Mietrecht: Mietvertrag, Mietobjekt, Miete und Kündigung

Mietrecht – Das Mietrecht gehört zu den umfassendsten Rechtsgebieten überhaupt. Darin finden sich unter anderem Regelungen zur Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Mieterhöhungen oder Kündigung eines Mietverhältnisses. Beim Vermieten von Immobilien (Bewirtschaftung) ein unverzichtbares Thema – auch wenn sich viele um das Thema Recht & Gesetze drücken. Hier erhalten Sie einen Überblick über alle wichtigen Felder des Mietrechts und lernen Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter kennen.

Mietrecht im Überblick: Einführung und Grundlagen

Immobilien bewirtschaften mit Strategie

Das deutsche Mietrecht ist sehr komplex. Die allgemeinen Regelungen zum Mietrecht befinden sich in den §535-589a des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Darin werden die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse geregelt, die nicht nur auf Immobilien Ihre Gültigkeit haben.

Die Vorschriften umfassen unter anderem Regelungen zu:

• Überlassung der Mietsache gegen eine vereinbarte Nutzungsgebühr
• Umgang mit Mängeln am Mietobjekt während der Mietzeit
• Mietminderung bei auftretenden Mängeln
• Überlassung der Mietsache an Dritte (z.B. Untermiete)
• Dauer, Ende und Verlängerung des Mietverhältnisses
• Kündigung und Rückgabe an den Eigentümer

Das Mietrecht zu Vermietung von Wohnräumen wir in den §549-577a BGB festgelegt. Das Mietrecht für die Nutzung von Geschäftsräumen regeln die §578-580a BGB.

Ein Mietvertrag ist grundsätzlich formfrei, die schriftliche Form jedoch dringend empfohlen und ist Standard heutzutage. Schließen Sie etwa einen ursprünglich befristeten Mietvertrag mündlich ab, wandelt sich dieser nach §550 BGB  in ein Mietverhältnis für unbestimmte Zeit um.

Lernen Sie jetzt mehr über die jeweiligen Felder des Mietrechts kennen.

Mietvertrag: Inhalt, Arten und Vertragsparteien

Am Anfang jedes Mietverhältnisses steht der Abschluss eines entsprechenden Mietvertrags. Ein Mietvertrag regelt die Vermietung eines Mietobjekts zwischen zwei Parteien: dem Vermieter und dem Mieter.  Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter den Wohnraum gegen Zahlung eines entsprechenden Mietzinses zur Verfügung zu stellen. Der Mietvertrag begründet somit ein Dauerschuldverhältnis zwischen beiden Vertragsparteien.

Damit ein Mietvertrag rechtskräftig ist, müssen die Vertragsparteien sich über alle wesentlichen Bestandteile des Vertrags einigen. Hierzu gehören:

• Mietgegenstand
• Dauer des Mietverhältnisses
• Höhe der Miete

Zudem regelt der Mietvertrag, in welchem Rahmen die Nutzung erfolgen darf. In der Praxis gibt es verschiedene Arten von Mietverträgen:

• befristeter Mietvertrag
• unbefristeter Mietvertrag
• Staffelmietvertrag
• Indexmietvertrag
• Untermietvertrag

Lernen Sie jetzt mehr über die Pflichten als Vermieter.

Vermieter: Eigentümer der Mietsache, Pflichten und Rechte

Der Vermieter ist der Eigentümer des Mietobjekts und verpflichtet sich, diese gegen ein meist monatliches Entgelt an den Mieter zu überlassen. Dabei muss der Vermieter die Mietsache an den Mieter in ordnungsgemäßem Zustand überlassen und auch während des Mietverhältnisses weiter dafür sorgen, dass sie in diesem Zustand verbleibt.

Als Vermieter haben Sie bestimmte Pflichten zu erfüllen, die Pflichten im Überblick:

1. Instandhaltungspflicht
2. Kostenübernahme Reparaturen
3. Mängelbeseitigung
4. Verkehrssicherungspflicht
5. Nebenkostenabrechnung
6. Bereitstellung einer Heizung 
7. Bekanntgabe einer Hausordnung
8. Haus- und Gartenpflege
9. Wohnungsgeberbestätigung
10. Rechenschaftspflicht

Um Ihren Pflichten, wie beispielsweise der Mängelbeseitigung oder Instandhaltung nachgehen zu können, haben Sie ein Besichtigungsrecht, welches Ihnen das Recht zur Besichtigung der Mietsache während der Mietdauer einräumt.

Lernen Sie alle Einzelheiten zu Ihren Pflichten und Rechten als Vermieter in unserem Ratgeber Vermieter kennen.

Mieter: Nutzer der Mietsache, Pflichten und Rechte

Die andere Vertragspartei neben dem Vermieter ist der Mieter. Der Mieter verpflichtet sich, die vereinbarte Miete zum vereinbarten Zeitpunkt zu bezahlen, im Gegenzug kann er das Mietobjekt nutzen. Auch Mieter haben Pflichten gegenüber dem Vermieter und müssen einige Regeln bezüglich des Mietobjekts beachten.  Die wichtigsten Mieterpflichten zusammengefasst:

1. Kaution begleichen
2. Pünktliche Mietzahlungen
3. Einhaltung der Hausordnung
4. Zustimmung des Vermieters bei Untervermietung
5. Obhutspflicht gegenüber der Mietsache
6. Mängel frühzeitig dem Vermieter melden
7. Regelmäßiges Heizen und Lüften
8. Besenreine Übergabe bei Auszug

Die Rechte des Mieters und viele weitere nützliche Informationen lernen Sie in unserem Ratgeber Mieter kennen.

Miete und Nebenkosten: Arten, Höhe, Mietpreisbremse

Wie bereits erwähnt, verpflichtet sich der Mieter zur regelmäßigen und pünktlichen Zahlung eines Entgelts an den Vermieter: die Miete. Die Miete wird von beiden Vertragsparteien im Mietvertrag vereinbart. Die Gesamtmiete setzt sich dabei aus verschiedenen Anteilen zusammen.

Die verschiedenen Anteile der Gesamtmiete:

• Nettokaltmiete (Grundmiete)
• Bruttokaltmiete (kalte Betriebskosten)
• Bruttowarmmiete (Heiz- und Wasserkosten)
• Mietzuschläge

Die Höhe der Miete wird im Mietvertrag vereinbart. Mit dem Mietvertrag stimmt der Mieter auch der Mietzahlung zu.

Miethöhe: Mietspiegel, Berechnung und Zahlungszeitpunkt

Die Miete ist in der Regel spätestens am 3. Werktag eines Monats fällig und wird im Voraus gezahlt. Die Höhe der Miete richtet sich üblicherweise nach dem Mietspiegel. Man unterscheidet hierbei zwischen einem:

• einfachen Mietspiegel
• qualifizierten Mietspiegel

Nur der qualifizierte Mietspiegel ist für Vermieter als Vergleichsmiete verpflichtend. Der Mietspiegel informiert über das Mietpreisniveau in einer Gemeinde. Das Kernstück des Mietspiegels ist die Mietpreistabelle.

In der Mietpreistabelle werden die ortsüblichen Mieten als Preise pro Quadratmeter Wohnfläche aufgelistet. Zusätzlich weist der Mietspiegel eine Mietspanne aus, die angibt, wie weit die Mieten nach oben der unten abweichen können.

Mietpreisbremse: Begrenzung der Wiedervermietungsmieten

Die steigenden Mieten in Deutschland machen es Mietern in Deutschland zunehmend schwer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Seit 2015 gibt es die sogenannte Mietpreisbremse, welche vorseht, dass in bestimmten Gebieten eine Obergrenze für die Höhe der Miete festgelegt werden darf. In Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, dürfen Vermieter bei einer Wiedervermietung (Bestandswohnung) höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Tipp: Hier sehen Sie, wie sich die Wiedervermietungsmiete entwickeln.

Nebenkosten: Betriebskosten neben der Grundmiete

Die Nebenkosten, auch Betriebskosten, sind Kosten, die mit dem Gebrauch einer Wohnung zusammenhängen. Nebenkosten sind alle Kosten, die dem Vermieter durch den Besitz, die Instandhaltung und Verwaltung des Mietobjekts entstehen. Einige Kosten können Sie sich als Vermieter vom Mieter zurückholen, andere sind nicht umlagefähige Kosten.

Zu den Nebenkosten zählt unter anderem Kosten für:

• Hausmeister
• Schneeräumung
• Gartenpflege
• Kehricht
• Heizung und Warmwasser
• Abwasser
• Strom im Treppenhaus
• Straßenreinigung
• Schornsteinreinigung
• Grundsteuer

Oftmals zahlen Mieter neben der Grundmiete monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung, zusammen ergibt das die Bruttowarmmiete. Vermieter müssen jährlich eine Betriebskostenabrechnung anfertigen, aus der hervorgeht, ob Mieter Geld für Nebenkosten nachzahlen müssen oder vom Vermieter zurückbekommen.

Welche Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden können und welche der Vermieter zu tragen, hat lernen Sie im Ratgeber Betriebskosten.

Kündigung: Mieter- und Vermieterkündigung

Um ein Mietverhältnis zu beenden, ist eine Kündigung des Mietvertrags notwendig. Das Mietverhältnis kann von beiden Vertragsparteien gekündigt werden, also sowohl vom Mieter als auch Vermieter. Als Vermieter haben Sie unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, Ihrem Mieter den (unbefristeten) Mietvertrag zu kündigen. Eine Vermieterkündigung kommt infrage bei:

• Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag
• fristlosen Kündigungen
• Eigenbedarfskündigungen

Als Mieter ist es einfacher aus dem Vertrag auszusteigen, Mieter können ihre Wohnung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss dabei spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen und immer schriftlich erfolgen. Alle Details und wichtigen Informationen zu den verschiedenen Kündigungsmöglichkeiten eines Mietvertrags lernen Sie in unserem Spezial Kündigung Mietvertrag.