecht - Wie funktioniert eine Erbpacht? Ist Erbpacht sinnvoll? Wann lassen sich die Kosten für Erbpacht (Erbpachtzins) von der Steuer absetzen? Lassen sich die Kosten auf den Mieter umlegen? Lernen Sie hier die Erbpacht kennen für Eigennutz und Kapitalanlage, ihre Vorteile aber auch Nachteile.

Erbpacht & Erbbaurecht

Vielleicht haben Sie schon einmal von "Erbpacht" gehört. Was heißt das? Einfach gesagt bedeutet Erbrecht, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft getrennt sind.

Wenn Sie auf einem Erbpachtland bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht, Sie pachten es für eine bestimmte, vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also 2 Parteien, den Erbbaurechtgeber (1. Person) und den Erbbaurechtnehmer (2. Person).

Der Erbbaurechtnehmer überlasst dem Erbbaurechtgeber ein Grundstück, zur Bebauung. Dafür bekommt der Erbbaurechtnehmer eine den sogenannten Erbpachtzins (eine monatliche oder jährliche Nutzungsgebühr).

Erbpacht kurz zusammengefasst:

• Eigentums- und Nutzungsrecht dauerhaft getrennt
• 2 Parteien: Erbbaurechtgeber und -rechtnehmer
• Erbbaurechtgeber überlasst ein Grundstück zu Bebauung
• Erbbaurechtgeber bekommt dafür Erbpachtzins

Vorteil: Günstiger Kaufpreis (Grundstück entfällt)

Wo liegt der Vorteil? Der Erbpachtnehmer baut bzw. kauft lediglich die Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück. Das senkt den Kaufpreis, denn für das Grundstück müssen Sie nichts bezahlen.

• Erbpacht senkt Kaufpreis / Nebenkosten

Nachteil: Monatlicher Erbpachtzins (Kosten)

Der Nachteil für Sie als Erbpachtnehmer, Sie müssen dem -geber eine monatliche oder jährliche Aufwandentschädigung zahlen, die Erbzinspacht. Ein weiterer Nachteil, der Beleihungswert Ihrer Immobilie bei der Bank sinkt. Durch den fehlenden Grundstückswert und den Erbpachtzins (Kosten für Nutzung), wirkt sich das Erbbaurecht so, negativ bei der Ermittlung des Beleihungswerts, Ihrer Immobile aus.

Für Eigennutzer heißt das, die ohnehin schon hohen Nebenkosten, beim Modell Eigennutz, erhöhen sich noch weiter.

• Ständige Zahlung der Erbzinspacht
• Beleihungswert Ihrer Immobilie sinkt bei der Bank

Erbpachtzins / Erbbauzins Rechner

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• Erbpachtzins Rechner

Deshalb noch zwei praktische Tipps für Kapitalanleger:

Tipps für Kapitalanleger!

Steuerlich absetzbar - Als Kapitalanleger können Sie den Erbbauzins nicht auf den Mieter umlegen, so steigen Ihre monatlichen Belastungen. Aber, als Kapitalanleger können Sie die Kosten von der Steuer absetzen. Das wirkt sich insbesondere bei sehr hohen Einkommen positiv aus, mit Blick auf die Steuerlast.

Wann kaufen? Erbpacht ist komplex, dementsprechend ist auch die Finanzierung mit mehr Aufwand verbunden. Damit Sie eine ungefähre Idee haben, wann man über den Kauf einer Erbpachtimmobilie nachdenken kann, achten Sie darauf:

1. Restlaufzeit mindestens 30 Jahre und
2. Kaufpreis zzgl. gedachten Grundstücksanteil min. 30% günstiger als im Markt

Kalkulationstool für Immobilien

Wie rechnet sich eine Immobilien zu Eigennutz / Kapitalanlage?

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Praxisbeispiel: Exposé Berlin

Heute hatte ein Exposé auf dem Schreibtisch mit "Heimfall". Falls Sie zum ersten Mal darauf stoßen, hier die Erklärung! Praxisfall: Sie haben im Exposé festgestellt, dass der Heimfall zum 31.12.2055 eintritt und zu diesem Zeitpunkt alle Gebäude und Rechte an Sie als Grundstückseigentümer übergehen – doch was bedeutet das eigentlich? Direkt aus der Praxis:

• Exposé (Berlin) mit Erbpacht bis 2055

Der nächste Schritt: Immobilie mit Sozialbindung

Weiter geht es mit der letzten Frage Ihrer Checkliste vor der Immobiliensuche: Die Sozialbindung bei Immobilien (Sozialwohnung). Von zinsgünstigen Darlehen durch öffentliche Hand für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits als Vermieter (Kapitalanlage) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

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Mikro-Apartment, 2, 3, 4 oder sogar noch mehr Zimmer? Wie groß sollte eine Immobilie sein? In diesem kurzem Ratgeber vergleichen wir Wohnflächen für Eigennutz und Kapitalanlage, also zur Vermietung.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

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