Mietverwaltung Vertrag: Inhalt, Dauer, Vergütung & Kündigung

Mietverwaltung Vertrag – Der Mietverwalter entlastet den Eigentümer eines Mietobjekts, indem er seine Aufgaben und Verpflichtungen gegenüber der Immobilie und den Mietern übernimmt. Anders als bei der WEG-Verwaltung sind seine genauen Befugnisse gesetzlich nicht geregelt. Umso wichtiger ist daher der Verwaltervertrag. Er beinhaltet die wichtigsten Punkte, die eine reibungslose Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Mietverwaltung garantieren. Erfahren Sie hier alles, was Sie über den Verwaltervertrag wissen sollten, vom Inhalt über den Aufbau bis zur Form. Zurück zum Überblick: Mietverwaltung.

Was ist der Verwaltervertrag?

Die Verwaltung einer Liegenschaft ist eine verantwortungsvolle Aufgabe. Mieteinnahmen müssen überwacht, die jährliche Betriebskostenabrechnung erstellt und Instandhaltungsmaßnahmen koordiniert werden. Damit es hier nicht zu Konflikten zwischen Eigentümer der Immobilie und Hausverwaltung kommt, wird ein Verwaltervertrag abgeschlossen. Der Verwaltervertrag ist eine verschriftlichte, rechtsgültige Abmachung zwischen Verwalter und Eigentümer und ist als entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag zu verstehen, der beide Vertragsparteien vor Verlusten schützt und Ihre finanziellen und wirtschaftlichen Interessen sichert.

Inhalt: Aufgaben, Dauer, Haftung & Co.

Damit es im Laufe der Verwaltungstätigkeit nicht zu Konflikten zwischen Eigentümer und Hausverwaltung kommt, beinhaltet der Verwaltervertrag alle wichtigen Vereinbarungen bezüglich dem Leistungsumfang der Hausverwaltung, der Vergütung und den Kündigungsmodalitäten. Auch die Dauer der Verwaltungstätigkeit, so wie individuelle Abmachungen sind im Vertrag schriftlich festgehalten.

Hier die wichtigsten Punkte des Verwaltervertrags im Überblick:

• Anschrift des Objekts
• Genaue Bezeichnung der Vertragsparteien
• Aufgaben des Mietverwalters
• Vergütung des Verwalters
• Beginn und Dauer des Verwaltervertrags
• Kündigungsmodalitäten
• Rechnungslegung
• Haftung des Verwalters
• Gerichtsstand

Schauen wir uns den Inhalt nun etwas genauer an.

Anschrift des Objekts & der Vertragsparteien

Einer der ersten Punkte im Verwaltervertrag umfasst die Benennung und die Anschrift beider Vertragspartner, also von Ihnen als Eigentümer des Mietobjekts und der Hausverwaltung. Auch die genaue Bezeichnung und Anschrift der Liegenschaft sollte hier aufgelistet sein, so wie Anzahl der zu verwaltenden Wohneinheiten.

Aufgaben und Pflichten des Verwalters

Die genauen Aufgaben und Pflichten des Mietverwalters sind gesetzlich nicht festgelegt. Auch das Wohnungseigentumsgesetz greift hier im Vergleich zur WEG-Verwaltung nicht. Daher müssen die Aufgaben der Mietverwaltung einzeln im Verwaltervertrag aufgelistet werden, damit es hier später nicht zu Missverständnissen und Konflikten kommt. Ein solches Leistungsverzeichnis ist auch als Anlage möglich.

Dazu gehören alle Aufgaben, die die kaufmännische, technische und juristische Verwaltung umfassen:

• Neuvermietung
• Bonitätsprüfung der Mieter
• Abwicklung der Mietverträge
• Überwachung der Mieteinnahmen
• Abmahnung bei fehlenden Mieten
• Buchhaltung über Einnahmen & Ausgaben
• Erstellung der Betriebskostenabrechnung
• Objektbegehung
• Koordination & Abwicklung von Instandhaltungsmaßnahmen
• Koordination & Abwicklung von Modernisierungsmaßnahmen
• Beratung zu Rechtsprechung und Gesetzgebung
• Beauftragung geeigneter Fachanwälte
• Vertretung des Eigentümers bei gerichtlichen Auseinandersetzungen

Mehr zu den genauen Aufgaben und Pflichten der Mietverwaltung finden Sie hier:

• Mietverwaltung Aufgaben

Vergütung des Verwalters

Kostenmodell & Höhe der Kosten – Einer der häufigsten Streitpunkte ist die Vergütung des Hausverwalters. Daher sollte auch die Höhe der Verwaltungskosten im Verwaltervertrag festgehalten werden. Manche Hausverwalter veranschlagen für ihre Verwaltertätigkeit eine monatliche Grundpauschale, die alle Leistungen abdeckt. Andere wiederum differenzieren zwischen einer monatlichen Grundvergütung und einem zusätzlichen Honorar, das bei größeren Aufgaben anfällt. Um Konflikte in Zukunft zu vermeiden muss im Vertrag ganz klar definiert werden, welche Grundleistungen vom Regelsatz abgedeckt sind und wann eine zusätzliche Vergütung anfällt.

Außerdem: Vergütet wird meistens entweder anhand eines bestimmten Prozentsatzes von der Nettokaltmiete oder anhand einer Kostenpauschale pro Wohneinheit.

Prinzipiell wird zwischen zwei unterschiedlichen Kostenmodellen unterschieden:

1. Grundvergütung mit zusätzlichem Sonderhonorar
2. Pauschalvergütung ohne zusätzliches Sonderhonorar

Alles weitere zu den Verwaltungskosten der Mietverwaltung finden Sie hier:

• Mietverwaltung Kosten

Dauer des Vertrags & Kündigung

Dauer – Die meisten Mietverwaltungsverträge haben eine Laufzeit von einem Jahr und beinhalten eine Verlängerungsklausel. Das bedeutet: Wird der Vertrag nicht drei Monate vor Ende gekündigt, verlängert er sich automatisch. Es gibt jedoch auch befristete Verträge, die eine solche Verlängerungsklausel nicht beinhalten und somit zum Vertragsende automatisch auslaufen.

Kündigung – Nicht nur Dauer und Kündigungsfrist sollten vertraglich festgehalten werden, sondern auch alle Formvorschriften bezüglich der Kündigung. Meistens wird hierfür die Schriftform nach § 126 Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt, also die eigenhändige Unterzeichnung des Kündigungsschreibens durch den Kündigenden. Ergänzend kann außerdem vereinbart werden, dass die Kündigung per Einschreiben abgeschickt werden muss.

Zusammengefasst:

• durchschnittliche Vertragsdauer: 1 Jahr
• oft Verlängerungsklausel vorhanden
• Vertragsdauer kann individuell festgelegt werden

Rechnungslegung & Konten

Auch der Punkt Rechnungslegung muss im Verwaltervertrag festgehalten werden. So sollten Sie im Rahmen der Rechnungslegung mit dem Hausverwalter vereinbaren, welches Konto für die laufenden Gelder (wie zum Beispiel die einkommenden Mieten) zu nutzen ist.

Tipp: In der Praxis legt der Hausverwalter die Konten selber an. Stattdessen ist es besser, wenn Sie als Eigentümer selbst die Konten für die Rechnungslegung eröffnen und dem Mietverwalter stattdessen eine Verfügungsbefugnis erteilen. Legen Sie im Verwaltervertrag außerdem fest, wann der Mietverwalter Ihnen gegenüber Rechnung legen muss.

Haftung & Versicherungspflicht

Der Mietverwalter hat während seiner Verwaltungstätigkeiten stets mit hohen finanziellen Summen zu tun. Daher ist für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter eine Berufshaftpflichtversicherung Pflicht. Verankert ist diese Regelung in § 34c der Gewerbeordnung (GewO). Lassen Sie sich im Vertrag mit der Mietverwaltung bestätigen, dass eine solche Haftpflichtversicherung besteht und lassen Sie diese nachweisen. Das schützt sowohl Sie als Eigentümer, als auch den Verwalter vor hohen finanziellen Verlusten, sollte es zu Schäden oder Problemen kommen.

Form: Vertragsfreiheit und individuelle Vereinbarungen

Form – Nicht nur der Inhalt spielt beim Verwaltervertrag eine wichtige Rolle, sondern auch die Form. Da der Hausverwaltervertrag laut Bürgerliches Gesetzbuch in die Kategorie der entgeltlichen Geschäftsbesorgungsverträge fällt, gilt hier Vertragsfreiheit. Das bedeutet: Sowohl Sie als Eigentümer, als auch die Hausverwaltung, dürfen Inhalt und Form des Vertrags frei gestalten. Aus diesem Grund greifen die meisten Verwalter auf eigene Vertragsmuster zurück, die Sie sich vorab zur Überprüfung zuschicken lassen können.

Vereinbarungen – Auch individuelle Vereinbarungen, die den gesetzlichen Vorschriften widersprechen, lassen sich durchaus rechtssicher dingfest machen, so lange sie handschriftlich und gesondert unter dem Punkt „Individuelle Vereinbarungen“ festgehalten und von beiden Parteien unterzeichnet worden sind.

Hier nochmal alles Wichtige zur Form des Vertrags zusammengefasst:

• gilt als entgeltlicher Geschäftsbesorgungsauftrag
• freie Vertragsgestaltung möglich
• häufig Vertragsmuster verfügbar
• gesondertes Festhalten individueller Vereinbarungen

Mietverwaltung: Ratgeber

Als Vermieter verbringen Sie stets viel Zeit mit der Bewirtschaftung und Instandhaltung Ihres Mietobjekts. Um eine ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten, muss Ihre Immobilie auf kaufmännischer, technischer und juristischer Ebene betreut werden. Ob Sie hierfür eine professionelle Hausverwaltung bestellen oder sich für die Selbstverwaltung Ihres Objekts entscheiden, ist Ihnen überlassen.

Alles Wichtige rund um Kosten, Aufgaben, Vertrag & Co. finden Sie in unserem Ratgeber:

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