Immobilie sofort kaufen ohne Eigenkapital: Vollfinanzierung, Vorteile & Nachteile + Expertentipp

Kein Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung bringen – Das geht? Ja, das geht allerdings. Im Fachjargon nennt man so ein Vorhaben ohne Eigenkapital bei dem Kauf von Immobilien eine Vollfinanzierung bei der Bank. Was genau eine Vollfinanzierung ist, welche Vor- und Nachteile sie birgt und welche Alternativen Sie nutzen können, um sich Ihre Traumimmobilie leisten zu können, erklären wir in diesem Artikel. Außerdem: unser Tipp zur Vollfinanzierung von deutschen Immobilienprofis. Hier gelangen Sie zurück zu unserem Ratgeber zum Eigenkapital.

Vollfinanzierung kurz erklärt

Um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, schließt man üblicherweise ein Darlehen ab und bringt Eigenkapital in die Finanzierung mit ein. Allerdings kann man eine Immobilie auch allein mit Fremdkapital von der Bank finanzieren lassen. Hier bringt man nicht nur wenig Eigenkapital ein, sondern gar nichts. Das bedeutet den Abschluss eines Kredits ohne den Einsatz von eigenen finanziellen Mitteln. Hier wird zwischen der 100%-Finanzierung und der 110%-Finanzierung unterschieden.

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Gehen wir kurz zur Erklärung auf die beiden Formen der Vollfinanzierung ein.

Vollständige Finanzierung: Kompletter Kaufpreis wird finanziert

Bei einer vollständigen Finanzierung wird der gesamte Kaufpreis über einen Kredit abgedeckt. Das bedeutet, dass Sie mit Ihrer Bank vereinbaren, dass der volle Kaufpreis von der Bank finanziert wird.

Um dies zu ermöglichen, hinterlegen Sie Ihr Eigenkapital auf einem separaten Konto oder Depot als Sicherheit. Gleichzeitig vereinbaren Sie, dass Ihr Eigenkapital freigegeben wird, sobald die Tilgung des Darlehens den Wert Ihres Eigenkapitals erreicht.

Banken sind eher zurückhaltend, wenn es um eine Vollfinanzierung geht, da das Risiko für die Bank hier deutlich höher ist. Bei einer 100%-Finanzierung legen Kreditgeber besonderen Wert auf Ihre Bonität. Dennoch kann diese Art der Finanzierung auch für Sie vorteilhaft sein.

Allerdings trifft es nicht ganz zu, dass Sie überhaupt kein Eigenkapital für die 100%-Finanzierung aufbringen müssen. Die anfallenden Kaufnebenkosten müssen Sie aus Ihrem eigenen Vermögen bezahlen. Wenn Sie auch dieses Geld nicht aufbringen können oder möchten, gibt es noch eine weitere Option, die 110%-Finanzierung.

Beispiel für eine 100%-Finanzierung:

• Immobilienwert: 1.000 Euro
• Kredithöhe: 1.000 Euro

110%-Finanzierung: Kaufnebenkosten werden mitfinanziert

Wenn Sie kein Geld für den Immobilienkauf zur Verfügung haben, können Sie auch eine 110%-Finanzierung abschließen. Das bedeutet, dass nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten mithilfe eines Kredits finanziert werden.

Beispiel für eine 110%-Finanzierung:

• Immobilienwert: 200.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 20.570 Euro
• Kredithöhe: 220.570 Euro

Eine Vollfinanzierung ist wenig bekannt und eher nicht gängige Praxis, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht. Es stellt sich also die Frage: Wie sinnvoll ist die Vollfinanzierung wirklich?

Lohnt sich die Vollfinanzierung?

Die Vor- & Nachteile der Vollfinanzierung auf einen Blick:

	100%-Finanzierung	110%-Finanzierung
Vorteile	Kein Eigenkapital erforderlich Hohe Flexibilität bei der Immobilienwahl Kein Kapitalbindungseffekt	Finanzierung von Renovierung oder Sanierung möglich Kein Eigenkapital erforderlich
Nachteile	Hohe Zinsbelastung Höheres Ausfallrisiko Keine Tilgung des Eigenkapitals möglich	Höhere Zinsbelastung Höheres Risiko aufgrund der höheren Kreditsumme

Wichtig zu beachten ist, dass die Vor- und Nachteile je nach individueller Situation und Marktbedingungen variieren können. Eine sorgfältige Abwägung der verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten ist in jedem Fall empfehlenswert.

Die Alternative zur Vollfinanzierung: Teilfinanzierung

Teilfinanzierung ist eine Alternative zur Vollfinanzierung. Dabei finanzieren Sie einen Teil des Kaufpreises selbst, während die Bank den anderen Teil übernimmt. Die Teilfinanzierung kann verschiedene Anteile haben, wie z.B. 50 %, 80 %, 60 % oder 30 %, je nachdem, wie viel Eigenkapital Sie einbringen möchten.

Die genaue Aufteilung zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber wird in Verhandlungen festgelegt. Eine Teilfinanzierung könnte etwa einen Eigenkapitalanteil von 30 % haben, was einer 70%-Finanzierung entspricht. Banken bevorzugen oft eine 50%-Finanzierung, da das Risiko für sie im Vergleich zur Vollfinanzierung deutlich geringer ist. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie eine weniger gute Bonität benötigen.

Beispiel für Teilfinanzierung:

• Immobilienwert: 2.000 Euro
• Kredithöhe: 1.000 Euro

Worin liegen die Vor- & Nachteile der Teilfinanzierung?

Hier eine kleine Übersicht zu den Vor- & Nachteilen der Teilfinanzierung:

	Teilfinanzierung
Vorteile	Kein Eigenkapital erforderlich Hohe Flexibilität bei der Immobilienwahl Kein Kapitalbindungseffekt
Nachteile	Hohe Zinsbelastung Höheres Ausfallrisiko Keine Tilgung des Eigenkapitals möglich

Fazit: Unser Expertentipp für Sie

Wie viel Eigenkapital sollte ich in die Immobilienfinanzierung einbringen? Minimieren Sie den Einsatz Ihres eigenen Kapitals. Das Geld, das Sie nicht investieren, können Sie anderswo frei verwenden, im Gegensatz zum gebundenen Kapital. Sie können es beispielsweise für den Kauf einer weiteren Immobilie nutzen. Durch die erste Immobilie als funktionierende Geldanlage erhalten Sie in der Regel eine bessere Rendite für die nächste Immobilie.

Wir empfehlen aus Erfahrung, sorgfältig zu überlegen, ob Sie die Kaufnebenkosten mitfinanzieren möchten. Diese beinhalten kurzfristige Ausgaben wie Notarkosten und Grunderwerbsteuer, die Sie jedoch langfristig zurückzahlen müssen. Besonders zu Beginn ist es ratsam, einen Teil Ihres Geldes als Sicherheitspuffer für mögliche Mietausfälle oder anstehende Reparaturen zur Seite zu legen, da noch keine Rücklagen aus Mieteinnahmen (Mietrücklagen) gebildet wurden.

Unser Tipp: In der Regel ist es von Vorteil eine 80-100%-Finanzierung von der Bank anzustreben, um das Geld optimal zu nutzen.