Sondereigentumsverwaltung Kosten: Verwaltungskosten berechnen – Pauschale oder Grundvergütung?

Sondereigentumsverwaltung Kosten – Jahresabrechnungen erstellen, Mieteingänge überprüfen und Mängelanzeigen neuer Bewohner entgegennehmen, entscheiden Sie sich dazu die Betreuung Ihres Objekts in die Obhut einer professionellen Sondereigentumsverwaltung zu geben, hat Ihr Verwalter stets alle Hände voll zu tun. Das spiegelt sich auch in den Verwaltungskosten wieder. Wie sich diese zusammensetzen und wie sich Pauschalvergütung und Grundvergütung voneinander unterscheiden, das erfahren Sie hier.

Sondereigentumsverwaltung erklärt

Vorab klären wir noch kurz die Frage:

Was ist eine Sondereigentumsverwaltung?

Bei der Sondereigentumsverwaltung handelt es sich um eine besondere Form der Mietverwaltung, bei der vermietetes Sondereigentum innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft betreut wird.

Die Sondereigentumsverwaltung (auch SEV-Verwaltung genannt) nimmt dem Eigentümer des Objekts jegliche Verwaltungsaufgaben ab, die mit der Bewirtschaftung und Vermietung, der Instandhaltung und Finanzplanung des Mietobjekts zu tun haben.

Alles, was Sie über die Sondereigentumsverwaltung wissen müssen, finden Sie hier:

• Sondereigentumsverwaltung

Kosten der Sondereigentumsverwaltung berechnen

Die Betreuung einer Liegenschaft ist zeit- und kostenintensiv. Das lässt sich so manche Hausverwaltung teuer bezahlen.

In den meisten Fällen liegt die monatliche Verwaltergebühr pro Einheit im zweistelligen Bereich, durchschnittlich bei ca. 29,00 Euro.

Durchschnittliche Kosten pro Einheit & pro Monat: 29,00 Euro

Einen exakten Pauschalpreis kann man hier nicht angeben. Wie viel Sie für die Verwaltungskosten letztlich einkalkulieren müssen, das hängt von mehreren Kriterien ab. Dazu gehören sowohl Lage, als auch Größe der Immobilie.

Schauen wir uns diese hier etwas genauer an:

Lage von Haus & Wohnung

Lage innerhalb Deutschlands – Eine der wichtigsten Faktoren ist die Lage der SEV-Verwaltung. Im Durchschnitt verlangen Sondereigentumsverwalter im Norden Deutschlands für ihre Tätigkeit ein höheres Honorar, als im Süden.

Distanz zwischen Immobilie & Verwalter – Die Verwaltungskosten steigen auch, wenn sich das Verwaltungsobjekt weit weg vom Sitz der Hausverwaltung befindet. Muss der Hausverwalter für eine Objektbegehung oder ein Treffen vor Ort eine lange Strecke auf sich nehmen, wirkt sich das ebenfalls auf die monatlichen Gebühren aus.

Zusammengefasst müssen Sie mit hohen Verwaltungskosten rechnen, wenn:

• zwischen Hausverwaltung und Verwaltungsobjekt eine lange Strecke liegt
• sich der Sitz des Verwalters weiter nördlich befindet

Größe der Immobilie

Neben der Lage ist auch die Größe der Einheiten ausschlaggebend, denn: Je größer Wohnung oder Haus ist, um so günstiger. Für kleine Objekte würde sich ein so hoher Arbeitseinsatz für den SEV-Verwalter nämlich kaum lohnen, weshalb in solchen Fällen der Preis dann steigt.

Zustand & Verwaltungsaufwand

Ihr Mehrfamilienhaus ist stark renovierungsbedürftig, die Mieter sorgen häufig für Probleme und aufgrund der stetigen Lärmbelästigung bei Nacht finden häufig Umzüge statt. All das kommt mit einem hohen Verwaltungsaufwand einher, was sich ebenfalls auf die Verwaltungskosten auswirkt.

Merken Sie sich: Je höher der Verwaltungsaufwand, desto höher die Verwaltungskosten.

Fazit: Auf diese Kriterien kommt es an

Das Monatshonorar eines SEV-Verwalters beträgt pro Einheit im Durchschnitt 29,00 Euro im Monat. Wie hoch die Verwaltungskosten genau sind, das hängt nicht nur von der Lage der Hausverwaltung ab, sondern auch vom Verwaltungsobjekt selbst. Ausschlaggebend ist neben der Größe der zu verwaltenden Einheiten auch der Zustand der Liegenschaft, so wie das Klientel der Bewohner.

Die wichtigsten Kriterien auf einen Blick:

• Größe & Anzahl der Einheiten
• Zustand der Immobilie
• Lage der Immobilie
• Verwaltungsaufwand
• aktuelle Marktlage

Pauschalvergütung oder Grundvergütung mit Sonderhonorar?

Wie bereits erwähnt ist die Betreuung einer Liegenschaft mit einer Menge Aufwand verbunden: Rechnungen begleichen, Mieteingänge kontrollieren, Umbaumaßnahmen planen und neue Mieter akquirieren. Da klingen die monatlichen Verwaltungskosten von durchschnittlich 29,000 Euro pro Einheit eigentlich ganz passabel. Doch sind da wirklich alle Leistungen des Hausverwalters inbegriffen?

Kostenmodelle – Die Kostenverteilung ist von Hausverwaltung zu Hausverwaltung unterschiedlich. Prinzipiell wird zwischen zwei Kostenmodellen unterschieden: Einer monatlichen Pauschalvergütung und einer monatlichen Grundvergütung zuzüglich Sonderhonorar.

Schauen wir uns die beiden Kostenmodelle nun genauer an:

Monatliche Pauschalvergütung

Einige Hausverwaltungen bevorzugen einen monatlichen Pauschalbetrag. Der Pauschalbetrag deckt alle Tätigkeiten des SEV-Verwalters ab. Ob kaufmännische Leistungen, Objektbegehungen auf technischer Ebene oder Rechtsbeistand – Hier fallen keine Zusatzkosten an. Alle Tätigkeiten sind in der monatlichen Pauschale inbegriffen.

Grundvergütung mit Sonderhonorar

Es gibt aber auch Hausverwalter, die sowohl eine monatliche Grundvergütung berechnen, als auch ein Sonderhonorar. Das Sonderhonorar fällt dann bei zusätzlich getätigten Leistungen an. Die genauen Details dazu, was pauschal vergütet wird und welche Tätigkeiten mit einem Sonderhonorar berechnet werden, sind dem Verwaltervertrag zu entnehmen.

Hier einige Beispiele für die Zusatzleistungen einer Sonderverwaltung:

• Vertragsgestaltung & Wohnungsübergabe bei Mieterwechsel
• Durchführung einer Mieterhöhung
• Vermietungsdienstleistungen

Ob Ihr SEV-Verwalter eine monatliche Pauschalvergütung veranschlagt oder Zusatzleistungen mit einem extra Honorar berechnet, ist von Hausverwaltung zu Hausverwaltung unterschiedlich. Erkundigen Sie sich also vorab, welches Kostenmodell Ihr SEV-Verwalter bevorzugt und vergessen Sie nicht, alle Details hierzu im Vertrag mit der SEV-Verwaltung festzuhalten.

Sind die Verwaltungskosten steuerlich absetzbar?

Als Kapitalanleger möchten Sie natürlich so gut es geht Kosten reduzieren.

Nicht Umlagefähige Betriebskosten – Grundsätzlich können Sie die SEV-Verwaltung, so wie die Mietverwaltung auch, nicht auf den Mieter umlegen. Verwaltungskosten gelten also als nicht umlagefähige Betriebskosten.

Werbungskosten – Doch es gibt auch gute Neuigkeiten: Verwaltungskosten werden als Werbungskosten definiert. Diese können Sie wiederum von der Steuer absetzen.

Zusammengefasst:

• Verwaltungskosten sind nicht umlagefähige Betriebskosten
• Verwaltungskosten sind steuerlich absetzbar

Lesen Sie hier mehr dazu: Verwaltungskosten auf Mieter umlegen

Hausverwaltung: Ratgeber

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationtalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

• Hausverwaltung

Und mehr zu den einzelnen Arten der Hausverwaltung hier:

• WEG-Verwaltung
• Mietverwaltung
• Sondereigentumsverwaltung
• Gewerbemietverwaltung