Dürfen Vermieter die Heizung runter drehen? Energieeinsparung und Mietrecht

Heizung drosseln - Durch die aktuelle Klima- und Energiekrise ist die Lage auf dem Energiemarkt stark angespannt. Die steigenden Preise für Öl und Gas lassen einen verschwenderischen Umgang mit den Ressourcen nicht mehr zu - das Ziel ist es jetzt, den Energieverbrauch so gering wie möglich zu halten. In öffentlichen Gebäuden hat die Bundesregierung den Energieverbrauch bereits beschränkt -hier darf die Raumtemperatur 19 °C nicht mehr überschreiten. Doch wie sieht es bei privatem Wohnraum aus? Angesichts der horrenden Preisen stellt sich die Frage: Dürfen Sie als Vermieter die Heizung oder Warmwasser in Mehrfamilienhäusern drosseln? Alles, was Sie zum Thema wissen müssen, wie die Rechtslage oder Mindesttemperatur in Wohnräumen ist,  lernen Sie in diesem Ratgeber.

Dürfen Vermieter die Heizung runter drehen?

Energie einsparen, um den hohen Preisen entgegenzuwirken.

Die neue Verordnung zur Energieversorgung, die zwischen dem 1. September 2022 und 28. Februar 2023 gilt, hat nicht nur Auswirkungen auf öffentliche Gebäude, sondern auch auf privaten Wohnraum. Die Zentralheizung muss tagsüber weiterhin Mindesttemperaturen zwischen 20 und 22 Grad erbringen, nachts reicht zwischen 24 und 6 Uhr dagegen eine Raumtemperatur von 18 Grad aus.

Durch die nächtliche Drosselung der Heizung soll Energie gespart werden, um den steigenden Preisen entgegen zu wirken.

Diese kurzfristigen Regelungen sind eine Reaktion auf die aktuelle Energiekrise und sollen einem möglichen Gasmangel während der Wintermonate entgegenwirken.

Auch wenn Sie als Vermieter dabei nichts böses im Sinn haben, dieses Verhalten führt oftmals zu Streit mit Hausverwaltungen oder Mietern. Denn es gibt geschuldete Temperaturen in Innenräumen. Zudem können sich Ihre Mieter dagegen wehren, wenn diese mit der Temperatur nicht einverstanden sind. Durch die momentane Rechtslage ist noch nicht geklärt, ob der Vermieter dabei recht bekommt, oder nicht.

Was können die Probleme einer Drosselung der Heiztemperatur sein?

• Streit mit den Mietern
• Mieter können sich wehren
• kann zu Gerichtsprozess führen
• ungeklärte Rechtslage

Was kann passieren, wenn Sie die Heizung drosseln? Schauen wir uns nun an, wie Sie sich als Vermieter richtig zu verhalten haben.

Was kann passieren, wenn Sie die Heizung drosseln?

Eine frühzeitige Einigung mit den Mietern verhindert Rechtsstreite.

Auch wenn Sie Ihren Mietern bei einer nächtlichen Drosselung der Temperatur keinen Schaden zufügen wollen, fühlen sich viele Mieter in ihren Rechten beschränkt. Besonders die, die in der Nacht aufstehen um Schicht zu arbeiten, werden von einer Temperaturminderung betroffen sein.

Wird die jeweilige Mindesttemperatur unterschritten, liegt ein Mietmangel vor, welcher unter Umständen eine Mietminderung begründet. Ihre Mieter haben die Möglichkeit, die Miete ab dem ersten Tag des Mangels (und auch rückwirkend) zu mindern. Die Höhe der Minderung hängt allerdings immer vom Einzelfall ab. Wenn Sie die Heizung zu stark drosseln, haben Sie das Risiko, eine geringere Rendite  zu erhalten.

Sollten Sie die Mindesttemperaturen nicht einhalten, kann für Sie die Gefahr einer Klage drohen, die Sie bis vor Gericht bringen kann. Um dem zu entgehen, sollte eine regelmäßige Versorgung mit Warmwasser sicher gestellt werden.

Was kann passieren, wenn Sie die nachts Heizung drosseln?

• schlecht gestimmte Mieter, die in der Nacht aufstehen müssen
• gewähren einer Mietpreisminderung von bis zu 8%
• Mietpreisminderung muss trotz einer Fristsetzung zur Behebung sofort durchgeführt werden
• Gefahr auf Klage vor Gericht

Erst kürzlich wurde diskutiert, ob eine Informationspflicht über Gaspreise für Vermieter eingeführt werden soll, um Ihre Mieter vor einer hohen Nebenkostenabrechnung zu warnen. In vielen Fällen pflegen Mieter und Vermieter auch ohne die Informationspflicht einen transparenten und persönlichen Kontakt. Sie sollten sich daher mit Ihren Mietern frühzeitig einigen und gemeinsam über Energieeinsparung entscheiden.

Als Vermieter können Sie sich mit Ihren Mietern einigen und gemeinsam über Energieeinsparung entscheiden.

Aber Achtung: In Mehrparteienhäusern mit mehreren Eigentümern (WEG) müssen alle Mieter bzw. Eigentümer mit den Energiesparmaßnahmen einverstanden sein und keiner darf überstimmt werden. Es muss also ein einstimmiger Beschluss vorliegen.

Nun gibt es das Problem, dass, falls es zu einem gerichtlichen Prozess kommt, nicht klar ist, wer hierbei Recht bekommt, da die Rechtslage noch ungewiss ist. Warum das so ist, schauen wir uns nun an.

Wie ist die Rechtslage für das Drosseln der Heizung?

Eine unklare Rechtslage gibt viele Rätsel auf.

Bis heute gibt es noch keine rechtliche Einigung über die Temperatur, die Nachts in Wohnungen erreicht werden muss. Zudem ist momentan noch unklar, ob die Bundesregierung in diesem Zusammenhang überhaupt gesetzliche Anpassungen vornehmen will, oder nicht.

Die Anwältin Schmid-Balzert vom Deutschen Mieterbund sagt, dass die aktuelle Rechtslage zulässt, dass Zimmertemperaturen nachts bis auf eine Raumtemperatur von 18 Grad gesenkt werden dürfen. Auch der Haus und Grund-Vorsitzende Kirchhoff ist der Meinung, dass 17 Grad nachts in einer Wohnung vertretbar sind.

Was unklar ist, ist die genaue Temperatur. Einer der maßgeblichen Kommentare zum Mietrecht geht von nächtlichen 16 Grad aus, andere von 17 oder 18 Grad. Da auch der Bundesgerichtshof noch keine Entscheidung in der Sache getroffen hat, ist unklar, welche Gradzahl rechtlich vertretbar ist, und welche nicht.

Wie ist die Rechtslage für das Drosseln der Heizung?

• keine rechtliche Einigung über nächtliche Temperatur in Wohnung
• unklar, ob sich die Regierung der Sache annehmen möchte
• Bundesgerichtshof hat bisher keine klare Entscheidung getroffen
• je nach Fall wird anders entscheiden, es gibt viele Meinungen

Sie als Vermieter sollten also immer aufpassen und mit Ihren Mietern einig sein, um einen Streit vor Gericht zu verhindern. Da Sie keine rechtliche Absicherung im Rücken haben, könnte der Prozess schlecht für Sie ausgehen.

Wie stehen Vermieter zu einer Temperatursenkung?

Der Trend zum Energiesparen durch Temperaturdrosselung ist bei vielen noch nicht angekommen.

Ob Sie die Energiezufuhr Ihrer Mieter rationieren möchten oder nicht, bleibt durch die unklare Rechtslage im Endeffekt Ihnen überlassen. Allerdings sollten Ihre Mieter vorab informiert und sich über die Details der Heizungsdrosslung einigen, um einen Gerichtsprozess zu verhindern.

Zudem ist die Drosselung der Heizung noch nicht wirklich im Trend. Viele Wohnungsunternehmen im Land wollen laut einer Umfrage von NDR Schleswig-Holstein die Heizung gar nicht drosseln. Stattdessen wollen viele Vermieter ihre Mieter durch Briefe zum Heizkostensparen aufrufen. Zudem wird überlegt, ob eine Pflicht zur Information über die steigenden Gaspreise eingeführt werden soll, was abermals viele zum Energiesparen anregt.

Auch wichtig zu wissen ist, dass bei vielen Vermietern die Wärmedrosselung technisch gar nicht möglich, da in vielen Fällen Energielieferanten wie Stadtwerke und co. die Temperatur bestimmen.

Wie stehen Vermieter zu einer Temperatursenkung?

• viele Wohnungsunternehmen im Land wollen laut Umfrage Heizung nicht drosseln
• es wird mit Briefen zum Heizkostensparen aufgerufen
• in vielen Fällen ist Drosselung nicht möglich, da Energielieferant die Temperatur bestimmt

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