Ohne Geld Haus/ Wohnung kaufen: Tipps zur Immobilienfinanzierung

Ohne Geld Haus/ Wohnung kaufen – Sie wollen nicht warten und Eigenkapital ansparen, sondern sofort kaufen? Vollfinanzierung, Bankbürgschaft und Verkäuferdarlehen sind hier die Stichwörter. So funktioniert der Immobilienkauf ohne Eigenkapital. Zurück zum Eigenkapitalratgeber.

Vollfinanzierung: ohne Eigenkapital finanzieren

Die Vollfinanzierung bei der Finanzierung einer Wohnung oder von einem Haus bedeutet, dass der gesamte Kaufpreis einer Immobilie sowie die anfallenden Nebenkosten (z.B., Grunderwerbsteuer, Maklergebühren) durch ein Darlehen abgedeckt werden, ohne dass Eigenkapital eingebracht wird.

Die Nachteile der Vollfinanzierung sind allerdings die hohe Zinsbelastung (Da das gesamte Darlehen aufgenommen wird, sind die Zinsen über die Laufzeit hinweg hoch) und das ebenso hohe Risiko (Eine Vollfinanzierung kann riskant sein, da kein Eigenkapital als Puffer für unvorhergesehene Ausgaben oder Wertverluste der Immobilie vorhanden ist). Auch haben Banken und Kreditgeber strenge Bedingungen zu denen Sie Kredite vergeben, bei unzureichender Kreditwürdigkeit, kann es dazu kommen, dass Sie kein Darlehen erhalten.

Die Alternative: Teilfinanzierung, bei der Eigenkapital eingebracht wird, um die Kreditsumme zu reduzieren. Dies kann zu niedrigeren Zinsen führen und das finanzielle Risiko mindern. Es ist ratsam, verschiedene Finanzierungsoptionen zu prüfen und professionelle Beratung einzuholen, um die beste Lösung für Ihre Situation zu finden.

Kein Zeit? Die Informationen zur Vollfinanzierung auf einen Blick:

• Vollfinanzierung: Immobilienkaufpreis und Nebenkosten werden durch Darlehen ohne Eigenkapital gedeckt
• Nachteile: Hohe Zinsen, finanzielles Risiko, möglicherweise schlechtere Konditionen
• Alternative: Teilfinanzierung mit Eigenkapital für niedrigere Zinsen und geringeres Risiko. Professionelle Beratung empfohlen

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Bürgschaft: Bonität verbessern

Auch möglich ist es, mit einer Bankbürgschaft die Kreditwürdigkeit anzuheben, um doch noch eine Finanzierung bei der Bank zu erhalten.

Eine Bürgschaft der Eltern, oft als Elternbürgschaft bezeichnet, ist eine finanzielle Garantie, bei der die Eltern eines Kreditnehmers für dessen finanzielle Verpflichtungen, wie beispielsweise die Finanzierung einer Wohnung oder eines Eigenheims, bürgen. Ein Bürge muss aber nichts zwangsläufig ein Elternteil sein.

Weitere Informationen zur (Eltern-)Bürgschaft finden Sie hier:

• Bankbürgschaft

Wofür ist sie gut:

• Ermöglicht es einem Kreditnehmer, leichter Zugang zu Krediten oder Finanzierungen zu erhalten
• Reduziert das Risiko für den Kreditgeber und kann zu günstigeren Konditionen führen
• Unterstützt Kinder oder Angehörige bei großen finanziellen Investitionen
• Stellt eine zusätzliche Sicherheit für Kreditgeber dar, falls der Kreditnehmer die Verpflichtungen nicht erfüllen kann

Verkäuferdarlehen: Alternative Möglichkeit

Natürlich könne Sie auch die Bank ganz außen vor lassen. Das Prinzip des Verkäuferdarlehens beim Immobilienkauf besteht darin, dass:

der Verkäufer dem Käufer einen Teil oder die gesamte Kaufsumme als Darlehen zur Verfügung stellt, anstatt dass der Käufer einen herkömmlichen Kredit bei einer Bank aufnimmt.

Daraus ergeben sich folgende Vorteile. Der Käufer kann leichter Zugang zum Kauf erhalten, auch wenn er keine herkömmliche Finanzierungsmöglichkeit hat. Außerdem ist der Verhandlungsspielraum größer. Die Bedingungen des Darlehens können zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt werden, was oft günstiger sein kann.

Zudem verläuft die ganze Transaktion meist schneller. Da keine Bankbeteiligung erforderlich ist, kann der Kaufprozess in der Regel schneller abgeschlossen werden. Der größte Vorteil: die Zinsen und Gebühren für ein Verkäuferdarlehen können unter den marktüblichen Zinssätzen liegen. Auch wird nur ein geringer Kapitalbedarf benötigt. Klar, die Gebühren der Bank fallen ja weg. Der Käufer benötigt somit weniger Eigenkapital, um die Immobilie zu erwerben.

Außerdem können die Vertragsbedingungen hier individuell angepasst werden, um den Bedürfnissen von Käufer und Verkäufer gerecht zu werden. Zudem kann das Darlehen steuerliche Vorteile für beide Parteien haben.

Nachteile gibt es allerdings auch. Der Verkäufer kann die Immobilie zurückfordern, wenn der Käufer die Darlehensraten nicht bezahlt.

Die genauen Bedingungen und Vorteile eines Verkäuferdarlehens variieren auch je nach den Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Sich einen rechtlichen Rat einzuholen ist eine häufig durchgeführte Schutzmaßnahme, um sicherzustellen, dass die Vereinbarung den eigenen Bedürfnissen entspricht. Der große Nachteil ist das hohe Risiko. Oft führen Verkäuferdarlehen zu rechtlichen Auseinandersetzungen, jedoch müssen Sie das nicht unbedingt. Die Beziehung zum Verkäufer sollte daher gut sein.

Das Ganze in kurz:

• Flexibilität
• Verhandlungsspielraum
• Schnellere Transaktion
• Zinsen und Gebühren
• Geringerer Kapitalbedarf
• Risiko
• Verhandelbare Bedingungen
• Steuerliche Vorteile

Unser Expertentipp zum Thema Eigenkapital

Unser Expertentipp: Wenig eigenes Kapital einsetzen. Geld, dass Sie nicht einsetzen, können Sie frei im Gegensatz zum gebundenen Kapital an anderer Stelle wie für den Kauf einer nächsten Immobilie nutzen. Aufgrund der ersten Immobilie als funktionierende Geldanlage erhalten Sie für die nächste Immobilie meist eine bessere Verzinsung.

Genau überlegen sollten Sie sich, ob Sie die Kaufnebenkosten mitfinanzieren lassen wollen, da Sie hier kurzfristige Kosten wie Notarkosten und Grunderwerbsteuer langfristig abzahlen müssen. Wichtig ist es gerade zu Beginn einen Teil an Geld als Puffer für eventuelle Mietausfälle oder anstehende Reparaturen zur Seite zu legen, da noch keine Mietrücklagen gebildet sind.

Merken Sie sich den Tipp:

In der Regel ist es von Vorteil eine 80-100%-Finanzierung von der Bank anzustreben, um das Geld optimal zu nutzen.

Warum? Die Antwort finden Sie in diesem Beitrag

• Wie viel Eigenkapital sollte ich in die Immobilienfinanzierung einbringen?

Mehr zum Thema Finanzierung von Immobilien, in unserem Ratgeber:

Finanzierung: Ratgeber

Hypothek, Kredit, Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen, Bausparvertrag oder Vollfinanzierung? Was ist die richtige Finanzierungsmethode Ihrer ersten Immobilien? Egal, ob Eigentumswohnung oder Haus, vor dem Kauf steht die Frage der Finanzierung an. Dabei gibt es verschiedene Methoden, wie sie an Geld kommen. Mit einem Darlehen oder auch Disagio genannt, können Sie Ihr Wunschobjekt finanzieren. Wir zeigen Ihnen die unterschiedlichen Möglichkeiten und welche Vor- und Nachteile diese mit sich bringen. Je nach Situation und Eigenkapital kommen unterschiedliche Finanzierungsarten für Sie infrage.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

• Immobilien Finanzierung