Kündigungswiderspruch – Sie haben Ihrem Mieter den Mietvertrag gekündigt und dabei alle Voraussetzungen der Vermieterkündigung beachtet. Trotzdem will Ihr Mieter nicht aus der Wohnung ausziehen.

Kündigungswiderspruch: Grundlagen Mietrecht

Als Vermieter können Sie nur in wenigen Fällen den Mietvertrag kündigen. So wie Sie das Recht zur Kündigung haben, hat Ihr Mieter das Recht gegen Ihre Kündigung einen Widerspruch einzulegen. Bei einer Vermieterkündigung sind Sie sogar dazu verpflichtet den Mieter im Kündigungsschreiben auf dieses Recht hinzuweisen.

Der Kündigungswiderspruch wird im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und kann nur gegen eine ordentliche Kündigung eingelegt werden, nicht gegen eine fristlose Kündigung. Man nennt diesen Paragraphen auch Härteklausel oder Sozialklausel.

Kündigungswiderspruch im Überblick:

• im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt
• Recht des Mieters bei Vermieterkündigung
• nur bei ordentlichen Kündigungen möglich

Lernen Sie jetzt die Einzelheiten zum Kündigungswiderspruch kennen.

Voraussetzungen für einen Kündigungswiderspruch

Laut Gesetz kann ein Mieter einer Kündigung nur dann einer Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Beispiele für mögliche Härtegründe sind:

• hohes Alter des Mieters
• schwere Krankheit oder Invalidität
• akute Suizidgefahr
• fortgeschrittene Schwangerschaft
• anstehendes Abschlussexamen
• Schulwechsel kurz vor dem Abschluss
• fehlende Ersatzwohnung
• geringes Einkommen

Ein gesetzlich anerkannter Härtegrund ist ein fehlender angemessener Ersatzwohnraum. Unzumutbar ist eine Ersatzwohnung jedoch nicht allein deswegen, weil sie teurer ist oder weil der örtliche Wohnungsmarkt angespannt ist. Sie sollten bei Erhalt eines Widerspruchs daher den Widerspruchsgrund genau prüfen. Ihr Mieter steht bei einem Widerspruch immer in der Beweislast und muss das vorliegen eines Härtegrundes darlegen und gegebenenfalls beweisen.

Form und Frist des Wiederspruchs gegen die Kündigung

Genau wie Ihr Kündigungsschreiben muss der Widerspruch Ihres Mieters schriftlich als Brief erfolgen. Das Schreiben muss neben der deutlich formulierten Motivation der Kündigung zu widersprechen auch den Widerspruchsgrund beinhalten. Dabei muss Ihr Mieter den Härtegrund angeben und darlegen, warum eine Kündigung des Mietvertrags nicht zumutbar ist.

Bei der Widerspruchserklärung muss Ihr Mieter eine wichtige Frist einhalten: Spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses müssen Sie den Widerspruch erhalten. Danach kann Ihr Mieter gegen eine rechtmäßige Kündigung nicht mit der Begründung widersprochen werden, dass die Kündigung eine unzumutbare Härte darstellt.

Form und Frist des Kündigungswiderspruchs:

• schriftlich, als Brief an den Vermieter gerichtet
• enthält Widerspruchserklärung und Härtegrund
• spätestens 2 Monate vor Ende des Mietverhältnisses

Endet die Kündigungsfrist beispielsweise am 31. Oktober 2022, dann muss der Vermieter den Kündigungswiderspruch spätestens am 31. August 2022 erhalten.

Vermieter: Möglichkeiten bei Erhalt eines Widerspruchs

Legt Ihr Mieter einen schriftlichen Kündigungswiderspruch ein, können Sie als Vermieter entscheiden, ob Sie Ihre Kündigung zurückziehen und das Mietverhältnis zu den gegebenen Bedingungen aufrecht erhalten wird, oder ob Sie Ihrem Mieter eine längere Kündigungsfrist gewähren. Sollten Sie weiterhin auf Ihr Kündigungsrecht bestehen, während Ihr Mieter bei seinem Widerspruchsrecht bleibt, ist der nächste Schritt als Vermieter eine Räumungsklage gegen Ihren Mieter zu erheben.

Im Rahmen der Räumungsklage muss dann das Gericht entscheiden, ob die der berechtigte Kündigungsgrund des Vermieters schwerer wiegt, oder die Härtegründe des Mieters. Bei Gericht wird häufig mieterfreundlich entschieden, wenn Mieter sehr alt oder sehr krank sind. In Fällen einer Schwangerschaft oder bevorstehender Schulabschlüsse entscheiden Gerichte oft, dass das Mietverhältnis nur bis zum Abschluss verlängert wird.

Checkliste: 5 Punkte beachten beim Kündigungswiderspruch

Bevor Sie sich für die Fortsetzung des Mietverhältnis oder eine Räumungsklage vor Gericht entscheiden, sollten Sie den Kündigungswiderspruch genauestens prüfen. Zusammengefasst hier noch einmal die 5 wichtigsten Prüfpunkte bei einem Kündigungswiderspruch.

Kündigungswiderspruch – Checkliste zum rechtswirksamen Widerspruch:

1. Ist ein Kündigungswiderspruch möglich? (Ordentliche Vermieterkündigung)
2. Form eingehalten: schriftlich, per Brief, an den Vermieter gerichtet
3. Widerspruchsgrund: Härtegrund wird genannt und dargelegt
4. Handelt es sich um einen gesetzlich anerkannten Härtegrund?
5. Ist das Widerspruchsschreiben fristgerecht bei Ihnen eingegangen?

Erfüllt ein Widerspruch diese Punkte, sollten Sie überlegen, ob Sie den Mietvertrag mit dem Mieter weiterführen oder zusätzliche Kosten auf sich nehmen und ein Gerichtsverfahren beginnen.