Verkäuferdarlehen – Heute traf ich einen Freund, der gerade ein Verkäuferdarlehen für ein Haus in Anspruch nimmt. Verkäuferdarlehen aus der Familie, ein spannendes Thema, insbesondere beim Immobilienkauf ohne oder mit wenig Eigenkapital. Wie funktioniert ein Verkäuferdarlehen? Wann lohnt sich ein Verkäuferdarlehen? Egal, ob Haus oder Eigentumswohnung, Finanzierungen durch Verkäufer sind möglich! Sie bekommen Ihren Immobilienkredit dann nicht von Ihrer Bank, sondern vom Verkäufer. Lernen Sie hier alles Wichtige zum Verkäuferdarlehen!

Verkäuferdarlehen: Was ist das?

Zunächst ein Überblick:

Der typische Fall für ein Verkäuferdarlehen im Alltag ist die Familie. Der Vorteil: Typischerweise weniger Druck als von der Bank, schnelle Abwicklung, flexibler in der Rückzahlen – je nachdem wie gut das Verhältnis ist. Und ja, auch steuerliche Vorteile kann man mitnehmen, dazu gleich mehr im Beispiel.

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Wie funktioniert ein Verkäuferdarlehen?

Verkäuferdarlehen Definition – Ein Verkäuferdarlehen ist eine Form der Immobilienfinanzierung, bei der der Verkäufer einer Immobilie (Häuser und Wohnungen) dem Käufer einen Teil des Kaufpreises oder den gesamten Betrag als Darlehen gewährt.

Dieses Darlehen wird wie andere Immobilienkredite über einen vereinbarten Zeitraum mit festgelegten Zinsen zurückgezahlt. Das Verkäuferdarlehen ermöglicht es dem Käufer, die Immobilie zu kaufen, ohne die vollständige Summe sofort aufbringen zu müssen, während der Verkäufer als Kreditgeber auftritt – das hat auch steuerliche Vorteile, wie Sie später im Beispiel sehen.

Wann lohnt sich ein Verkäuferdarlehen?

Ein Verkäuferdarlehen kann besonders attraktiv sein, wenn traditionelle Finanzierungsmöglichkeiten schwer zugänglich sind, etwa mit wenig Eigenkapital oder ohne Eigenkapital, bei einer schlechten Bonität des Käufers oder bei einzigartigen Immobilien, die von Banken als risikoreich eingestuft werden. Der Idealfall ist natürlich, wenn Verkäufer und Käufer eine engere Beziehung zueinander haben und dementsprechend Vertrauen besteht, wie es beispielsweise in Familien der Fall sein kann – dazu auch gleich mehr in den Vorteilen und Nachteilen.

Zu wenig Eigenkapital, unzureichende Bonität des Käufers, Familie, das sind die typischen Gründe

Wann bekommt man das Geld vom Hausverkauf?

Bei einem traditionellen Immobilienverkauf erhält der Verkäufer den Kaufbetrag üblicherweise unmittelbar nach Abschluss des Verkaufs und der notariellen Beurkundung. Im Fall eines Verkäuferdarlehens hingegen wird der Verkäufer schrittweise über die Laufzeit des Darlehens bezahlt, je nachdem, wie die Rückzahlungsvereinbarungen gestaltet sind.

Verkäufer bekommen also nicht sofort 100% Kaufpreis von der Bank, Käufer zahlt Rate für Rate an Verkäufer

Vorteile und Nachteile für beide Seiten

Im Folgenden will ich die Vorteile und Nachteile für Käufer und Verkäufer kurz auftrennen.

Vorteile und Nachteile für Käufer

Wenn Sie auf der Käuferseite sind, dann kann so ein Verkäuferdarlehen eine starke Option sein, schließlich erspart es Ihnen in der Regel den Aufwand, den Sie mit einer Bank hätten. Vergleichen Sie dennoch Konditionen, wenn Sie ausreichend Eigenkapital haben und ein Hauskredit eine Alternative für Sie wäre.

Vorteile und Nachteile für Verkäufer

Aus Erfahrung: “Beim Geld hört die Freundschaft auf”, prüfen Sie ganz genau, wem Sie ein Verkäuferdarlehen geben. Die Verwaltung erfordert Zeit. Anders als beim “normalen” Hauskredit, bekommen Sie das Geld nicht sofort von der Bank, sondern Stück für Stück vom Käufer.

Beispiel: Vater verkauft Haus an Sohn

Ein praktisches Beispiel für die Anwendung eines Verkäuferdarlehens ist der Verkauf eines Hauses vom Vater an den Sohn. Der Vater agiert als Kreditgeber für den Sohn und ermöglicht ihm so den Kauf des Hauses. Gleichzeitig vereinbart der Vater, dass er für die Nutzung bestimmter Teile des Hauses Miete zahlt.

Dies kann für beide Seiten steuerliche Vorteile bieten, zum Beispiel:

Steuervorteil Abschreibung: Kleiner Bonus

Der Sohn kann den Kaufpreis des Hauses als Basis für die Abschreibung für Abnutzung (AfA) nutzen. Er darf jährlich einen bestimmten Prozentsatz (2% des Kaufpreises über 50 Jahre Nutzungszeit, wenn privat) von seinem zu versteuernden Einkommen abziehen. Dies reduziert seine Steuerlast und verbessert seine finanzielle Situation, auch für zukünftige Investitionen. Denn er wird nicht nur das Immobilieneigentum haben, sondern auch noch stetigen Cashflow durch Vermietung.

Beim Kaufpreis von 1.100.000 Euro sind das ganze 22.000 Euro pro Jahr.

• Kaufpreis = 1.100.000 Euro
• Nutzungsdauer (50 Jahre) 2% / Jahr = 22.000
• Abschreibung / Jahr = 22.000 Euro

Damit werden die zu versteuernden Einnahmen jedes Jahr um 22.000 Euro reduziert.

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