Teilverkauf Grundstück: Kosten, Steuern, Ablauf & Voraussetzungen

Teilverkauf Grundstück – Sie möchten Ihr Grundstück an Ihre Kinder vererben und einen Streit der Erbengemeinschaft vermeiden? Oder haben Sie ein großflächiges Grundstück gekauft, das für Ihr Bauvorhaben viel zu groß ist? In solchen Fällen bietet es sich an, das Grundstück zu teilen und zu verkaufen. Anders als beim Teilverkauf einer Immobilie, wird das Grundstück nicht anteilig an einen Teilverkauf Anbieter verkauft, sondern real oder ideell geteilt. Hier erfahren Sie, was die Realteilung und ideelle Teilung eines Grundstücks bedeutet. Außerdem alles Wichtige zum Ablauf, den Voraussetzungen und Kosten.

Ist der Teilverkauf eines Grundstücks möglich?

Neben des Teilverkaufs eines Hauses oder einer Wohnung ist auch der Teilverkauf eines Grundstücks möglich. Jedoch muss hier in einigen Aspekten unterschieden werden. Während beim Teilverkauf einer Immobilie ein prozentualer Anteil des Objekts an einen Teilverkauf Anbieter verkauft wird, wird beim Teilverkauf eines Grundstücks das Land entweder real oder ideell geteilt. Mehr dazu gleich.

Wann sich die Teilung des Grundstücks lohnt

Die Teilung eines Grundstücks kann in vielen Fällen sinnvoll sein. Ein Beispiel wäre, wenn Eltern ihren Kindern einen Teil ihres Grundstücks überlassen möchten, um ihnen eine finanzielle Unterstützung zu geben oder um ihnen ein eigenes Zuhause zu ermöglichen. Auch wenn das Grundstück sehr groß ist und der Eigentümer es nicht vollständig nutzen kann oder möchte, bietet sich der Teilverkauf an.

Ein weiterer Grund, warum die Teilung eines Grundstücks sinnvoll sein kann, ist die Verringerung der Steuerbelastung. Durch die Teilung des Grundstücks wird eine geringere Grundsteuer berechnet, was Kosten einspart.

Hier einige Gründe, die für die Grundstücksteilung sprechen:

• Das Grundstück ist zu groß
• Die Steuerlast soll gesenkt werden
• Eltern möchten ihren Kindern einen Teil verschenken
• Es besteht eine Erbengemeinschaft

Zu unterscheiden ist zwischen zwei Varianten der Teilung eines Grundstücks: Der Realteilung und der ideellen Teilung. Die klassischste und meist gewählte Form des Grundstücksteilverkaufs ist die Realteilung des Objekts. Schauen wir Sie uns genauer an.

Realteilung eines Grundstücks

Bei einer realen Teilung wird das Grundstück in mehrere neue, unabhängige Grundstücke aufgeteilt. Jedes Stück Land wird dann eigenständig im Grundbuch eingetragen. §19 Absatz 1 BauGB schreibt vor, dass hierfür eine Erklärung von Seiten des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt nötig ist.

Vorab das Wichtigste zur Realteilung eines Grundstücks:

• Klassische Variante der Grundstücksteilung
• Aufteilung in mehrere unabhängiger Grundstücke
• Grundbucheintragung als je eigenständiges Grundstück
• Erklärung gegenüber Grundbuchamt nötig

Bevor wir auf den Ablauf der Realteilung eingehen, schauen wir uns vorab die Vorzüge einer Realteilung an.

Warum ist eine Realteilung sinnvoll?

Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei der Realteilung um die beliebteste Form der Grundstücksteilung. Das liegt daran, dass viele vererbte oder verschenkte Grundstücke für das geplante Bauvorhaben oft zu groß sind und der Teilverkauf für ein weiteres finanzielles Polster sorgt.

Ein weiterer Grund, der für eine Realteilung spricht, ist der steigende Verkehrswert pro Quadratmeter. Dieser steigt meistens nach der Teilung. Überdurchschnittlich große Grundstücke besitzen aufgrund der geringeren Nachfrage auch ein weitaus geringeres Verkaufspotential, weshalb sie pro Quadratmeter meistens weniger Wert sind, als kleine Grundstücke.

Die Vorteile:

• gestiegener Verkehrswert pro Quadratmeter
• höheres Verkaufspotential kleiner Grundstücke

Die Realteilung eines Grundstücks ist in der Regel ein komplexer Prozess, der neben dem Verkaufsvertrag auch die Eintragung im Grundbuch und gegebenenfalls die Neuvermessung des Grundstücks erfordert. Schauen wir uns den Ablauf genauer an.

Ablauf: Vom Bauamt bis zur Flurkarte

Entscheiden Sie sich dazu Ihr Grundstück real zu teilen, müssen Sie zunächst die baurechtlichen Vorschriften für das Grundstück abklären. Das ist wichtig, um sicherzustellen, dass die geplante Teilung auch tatsächlich möglich ist. Sobald die baurechtlichen Voraussetzungen geklärt sind, kann die Amtliche Vermessung des Grundstücks durchgeführt werden.

Dieser Schritt ist notwendig, um das Grundstück exakt aufzuteilen und die Grenzen der einzelnen Teile festzulegen. Anschließend kann eine neue Flurkarte beantragt werden, die die neuen Grenzen des Grundstücks zeigt. Nach erfolgreicher Erstellung der Flurkarte, muss nur noch der Verkaufsvertrag aufgesetzt, beglaubigt und unterschrieben werden. Daraufhin kann der Grundbucheintrag durch den Notar vorgenommen werden.

Realteilung Schritt für Schritt erklärt:

1. Abklärung baurechtlicher Vorschriften
2. Amtliche Vermessung des Grundstücks
3. Beantragung einer neuen Flurkarte
4. Grundbucheintrag durch Notar

Nach Abschluss all dieser Schritte ist der Teilverkauf des Grundstücks abgeschlossen und der neue Eigentümer kann das Land entsprechend seiner Nutzungspläne nutzen.

Es kommt jedoch auch vor, dass es Ihnen zum Beispiel aufgrund von Bauvorschriften nicht erlaubt ist, das Grundstück real zu teilen. Alternativ können Sie sich auch für eine ideelle Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) entscheiden.

Ideelle Teilung eines Grundstücks

Bei einer ideellen Teilung nach §8 WEG bleibt das Land einheitlich als ein real ungeteiltes Grundstück erhalten. Stattdessen wird eine Teilung in unterschiedliches Miteigentum vorgenommen, das mehreren Eigentümern gehört. Dadurch wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet. Die rechtliche Trennung des Grundstücks wird im Grundbuch eingetragen.

Ablauf: Abgeschlossenheitsbescheinigung & Eintrag

Auch bei einer ideellen Teilung des Grundstücks ist der Gang zum Bauamt unerlässlich. So muss geprüft werden, ob das Grundstück für die geplante Nutzung geeignet ist und ob die baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden können oder nicht. Basierend auf dem Aufteilungsplan wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt. Die Beantragung erfolgt formlos.

Im Vergleich zur Realteilung ist eine Ausmessung des Grundstücks nicht erforderlich. Stattdessen können Sie mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung direkt zum Notar gehen. Dort wird dann die Teilungserklärung erstellt, die definiert, was Sondereigentum ist, und was Gemeinschaftseigentum.

Um die ideelle Teilung abzuschließen, muss das bisherige Grundbuch nur noch in Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher aufgeteilt werden.

Der Ablauf zusammengefasst:

1. Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt
2. Erstellung einer Teilungserklärung beim Notar
3. Teilung des Grundbuches in Wohnungs- und Teileigentum

Ob Realteilung oder ideelle Teilung – Jeder dieser Schritte ist stets mit Kosten verbunden, die Sie vor der Teilung des Grundstücks unbedingt kalkulieren sollten.

Kosten: Vermessung, Grundbuch & Co.

Der Teilverkauf eines Grundstücks ist mit einer Vielzahl an Kosten und Gebühren verbunden, für die Sie im Durchschnitt mit 3.000 bis 6.000 Euro rechnen müssen. Dazu gehören Gebühren für die Genehmigung der Grundstücksteilung sowie die Kosten für die Grundstücksvermessung und die Grenzsteinsetzung. Schließlich müssen noch die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch berücksichtigt werden.

Auch die Anzahl der zu vermessenden Flurstücke haben einen Einfluss auf die Teilungskosten. Dabei gilt: Je mehr Flurstücke Sie haben, desto höher die Kosten.

Mit diesen Kosten sollten Sie rechnen:

• Genehmigung für Grundstücksteilung
• Kosten für die Flurstücke
• Vermessungskosten
• Grenzsteinsetzung
• Ermittlung des Bodenwertfaktors
• Grundbucheintragskosten

Kommen wir nun zur letzten Frage: Muss man für einen Grundstücksverkauf Steuern zahlen? Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab. Maßgebend ist stets die Einhaltung der Spekulationsfrist.

Wann ist ein Grundstücksverkauf steuerfrei?

Der Verkauf eines Grundstücks ist dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung steuerrechtlich ähnlich. Maßgeblich ist die Zeit der Spekulationsfrist von 10 Jahren. Liegen zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Teilverkauf 10 Jahre oder mehr, entfällt die Spekulationsteuer.

Verkauf ist steuerfrei, wenn Spekulationsfrist eingehalten wird

Fazit: Grundstück teilen und verkaufen

Der Teilverkauf eines Grundstücks ist also durchaus möglich. So können Sie sich zwischen der Realteilung Ihres Grundstücks und der ideellen Teilung entscheiden. Ein Teilverkauf steigert nicht nur den Verkehrswert pro Quadratmeter, er sinkt auch die Steuerlast und erlaubt es im Fall einer Erbengemeinschaft, dass jeder einen Teil des Grundstücks bekommt. Aufgrund des komplexen Ablaufs ist es oft ratsam, die Meinung eines Experten heran zu ziehen, der Ihnen während des Teilungsprozesses unterstützend zur Seite steht.