Grundbuch Abteilung 1 erklärt: Inhalt, Aufbau, Eigentum Rangfolge, Beantragung & Muster Beispiel

Abteilung 1 – Der Grundbuchauszug bzw. das Grundbuchblatt eines Grundstücks besteht immer aus der Aufschrift (Deckblatt), dem Bestandsverzeichnis (Objektdefinierung) und den drei Abteilungen. Was in der ersten Abteilung im Grundbuch steht, erfahren Sie hier. Außerdem: Wie Sie eine Abschrift der ersten Abteilung erhalten. Zurück zu unserem Immobilien Ratgeber: Grundbuch.

Was steht in Abteilung 1 Grundbuch?

Alles zum Grundbuch für Ihren Hauskauf & Wohnungskauf

Die erste Abteilung liefert Informationen über die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks, Hauses oder der Wohnung. Hier sind die aktuellen Eigentümer sowie Vorbesitzer der Immobilie aufgeführt. Auch die jeweiligen Anteile bei mehreren Eigentümern werden dargelegt, genauso wie die Grundlage des Erwerbs, wie beispielsweise Erbfolge, Auflassung oder Schenkung.

Beantragen Sie einen Grundbuchauszug, können Sie die Rangfolge der Eigentümer erkennen.

Solange Sie nicht im Grundbuch eingetragen sind, gelten Sie nicht als Eigentümer. Wer im Grundbuch steht, dem gehört also das Haus? Genau. Mehr zum Thema Grundbucheintrag hier:

Grundbucheintrag

Merken Sie sich:

„In Abteilung 1 stehen die Eigentumsverhältnisse.“

Erklärvideo: Bestandsverzeichnis & Abteilung 1-3

Abteilung 1, 2 und 3 einfach erklärt in diesem Video! Hier finden Sie mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Abteilung 1, 2 & 3 im Überblick

Das enthalten die einzelnen Abteilungen:

Abteilung I: Eigentümer & Voreigentümer
Abteilung II: Lasten & Pflichten
Abteilung III: Grundschuld

Kennen Sie schon...?

Abteilung 1: Das ist wichtig

Das steht im Einzelnen in der ersten Abteilung:

Voreigentümer
aktuelle Eigentümer
Grundlage des Erwerbs der Immobilie

Kennen Sie schon...?

Erste Abteilung Muster Beispiel

Hier sehen Sie ein Muster der ersten Abteilung eines Grundbuchauszugs. Wie Sie unten im Beispiel sehen können, sind die Vorbesitzer im Grundbuchauszug deutlich zu sehen, da sie immer aus dem Grundbuch gestrichen und nicht gelöscht werden. Die durchgestrichenen Zeilen weisen auf die Voreigentümer hin. Aktuelle Eigentümerin der Immobilie ist Beate Stein.

Grundbuchauszug Abteilung 1 anfordern

Sie möchten Informationen zu den Eigentümerverhältnissen einer Immobilie bzw. eines Grundstücks erhalten? Dann benötigen Sie eine Abschrift der ersten Abteilung vom Grundbuchamt. Zur Beantragung haben Sie folgende drei Möglichkeiten.

Sie können sich direkt an das zuständige Grundbuchamt (nicht Katasteramt) wenden. Meint das Amtsgericht, dass für den Ort, indem die Immobilie steht verantwortlich ist. Sie können sich aber auch an einen Notar wenden, um einen Auszug zu beantragen. Drittens: Die Möglichkeit einer Onlinebeantragung besteht ebenfalls.

Grundbuchamt finden: alle Bundesländer

3 Möglichkeiten der Beantragung:

Abteilung 1 im Immobilien Kaufvertrag

Schon gewusst? Die Angaben vom Grundbuch sind nicht nur wichtig als Informationsquelle für Ihren Kauf, Sie finden die Daten auch im späteren Kaufvertrag, wie hier im Beispiel zu sehen, die Grundbuchabteilung I im Kaufvertrag Muster.

Nehmen wir nun die Abteilungen II und III genauer unter die Lupe.

Mehr zu Abteilung 2 & 3

Um vollständig über eine Immobilie informiert zu sein, sollten Sie auch wissen, was Ihnen die zweite und dritte Abteilung des Grundbuchauszugs verraten. Lernen Sie die Abteilungen des Grundbuchblattes besser kennen.

Abteilung II: Lasten & Pflichten

In Abteilung 2 des Grundbuchs finden Sie die Grundbuchbelastungen. Was das Für Sie als Eigentümer heißt bzw. heißen könnten, erklärt Ihnen der folgende Artikel.

Grundbuch Abteilung 2

Abteilung III: Grundpfandrechte

Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld – Was diese Begriffe mit der dritten Abteilung des Grundbuchs zu tun haben, erfahren Sie hier.

Grundbuch Abteilung 3

Grundbuch richtig lesen!

Sie wollen zum Profi werden, wenn es um Immobilien geht? Dann sollten Sie eines der wichtigsten Dokumente der Branche, das Grundbuch verstehen und seinen Inhalt richtig deuten können. Egal, ob Immobilienverkauf oder Immobilienkauf, wenn Sie Ihr hier erlernte Wissen über das Grundbuch richtig anwenden, erleben Sie keine bösen Überraschungen mehr und haben einen Vorteil an Expertenwissen.

Grundbuch

Was steht in Grundbuch Abteilung 1? — Vollständige Erklärung

Abteilung I ist die Eigentümersektion des Grundbuchs. Sie zeigt auf einen Blick: Wem gehört das Grundstück? — und unter welchen Bedingungen. Jede Eigentumsänderung (Kauf, Erbfall, Scheidung, Schenkung) wird hier dokumentiert.

Aufbau von Abteilung I: Die 4 Spalten

Spalte	Inhalt	Beispiel
Lfd. Nr.	Fortlaufende Nummer des Eintrags (historische Eigentümer bleiben sichtbar)	1, 2, 3 …
Eigentümer	Name, Vorname, Geburtsdatum, Wohnort; bei Firmen: Handelsregisternummer	Max Müller, geb. 15.05.1975, München
Grundlage	Rechtsgrund des Eigentumserwerbs	Auflassung, Erbfolge, Zwangsversteigerung
Anteil (bei Miteigentum)	Miteigentumsanteil in Bruchteilen	1/2, 3/4, 500/1000

Miteigentümer in Abteilung 1: Alle Varianten

Variante 1: Alleineigentum

Nur ein Eigentümer eingetragen. Dieser kann ohne Zustimmung Dritter verkaufen, belasten oder vererben.

Variante 2: Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB)

Mehrere Eigentümer, jeder mit einem definierten Anteil (z.B. je 1/2 oder 1/4 + 3/4). Jeder Eigentümer kann seinen Anteil unabhängig verkaufen — aber: Käufer müsste dann mit dem anderen Miteigentümer zusammenleben/kooperieren. Daher schwer verkäuflich in der Praxis.

Variante 3: Gesamthandseigentum (Erbengemeinschaft)

Entsteht nach einem Erbfall automatisch. Alle Erben sind gemeinsam Eigentümer — kein Einzelner kann über seinen Anteil allein verfügen (§ 2040 BGB). Eintrag: „Erbengemeinschaft nach Max Müller, bestehend aus Anna Müller (1/2) und Klaus Müller (1/2)“.

Variante 4: Wohnungseigentum (WEG)

Bei Eigentumswohnungen steht in Abt. I: Der Sondereigentumsanteil (z.B. „123/1000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung Nr. 5“). Der Miteigentumsanteil bestimmt bei der WEG die Stimmrechte und die Verteilung der Kosten.

Erwerbsgründe in Abteilung 1: Was bedeutet was?

Eintragungsgrund	Bedeutung	Risiko?
Auflassung	Normaler Kauf (notarielle Einigung + Eintragung)	Kein
Erbfolge	Durch gesetzliche oder testamentarische Erbfolge	Prüfen: Erbengemeinschaft mit mehreren Erben?
Zuschlagsbeschluss	Erworben bei Zwangsversteigerung	Prüfen: Bestehende Mietverträge, Mängel
Übertragung	Schenkung oder Übertragung unter Lebenden	Prüfen: Schenkungssteuer, Rückforderungsrechte
ohne Erwerbsgrund	Ältere Eintragungen (vor 1900) oft ohne Begründung	Historische Recherche empfohlen

Grundbuchauszug lesen: Abt. I Schritt für Schritt

Beim Kauf einer Immobilie immer einen aktuellen beglaubigten Auszug anfordern (nicht älter als 4 Wochen). So lesen Sie Abteilung I richtig:

Aktuelle Nummer identifizieren — Die letzte Nummer ohne Rötel (rote Durchstreichung) ist der aktuelle Eigentümer. Ältere Einträge sind durchgestrichen, bleiben aber zur Nachvollziehbarkeit sichtbar.
Eigentümer mit Personalausweis abgleichen — Name, Vorname und Geburtsdatum müssen exakt übereinstimmen. Bei Firmen: Handelsregisternummer prüfen.
Miteigentumsanteil prüfen — Stimmt der Anteil mit dem Kaufvertragsangebot überein? Werden alle Anteile verkauft?
Erwerbsgrund verstehen — Ist die Immobilie durch Erbfolge übertragen worden? Dann prüfen: Gibt es eine Erbengemeinschaft? Alle Erben müssen zustimmen.
Etwaige Verfügungsbeschränkungen suchen — In Abt. II: Auflassungsvormerkungen, Insolvenzvermerke, die das Recht des eingetragenen Eigentümers beschränken.

Eigentumsübertragung in Abteilung 1 beantragen: Kosten & Dauer

Fall	Kosten (ca.)	Dauer
Normaler Kauf (Eigentumsumschreibung)	0,5 % des Kaufpreises (GNotKG)	4–12 Wochen
Erbfall (innerhalb 2 Jahre)	Kostenlos! (§ 60 GNotKG)	4–12 Wochen
Erbfall (nach 2 Jahren)	ca. 0,5 % des Immobilienwertes	4–12 Wochen
Schenkung / Übertragung	0,5 % des Verkehrswertes	4–12 Wochen

Häufige Fragen zu Grundbuch Abteilung 1

Kann ich prüfen, wem eine Immobilie gehört, ohne Eigentümer zu sein?

Nur mit berechtigtem Interesse (§ 12 GBO). Als potenzieller Käufer haben Sie ein berechtigtes Interesse — der Makler oder Notar kann den Auszug einholen. Ohne Kaufinteresse ist die Einsicht Dritten in der Regel verwehrt. Online-Grundbuchportale erlauben Eigentümern direkten Zugang.

Was passiert, wenn eine Erbengemeinschaft in Abteilung 1 eingetragen ist?

Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterzeichnen (§ 2040 BGB). Fehlt auch nur eine Unterschrift, kann der Kauf nicht vollzogen werden. Prüfen Sie bei Erbengemeinschaften unbedingt die Vollständigkeit — alle Erbscheine und alle Mitglieder.

Wie lange dauert es, bis der Käufer in Abteilung 1 eingetragen wird?

Typisch 4–12 Wochen nach Kaufpreiszahlung und Freigabe durch den Notar. Der Käufer ist wirtschaftlicher Eigentümer ab Besitzübergang, rechtlicher Eigentümer erst ab Grundbucheintragung. In der Zwischenzeit schützt die Auflassungsvormerkung (Abt. II) vor weiteren Belastungen durch den Verkäufer.

Steht der Kaufpreis in Abteilung 1?

Nein. Der Kaufpreis wird im Grundbuch nicht eingetragen. Abteilung I zeigt nur Eigentümer, Anteil und Rechtsgrund. Den Kaufpreis kennt nur das Finanzamt (für Grunderwerbsteuer) und der Notar. Grundbuchauszüge sind grundsätzlich öffentlich einsehbar — deshalb erscheint der Preis dort nicht.

Wichtig vor dem Kauf: Lassen Sie sich immer alle drei Abteilungen des Grundbuchs zeigen — nicht nur Abteilung I. Erst das Zusammenspiel aller drei Abteilungen ergibt das vollständige Bild der Rechtslage.