Immobilienkauf: Vorbereitung & Zielsetzung

Auf Immobilien-Erfahrung.de lernen Sie Antworten auf zentrale Fragen, für den Einstieg in die erste Immobilie kennen. Sie finden wertvolle Tipps, Geheimtipps von Profis, ebenso wie Studien, Statistiken und natürlich Immobilien Nachrichten, rund um Gesetze, Steuern und profitable Regionen (Lagen).

Komprimierte, jahrzehntelange Erfahrungen im Immobilienhandel.

Bevor Sie starten:

Lesen Sie jedes dieser 30 Kapitel aufmerksam. Notieren Sie sich am Ende jedes Kapitels, die für Sie wichtigsten Learnings. Verinnerlichen Sie diese Strategien erfolgreicher Immobilien Investoren für Ihr eigenes Handeln! 30 Schritte, von Vorteilen und Nachteilen einzelner Immobilienarten, bis zu Kaufvertrag und Schlüsselübergabe! Mit jedem dieser 30 Schritte entwickeln Sie Ihre persönliche Investment Strategie.

Sind Sie bereit?

Bevor Sie die erste Wohnung oder Ihr erstes Haus kaufen, kommt die Vorbereitung zum Wohnungskauf. Auch hier geht es nicht sofort um Finanzierung, Eigenkapital und Besichtigungstermine. Zuallererst geht es um die Kriterien Ihrer ersten Immobilie. Unser Guide für Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf und ganz Deutschland.

Beginnen wir mit den Schritten:

1. Immobilienarten
2. Vermögensaufbau
3. Altersvorsorge
4. Eigennutz vs. Kapitalanlage
5. Rendite

Immobilienarten: Rentabilität von Haus- und Wohnungstypen

Fakt & Schritt 1 ist die richtige Immobilienart für Ihr Investment. Entscheiden Sie, welche Art am besten zu Ihren Zielen passt, indem Sie die Unterschiede zwischen Grundstücken, Eigentumswohnungen, Häusern, Gewerbeimmobilien und anderen Anlageoptionen verstehen. Dieser Ratgeber gibt Ihnen klare Fakten.

Wir empfehlen:

• Eigentumswohnung kaufen (viele Vorteile, da Teileigentümer = laufende Kosten teilen sich)
• Kaufen und vermieten (als Kapitalanlage, Ihr Mieter zahlt Ihre Immobilie)

Vermögensaufbau: sparen oder investieren?

Mit dem Verständnis der verschiedenen Immobilienarten können Sie sich direkt auf den Aufbau Ihres Vermögens konzentrieren. Stellen Sie sich vor, dass Ihr Geld in 30 Jahren nur noch halb so viel wert ist. Dies ist kein Science-Fiction-Szenario, sondern Realität. Investieren Sie in Immobilien, um Ihr Kapital zu sichern und zu wachsen, insbesondere im Vergleich zu konventionellen Geldanlagen wie Sparbüchern, Riester-Renten oder anderen finanziellen Produkten.

Altersvorsorge: Immobilien als attraktive Geldanlage

Im dritten Schritt werden Sie sich mit den Herausforderungen befassen, denen sich die Altersvorsorge in Zeiten von Inflation gegenübersieht. Verstehen Sie die Auswirkungen der Inflation auf Ihre private und gesetzliche Rentenvorsorge, und lernen Sie, wie Sie das Risiko minimieren können.

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile

Schritt Vier: Sie sind sich bisher nicht sicher, ob kaufen und selbst bewohnen oder vermieten als Kapitalanlage? Wir empfehlen: Kaufen und vermieten (Kapitalanlage), kein Eigennutz! Denn Eigennutz ist die teuerste Form des Wohnens.

Rendite: Cashflow und Wertsteigerung 

In Schritt fünf lernen Sie den Unterschied zwischen den Anlageformen Rendite- und Investmentimmobilien kennen. Cashflow oder Wertsteigerung? Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Investmentimmobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. Schritt fünf verrät Ihnen, ob A, B oder C Lage für Ihre Anlageform geeignet ist.

Immobilien finanzieren: Eigenkapital & Co.

In der Vorbereitungsphase lernen Sie zunächst die Bonität und Selbstauskunft (für die finanzierende Bank) kennen. Für die Finanzierung ist es wichtig, solide Finanzflüsse nachzuweisen (Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen). Schließlich geht es nicht nur um das Eigenkapital (Sicherheit), sondern auch um die anschließende, monatliche Tilgung. Danach lernen Sie die größten Fehler beim Immobilienkauf kennen, Fehler, die Sie bares Geld kosten.

Sobald Sie eine rentable Immobilie, nach Ihren Kriterien gefunden haben, geht es in die Finanzierung, dafür brauchen Sie das nötige Eigenkapital. Hier werden Sie auch Tipps kennenlernen, wie die Vollfinanzierung. So bekommen Sie Ihr Eigenkapital, nach Tilgung in selber Höhe, zurück. Durch dieses rollierende Eigenkapital können Sie schnell in die nächste Immobilie investieren.

Weiter geht es mit:

• 6: Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
• 7: Eigenkapital
• 8: Fehler beim Immobilienkauf

Selbstauskunft: Schufa-Auskunft

In der Selbstauskunft stellen Sie Ihre Vermögensverhältnisse dar. Diese Unterlagen braucht die Bank im Vorfeld der Finanzierung, bzw. für die Entscheidung, ob Sie eine Immobilienfinanzierung erhalten und wenn ja, in welcher Höhe. Dafür ist Bonität, Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen so wichtig.

Eigenkapital

Lernen Sie jetzt das Thema „Eigenkapital“ kennen, die Sicherheit für Ihre Bank, bzw. Immobilienfinanzierung. In der Regel brauchen Sie für die erste Immobilie 15% Eigenkapital. Hier als Rechnung verdeutlicht:

Fehler beim Immobilienkauf: Geld sparen

Fehler bedeuten beim Immobilienkauf den Verlust von barem Geld. Lernen Sie deshalb aus den Fehlern und Erfahrungen der anderen! In dieser Liste finden Sie die wichtigsten! Denn, Fehler beim Immobilienkauf werden schnell teuer. Nehmen Sie nur 5 % Mehrkosten an, durch einen Fehler. Beim Kaufpreis von 200.000 Euro, direkt +10.000 Euro extra Kosten. Keine kleine Summe, wenn Sie nur 30.000 Euro Eigenkapital hatten (15%). Schützen Sie sich, durch dieses Wissen:

Die 8 größten Fehler beim Kauf einer Immobilie!

Lernen Sie hier aus unseren Erfahrungen und bringen Sie das Wissen um die 8 größten Fehler beim Immobilienkauf direkt in Ihre Immobilienakquise ein! Nach dem Video finden Sie auch noch einmal alle 8 Fehler im Detail! Mehr Video? Folgen Sie unseren Immobilien Tipps auf YouTube.

Immobilien Akquise: Suchen & Finden

Wenn Sie alle vorhergegangenen Punkte erledigt haben, Ihre Finanzen geklärt und Ihr maximales Eigenkapital berechnet haben, können Sie mit der Suche nach der richtigen Immobilie beginnen.

Hier bekommen Sie die Werkzeuge für die Kernaufgabe, profitable Immobilien zu finden.

Wer eine Immobilie zum Eigennutz kaufen möchte, kann nach persönlichen und emotionalen Kriterien entscheiden. Wer allerdings eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte sich um einige Kriterien bei der Wahl der Immobilie bewusst sein. Besonders der Standort sowie die Lage der Immobilie spielt hierbei eine wichtige Rolle.

Weiter geht es mit den Schritten:

• 9: Kriterien zur Eigentumswohnung
• 10: Vermietet oder unvermietet kaufen
• 11: Lage Arten (A-, B-, C-Lage)
• 12: Makro- und Mikrolage
• 13: Der richtige Standort

Kriterien zur Immobilie ETW

Im Schritt 9 starten Sie die Festlegung Ihrer Kriterien, für die anschließende Immobilien Recherche. Von der richtigen Lage, über die Frage vermietet oder unvermietet, zu Mietrenditen und Kaufpreisen. Beginnen Sie hier im Schritt Nummer 9, mit dem Überblick.

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Vermietet oder unvermietet kaufen? Mieter übernehmen oder doch sanieren und neu vermieten (Mietpreiserhöhung)? Beide Formen haben ihre Vor- und Nachteile. Lernen Sie im Schritt 10 mehr darüber, um Ihre Entscheidung treffen zu können.

Eigenbedarfskündigung: Exkurs

Hier noch ein kleiner Exkurs, was bedeutet Eigenbedarfskündigung? Sie selbst oder eine nahestehende Person kann jederzeit auf Eigenbedarf kündigen. Lernen Sie hier gut wie es geht, wer alles als „nahestehende Person“ gilt und das alles, mit kostenloser Vorlage:

• Eigenbedarfskündigung

Lage Arten (A, B, C): Einfluss auf Rendite

Ein zentrales Kernstück in der Bewertung von Immobilien, bereits vor dem Hauskauf und Wohnungskauf, ist die Lage. Nicht umsonst heißt es in der Immobilienbranche so oft: Lage, Lage, Lage! Deshalb auch ein Teil Ihrer Immobilien Kriterien, die Frage: Wo sollen Sie investieren? Insbesondere in Bezug auf Rendite / Wertsteigerung, die Sie in Schritt 10 kennengelernt haben. Schritt 10 bringt Ihnen die Lagearten von Immobilien näher.

Vereinfacht dargestellt:

• ▷ A-Lage
• △ B-Lage
• ▽ C-Lage

▷ A-Lage – Was heißt A-Lage? Toplagen in München, Hamburg oder auch Berlin. Hier sind Immobilien teuer und die Mieten nicht hoch genug, damit Tilgung, Zinsen und Rücklagen (Mietrendite Rechnung), durch die monatliche Miete, gedeckt werden. Der Gewinn liegt hier im späteren Verkauf, nach 15 Jahren, 20 Jahren. Dann, wenn die Grundstückspreise weiter gestiegen sind. Tipp! Verkäufe unterliegen nach 10 Jahren nicht mehr der Spekulationsfrist (Privatverkauf).

△ B-Lage – Was heißt B-Lage? Für die meisten Investoren finden sich hier, in guter B-Lage, die profitabelsten Immobilien, wenn man gleichzeitig auf Sicherheit bedacht ist (Leerstand). Gute B-Lagen befinden sich in der Regel in der Nähe von großen Metropolregionen, zum Beispiel den A-Lagen um München (wie Freising, Dachau oder auch Unterhaching) oder Frankfurt (Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim). Regionen mit guter Infrastruktur, Krankenhäusern, Schulen, Nähe zu Universitäten und Hochschulen.

Tipp! Ab ~ 6, 7 % Rendite, haben Sie ein profitables Objekt (bei aktuellem Zinsniveau)

▽ C-Lage – Immobilien in C-Lage bedeuten mehr Risiko durch Leerstand. Jeden Monat ohne Miete, tragen Sie die monatlichen Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen). Diese Regionen sind stagnierend, häufig ziehen die Bewohner weg. Günstiger Kaufpreis, höheres Risiko, dafür attraktive Renditen.

Makro- und Mikrolage: Wo investieren?

Wenn Sie nicht auf eine bestimmte Stadt festgelegt sind, analysieren Sie die Makrolage, für den idealen Standort, danach Mesolage (Stadtteil) und Mikrolage (Straße). Von der Makrolage, also wo in Deutschland investieren? Bis hin zur Mikrolage, in welcher Straße sollen Sie kaufen? Lernen Sie in Schritt 11 die Standort-Analyse kennen.

Hier noch ein kleines, praktisches Beispiel für die einzelnen Schritte, von der Makrolage in die Mikrolage. Beispielsweise beim Immobilienkauf in NRW, viele große Städte, sogar viele über 100.000 Einwohner. Hier betrachten wir also die Makrolage.

Beispiel: Makrolage in Deutschland (Auswahl: Essen, NRW)

Wenn die Entscheidung in der Makrolage auf eine bestimmte statt gefallen ist, wie hier die Stadt Essen, dann geht es weiter in die Mesolage, die Auswahl des richtigen Stadtteils, der richtigen Gegend. Sehr attraktiv sind natürlich Stadtteile, in denen viele Menschen wohnen und hinziehen. Zum Beispiel in der Nähe von Universitäten und Hochschulen. Tipp! Hier lassen sich auch hervorragend Mikro-Apartments vermarkten.

Beispiel: Mesolage in Essen (Ostviertel)

Im letzten Schritt folgt die Mikrolage, das bedeutet, in welcher konkreten Straße kaufen Sie? Ein einfaches Beispiel, der Kaufpreis Unterschied zwischen Hauptstraße und Seitenstraße kann schon beträchtlich sein.

So haben Sie Schritt-für-Schritt, die optimale Lage Ihrer ersten Immobilie bestimmt.

Beispiel: Mikrolage in Essen (Ostviertel)

Hier auf Google Maps:

Der richtige Standort: Eigennutz und Kapitalanlage

Schritt 13 fasst den „richtigen Standort“ zusammen und vermittelt noch einmal alle wichtigen Kenntnisse, um den (für Sie persönlich) idealen Standort, für Ihr Immobilieninvestment, zu finden. Unterschieden nach dem persönlichen Ziel: Eigennutz und Kapitalanlage.

Immobilien Kriterien: Zustand, Größe & Co.

Wenn man die Auswahl auf die richtige Immobilie eingeschränkt hat, werden die Immobilien nach bestimmten Kriterien ausgesiebt. Was ist Ihr maximal gesetzter Kaufpreis? Wie viel Rendite schüttet eine Immobilie bei Vermietung aus? Kaufe ich lieber eine Bestandsimmobilie oder doch den Neubau?

Weiter geht es mit den Schritten:

• 14: Maximaler Kaufpreis
• 15: Mietrendite / Kaufpreisfaktor
• 16: Minimale Mietrendite
• 17: Bestand oder Neubau
• 18: Baujahr & Zustand
• 19: Maximale Größe
• 20: Erbpacht
• 21: Sozialbindung & Nachbindung

Maximaler Kaufpreis / Investment?

Sie haben einen guten Standort gefunden. Jetzt geht es in Schritt 14 um den „maximalen Kaufpreis“. Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es aber zentrale Einflusskriterien, dazu gehören 1) Ihre Bonität, 2) Eigenkapital und 3) der Beleihungswert Ihrer (gewünschten), zu finanzierenden Immobilie. Ob Sie eine Finanzierungszusage von der Bank bekommen und wie hoch die Immobilienfinanzierung ist, wissen Sie erst, nachdem Sie die Selbstauskunft und die Unterlagen bei der Bank eingereicht haben. Dazu lernen Sie gleich noch mehr!

Zunächst geht es darum, mehr über den maximalen Kaufpreis zu erfahren.

Mietrendite / Kaufpreisfaktor

Mit Schritt Nummer 14 haben Sie fast die Hälfte der gesamten Checkliste „Eigentumswohnungen kaufen“ geschafft. Jetzt geht es um den zentralen Faktor, die Berechnung von Rentabilität. Einfach erklärt, besagt die „Mietrendite“, ob Ihr Mieter Ihre Immobilie abbezahlt oder Sie. Was das heißt, erfahren Sie in Schritt 15.

Minimale Mietrendite?

Die Mietrendite haben Sie kennengelernt, jetzt geht es um die große Frage, wie hoch eine minimale Rendite sein muss, damit die Immobilie für Ihre Kriterien profitabel ist. Hier schon einmal einfach erklärt, unter aktueller Zinslage:

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, zahlen Sie monatlich mit

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr. Erreichbar bei gutem Kaufpreis in B-Lagen und C-Lage (höheres Leerstand-Risiko). Je höher die Rendite, desto besser. Bei 7%, 8%, 9% machen Sie bringt die monatliche Miete sogar einen Überschuss. Sie investieren in eine Renditeimmobilie.

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt. Ihr Mieter zahlt Tilgung, Zinsen und die Instandhaltungsrücklagen. Hier investieren Sie ebenfalls in eine Renditeimmobilie.

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, müssen Sie monatlich auch einen Teil der Kosten bezahlen. Hier handelt es sich vorwiegend um Objekte in A-Lage, mit Ziel der Wertsteigerung (Grundstück). Diese Art von Immobilien nennt man Investmentimmobilie.

Bestand oder Neubau?

In Schritt 17 lernen Sie den Unterschied zwischen Bestands- und Neubauimmobilien. Der Kaufpreis einer neu gebauten Immobilie ist höher, die Instandhaltungsmaßnahmen dafür extrem gering. Gleichzeitig schlägt sich der hohe Kaufpreis negativ auf die Rendite der Immobilie aus. Im Umkehrschluss bieten Bestandsimmobilien Potenzial für hohe Renditen, fordern aber auch mehr Reparaturmaßnahmen. Lernen Sie hier die einzelnen Vorteile und Nachteile kennen, für Sie als Kapitalanleger.

Bestandsimmobilie mit älterem Baujahr:

Neubau Siedlung:

Baujahr und Zustand? + Mängel nach Baujahren

Wenn Sie in Bestandsimmobilien investieren, müssen Sie die Mängel der verschiedenen Baujahre kennen: Stichwort Fehler vermeiden. Von Immobilien vor 1900, die Sie in vielen Städten finden, die häufig auch viel wert sind, denken Sie nur an Bauten in Hamburg, München oder Berlin-Mitte. Dann folgen Immobilien der 1910, 1920, bis hin zu Immobilien, mit moderner Bauweise 1980, 1990 und so weiter. Unsere Checkliste für Baujahre und Mängel:

Maximale Größe?

Wie groß sollte eine Immobilie sein, in Abhängigkeit von Lage und Entwicklung? Schritt 19 beschäftigt sich mit der maximalen Größe einer Immobilie, als Kapitalanlage. Natürlich auch mit Aspekten, wie der zukünftigen Entwicklung (Einwohner, Wirtschaft, Bildung, etc). Schließlich geht es bei Immobilieninvestments um langfristige Anlagen, nicht um kurzfristige Transaktionen.

Die Entwicklung im Immobilienmarkt, geht beispielsweise von der familiengerechten 4-Zimmer-Wohnung auf 70-100 Quadratmeter, zur 1- bis 2-Zimmer-Wohnung (Mikroapartment) mit 25 bis 40 Quadratmetern. Warum? Der demografische Wandel zeigt, in immer mehr Haushalten leben zunehmend Alleinstehende.

Erbpacht?

In Schritt 20 lernen Sie ein spezielles, aber interessantes Geschäftsmodell, die Erbpacht. Einfach gesagt bedeutet Erbrecht, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft getrennt sind. Wenn Sie auf einem Erbpachtland bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht, Sie pachten es für eine bestimmte, vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also 2 Parteien, den Erbbaurechtgeber (1. Person) und den Erbbaurechtnehmer (2. Person).

Lernen Sie hier, worum es geht!

Sozialbindung und Nachbindung?

Nach der Erbpacht lernen Sie hier die Sozialbindung und die Nachbindung kennen. Hier geht es um sozialen Wohnungsbau und um die Aspekte, die Sie beachten müssen, ebenso wie die Vorteile, die Sie als Eigentümer haben, wenn die Sozialbindung endet. Von zinsgünstigen Darlehen, durch öffentliche Hand, für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits, als Vermieter (Kapitalanlage) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Sie haben jetzt alle Kriterien für ihre Immobiliensuche festgelegt. Jetzt geht es in die Praxis!

Immobilien bewerten: Kaufmännisch & technisch

Sie haben das Grundwissen, Sie haben die Kriterien, jetzt geht es um praktische Immobiliensuche. Hier lernen Sie jetzt die Bewertung kennen, die schnelle kaufmännische Prüfung und die ausführliche technische Prüfung. Außerdem kommen wir noch einmal zum Thema Bewertung nach Baujahren, in Bezug auf die Immobilienbewertung (Kaufpreis). Danach kalkulieren Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie, exakt mit Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notarkosten und Maklerkosten, wenn involviert.

Weiter geht es mit den Schritten:

• 22: Kaufmännische Prüfung
• 23: Betriebskosten
• 24: Technische Prüfung
• 25: Bewertung nach Baujahr

Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung

Wenn Sie ein gutes Immobilienangebot vor sich haben, ein Exposé oder ein Inserat, geht es in die schnelle, kaufmännische Prüfung – quasi noch am Computer oder Smartphone. Hier werden vor allem Faktoren berücksichtigt, die Sie auf einen schnellen Blick sehen können. Nach der kaufmännischen Prüfung folgt dann in Schritt 24 die ausführliche, technische Prüfung.

Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Betriebskosten.

Betriebskosten: Kleiner Exkurs laufender Kosten

Betriebskosten auf Mieter umlegen: Welche Betriebskosten (Nebenkosten) sind vom Mieter zu zahlen? Welche Kosten darf man nicht umlegen? Als Orientierungshilfe sollten Sie die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, zurate ziehen. Genauer Paragraf 2, zur „Aufstellung der Betriebskosten“. In Standardmietverträgen, wie denen von Haus & Grund, sind alle umlagefähigen Betriebskosten schon enthalten. Lernen Sie hier die typischen Betriebskosten einer Immobilie kennen.

Technische Prüfung: Vor Ort Bewertung

Schritt 24 beschäftigt sich mit der technischen Prüfung der Immobilie. Nach der schnellen, kaufmännischen Prüfung, sehen Sie sich die Immobilie jetzt vor Ort, beziehungsweise genauer an. Lernen Sie hier, worauf Sie bei der Besichtigung achten müssen!

Bewertung nach Baujahren: Kaufpreisfaktor

Die typischen Mängel nach Baujahren haben Sie schon kennengelernt, jetzt folgt die Bewertung nach Baujahren. Schließlich geht es jetzt um den Kaufpreis und im nächsten Schritt schon um die Kalkulation.

Immobilien kaufen: Kaufvertrag & Kosten

Zum Kaufpreis, kommen noch die Nebenkosten. Lernen Sie hier alles zur Kaufpreiskalkulation und den Nebenkosten, rund um Grunderwerbsteuer und Maklerprovision (wenn involviert bzw. beauftragt).

Die letzten Schritte sind:

• 26: Kaufpreis berechnen
• 27: Grunderwerbsteuer
• 28: Maklerkosten
• 29: Unterlagen für die Bank
• 30: Kaufvertrag

Kaufpreis berechnen: So geht’s

Nach den letzten drei Schritten, in denen Sie die Immobilienbewertung näher kennengelernt haben, geht es jetzt in Schritt 26 um die konkrete Kaufpreiskalkulation.

Grunderwerbsteuer: Bundesländer Vergleich

Was bedeutet Grunderwerbsteuer? Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (in den einzelnen Bundesländern)? Schritt 27 erklärt Ihnen die Grunderwerbsteuer, die beim Immobilienkauf für Sie als Käufer fällig wird.

Makler Kosten: 50/50 bei Privatkauf

Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, fällt (bei Privatkauf) Maklerprovision an. Nach derzeitiger Gesetzeslage, zu gleicher Hälfte (jeweils 50%) verteilt, auf Käuferseite und Verkäuferseite. Lernen Sie hier die unterschiedlichen Maklerkosten in den Bundesländern kennen.

Grundsteuer: Exkurs (nach Kauf)

Hier noch ein kleiner Exkurs für Immobilienkäufer, die Grundsteuer. Sie fällt nicht beim Kauf an, aber quartalsweise direkt, nachdem Sie Ihre Immobilie erworben haben.

• Grundsteuer

Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung

Schritt Nummer 29 ist die vorletzte Stufe zur ersten Immobilie! Hier lernen Sie die Unterlagen kennen, die Sie für die Immobilienfinanzierung bei der Bank benötigen, mit kostenloser Vorlage (PDF) für Ihre Selbstauskunft.

Kaufvertrag: Wohnungskauf mit Notar abschließen

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben 29 Schritte gemeistert, jetzt kommen Sie zum finalen Schriftstück, den Kaufvertrag. Ihr Kaufvertrag, besiegelt beim Notar letztendlich die vollständige Immobilientransaktion, zwischen Immobilienverkäufer und Ihnen, als Immobilienkäufer. Danach sind Sie offiziell Immobilieneigentümer.

Herzlichen Glückwunsch, mit dieser Checkliste haben Sie alle Schritte zum Wohnungskauf gelernt! Vom Grundwissen über die perfekte Vorbereitung, die eigenen, persönlichen Kriterien zur Immobiliensuche, zur Bewertung, Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag.

Und jetzt? Günstige Immobilien finden & kaufen

Im Einkauf liegt der Gewinn!

Günstige Immobilien finden Sie, wenn Sie mit Strategie vorgehen. Je günstiger der Kaufpreis, desto 1) weniger Nebenkosten, 2) weniger Zinsen, 3) weniger Steuern und wichtig für Kapitalanlager*innen 4) mehr Rendite! Es gibt verschiedene Methoden und Strategien, lernen Sie hier, worauf es ankommt:

• Immobilien Akquise

Neu! Video Kurs

Immobilien Grundwissen für Einsteiger! Der perfekte Start zur ersten Immobilie. Lernen Sie hier mehr:

• Immobilien Video Kurs

Eigentumswohnung kaufen: Schritt für Schritt!

Kostenlos von Experten lernen: Komprimierte, jahrzehntelange Erfahrungen im Wohnungshandel.

Bevor Sie starten:

Lesen Sie jedes dieser 30 Kapitel aufmerksam. Notieren Sie sich am Ende jedes Kapitels, die für Sie wichtigsten Learnings. Verinnerlichen Sie diese Tipps erfolgreicher Immobilien Investoren für Ihren Wohnungskauf! 30 Schritte, von Vorteilen und Nachteilen einzelner Wohnungsarten, bis zu Kaufvertrag und Schlüsselübergabe! Mit jedem dieser 30 Schritte entwickeln Sie Ihre persönliche Investment Strategie.

Sind Sie bereit?

Eigennutz oder Kapitalanlage? Unsere Empfehlung

Doch zuerst, eine wichtige Sache: Kaufen und selbst einziehen oder kaufen und vermieten – Sollten Sie bis jetzt über Eigennutz Gedanken gemacht haben, sollten Sie unbedingt unseren Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage lesen. Denn:

Wichtig! Eigennutz ist die teuerste Art zu Wohnen

Warum ist Eigennutz die teuerste Form des Wohnens? Eigennutz hat deutliche Auswirkungen auf Ihre Finanzierung, besonders auf Ihre Bonität, schließlich sind Sie als Eigennutzer Kreditnehmer und Tilgender zugleich. Als Vermieter zahlt Ihr Mieter, Sie geben die Sicherheit.

Eigennutzer können aber auch steuerliche Vorteile nicht in Anspruch nehmen, Vermieter schon, sie können zum Beispiel die Zinsen des Immobilienkredits absetzen. Lernen Sie in Schritt 4 mehr über den Unterschied, die Vorteile für Kapitalanleger und die Nachteile für Eigennutzer.

Nachteile von Eigennutz:

• eigene Bonität sinkt
• weniger Steuervorteile
• sie tragen die gesamten Nebenkosten

Wohnung kaufen: Vorbereitung & Grundwissen

Wie Sie bereits gelernt haben, ist Eigennutz das teuerste Wohnen. Wir empfehlen: Eine Eigentumswohnung zum Einstieg in Ihr Immobilieninvestment. Eigentumswohnungen eignen sich perfekt zum Vermieten, besonders wenn die Immobilie in einer guten Lage mit einer lohnenden Rendite liegt.

Bevor Sie Ihre erste Wohnung kaufen, kommt die Vorbereitung zum Wohnungskauf. Auch hier geht es nicht sofort um Finanzierung, Eigenkapital und Besichtigungstermine. Zuallererst geht es um die Kriterien Ihrer ersten Immobilie.

Beginnen wir mit den Schritten:

• 1: Immobilienarten
• 2: Vermögensaufbau
• 3: Altersvorsorge
• 4: Eigennutz vs. Kapitalanlage
• 5: Rendite

Starten Sie mit dem Grundwissen und den ersten 5 Schritten für Ihre Kapitalanlage.

Immobilienarten: Rentabilität von Haus- und Wohnungstypen

Beginnen Sie mit dem ersten Schritt: Immobilienarten. Welche Arten gibt es und welche Immobilie sollten Sie kaufen? Lernen Sie vor Ihrem Investment, wie sich die Immobilientypen als Anlage unterscheiden: Grundstück, Eigentumswohnung, Haus, Gewerbeimmobilien und mehr im Vergleich.

Vermögensaufbau: sparen oder investieren?

Nachdem Sie die verschiedenen Immobilienarten kennengelernt haben, geht es unmittelbar weiter mit Vermögensaufbau. Was wäre, wenn Ihr Geld in 30 Jahren nur noch „die Hälfte“ wert ist? Keine Science Fiction, sondern Realität. Immobilien sind eine starke Kapitalanlage, auch in Zeiten der Inflation.

Altersvorsorge: Immobilien als attraktive Geldanlage

Im dritten Schritt beschäftigen Sie sich mit der Altersvorsorge in Zeiten von Inflation. Lernen Sie den Effekt der Inflation kennen und dessen Risiko für die private und gesetzliche Rentenvorsorge.

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile

Schritt Vier bringt Ihnen den Unterschied zwischen Eigennutz und Immobilien als Kapitalanlage näher. Im Alter mietfrei zu wohnen ist der Traum von vielen, doch dazu brauchen Sie in der Realität eine zweite Immobilie als Kapitalanlage. Als Eigennutzer zahlen Sie Betriebskosten, Zinsen, Tilgung und Reparaturen zu 100%. Kapitalanleger Anleger dagegen, lassen primär Mieter und Finanzamt zahlen.

Rendite: Cashflow und Wertsteigerung 

In Schritt Fünf lernen Sie den Unterschied zwischen den Anlageformen Rendite- und Investmentimmobilien kennen. Cashflow oder Wertsteigerung? Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Investment Immobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. Schritt fünf verrät Ihnen, ob A, B oder C Lage für Ihre Anlageform geeignet ist.

Eigentumswohnung finanzieren: Vorbereitung & Eigenkapital

In der Vorbereitungsphase lernen Sie zunächst die Bonität und Selbstauskunft (für die finanzierende Bank) kennen.

Sobald Sie eine rentable Immobilie nach Ihren Kriterien gefunden haben, geht es in die Finanzierungsphase. Für eine Immobilienfinanzierung benötigen Sie Eigenkapital. Hier lernen Sie auch praktische Insider-Tipps kennen, wie die Vollfinanzierung. So bekommen Sie Ihr Eigenkapital, nach Tilgung in selber Höhe, zurück. Durch dieses rollierende Eigenkapital, können Sie schnell in die nächste Immobilie investieren.

Danach lernen Sie die größten Fehler beim Immobilienkauf kennen – Fehler die Sie bares Geld kosten und die Sie vermeiden können.

Ihre Checkliste für die nächsten Schritte:

• 6: Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
• 7: Eigenkapital
• 8: Fehler beim Immobilienkauf

Selbstauskunft: Bonität und Schufa-Auskunft

Selbstauskunft – In der Selbstauskunft stellen Sie Ihre Vermögensverhältnisse dar. Diese Unterlagen braucht die Bank im Vorfeld der Finanzierung, für die Entscheidung, 1) ob Sie eine Immobilienfinanzierung erhalten und wenn ja, 2) in welcher Höhe. Dafür ist Bonität so wichtig, Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen, die Sie in Ihrer Selbstauskunft erstmals darlegen.

Eigenkapital: Sicherheit bei der Finanzierung

Lernen Sie jetzt das Thema Eigenkapital kennen, die Sicherheit für Ihre Bank, bzw. Immobilienfinanzierung. In der Regel brauchen Sie für die erste Immobilie 15% Eigenkapital. Hier als Rechnung verdeutlicht:

Fehler beim Immobilienkauf vermeiden: Geld sparen

Fehler bedeuten beim Immobilienkauf den Verlust von barem Geld. Lernen Sie deshalb aus den Fehlern und Erfahrungen der anderen! In dieser Liste finden Sie sind die wichtigsten! Denn, Fehler beim Immobilienkauf werden schnell teuer. Nehmen Sie nur 5 % Mehrkosten an, durch einen Fehler. Beim Kaufpreis von 200.000 Euro, direkt +10.000 Euro extra Kosten. Keine kleine Summe, wenn Sie nur 30.000 Euro Eigenkapital hatten (15%). Schützen Sie sich, durch dieses Wissen:

Wohnung Suchen und Finden: Lage & Standort

Sobald Sie Schritt 9 erreicht haben, kommen Sie in die große 11-Punkte-Checkliste „Immobilien Kriterien“. In 11 Schritten bestimmen Sie die Kriterien Ihre Immobilie. Je besser Sie auf den Kauf vorbereitet sind, desto einfacher wird Ihr Einstieg.

Die ideale Lage eine Immobilie, die minimale Mietrendite, der maximaler Kaufpreis.

Hier bekommen Sie die Werkzeuge für die Kernaufgabe, profitable Immobilien finden.

Kriterien zur Immobilie ETW: 11-Punkte-Checkliste

Kauf-Kriterien – Im Schritt 9 legen Sie die Ihrer ganz individuellen Kriterien für eine Immobilie fest. Von der richtigen Lage, über die Frage vermietet oder unvermietet, zu Mietrenditen und Kaufpreisen. Beginnen Sie hier im Schritt Nummer 9, mit dem Überblick.

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Vermietet oder unvermietet kaufen? Mieter übernehmen oder sanieren und neu vermieten (Mietpreiserhöhung)? Beide Formen haben ihre Vorteile und Nachteile. Lernen Sie in Schritt 9 mehr darüber, um Ihre Entscheidung zu treffen.

Eigenbedarfskündigung: Exkurs

Hier noch ein kleiner Exkurs, was bedeutet Eigenbedarfskündigung? Sie selbst oder eine nahestehende Person kann jederzeit auf Eigenbedarf kündigen. Lernen Sie hier gut wie es geht, wer alles als „nahestehende Person“ gilt und das alles, mit kostenloser Vorlage:

• Eigenbedarfskündigung

Lage Arten (A, B, C): Einfluss auf Rendite

Ein zentrales Kernstück in der Bewertung von Immobilien, bereits vor dem Hauskauf und Wohnungskauf, ist die Lage. Nicht umsonst heißt es in der Immobilienbranche so oft: Lage, Lage, Lage! Deshalb auch ein Teil Ihrer Immobilien Kriterien, die Frage: Wo sollen Sie investieren? Insbesondere in Bezug auf Rendite / Wertsteigerung, die Sie in Schritt 5 kennengelernt haben. Schritt 11 bringt Ihnen die Lagearten von Immobilien näher.

Vereinfacht dargestellt:

• ▷ A-Lage
• △ B-Lage
• ▽ C-Lage

▷ A-Lage – Was heißt A-Lage? Toplagen in München, Hamburg oder auch Berlin. Hier sind Immobilien teuer und die Mieten nicht hoch genug, damit Tilgung, Zinsen und Rücklagen (Mietrendite Rechnung), durch die monatliche Miete, gedeckt werden. Der Gewinn liegt hier im späteren Verkauf, nach 15 Jahren, 20 Jahren. Dann, wenn die Grundstückspreise weiter gestiegen sind.

△ B-Lage – Was heißt B-Lage? Für die meisten Investoren finden sich hier, in guter B-Lage, die profitabelsten Immobilien, wenn man gleichzeitig auf Sicherheit bedacht ist (Leerstand). Gute B-Lagen befinden sich in der Regel in der Nähe von großen Metropolregionen, zum Beispiel den A-Lagen um München (wie Freising, Dachau oder auch Unterhaching) oder Frankfurt (Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim). Regionen mit guter Infrastruktur, Krankenhäusern, Schulen, Nähe zu Universitäten und Hochschulen.

Tipp! Ab ~ 6, 7 % Rendite, haben Sie ein profitables Objekt (bei aktuellem Zinsniveau)

▽ C-Lage – Immobilien in C-Lage bedeuten mehr Risiko durch Leerstand. Jeden Monat ohne Miete, tragen Sie die monatlichen Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen). Diese Regionen sind stagnierend, häufig ziehen die Bewohner weg. Günstige Kaufpreis, höheres Risiko, dafür attraktive Renditen.

Makro- und Mikrolage: Wo investieren?

Wenn Sie nicht auf eine bestimmte Stadt festgelegt sind, analysieren Sie die Makrolage, für den idealen Standort, danach Mesolage (Stadtteil) und Mikrolage (Straße). Von der Makrolage, also wo in Deutschland investieren? Bis hin zur Mikrolage, in welcher Straße sollen Sie kaufen? Lernen Sie in Schritt 12 die Standort-Analyse kennen.

Hier noch ein kleines, praktisches Beispiel für die einzelnen Schritte, von der Makrolage in die Mikrolage. Beispielsweise beim Immobilienkauf in NRW, viele große Städte, sogar viele über 100.000 Einwohner. Hier betrachten wir also die Makrolage.

Beispiel: Makrolage in Deutschland (Auswahl: Essen, NRW)

Wenn die Entscheidung in der Makrolage auf eine bestimmte Stadt gefallen ist, wie hier die Stadt Essen, dann geht es weiter in die Mesolage, die Auswahl des richtigen Stadtteils, der richtigen Gegend. Sehr attraktiv sind natürlich Stadtteile, in denen viele Menschen wohnen und hinzuziehen. Zum Beispiel in der Nähe von Universitäten und Hochschulen.

Beispiel: Mesolage in Essen (Ostviertel)

Im letzten Schritt folgt die Mikrolage, das bedeutet, in welcher konkreten Straße kaufen Sie? Ein einfaches Beispiel, der Kaufpreis Unterschied zwischen Hauptstraße und Seitenstraße kann schon beträchtlich sein.

So haben Sie Schritt-für-Schritt, die optimale Lage Ihrer ersten Immobilie bestimmt.

Beispiel: Mikrolage in Essen (Ostviertel)

Hier auf Google Maps:

Der richtige Standort: Eigennutz und Kapitalanlage

Schritt 13 fasst den „richtigen Standort“ zusammen und vermittelt noch einmal alle wichtigen Kenntnisse, um den (für Sie persönlich) idealen Standort, für Ihr Immobilieninvestment, zu finden. Unterschieden nach dem persönlichen Ziel: Eigennutz und Kapitalanlage.

Kriterien ETW: Zustand, Größe & Co.

Wenn man die Auswahl auf die richtige Wohnung eingeschränkt hat, werden diese nach bestimmten Kriterien ausgesiebt. Was ist Ihr maximal gesetzter Kaufpreis? Wie viel Rendite schüttet eine Immobilie bei Vermietung aus? Kaufe ich lieber eine Bestandsimmobilie oder doch den Neubau?

Weiter geht es mit den Schritten:

• 14: Maximaler Kaufpreis
• 15: Mietrendite / Kaufpreisfaktor
• 16: Minimale Mietrendite
• 17: Bestand oder Neubau
• 18: Baujahr & Zustand
• 19: Maximale Größe
• 20: Erbpacht
• 21: Sozialbindung & Nachbindung

Maximaler Kaufpreis: Bonität, Eigenkapital und Finanzierung

Sie haben einen guten Standort gefunden. Jetzt geht es in Schritt 13 um den „maximalen Kaufpreis“. Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es aber zentrale Einflusskriterien, dazu gehören 1) Ihre Bonität, 2) Eigenkapital und 3) der Beleihungswert Ihrer (gewünschten), zu finanzierenden Immobilie. Ob Sie eine Finanzierungszusage von der Bank bekommen und wie hoch die Immobilienfinanzierung ist, wissen Sie erst, nachdem Sie die Selbstauskunft und die Unterlagen bei der Bank eingereicht haben. Dazulernen Sie gleich noch mehr!

Zunächst geht es darum, mehr über den maximalen Kaufpreis zu erfahren.

Mietrendite: Höhe und Kaufpreisfaktor

Mit Schritt Nummer 14 haben Sie fast die Hälfte der gesamtem Checkliste „Eigentumswohnungen kaufen“ geschafft. Jetzt geht es um den zentralen Faktor, die Berechnung von Rentabilität. Einfach erklärt, besagt die „Mietrendite„, ob Ihr Mieter Ihre Immobilie abbezahlt oder Sie. Lernen Sie mehr über den Kaufpreisfaktor und erfahren Sie, wie viele Jahresmieten zur Abzahlung des Kaufpreises nötig sind.

Minimale Mietrendite?

Die Mietrendite haben Sie kennengelernt, jetzt geht es um die große Frage, wie hoch eine minimale Rendite sein muss, damit die Immobilie für Ihre Kriterien profitabel ist. Hier schon einmal einfach erklärt, unter aktueller Zinslage:

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, zahlen Sie monatlich mit

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr. Erreichbar bei gutem Kaufpreis in B-Lagen und C-Lage (höheres Leerstand-Risiko). Je höher die Rendite, desto besser. Bei 7%, 8%, 9% machen Sie bringt die monatliche Miete sogar einen Überschuss. Sie investieren in eine Renditeimmobilie.

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt. Ihr Mieter zahlt Tilgung, Zinsen und die Instandhaltungsrücklagen. Hier investieren Sie ebenfalls in eine Renditeimmobilie.

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, müssen Sie monatlich auch einen Teil der Kosten bezahlen. Hier handelt es sich vorwiegend um Objekte in A-Lage, mit Ziel der Wertsteigerung (Grundstück). Diese Art von Immobilien nennt man Investmentimmobilie.

Bestandsimmobilien vs. Neubau

In Schritt 17 lernen Sie den Unterschied zwischen Bestands- und Neubauimmobilien. Der Kaufpreis einer neu gebauten Immobilie ist höher, die Instandhaltungsmaßnahmen dafür extrem gering. Gleichzeitig schlägt sich der hohe Kaufpreis negativ auf die Rendite der Immobilie aus. Im Umkehrschluss bieten Bestandsimmobilien Potenzial für hohe Renditen, fordern aber auch mehr Reparaturmaßnahmen. Lernen Sie hier die einzelnen Vorteile und Nachteile kennen, für Sie als Kapitalanleger.

Bestandsimmobilie mit älterem Baujahr:

Neubau Siedlung:

Baujahr und Zustand der Wohnung & Immobilie

Wenn Sie in Bestandsimmobilien investieren, müssen Sie die Mängel der verschiedenen Baujahre kennen: Stichwort Fehler vermeiden. Von Immobilien vor 1900, die Sie in vielen Städten finden, die häufig auch viel wert sind, denken Sie nur an Bauten in Hamburg, München oder Berlin-Mitte. Dann folgen Immobilien der 1910, 1920, bis hin zu Immobilien, mit moderner Bauweise 1980, 1990 und so weiter. Unsere Checkliste für Baujahre und Mängel:

Maximale Größe beim Kauf einer ETW

Wie groß sollte eine Immobilie sein, in Abhängigkeit von Lage und Entwicklung? Schritt 19 beschäftigt sich mit der maximalen Größe einer Immobilie, als Kapitalanlage. Natürlich auch mit Aspekten, wie der zukünftigen Entwicklung (Einwohner, Wirtschaft, Bildung, etc.). Schließlich geht es bei Immobilieninvestments um langfristige Anlagen, nicht um kurzfristige Transaktionen.

Die Entwicklung im Immobilienmarkt, geht beispielsweise von der familiengerechten 4-Zimmer-Wohnung auf 70-100 Quadratmeter, zur 1- bis 2-Zimmer-Wohnung (Mikroapartment) mit 25 bis 40 Quadratmetern. Warum? Der demografische Wandel zeigt, in immer mehr Haushalten leben zunehmend Alleinstehende.

Erbpacht für Eigennutz und Kapitalanlage

Schritte 20 erklärt Ihnen ein spezielles, aber interessantes Geschäftsmodell, die Erbpacht. Einfach gesagt bedeutet Erbrecht, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft getrennt sind. Wenn Sie auf einem Erbpachtland bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht, Sie pachten es für eine bestimmte, vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also 2 Parteien, den Erbbaurechtgeber (1. Person) und den Erbbaurechtnehmer (2. Person).

Lernen Sie hier, worum es geht!

Sozialbindung und Nachbindung?

Nach der Erbpacht lernen Sie hier die Sozialbindung und die Nachbindung kennen. Hier geht es um sozialen Wohnungsbau und um die Aspekte, die Sie beachten müssen, ebenso wie die Vorteile, die Sie als Eigentümer haben, wenn die Sozialbindung endet. Von zinsgünstigen Darlehen, durch öffentliche Hand, für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits, als Vermieter (Kapitalanlage) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Sie haben jetzt alle Kriterien für ihre Immobiliensuche festgelegt. Jetzt geht es in die Praxis!

ETW bewerten: Kaufmännisch & technisch

Sie haben das Grundwissen, Sie haben die Kriterien, jetzt geht es um praktische Immobiliensuche. Hier lernen Sie jetzt die Bewertung kennen, die schnelle kaufmännische Prüfung und die ausführliche technische Prüfung. Außerdem kommen wir noch einmal zum Thema Bewertung nach Baujahren, in Bezug auf die Immobilienbewertung (Kaufpreis).

Weiter geht es mit den Schritten:

• 22: Kaufmännische Prüfung
• 23: Betriebskosten
• 24: Technische Prüfung
• 25: Bewertung nach Baujahr

Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung

Wenn Sie ein gutes Immobilienangebot vor sich haben, ein Exposé oder ein Inserat, geht es in die schnelle, kaufmännische Prüfung – quasi noch am Computer oder Smartphone. Hier werden vor allem Faktoren berücksichtigt, die Sie auf einen schnellen Blick sehen können. Nach der kaufmännischen Prüfung folgt dann in Schritt 24 die ausführliche, technische Prüfung.

Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Betriebskosten.

Betriebskosten: Kleiner Exkurs laufender Kosten

Betriebskosten auf Mieter umlegen: Welche Betriebskosten (Nebenkosten) sind vom Mieter zu zahlen? Welche Kosten darf man nicht umlegen? Als Orientierungshilfe sollten Sie die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, zu Rate ziehen. Genauer Paragraph 2, zur „Aufstellung der Betriebskosten“. In Standardmietverträgen, wie denen von Haus & Grund, sind alle umlagefähigen Betriebskosten schon enthalten. Lernen Sie hier die typischen Betriebskosten einer Immobilie kennen.

Technische Prüfung: Vor Ort Bewertung

Schritt 24 beschäftigt sich mit der technischen Prüfung der Immobilie. Nach der schnellen, kaufmännischen Prüfung, sehen Sie sich die Immobilie jetzt vor Ort, beziehungsweise genauer an. Wände, Decken, Böden, Fußleisten, Einbauschränke usw. All das begutachten Sie innerhalb der Wohnung. Danach folgt das Gemeinschaftseigentum, wie die Fassade, Kellerräume, Heizungsanlage bis zu Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in der Beschlusssammlung. Lernen Sie hier, worauf sie bei der Besichtigung achten müssen!

Bewertung nach Baujahren: Kaufpreisfaktor

Die typischen Mängel nach Baujahren haben Sie schon kennengelernt, jetzt folgt die Bewertung nach Baujahren. Schließlich geht es jetzt um den Kaufpreis und im nächsten Schritt schon um die Kalkulation.

Kalkulation Eigentumswohnung: Kaufpreis & Nebenkosten

Zum Kaufpreis, kommen noch die Nebenkosten. Lernen Sie hier alles zur Kaufpreiskalkulation und den Nebenkosten, rund um Grunderwerbsteuer und Maklerprovision (wenn involviert bzw. beauftragt).

Die letzten Schritte sind:

• 26: Kaufpreis berechnen
• 27: Grunderwerbsteuer
• 28: Maklerkosten
• 29: Unterlagen für die Bank
• 30: Kaufvertrag

Kaufpreis berechnen: So geht’s

Nach den letzten drei Schritten, in denen Sie die Immobilienbewertung näher kennengelernt haben, geht es jetzt in Schritt 26 um die konkrete Kaufpreiskalkulation.

Grunderwerbsteuer: Bundesländer Vergleich

Was bedeutet Grunderwerbsteuer? Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (in den einzelnen Bundesländern)? Schritt 27 erklärt Ihnen die Grunderwerbsteuer, die beim Immobilienkauf für Sie als Käufer fällig wird.

Maklerkosten: 50/50 bei Privatkauf

Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, fällt (bei Privatkauf) Maklerprovision an. Nach derzeitiger Gesetzeslage, zu gleicher Hälfte (jeweils 50%) verteilt, auf Käuferseite und Verkäuferseite. Lernen Sie hier die unterschiedlichen Maklerkosten in den Bundesländern kennen.

Grundsteuer: Exkurs (nach Kauf)

Hier noch ein kleiner Exkurs für Immobilienkäufer, die Grundsteuer. Sie fällt nicht beim Kauf an, aber quartalsweise direkt, nachdem Sie Ihre Immobilie erworben haben.

• Grundsteuer

Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung

Schritt Nummer 29 ist die vorletzte Stufe zur ersten Immobilie! Hier lernen Sie die Unterlagen kennen, die Sie für die Immobilienfinanzierung bei der Bank benötigen, mit kostenloser Vorlage (PDF) für Ihre Selbstauskunft.

Kaufvertrag: Wohnungskauf mit Notar abschließen

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben 29 Schritte gemeistert, jetzt kommen Sie zum finalen Schriftstück, den Kaufvertrag. Ihr Kaufvertrag, besiegelt beim Notar letztendlich die vollständige Immobilientransaktion, zwischen Immobilienverkäufer und Ihnen, als Immobilienkäufer. Danach sind Sie offiziell Immobilieneigentümer.

Herzlichen Glückwunsch, mit dieser Checkliste haben Sie alle Schritte zum Wohnungskauf gelernt! Vom Grundwissen über die perfekte Vorbereitung, die eigenen, persönlichen Kriterien zur Immobiliensuche, zur Bewertung, Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag.

Und jetzt? Günstige Immobilien finden & kaufen

Im Einkauf liegt der Gewinn!

Günstige Immobilien finden Sie, wenn Sie mit Strategie vorgehen. Je günstiger der Kaufpreis, desto 1) weniger Nebenkosten, 2) weniger Zinsen, 3) weniger Steuern und wichtig für Kapitalanleger*innen 4) mehr Rendite! Es gibt verschiedene Methoden und Strategien, lernen Sie hier, worauf es ankommt:

• Immobilien Akquise

Neu! Video Kurs

Immobilien Grundwissen für Einsteiger! Der perfekte Start zur ersten Immobilie. Lernen Sie hier mehr:

• Immobilien Video Kurs

Immobilie verkaufen: Bewertung und Ablauf

Ist es sinnvoll, jetzt eine Immobilie zu verkaufen? Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen? Wie verkaufe ich eine Immobilie privat?

Gründe für den Verkauf

Es gibt die, die Zeit für den Verkauf mitbringen – Manche verkaufen nach Ablauf der Spekulationsfrist, manche haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, was sie damit „anfangen“ sollen. Manchmal ist es die Scheidung und wieder andere verkaufen, weil Sie in ein hohes Alter kommen und statt des großen Hauses, lieber eine kleine, altersgerechte Eigentumswohnung haben wollen.

• Verkauf im Alter mit Verkleinerung
• Spekulationsfrist erreicht
• Immobilie geerbt
• Scheidung
• Finanzieller Engpass
• …

Strategie für den Verkauf

Je nach Ausgangslage müssen Sie Ihre Verkaufsstrategie anpassen.

Sie können mit und ohne Makler arbeiten – Tipp: 67% der Immobilien werden mit Makler verkauft, nicht ohne Grund

Sie haben Zeit, perfekt – Dann finden Sie hier alles zum Verkaufsprozess, was Sie wissen müssen. Mit diesem Grundwissen kennen Sie den Ablauf beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf. Das gibt Sicherheit und hilft bei der Entscheidung, ob mit oder ohne Makler.

Sie haben Zeitdruck, suboptimal – Wer keine Zeit hat, um auf den „richtigen“ Moment zu warten, steht beim Verkauf schnell unter Zeitdruck. Häufig sind es Liquiditätsengpässe, Schulden, aber auch Scheidung, die zu einem relativ schnellen Verkauf der eigenen Immobilie zwingen.

Ein guter Ratgeber, in dem Sie den Immobilienverkauf Schritt für Schritt kennenlernen, gibt Ihnen in beiden Fällen Sicherheit! Lernen Sie den „Weg“ des Verkaufs kennen. So, dass Sie Ihr Ziel (den Notartermin) immer im Blick haben.

Lernen Sie hier den gesamten Verkaufsprozess, auf 1 Seite

Sie wollen in NRW oder Berlin verkaufen und das schnell? Rufen Sie uns an:

• Kontakt

Starten wir mit dem Überblick, der „Roadmap“:

Die 3 Phasen im Immobilienverkauf

Den gesamten Verkauf können Sie in 3 Phasen einteilen. Zuerst kommt die 1) Vorbereitung, erst dann startet die wirkliche 2) Verkaufsphase, die die meiste Zeit in Anspruch nimmt, mit allen Interessenten, Bonitätsprüfungen, gegebenenfalls Besichtigung(en). Gegebenenfalls? Tatsächlich, denn manche Käufer und Investoren kaufen kleinere Objekte, wie Eigentumswohnungen, auch mal „ungesehen“, wenn die Rahmendaten (Lage, Immobilienart, Rendite) stimmen. Die letzte Phase ist dann die 3) Verkaufsabwicklung.

Die 3 Phasen von Vorbereitung, Verkaufsphase bis zur -abwicklung haben wir jeweils in 6 Schritte unterteilt, so können wir auf alle wichtigen Aspekte des Verkaufs eingehen.

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe

Starten wir mit Phase 1: Vorbereitung.

Vorbereitung: Immobilie und Verkauf

In der Vorbereitung durchlaufen Sie 6 Schritte, von der Zeitplanung, über die Makler-Frage, bis zum fertigen Immobilien-Inserat und Exposé.

1. Zeitplanung
2. Makler Termin
3. Unterlagen
4. Immobilie vorbereiten
5. Angebotspreis
6. Exposé

Erklärvideo: Phase 1 der Verkaufsvorbereitung

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Zeitplanung: Wann verkaufen? – Schritt 1

Zeitplanung – Wer seine Immobilie verkaufen will, muss Zeit einplanen. Wer seine Immobilie privat verkaufen will, also ohne Immobilienmakler, muss sich sehr, sehr viel Zeit einplanen. Grundsätzlich hängt also vieles an Schritt 2, der Frage, ob mit oder ohne Makler verkaufen?

Je besser der Angebotspreis und die Zielgruppe (Käufer) übereinstimmen, desto zügiger wird eine Immobilie verkauft. In den allerschnellsten Fällen (direkter Verkauf) können zwischen erstem Gespräch und Notartermin nur 14 Tage liegen. In der Regel dauert der Verkauf einer Immobilie aber zwischen 6 Wochen – 1 Jahr, je nach Lage und Attraktivität (Immobilie/Angebot).

Das bringt Sie direkt zur Frage:

Mit oder ohne Makler privat verkaufen – Schritt 2

Über 60%, in Großstädten sogar über 70%, aller Immobilien werden mit Makler verkauft.

Nicht ohne Grund, denn die Zusammenarbeit hat viele Vorteile. Einige sagen dennoch: „Ich will meine Immobilie privat verkaufen“. Das kann viele Risiken mit sich bringen, hier nur ein paar Beispiele: Fehlerhafte Immobilienbewertung (Sie verlieren Geld), zu wenig Kontakte (Sie verlieren Zeit), keine Bonitätsprüfungen (Käufer zahlt nicht), Besichtigungstermine, Preisverhandlungen, die Liste der möglichen Fehler ist lang.

Fehler, die Ihnen ohne Makler passieren können:

• Fehlerhafte Immobilienbewertung
• Zu wenig Kontakte
• Besichtigungstermine
• Keine / mangelnde Bonitätsprüfungen
• Preisverhandlungen
• …

Gute und seriöse Makler sparen Ihnen vor allem Zeit, Aufwand und sie haben das richtige Netzwerk und Know-how um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen.

Vorteile der Zusammenarbeit mit einem Makler:

• Erfahrungen im Immobilienverkauf
• Beratung vor (!) dem Verkauf
• Kenntnisse im regionalen Immobilienmarkt / Werteinschätzung
• Kontakte und bestehendes Käufernetzwerk
• Er besitzt ein Kundennetzwerk mit potenziellen Käufern
• Übernimmt die gesamte 2. Phase: Verkaufsprozess
• Unterstützung bei Abwicklung, Dokumenten, etc.

Sie kennen nun die Vorteile, aber auch Nachteile mit und ohne Makler.

Damit können Sie weiter machen:

Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

Unterlagen: Immobilie bewerten nach Marktanalyse – Schritt 3

Die Bewertung geschieht oft in zwei Stufen. Zu allererst können Profis eine grobe Bewertung Ihrer Immobilie anfertigen, nach einer Marktanalyse. Dafür genügen 4 Rahmendaten. Erst danach wird ausführlicher geprüft.

Grobe Bewertung Ihrer Immobilie (ohne Unterlagen)

Grobe Bewertung:

• Adresse der Immobilie
• Wohnfläche
• Einheiten (bei Mehrfamilienhaus)
• Nettomieteinnahmen (ohne Betriebskosten)

Anschließende exakte Bewertung Ihrer Immobilie

Nach dieser Ersteinschätzung folgt eine ausführlichere Prüfung und Bewertung Ihrer Immobilie. Dafür werden vor allem Unterlagen benötigt, nicht mehr nur „Rahmendaten“. Dazu gehören unter anderen der Grundbuchauszug, Flurkarten, aber auch Grundrisse und Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten).

Genaue Bewertung:

• Grundbuchauszug – sehr wichtig
• Lageplan
• Auszug aus Flurkarte
• Bauplan
• Bebauungsplan
• Grundriss
• Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten)
• Energieausweis

Lernen Sie hier mehr über die Immobilienbewertung.

Ziel ist die Ermittlung vom Verkehrswert (Marktwert). So können Sie einen realistischen Angebotspreis / Kaufpreis berechnen.

Wichtig! Folgendes immer vorab klären

Ein paar Fragen sollten Sie vorab klären:

Vor dem Verkauf klären, rechtliches:

• Wer ist als Immobilieneigentümer im Grundbuch eingetragen?
• Wurden Rechte von Dritten (etwa ein Wohnrecht oder Nießbrauch) im Grundbuch vermerkt?
• Müssen Sie ein Vorkaufsrecht berücksichtigen?
• Existiert ein Erbbaurecht an der Immobilie?
• Für Wohnungen: Müssen Sie eine Verwalterzustimmung einholen?

Immobilie vorbereiten / aufwerten – Schritt 4

Vergleichen Sie den Verkauf einer Immobilie, mit dem Verkauf einen Autos. Sie können Ihr Auto so wie es ist verkaufen oder Sie können es für den Verkauf vorbereiten und so einen höheren Kaufpreis erzielen. Die Möglichkeiten sind vielfältig, von schnellen Möglichkeiten wie der Außenwäsche vor den Fotoaufnahmen, über eine professionelle Motorreinigung, bis zur Erneuerung von einzelnen Teilen.

Das erfordert, je nach Maßnahmen, Zeit und Eigenkapital.

Übertragen auf Ihrer Immobilie heißt das: Je nachdem, wie viel Zeit Sie in Schritt 1 (Zeitplanung) bemessen haben, sollten alle Möglichkeiten bedacht werden.

Maßnahmen vor dem Verkauf:

• Einfaches Aufräumen / Aufbereiten vor Fotoaufnahmen
• über Schönheitsreparaturen – Bspw. Malerarbeiten
• bis Aufwertung und Sanierung – Bspw. modernisierte Heizungsanlagen

Lassen Sie sich zu den Möglichkeiten beraten.

Wertermittlung und Angebotspreis – Schritt 5

Was ist Ihre Immobilie wert? Diese Fragen haben Sie in Schritt 3 & 4 beantwortet und gegebenenfalls optimiert. Mit dieser Grundlage kommen Sie nun zu Schritt 5 und der Frage: Was lässt der aktuelle Immobilienmarkt zu? Welche Wertsteigerung ist realistisch und angemessen?

Aus den Faktoren:

• Rahmendaten – Wohnfläche, mögliche Jahresmiete, usw.,
• Unterlagen – Dokumente und Nachweise und
• Aufwertung – Wertsteigerung vor Verkauf
• Marktlage – Entwicklung der Grundstückspreise und vergleichbare Kaufpreise der letzten 12 Monate

… entsteht der letztendliche Angebotspreis, der auch in den anschließenden Vermarktung, im Exposé steht.

Immobilien Exposé für Verkauf – Schritt 6

Mit dem Immobilien Exposé beenden Sie die Vorbereitungsphase.

Bei der Beauftragung eines Maklers, endet hier auch zunächst Ihre aktive Arbeit, mit dem Einholen aller wichtigen Informationen und Dokumente.

Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden

Teil 2 im Verkauf: Die aktive Vermarktung im kleinen (Netzwerk) oder größerem Kreis (Immobilienportale, etc.) mit dem Ziel, ernst zunehmende Käufer für Ihre Immobilie zu finden.

1. Vermarktungsstrategie
2. Anfragen entgegennehmen
3. Kontakt zu Interessenten
4. Bonitätsprüfung
5. Besichtigungstermine
6. Verkaufsgespräch

Erklärvideo: Phase 2 der Vermarktung

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Vermarktungsstrategie: Makler, Netzwerk, Portale – Schritt 7

Ganz am Anfang der Verkaufsphase geht es um die grundsätzliche Vermarktungsstrategie. Vom Engen, persönlichen Netzwerk, bis zur öffentlichen Vermarktung in Portalen und Kleinanzeigen. Gute Immobilien werden mitunter schon gekauft, bevor Sie auf zusätzlichen Wegen (Immobilienportale) vermarktet werden müssen. Denn für viele steht nicht nur der Verkauf im Vordergrund. Viele Verkäufer wollen so wenig Aufwand wie möglich und nicht erst 10, 15 Besichtigungstermine. Erneut ein gutes Argument für die Beauftragung eines Maklers.

Angebote und Nachfrage müssen sich finden. Je spezieller eine Immobilie, desto aufwendiger wird die Vermarktung. Eine Eigentumswohnung mit 50 m² bekommen Sie quasi in jeder Stadt sofort weg. Eine 150 m² wird schon schwieriger, denn nur wenig brauchen so viel Wohnraum, die Vermarktung in Portalen ist fast unumgänglich. Ganz anders sind wieder Mehrfamilienhäuser, die selten in Portalen auftauchen und meist innerhalb von Netzwerken an Investoren verkauft werden.

Von der Erstellung des ersten Exposés, über direkt Ansprache persönlicher Kontakte, das weitere Netzwerk, Ansprache neuer Kontakte, Immobilienportale, Kleinanzeigen, Apps, es gibt viele Wege, wie Sie Ihre Immobilie an die richtigen Zielgruppen bringen können.

Anfragen entgegennehmen: Vorgespräche – Schritt 8

Egal, ob Warteliste beim Makler, Kontakte aus dem persönlichen Netzwerk, Immobilienportale oder auch Mund-zu-Mund Empfehlung, im zweiten Schritt geht es um die Annahme der Anfragen. Bereits in diesem Schritt helfen erste Qualitätskriterien dafür, ernst zunehmende Anfragen von weniger ernst zunehmenden zu trennen. Typische Faktoren sind natürlich Ansprache, Vollständigkeit in den Formulierungen.

Kontakt zu Interessenten: Kommunikation – Schritt 9

Schritt 9 beim Verkauf dreht sich um die Kommunikation mit Kaufinteressenten. Alle haben Rückfragen, viele wollen besichtigen, auch hier geht es wieder um die Abwägung: Wer hat wirklich Interesse? Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Nachdem Sie nun eine Handvoll Interessenten herausgesucht haben, prüfen Sie im nächsten Schritt deren Kreditwürdigkeit (Bonität).

Bonitätsprüfung: Kreditwürdigkeit checken – Schritt 10

Die Prüfung der Bonität von Interessenten ist essenziell. Ein Nachweis, der bereits in Schritt 9 der Verkaufsphase eingeholt werden sollte, ist eine Finanzierungsbestätigung. Denn sollten Sie nach Wochen Gesprächen feststellen, dass Ihr Interessent gar nicht ausreichend Geld hat, fangen Sie wieder von Neuem an.

Finanzierungsbestätigung bedeutet, dass der Interessent bereits im Vorfeld eine Finanzierung bei seiner Bank angefragt hat, die bis Summe X bestätigt wurde. Damit sagt die Bank, dass sie dieser Person eine Immobilie im Wert von X Euro finanzieren wird. Für eine solche Finanzierungsbestätigung wurde bereits eine Selbstauskunft abgegeben, die der Bank einen Überblick aller Einnahmen, Ausgaben und Vermögen aufschlüsselt.

Die Bank nutzt außerdem weitere Tools um die Bonität desjenigen objektiv zu prüfen. Zentral ist hier vor allem die Schufa-Auskunft, bzw. das Schufa-Scoring. Die Schufa erstellt Profile aller Verbraucher in Deutschland, mit Daten über Kredite, laufende Mobilfunkverträge, säumige Zahlungen und so weiter. Viele kennen die Schufa sicher schon von kleineren Finanzierungen, wie TV-Geräte oder Autos.

Bei privaten Verkäufen ist die Finanzierungsbestätigung einer Bank die beste Option.

Besichtigungstermine: Kaufinteressenten vor Ort – Schritt 11

Nach der Selektion der Interessenten in Schritt 8, der Kommunikation mit Kaufinteressenten in Schritt 9 und Bonitätsprüfung in Schritt 10, folgt jetzt die Besichtigung.

Wie schon zuvor beschrieben, kleine Eigentumswohnungen werden manchmal auch ungesehen gekauft. Alles andere wird besichtigt. Im Idealfall haben Sie in den vorherigen Schritten so eine gute Selektion vorgenommen, dass Sie jetzt nur noch 1 (2, 3) Interessenten haben, mit Finanzierungsbestätigung und echtem Kaufinteresse. Wenn nichts von der Beschreibung abweicht, sollte als dem Besichtigungstermin direkt ein Deal werden.

Gehandelt wird fast immer. Deshalb folgt auf die Besichtigung Schritt 12: Das Verkaufsgespräch.

Verkaufsgespräch: Verhandlung und Verkaufspreis – Schritt 12

Mit den Verkaufsgespräch(en) wird die Verkaufsphase beendet. Innerhalb der Verhandlungen geht es um Erfahrung, aber auch um Argumente, um Geschick – je nachdem, mit wem verhandelt wird. Auch hier haben erfahrene Immobilienmakler Vorteile, wenn Sie Argumenten (die den Kaufpreis drücken sollen) parieren können.

Nach den Gesprächen kann es direkt in die Verkaufsabwicklung gehen.

Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe

Nach der Vorbereitung, nach der langen Verkaufsphase, kommt jetzt die Verkaufsabwicklung.

1. Kaufvertrag
2. Notartermin
3. Grundbucheintrag und Kaufpreis
4. Übergabe
5. Rechnungen für Notar und Makler
6. Steuern zahlen

Erklärvideo: Phase 3 Verkaufsabschluss

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Kaufvertrag für Notartermin vorbereiten – Schritt 13

Im Kaufvertrag stehen:

• Beteiligten Parteien – Name und Anschrift
• Kaufgegenstand – Ihre Immobilie, ebenso wie mögliche Hypotheken oder Nutzungsrechte (Grundbuch)
• Ausstattung – Ausstattung, Mobiliar, das mit verkauft wird
• Objektzustand – Substanz und vorhandene Mängel
• Gewährleistungshaftung – Sie sichern als Verkäufer zu, dass keine versteckten und offensichtlichen Mängel bekannt sind und dass für später entdeckte, keine Haftung übernommen wird
• Nebenkosten – Nebenkosten Aufteilung und Jahresendabrechnung
• Kaufpreis – Kaufpreis, Termin und Zahlungsmodalitäten
• Verzugszinsen – Bei verspäteter Übergabe
• Übergabetermin

Kaufvertrag (Eigentumswohnung):

• Wohnungsnummer
• Wohnfläche
• Lage Ihrer Wohnung
• Räume im Sondereigentum
• Sondernutzungsrechte für Tiefgarage, Terrasse, etc.
• Gemeinschaftseigentum und Nutzungsrechte
• Gemeinschaftsordnung
• Miteigentumsanteil (Instandhaltungsrücklage)
• Hausgeld Höhe

Notartermin mit dem Käufer – Schritt 14

Im ersten Schritt der Verkaufsabwicklung, geht es auch direkt um Ihren Kaufvertrag. Hierbei wird zunächst ein vorläufiger Kaufvertrag mit dem Notar entwickelt, bevor es dann im zweiten Schritt zur Unterschrift zum Notar geht. Bevor der Notartermin vereinbart werden kann, muss ein vorläufiger Kaufvertrag stehen, der von beiden Seiten (Verkäufer und Ihnen als Käufer) akzeptiert wird.

Nachdem Sie den vorläufigen Kaufvertrag angefertigt haben, der von beiden Seiten akzeptiert wurde, kann es nun zum finale Notartermin geben, zur beidseitigen Unterschrift, die den Immobilien Transfer besiegelt.

Grundbucheintrag und Kaufpreis – Schritt 15

Sobald alles vom Notar offiziell beurkundet wurde, wird der Kaufpreis bezahlt und der Grundbucheintrag vorgenommen. Damit hat die Immobilie offiziell den Besitzer gewechselt.

Wer zahlt die Kosten?

• Grundbucheintrag (0,5%) -> Käufer

Die Verteilung auf Käuferseite ist kein Gesetz, theoretisch können die Kosten frei zwischen Käufer / Verkäufer geteilt werden.

Übergabe an neue Eigentümer – Schritt 16

Sobald der vollständige Kaufpreis an Sie überwiesen wurde, wird die Immobilie an den neuen Eigentümer übergeben.

Übergabeprotokoll anfertigen: Vor der Schlüsselübergabe

Natürlich händigen Sie nicht einfach nur den Schlüssel aus. Für die Übergabe Ihrer Immobilie halten Sie alles im Übergabeprotokoll fest. Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe an den neuen Eigentümer. Festgehalten werden hier, in welchem Zustand die Immobilie bei der Übergabe war und welche Schäden bereits vorlagen.

Dieses ist eine wichtige Absicherung für beide Parteien, Sie als Verkäufer und den Käufer. Im Übergabeprotokoll wird der Umgang mit allen eventuell vorhandenen Mängeln geregelt. Bevor das Übergabeprotokoll nicht vollständig ist, geben Sie Ihre Schlüssel nicht aus der Hand.

Halten Sie fest:

• Namen der Anwesenden: Verkäufer, Käufer, bevollmächtigte Vertreter, ggf. Zeugen
• Übergabedatum
• Objektdaten: Straße, Ort, ggf. Position im Haus
• Zustand der Immobilie und festgestellte Mängel
  • achten Sie auf: Fenstern, Türen, Wandanstrich bzw. Tapete, …
  • Teppiche, Böden, …
  • Elektrik, Heizung, …
  • Sanitäranlagen, Toiletten bis Wasserhähne, …
• Schlüsselanzahl und Übergabe
• Optional:
  • Ausstattung, Mobiliar und dessen Zustand
  • noch zu erledigende Schönheitsreparaturen
  • Zählerstand Strom, Heizung, Wasser

Wichtig: Alle Schäden sollten Sie einzeln und mit Fotos dokumentieren (Beweiszweck).

Rechnungen für Notar und Makler – Schritt 17

Der Vollständigkeit halber kommt es nur noch zur Überweisung von Notarkosten und Maklerkosten. Die Notarkosten werden in der Regel vom Käufer getragen, sollte ein Immobilienmakler beauftragen worden sein, teilen sich die Kosten beim Privatkauf zu jeweils 50%, zwischen Käufer und Verkäufer.

Wer trägt welche Kosten?

• Notarkosten (1,5%) -> Käufer
• Maklerkosten (je nach Bundesland) -> 50% beide Parteien bei privaten Kauf

Bei den Notarkosten verhält es sich wie beim Grundbucheintrag. Die Verteilung auf Käuferseite ist kein Gesetz, theoretisch können die Kosten frei zwischen Käufer / Verkäufer geteilt werden.

Steuern zahlen: Welche? – Schritt 18

Eine der wichtigsten Fragen, für viele Verkäufer, fallen Steuer beim Immobilienverkauf an? Wenn ja, welche Steuern müssen beim Immobilienverkauf bezahlt werden?

Für Sie als Verkäufer sind nur zwei Aspekte relevant, die Spekulationssteuer und die Einkommenssteuer (bei Privatverkauf).

Wer zahlt die Steuern?

• Grunderwerbsteuer -> Käufer
• Spekulationssteuer -> Verkäufer

Die Steuern sind gesetzlich festgelegt und verteilt.

Spekulationssteuer und -frist

Wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben und nicht selbst nutzen, müssen Sie die Spekulationssteuer berücksichtigen. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre, bei einer vermieteten Immobilie. Mit Ausnahme, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr, sowie in den 2 zuvor folgenden Jahren selbst genutzt haben.

Sollten Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst genutzt haben, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit.

• Spekulationssteuer (10 Jahre)
• außer: Eigennutz im Verkaufsjahr + 2 Jahre zuvor selbst bewohnt

Wie hoch ist der Spitzensteuersatz?

Bemessen wird der Steuersatz gleich, wie die Einkommenssteuer. Deshalb ein kurzer Blick auf die Versteuerung:

Einkommensteuer ab ~ 9.400 Euro Einkommen / Jahr

Der Vollständigkeit zuliebe: Beim Verkauf Ihrer Immobilie entstehen, bei den allgemeinen Steigerungen der Grundstückspreise, höchstwahrscheinlich Gewinne. Gewinne müssen in Deutschland versteuert werden, ebenso wie Einnahmen aus anderen Tätigkeiten. Sollten Sie also einen Gewinn erzielen, fließt dieser in Ihre Steuererklärung ein und wir ganz normal besteuert.

Die Einkommensteuer beginnt aktuell bei einem Einkommen (Gewinn aus Veräußerung) von ~ 9.400 Euro / Jahr (Freibetrag). Liegt Ihr Gewinn (plus reguläres Einkommen) darüber, müssen Sie Steuern zahlen. Der Einkommensteuersatz beginnt dann bei 14 % und endet beim Spitzensteuersatz von 42 %, ab ~ 57.000 Euro / Jahr.

Reichensteuer ab ~ 255.000 Euro Einkommen / Jahr

Wenn der Verkauf Ihrer Immobilie noch ein wenig profitabler war, können Sie ab einem Einkommen von ~ 255.000 Euro zusätzlich unter die sogenannte Reichensteuer fallen. Das sind zusätzlich +3%. Damit können Sie in Deutschland auf 45% Versteuerung Ihrer Einkünfte kommen.

Immobilie verkauft!

So verkaufen Sie eine Immobilie, in 18 Schritten.

Herzlichen Glückwunsch!

Verkäufe unterscheiden sich, je nach Immobilienart, Lage der Immobilie, Angebot und Nachfrage. Mit diesen 18 Schritten haben Sie aber eine gute Grundlage, mit der Sie den Verkauf Ihrer Immobilie optimal planen können.

Häufige Fragen und Antworten

Zum Schluss noch die wichtigsten Fragen und Antworten zum Immobilienverkauf.

Ist es sinnvoll jetzt eine Immobilie zu verkaufen?

Mit Blick auf die allgemeine Steigerung der Grundstückspreise ist ein Verkauf in den letzten Jahrzehnten immer lohnenswert.

Wie verkaufe ich eine Immobilie ohne Makler?

Mit den 18 Schritten kennen Sie den grundsätzlichen Verkaufsprozess. Ohne Makler müssen Sie sich aber um die gesamte Verkaufsphase selbst kümmern (Kontakt, Bonität, Besichtigung), außerdem die Bewertung vorab, der Kaufvertrag danach. Viele Risikos, die beim privaten Verkauf auf Sie zukommen.

Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen?

Im Bezug auf die Spekulationssteuer, verkaufen Sie steuerfrei bei Eigennutz. Sollten Sie Gewinn erzielen, müssen Sie diesen in Ihrer Steuererklärung angeben, dieser kann dann (über Freibetrag) versteuert werden.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie die Spekulationsfrist beachten. Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahre gekauft und verkauft, fällt Spekulationssteuer an. Nach den 10 Jahren, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit. Befreit sind Sie auch, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr (+ 2 Jahre vorab) selbst bewohnt haben.

Wie bewerte ich den Wert einer Immobilie?

Sie nutzen eines der gängigen Verfahren zur Verkehrswertermittlung.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Den Verkehrswert berechnen können Sie auf verschiedenen Wegen.

• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Vergleichswertverfahren

Was kostet ein Gutachten für eine Immobilie?

Die Kosten für ein Wertgutachten hängen von der Immobilienart und ihrer Lage ab, außerdem vom Umfang des Gutachtens. Kurzgutachten kosten Sie ungefähr 500 Euro. Ein Vollgutachten kostet Sie circa 5.000 Euro und mehr, bei einer Immobilie um 300.000 Euro Wert.

Wer erstellt den Kaufvertrag für eine Immobilie?

Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt. Sie stellen alle Informationen bereit.

Was muss in einem Kaufvertrag für ein Haus stehen?

In Schritt 13 lernen Sie alle Inhalte vom Kaufvertrag kennen. Neben Namen und Adressen von Käufer- und Verkäuferseite, stehen im Kaufvertrag unter anderen alles zum Kaufgegenstand, der Immobilie, ihrem Zustand, aber auch der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten.

Lesen Sie mehr in Schritt 13: Kaufvertrag.

Kann man Gemeinschaftseigentum verkaufen?

Ja, aber Miteigentümer können Verkauf des Gemeinschaftseigentums verweigern.

Kann ich als Miteigentümer zum Verkauf zwingen?

Die Mitwirkungspflicht am Verkauf ist nur in Ausnahmefällen denkbar.

Typisches Mehrfamilienhaus in guter Stadtlage:

Alte Immobilien verkaufen:

Eigentumswohnungen im Wohnblock:

Haus verkaufen auf dem Land:

Tipp! Lesen Sie mehr über Ihren Wohnungsverkauf, Hausverkauf und allgemein Grundstücksverkauf.

21 Marketingideen für Immobilien 2026

Warum gibt es den Makler Marketing Guide? Agentur beauftragen oder selbst machen: Je mehr Grundwissen Sie im Marketing haben, desto einfacher können Sie Entscheidungen treffen.

Egal ob selbst machen oder Agentur beauftragen: Hier lernen Sie, was Sie wissen müssen, damit Sie 1) nicht von teuren Werbeagenturen übers Ohr gehauen werden oder 2) Ihre Marketing selbst machen können.

21 konkrete Tipps (mit Tricks), entwickelt von unserem Marketing Experten.

Klicken Sie sich durch die Anleitungen, je nachdem, auf welchem Marketinggebiet Sie sich weiterbilden wollen.

Marketingagentur, Werbeagenturen, Internetagenturen, alle hören sofort die Kasse klingeln, wenn sie von Kunden aus der Immobilienbranche hören. Sobald Sie eine Agentur beauftragen, kostet es Geld, jeden Monat – vermeiden Sie die typischen Fehler von Maklern. Je mehr Sie also Wissen und Verstehen, desto besser. In Vorbereitung auf die Zusammenarbeit mit Agenturen oder auch um vieles selbst zu machen.

Das lernen Sie hier:

1. Marketing Grundwissen in 21 Anleitungen
2. Inklusive praktischen Beispielen zum Selbermachen
3. Einfach und verständlich geschrieben
4. Lernziel: Immobilien Online Marketing 2026

Alle Ratgeber sind einfach geschrieben, sodass Sie jeder die Anleitungen verstehen kann. Grundausstattung wie Werbemittel, aber auch komplexere Themen, wie Social Ads und Sales Funnels. Außerdem lernen Sie hier im Makler Marketing Guide viele Tricks von unserem Marketing Experten kennen, wie Sie Ihr Immobilien Marketing selbst in die Hand nehmen können.

Für echtes Wachstum brauchen Sie ein starkes, persönliches Netzwerk und / oder gutes Marketing (Werbung). Schon Henry Ford, einer der Unternehmer im 19. Jahrhundert sagte:

„Für jeden Dollar, den du in dein Produkt steckst (= Ihr Makler Unternehmen), musst du einen weiteren bereit halten, um es bekannt zu machen (= Ihr Marketing).“

Vorbereitung: Strategie und Aufstellung

Lernen Sie hier Marketing 2026 kennen! Dafür nehmen wir Sie mit, von dem übergeordneten Marketing Zielen, zum großen Themenfeld Online Marketing bis zu Offline Marketing Tipps in Ihrer Region. Beginnen Sie bei den Grundlagen um Akquisearten (Käufer und Verkäufer), mit den Zielgruppen und der Grundausstattung an Werbemitteln. Danach vertiefen wir Ihr Wissen im Marketing, spezieller im Online Marketing.

„Im Einkauf liegt der Gewinn“

Das gilt in der Betriebswirtschaft, ebenso wie im Immobilien Investment. Auch für Ihr Maklerbüro spart die Vorbereitung viel Geld – egal ob selbst erstellt oder mit einer Agentur.

Ihre Checkliste „Marketing Vorbereitung“:

1. Zielgruppen für Makler – Zeitmanagement
2. Kundenakquise – Zielgruppen erreichen
3. Objektakquise – Immobilien Akquise
   Bonus – Off Market Immobilien Akquise
4. Werbeagentur oder selber machen?
5. Werbemittel gestalten – Grundausstattung

Auftritt: Bewertung, Portale, Website

Die Grundlagen sind durchdachte, jetzt geht es in die aktive Medienarbeit: Marketing, Werbung, Kunden- und Objektakquise. Nicht mehr nur theoretisch, sondern in der Praxis, mit Beispielen, Tipps und wertvollen Tricks, exklusiv auf immobilien-erfahrung.de von unserem Medien Experten.

Ihre Checkliste „Online Marketing“:

6. Makler Bewertungen – Google Business, Bewertungen
7. Immobilienportale – „Amazon“ für Immobilien
   Bonus – Fotograf oder Immobilien Fotos selbst machen
8. Makler Internetseite – Digitale Visitenkarte
9. Akquisemethoden für Makler – Netzwerk aufbauen, persönliche Kontakte knüpfen (Tipp: Akquise mit System)

Und jetzt zur Frage:

Kann man diese Vertriebsmaschine auch automatisieren?

Verkaufsförderung: Reichweite und Kunden

Ihre Grundlagen sind gemacht. Sie haben Ihren Google Business Eintrag, Sie sind unter Umständen auf einem der großen Portale gelistet und haben Ihre eigene Internetseite. Jetzt steigern wir die Reichweite, so bekommen Sie mehr Besucher, mehr Interessenten (Leads) und neue Kunden. Lernen Sie auch regionale Werbung zu schalten als Makler.

10. Leads generieren – Neue Kunden gewinnen
11. SEO (Suchmaschinenoptimierung) – Seite 1 der Suchergebnisse
12. Ladegeschwindigkeit verbessern – Pagespeed für hohe Rankings
13. Linkaufbau – Gute Empfehlungen aufbauen
14. Social Media Marketing – Kanal Aufbau
15. Social Media Ads – Werbung in sozialen Netzwerken
16. SEA / Google Ads – Werbung in Suchmaschinen
17. Native Ads / Display Ads – Werbung im „Internet“
18. Regionale Werbung schalten – Lokale Zielgruppen erreichen
19. Makler Erklärvideos – Automatisierung von Erklärungen
20. Sales Funnel – Leads zu Kunden machen
21. KI für Immobilienmakler – Arbeiten mit KI und ChatGPT

Bonus Tipp! Unsere WordPress Tools

Kennen Sie schon unsere Tools für Ihre WordPress Website? Egal, ob Bauträger, Hausverwaltung oder Immobilienmakler. Unsere WordPress Plugins im Shop sind hausgemacht und steigern die Performance Ihrer Website. Das bringt uns zum Anfang zurück, das „Marketing Ziel Nummer 1: Mehr Leads“!

Mit unseren Tools für Ihre Internetseite steigern Sie die Verweildauer, erhöhen die Anzahl der besuchten Seiten und damit auch Ihr Ranking (Platzierung) in den Suchmaschinen. Mehr Leads, bessere Platzierung, unsere Tools für Sie:

• Automatische Links (WP Plugin) – für Linkaufbau
• Immobilien Rechner (WP Plugin)

Demnächst! Neue Themen 2026

Weitere Marketing Themen, die demnächst hier auf Sie warten! Alle reden von Online Marketing und vergessen dabei gern das 1) persönliche Netzwerk, aber auch die Magie von 2) lokalem, Offline Marketing. Beispiel: Büros in guter Lage, die fußläufig erreichbar sind, bringen Laufkundschaft und spontane Anfragen, die Sie über Ihre Website nicht bekommen hätten.

Ihre Checkliste „Lokales Marketing“:

22. Lokales Sponsoring
23. Standort Maklerbüro
24. Presse (Zusammenarbeit mit Medien)
25. Public Relations (Öffentlichkeitsarbeit)
26. Fernsehen (TV-Werbung schalten)

Außerdem: Empfehlungsmarketing! Lassen Sie „andere“ für sich arbeiten. Diese neuen Extras erwarten Sie, demnächst:

• Bewertungsmarketing
• Empfehlungsmarketing

Leads frei Haus, der große Vorteil vom Online Marketing.

Die 32+ besten Immbobilien KI Tools

Künstliche Intelligenz verändert die Immobilienbranche. Schon jetzt wird KI praktisch eingesetzt, zum Beispiel beim Airbnb Preis Tool für Vermieter. Was gibt es noch? Unten finden Sie unsere Ratgeber für Vermieter, Verwalter, Makler & Co.

Fassen wir kurz zusammen, in welchen Bereichen hilft KI?

Was kommt? Architekten aufgepasst!

• Entwicklung von Algorithmen zur Preisvorhersage und Markttrendanalyse
• Plattformen für virtuelle Immobilienbesichtigungen und -transaktionen
• Tools zur Verwaltung von Immobilienportfolios und Investitionen
• KI-basierte Kundenservice- und Beratungstools
• Analysetools für die Bewertung von Standortentwicklungen und -potenzialen

Starten wir mit einem Thema für alle: Das Traumhaus!

KI Tools für Ihr Haus

Erleben Sie einen maßgeschneiderten Entwurfsprozess für Ihr Traumhaus! Also, bisher nicht, aber es wird immer interessanter! Unterstützt durch KI, werden Entwürfe in Sekunden visualisiert, verändern Sie Ihre Inneneinrichtung, planen Sie Effizienz und Nachhaltigkeit. Mit jedem Tag werden die KI-Anwendungen besser. Was ist heute schon möglich?

• KI Haus planen

ChatGPT für Immobilieneigentümer (Makler, Verwalter & Co.)

Ganz nebenbei ein schnelles Anschreiben formulieren, ein Dokument für die Schlüsselübergabe erstellen oder auch einen Brief schreiben lassen und vieles mehr. Spezielle dieses Tool ist – meiner Meinung nach – das Sinnvollste aktuell, für die breite Masse. Sie können nicht nur mit Texten arbeiten, Sie können sich Präsentationen erstellen lassen, kleine Codes schreiben für Ihre Website oder auch Diagramme erstellen. Deshalb unsere und meine Empfehlung für Sie als Immobilieneigentümer:

• ChatGPT Immobilien

Mehr Zeit habe ich im Leben mit nur wenigen Tools gespart!

Photo: Miha Creative / shutterstock.com

KI Tools für Architekten

Kleines Haus, großer Wohn- und Gewerbeimmobilie, mit KI wird insbesondere die Visualisierung vereinfacht. Ändern Sie Materialien, Bauarten, Glaselement, machen Sie, worauf Sie Lust haben! Der große Vorteil, die Anfertigung solcher Modelle wird nicht mehr in tagelangen Marathons in Architekturbüros angefertigt, die Berechnung passiert mit KI in Sekunden.

• KI Tools für Architekten

KI Tools für Makler

Der Gamechanger für Makler! Entdecken Sie, wie Immobilienmakler bereits heute KI nutzen, um ihr Marketing zu revolutionieren! Von atemberaubenden, personalisierten Videos bis hin zu nahtlosen Kommunikationsautomatisierungen – KI-Werkzeuge wie GAN.ai, B Human, Maverick und viele mehr setzen neue Standards. Ob es darum geht, die perfekte Audioqualität für Ihre Listings zu erreichen oder Kunden mit maßgeschneiderten Nachrichten zu begeistern, die Zukunft des Immobilienmarketings ist hier.

Bereit für den Sprung in eine effizientere, personalisierte und innovative Art der Kundenansprache? Dann ist jetzt der Moment, sich die Kraft der KI zunutze zu machen!

• KI Tools für Makler

KI im Gebäude- und Energiemanagement

Was, wenn Gebäude mitdenken? Mit der zunehmenden Digitalisierung, werden auch Gebäude selbst immer intelligenter, so senkt KI Kosten im Wartungsmanagement. In diesem kurzen Video sehen Sie eines der Start-ups in dem Segment, Energieeffizienz durch Smart Homes! Lesen Sie hier mehr zum Thema:

• KI im Gebäude- und Energiemanagement

Immobilienvermarktung: Videos mit KI

Noch ist es nur einer kleinen Nutzergruppe vorbehalten, OpenAI Sora. Sie wollen ein neues Objekt in Szene setzen? Erstellen Sie Stadtbilder mit KI, Drohnenaufnahmen, sicher auch bald schon virtuelle Rundgänge mit wenigen Fotos. Hier sehen Sie, was mit Sora möglich wird.

Immobilien KI 2026

Kleine praktische KI Tools für den Alltag wie ChatGPT und große Game Changer wie Gebäudemanagement, mit neuer Energieeffizienz. Lernen Sie hier mehr über die Einsatzmöglichkeiten von künstlicher Intelligenz für Ihr Immobiliengeschäft:

• Immobilien KI 2026
• KI Blog

Photo: ME Image / shutterstock.com

Künstliche Intelligenz für Makler & Marketing

Künstliche Intelligenz verändert Arbeit von Immobilienmaklern. Bereit für den Sprung in eine effizientere, personalisierte und innovative Art der Kundenansprache? Dann ist jetzt der Moment, sich die Kraft der KI zunutze zu machen!

Was gibt es? Was kommt?

• Automatisiertes Design von Gebäuden basierend auf Nutzerpräferenzen
• Optimierung von Raumlayouts für Effizienz und Komfort – mehr lesen in KI Architektur und KI in der Haus Planung
• Simulationen zur Vorhersage der Umweltauswirkungen von Gebäuden
• Integration von nachhaltigen Baupraktiken durch intelligente Materialauswahl
• Entwurfsvorschläge in Echtzeit, basierend auf aktuellen Baustandards und Trends
• Natürlich und vor allem: Marketing

So nutzen Makler schon heute KI im Marketing

KI ist Zukunft? So nutzen Makler schon heute KI! Die meisten Tools sind perfekt für Immobilienmakler Marketing.

Video-Personalisierung

Werkzeuge wie GAN.ai, B Human und Maverick ermöglichen die Personalisierung von Videos ähnlich der Verwendung von Merge-Tags in E-Mails. Diese Tools können ein Video so anpassen, dass es personalisierte Elemente wie Namen enthält, wodurch jedes Video auf den Betrachter zugeschnitten wirkt.

• GAN.ai
• B Human
• Maverick

KI-Kontakt

Die App Captions AI hilft dabei, den Augenkontakt in Videos zu verbessern. Sie kann es so erscheinen lassen, als würde der Sprecher direkt in die Kamera schauen, selbst wenn er von einem Skript abliest.

• Captions AI

Automatisierungen

Zapier, integriert mit ChatGPT, automatisiert Antworten auf Online-Interaktionen, wie das automatische Antworten auf Google-Business-Bewertungen oder das Aktualisieren von Google-Business-Profilen.

• ChatGPT

Multimedia-Magie

RunwayML und Adobe Firefly werden für ihre Fähigkeiten in der Medienmanipulation hervorgehoben. RunwayML bietet Funktionen wie Inpainting, Gesichter verwischen und Hintergründe entfernen. Adobe Firefly, Teil der Adobe-Suite, verbessert die Bild- und Videobearbeitung mit KI-gestützten Werkzeugen.

• RunwayML
• Adobe Firefly

Audioverbesserung

Werkzeuge wie Audo und Adobe Enhance konzentrieren sich auf die Verbesserung der Audioqualität durch Entfernen unerwünschter Hintergrundgeräusche und Verbesserung der Stimmklarheit.

• Audo
• Adobe Enhance

Stimmklonung

11 Labs ermöglicht die Erstellung einer digitalen Replik der eigenen Stimme, was die Produktion von Inhalten mit der eigenen Stimme ohne tatsächliche Aufnahme ermöglicht. Vom Immobilienpodcast bis zu automatisierten Erklärvideos für Ihre Interessenten und Kunden.

• 11 Labs

Videooptimierung

CapCut bietet als App für iPhone und Android umfassende Videobearbeitungsfunktionen, einschließlich KI-basierter Features für soziale Medien, wie Zähne aufhellen, Falten reduzieren und automatisches Color Grading.

• CapCut

Deepfake-Avatare

Werkzeuge wie Hey Jen, Deep Brain und Synthesia ermöglichen die Erstellung von Avataren, die wie echte Personen aussehen und klingen können. Diese können für Trainingsvideos oder als digitale Vertreter in Videos eingesetzt werden.

•  Hey Jen
•  Deep Brain
• Synthesia

Transkriptbasierte Videobearbeitung

Descript transkribiert gesprochene Inhalte automatisch und ermöglicht die Bearbeitung von Videos durch einfaches Bearbeiten des Transkripts, ähnlich wie bei einem Dokument.

• Descript

Video zum Thema (in Englisch)

Außerdem: Immobiliensuche mit KI

Durch den Einsatz von KI in der Immobiliensuche werden Nutzerpräferenzen präziser erfasst, wodurch Suchergebnisse zunehmend personalisiert werden. KI-Plattformen analysieren Daten wie Standortvorlieben und Budgets, um individuell zugeschnittene Immobilienvorschläge zu unterbreiten. Diese Technologie beschleunigt nicht nur den Suchprozess, sondern verbessert auch die Qualität der Suchergebnisse erheblich.

• Immobiliensuche mit KI

Immobilienbewertung mit KI Tools

KI-Tools revolutionieren die Immobilienbewertung, indem sie umfangreiche Datenmengen analysieren, um präzise Marktwerte zu ermitteln. Diese Systeme nutzen historische Preisdaten, Marktrends und Objekteigenschaften, um realistische Bewertungen in Echtzeit zu liefern. Dadurch wird der Bewertungsprozess nicht nur schneller, sondern auch genauer, was für Käufer, Verkäufer und Investoren gleichermaßen von Vorteil ist.

• Immobilienbewertung mit KI Tools

Immobilien KI 2026

Kleine praktische KI Tools für den Alltag wie ChatGPT und große Game Changer wie Gebäudemanagement, mit neuer Energieeffizienz. Lernen Sie hier mehr über die Einsatzmöglichkeiten von künstlicher Intelligenz für Ihr Immobiliengeschäft:

• Immobilien KI 2026
• KI Blog

Photo: ME Image / shutterstock.com

Wohnung kaufen in Berlin

Die Wohnung kaufen bringt viele wichtige Fragen mit sich – das ist verständlich.

Zur Checkliste: Wohnung kaufen

Egal, ob Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf, Spandau, Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg oder Reinickendorf: Sobald Sie den Ablauf beim Kauf einer Eigentumswohnung einmal verstanden haben, verfügen Sie über wertvolles Wissen, das Ihnen auch bei zukünftigen Immobilienkäufen in Berlin und wo anderes, zugutekommt!

Beginnen wir also ganz am Anfang.

30 Schritte zur Eigentumswohnung: Unsere Empfehlung

Warum sollten Sie sich für unseren Wohnungsleitfaden für Berlin entscheiden? Mit diesen 30 Schritten begleiten wir Sie durch den gesamten Such- und Kaufprozess, damit Sie teure Fehler beim Wohnungskauf vermeiden können. Unser Ratgeber ist ideal für Eigenheimbesitzer und diejenigen, die ihre Wohnung als Kapitalanlage 2026 nutzen möchten. Lernen Sie alle 30 Schritte in unserem Immobilie-Erfahrung.de Ratgeber:

• Eigentumswohnung kaufen in 30 Schritten

Quadratmeterpreise: Was kostet eine Wohnung in Berlin pro m²?

Der Preis pro Quadratmeter ist natürlich nicht alles, hinzu kommen noch die Kaufnebenkosten in Berlin, dazu gleich mehr!

!function(){„use strict“;window.addEventListener(„message“,(function(a){if(void 0!==a.data[„datawrapper-height“]){var e=document.querySelectorAll(„iframe“);for(var t in a.data[„datawrapper-height“])for(var r=0;r<e.length;r++)if(e[r].contentWindow===a.source){var i=a.data["datawrapper-height"][t]+"px";e[r].style.height=i}}}))}();

Quelle: Statista.

Wie finden Sie eine günstige Wohnung?

Es gibt 2 Wege, zum einen die Immobilien Akquise, die gezielte Suche durch Kontakte oder die Onlinesuche auf Portalen. Hier finden Sie alles Wichtige zu beiden Themenfeldern, wenn Sie eine Immobilie als Geldanlage kaufen wollen. Bei der Traumwohnung für Privat sind wir ehrlich, greift man auch mal tiefer in die Tasche. Eine vermietete Wohnung sollte aber günstig sein, am besten richtig günstig!

Akquisetipps und die besten Immobilienportale für die Wohnungssuche in Berlin, haben wir hier:

• Immobilien Akquise
• Immobilien Portale

Schritt für Schritt zur Eigentumswohnung in Berlin

Starten Sie hier kostenlos. Tipps und Tricks unserer Profis bekommen Sie kostenlos im Immobilien Newsletter und im Videokurs für Immobilien-Einsteiger.

Schritt 1: Grundwissen zur ersten Wohnung

Starten wir mit dem Grundwissen zur ersten Eigentumswohnung:

1. Immobilienarten: Vorteil Eigentumswohnung
2. Eigentumswohnung kaufen: Vermögensaufbau
3. Altersvorsorge: Investment Immobilien
4. Eigennutz / Kapitalanlage
5. Rendite / Wertsteigerung

Schritt 2: Vorbereitung Wohnungskauf

Vorbereitung auf Ihren Wohnungskauf in Berlin.

6. Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
7. Fehler beim Wohnungskauf
8. Kriterien zur Immobilie ETW
9. Vermietet oder unvermietet kaufen?
10. Eigenbedarfskündigung
11. Lage Arten (A, B, C)
12. Makro, Meso, Mikro
13. Der richtige Standort
14. Maximaler Kaufpreis / Investment?
15. Mietrendite / Kaufpreisfaktor
16. Minimale Mietrendite?
17. Bestand oder Neubau?
18. Baujahr und Zustand? + Mängel nach Baujahren
19. Maximale Größe der Wohnung?
20. Erbpacht?
21. Sozialbindung und Nachbindung?
22. Eigenkapital für Ihre Wohnung

Schritt 3: Bewertung, Kaufvertrag, Schlüsselübergabe

23. Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung
24. Betriebskosten der Wohnung
25. Technische Prüfung: Wohnungsbewertung
26. Bewertung nach Baujahren
27. Kaufpreis berechnen
28. Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung
29. Selbstauskunft: Vorlage
30. Immobilien Kaufvertrag

Kaufnebenkosten in Berlin

Haben Sie schon an die Kaufnebenkosten in Berlin gedacht?

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Beispielrechnung: Kaufnebenkosten

Wenn ein Makler beauftragt wird, dann wird vertraglich festgehalten, zu welchen Anteilen Verkäufer und Käufer zahlen. In unserem Beispiel übernimmt der Käufer, die vollen 7,14%. So berechnen Sie den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten in Berlin:

So berechnen Sie den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten in Berlin:

• Kaufpreis: 200.000 Euro
• Grunderwerbsteuer (6,5% in Berlin): 13.000 Euro
• Notarkosten (1,5%): 3.000 Euro
• Grundbucheintrag (0,5%): 1.000 Euro
• Maklerprovision (7,14%): 14.280 Euro

Ergebnis:

• Kaufpreis: 200.000 Euro
• Kaufnebenkosten in Berlin: 32.280 Euro
• Investition: 232.280 Euro

Lohnt sich Ihr Investment als Kapitalanlage (mit Vermietung) noch? Finden Sie es heraus mit dem Wohnung-Kapitalanlage-Rechner.

Finanztipp! Günstiger Wohnungskredit

Wie bekommen Sie einen günstigen Wohnungskredit?

Wie Finanzierungsvermittler beim Wohnungskredit helfen

Finanzvermittler sind die Lösung. Sie schließen jährlich Hunderte von Finanzierungen ab und können Ihnen exklusiven Zugang zu den Konditionen von verschiedenen Banken verschaffen. Mit ihren maßgeschneiderten Finanzierungslösungen, die auf Ihre individuellen Bedürfnisse und finanziellen Situationen zugeschnitten sind, helfen sie Ihnen, die beste Option zu finden. Nutzen Sie unsere Finanzvermittler Empfehlung in Berlin, um die Konditionen und Angebote von Hunderten von Banken zu vergleichen.

Unsere Empfehlung für Berlin

Hier finden Sie unsere:

• Finanzierungsvermittler in Berlin

Photo: Jacob Lund / shutterstock.com

Berliner Stadtbezirke: Wo kaufen?

Wo kaufen? Es gibt insgesamt 12 Berliner Stadtbezirke. Lernen Sie hier die größten Berliner Stadtteile kennen.

• Einwohnerzahl: 3.755.251 (2022)
• Fläche: 891,7 km²
• 12 Stadtbezirke

Berlin in Makrolage:



Was ist Linkaufbau und warum macht man das?

Linkaufbau (auch bekannt als „Link Building“) ist der Prozess, durch den externe Seiten auf die eigene Webseite verlinken.

Dies wird vor allem aus zwei Gründen betrieben: erstens, um die Sichtbarkeit und Reichweite der eigenen Seite im Internet zu erhöhen, und zweitens, um das Ranking (Positionierung in Google Suchergebnissen) zu verbessern.

Suchmaschinen wie Google bewerten Links von anderen Webseiten als eine Art „Empfehlung“ oder „Vertrauensbeweis“. Je mehr hochwertige Links auf eine Webseite verweisen, desto relevanter und vertrauenswürdiger erscheint diese für die Suchmaschine, was in der Regel zu einer besseren Platzierung in den Suchergebnissen führt.

Darum macht man Link Building:

• Steigerung der Sichtbarkeit und Reichweite
• Verbesserung des Suchmaschinenrankings

Infografik: So funktioniert Link Aufbau

Dazu habe ich auch eine kleine Infografik unserer Link Building Agentur mitgebracht, die die Strategie und das Vorgehen schön zusammenfasst.

Quelle: Social Media One

Welche Vorteile bringt Linkbuilding?

Linkbuilding bietet mehrere Vorteile. Es verbessert nicht nur die Sichtbarkeit und das Ranking in Suchmaschinen, sondern kann auch direkt Traffic auf die eigene Webseite lenken.

Wenn eine Webseite mit hohem Verkehrsaufkommen auf die eigene Seite verlinkt, können einige dieser Besucher über den Link kommen, was zusätzlichen Traffic für die eigene Immobilien Website bedeutet. Zudem steigert eine höhere Platzierung in den Suchergebnissen die Glaubwürdigkeit und das Ansehen der Marke oder des Unternehmens. Letztlich kann Linkbuilding auch zu Partnerschaften und Netzwerkmöglichkeiten mit anderen Webseitenbetreibern führen.

Die Vorteile vom Linkaufbau:

• Erhöht Sichtbarkeit und Traffic
• Steigert Glaubwürdigkeit und Markenansehen
• Fördert Partnerschaften und Netzwerke

Wieso sollte man auch intern verlinken? + Tool Tipp

Je länger Nutzer auf Ihrer Website bleiben, desto besser, denn so bekommen Sie mehr Leads. Verlinken Sie deshalb relevante Begriffe auf weitere Posts in Ihrer Website. Sie nutzen WordPress? Schauen Sie sich unbedingt unsere Tools an, wie das Plugin: Automatische Links.

Wie sollte ein idealer eingekaufter Artikel aufgebaut sein?

Ein idealer eingekaufter Artikel sollte themenrelevant sein und einen natürlichen, wertvollen Inhalt bieten, der sowohl für die Leser als auch für die Suchmaschinen ansprechend ist.

Er sollte gut recherchiert und informativ sein, mit einer klaren Struktur, die eine Einleitung, einen Hauptteil und einen Schluss umfasst. Der Link zur eigenen Webseite sollte kontextbezogen eingebettet sein, sodass er für den Leser einen Mehrwert bietet. Der Artikel sollte außerdem einzigartig sein und qualitativ hochwertiges Bildmaterial enthalten, um die Leser zu fesseln und die Verweildauer auf der Seite zu erhöhen.

Gute Gastartikel:

• Themenrelevant und wertvoller Inhalt
• Natürliche, kontextbezogene Linkplatzierung
• Einzigartig mit hochwertigem Bildmaterial

Natürlich lässt sich heute jeder Artikel mit KI erstellen, Sie sollten aber auch den Aufbau und die Struktur verstehen, auf die es im SEO ankommt.

Was muss man bei Immobilien und Linkaufbau insbesondere beachten?

Im Immobilienbereich ist der Linkaufbau besonders wertvoll, da er zur lokalen Sichtbarkeit beiträgt.

Wichtig ist, dass die Links von themenrelevanten und geografisch passenden Seiten kommen. Links sind etwa von lokalen Nachrichtenseiten, Immobilienportalen oder Blogs, die sich mit dem lokalen Immobilienmarkt beschäftigen, besonders wertvoll.

Noch wichtiger ist, prüfen Sie die Qualität der verlinkenden Seiten, um sicherzustellen, dass diese vertrauenswürdig sind und eine gute Domain-Autorität haben. Dies hilft, die eigene Seite als eine verlässliche Quelle für Immobilieninformationen in der gewünschten Region zu etablieren.

Achten Sie beim Link Einkauf darauf:

• Themenrelevanz und geografische Passung der Links
• Qualität und Vertrauenswürdigkeit der verlinkenden Seiten prüfen
• Lokale Sichtbarkeit erhöhen

Zusätzliche Gedanken zur Qualität der Website

Die Betonung auf die Qualität der Website und der Inhaltstiefe ist entscheidend. In einer Ära, in der Inhalte schnell und in großen Mengen durch KI wie ChatGPT generiert werden können, unterscheidet die inhaltliche Tiefe und die Qualität der Informationen eine Webseite von ihren Wettbewerbern.

Vor dem Einbinden von Backlinks ist es also essenziell, die Qualität der potenziellen Partner-Webseiten gründlich zu prüfen, um sicherzustellen, dass diese den eigenen Qualitätsansprüchen gerecht werden. Ich nutze gern Tools wie Similarweb, hier kann man relativ einfach kostenlos Websites checken und um somit fundierte Entscheidungen zu treffen.

Achten Sie außerdem auf:

• Inhaltliche Tiefe und Qualität unterscheiden
• Qualität potenzieller Partner-Webseiten prüfen
• Werkzeuge nutzen für schnelle Überprüfung der Website-Performance

Für welche Bereiche im Immobilienmarkt lohnt sich der Linkaufbau?

Grundsätzlich kann jeder Bereich des Immobilienmarktes von einem strategischen Linkaufbau profitieren. Dies schließt Neubauobjekte, Eigentumswohnungen, Immobilienmakler, die ihre lokale Reichweite erhöhen wollen, sowie Online-Shops im Bereich Wohnungseinrichtung, Handwerk, Sanierung und Modernisierung ein. Die Strategie hinter dem Linkaufbau sollte jedoch an den spezifischen Bereich angepasst werden, um die relevantesten und wertvollsten Links zu generieren.

• Neubauobjekte, Eigentumswohnungen, Immobilienmakler
• Online-Shops für Wohnungseinrichtung, Handwerk, Sanierung

Immobilien & Marketing

Lernen Sie mehr von unserem Experten, von Social-Media-Marketing bis E-Mail Marketing.

• Marketing für Immobilien(makler)

Immobilien Akquise: Was ist das?

Was bedeutet Immobilienakquise? Die Akquise von Immobilien ist ein wesentlicher Schritt im Geschäftsfeld der Immobilienbranche. Es geht darum, potenzielle Verkaufs- oder Kaufobjekte zu identifizieren und die jeweiligen Eigentümer oder Interessenten für eine Transaktion zu gewinnen. Dieser Prozess ist von entscheidender Bedeutung, da er die Grundlage für den Erfolg von Immobilienmaklern, Investoren und Entwicklern bildet. Egal, ob Sie ein erfahrener Profi sind oder gerade erst in die Welt der Immobilien eintauchen, das Verständnis und die effektive Umsetzung von Akquisestrategien kann den Unterschied zwischen Erfolg und Stillstand bedeuten.

Immobilien Akquise: 7 Tipps aus der Praxis

7 Tipps für Ihre Immobilien Akquise aus der Praxis.

Netzwerk aufbauen: Zuliefersystem = Immobilien Magnet werden

Immobilien Akquise Tipps – Unsere Erfahrungen

Der Aufbau eines Netzwerks in der Immobilienbranche ist vergleichbar mit dem Legen eines Fundaments für Ihr Geschäft. Veranstaltungen wie Immobilienmessen, lokale Unternehmertreffen, Seminare und sogar Online-Webinare bieten Ihnen die Plattform, um sich mit Fachleuten und potenziellen Kunden zu vernetzen. Der Schlüssel hierbei ist, nicht nur passiv an diesen Veranstaltungen teilzunehmen, sondern aktiv Gespräche zu führen, Visitenkarten auszutauschen und nachfolgend die Kontakte zu pflegen. Erwägen Sie auch, sich Branchenverbänden anzuschließen oder lokale Meetup-Gruppen zu gründen, um Ihr Netzwerk kontinuierlich zu erweitern.

Direktansprache nutzen: Kaltakquise

Die Direktansprache (Kaltakquise) potenzieller Verkäufer oder Käufer kann einschüchternd sein, ist aber eine effektive Methode, um persönliche Beziehungen aufzubauen. Eine personalisierte E-Mail oder ein Anruf, der auf die spezifischen Bedürfnisse und Situationen des Empfängers eingeht, kann Ihre Ernsthaftigkeit und Ihr Interesse unter Beweis stellen. Führen Sie vorab Recherchen durch, um Ihre Nachricht so relevant und ansprechend wie möglich zu gestalten.

Zunehmend interessant wird natürlich auch die Immobiliensuche mit künstlicher Intelligenz. Von Makler KI Tools bis zu ChatGPT für Immobilien. Die Zeitersparnis beispielsweise mit ChatGPT ist enorm. Beispiel?

„Erstelle 8 gute Eisbrecherfragen, die ich als Immobilienmakler stellen kann, wenn ich eine Immobilienverwaltung in Kaltakquise anrufe um deren Wohneinheiten zu vermieten und / oder zu verkaufen“

Defensive Strategien: Makler, Bekannte, Portale

Sie können defensiv vorgehen:

• Professionelle Makler
• Persönliches Netzwerk
• Immobilienportale, auch eBay Kleinanzeigen
• Regionale Zeitungen (wenn Sie wirklich viel Zeit haben)

Offensive Strategien: Neue Kontakte aufbauen

Lernen Sie hier die Akquise von Immobilien und Kontakten:

• Immobilien Akquise System
• Kaltakquise
• Telefonakquise
• E-Mail-Akquise
• Briefakquise

Referenzen einholen: Empfehlungen

Zufriedene Kunden sind ein mächtiges Werkzeug für die Neukundengewinnung. Nichts überzeugt mehr als die positiven Erfahrungen und Empfehlungen früherer Kunden. Ermutigen Sie Ihre Kunden, ihre Erfahrungen online zu teilen, und bitten Sie um Testimonials, die Sie auf Ihrer Website und in Ihren Marketingmaterialien verwenden können. Eine persönliche Empfehlung hat oft weit mehr Gewicht als jede Werbung.

Lokales Marktverständnis

Ein tiefes Verständnis des lokalen Immobilienmarktes zu demonstrieren, ist essenziell, um das Vertrauen potenzieller Kunden zu gewinnen. Dies bedeutet, stets auf dem Laufenden über Markttrends, Preisentwicklungen und lokale Besonderheiten zu sein. Dieses Wissen ermöglicht es Ihnen, fundierte Beratungen durchzuführen und sich als vertrauenswürdiger Experte zu positionieren.

Digitale Präsenz stärken

In der heutigen digitalen Welt ist eine starke Online-Präsenz unerlässlich. Optimieren Sie Ihre Website für SEO, nutzen Sie soziale Medien strategisch und erwägen Sie Online-Werbekampagnen, um Ihre Zielgruppe zu erreichen.

Flexibilität zeigen

Seien Sie bereit, Ihre Strategien anzupassen und neue Ansätze zu verfolgen, um den sich ständig ändernden Marktanforderungen gerecht zu werden.

Nachfassen: Nicht vergessen!

Eine effektive Nachfassstrategie ist unerlässlich, um die Beziehung zu Ihren Kontakten zu festigen und letztendlich Geschäftsabschlüsse zu erzielen. Das Nachfassen zeigt nicht nur Ihr anhaltendes Interesse, sondern gibt Ihnen auch die Gelegenheit, zusätzliche Informationen zu liefern, Fragen zu beantworten und eventuelle Bedenken auszuräumen. Wir empfehlen aus Erfahrung, dass dieses Nachfassen respektvoll und überlegt erfolgt – Sie wollen Interesse zeigen, ohne aufdringlich zu wirken. Setzen Sie sich klare Erinnerungen für das Nachfassen und nutzen Sie unterschiedliche Kommunikationskanäle, wie E-Mail, Telefonate oder sogar persönliche Treffen, je nachdem, was am besten zu dem jeweiligen Kunden oder Geschäftspartner passt.

Ein gutes Timing ist dabei entscheidend. Warten Sie nicht zu lange mit dem Nachfassen, damit Sie noch frisch in Erinnerung sind. Gleichzeitig sollten Sie genug Raum lassen, damit Ihre Kontakte die erhaltenen Informationen verarbeiten können. Eine gut durchdachte Nachfassstrategie kann den Unterschied ausmachen zwischen einer verpassten Gelegenheit und einem erfolgreichen Abschluss.

5 häufige Fragen zur Akquise

Wie finde ich potenzielle Immobilien zum Akquirieren?

Nutzen Sie verschiedene Quellen wie Immobilienportale, Netzwerkveranstaltungen und lokale Anzeigen, um potenzielle Immobilien zu identifizieren.

Wie überzeuge ich einen Eigentümer, seine Immobilie zu verkaufen?

Bauen Sie eine Beziehung auf, verstehen Sie die Bedürfnisse des Eigentümers und bieten Sie maßgeschneiderte Lösungen an, die den Wert Ihrer Dienstleistung verdeutlichen.

Wie lange dauert der Akquiseprozess im Durchschnitt?

Der Zeitrahmen kann variieren, abhängig von Marktbedingungen, der Art der Immobilie und der Bereitschaft der Beteiligten, aber Geduld und Ausdauer sind stets erforderlich.

Ist Kaltakquise immer noch eine effektive Methode?

Ja, Kaltakquise kann effektiv sein, wenn sie richtig eingesetzt und mit anderen Strategien kombiniert wird, um Beziehungen aufzubauen.

Wie messe ich den Erfolg meiner Akquisebemühungen?

Setzen Sie klare Ziele und KPIs, wie Anzahl der Kontakte, Abschlüsse oder Empfehlungen, um den Erfolg Ihrer Akquisebemühungen zu bewerten und anzupassen.

Zusammengefasst: Immobilien Akquise

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass jede dieser Strategien für sich genommen wichtig ist, aber erst in ihrem Zusammenspiel ihre volle Wirkung entfaltet. Indem Sie ein solides Netzwerk aufbauen, Ihre digitale Präsenz stärken, Direktansprache nutzen, Referenzen einholen, lokales Marktverständnis demonstrieren, Flexibilität zeigen und effektiv nachfassen, setzen Sie sich auf dem Weg zum Erfolg in der Immobilienakquise klar von Ihren Wettbewerbern ab.

1. Fehler – Vermeidung der Überbewertung der Wohnung

Eine realistische Einschätzung des Wohnungswerts ist entscheidend, um potenzielle Käufer anzuziehen und den Verkaufsprozess zu beschleunigen. Ist Ihr Angebotspreis zu teuer, meldet sich kein echter Interessent, alle Gespräche laufen ins Leere. Was tun? Ermitteln Sie einen realistischen Verkehrswert.

Tipp: Realistische Preisgestaltung bringt Sie am schnellsten, sichersten zum Verkauf

Berücksichtigen Sie den aktuellen Markt, die Lage, Größe und Ausstattung Ihrer Wohnung, um einen angemessenen Preis festzulegen. Lernen Sie hier mehr über die Bewertungsverfahren in der Wohnungsbewertung.

• Führen Sie eine gründliche Marktanalyse durch, um den aktuellen Wert Ihrer Wohnung zu bestimmen
• Vergleichen Sie ähnliche Eigentumswohnungen in Ihrer Umgebung
• Erwägen Sie eine professionelle Bewertung oder ein Gutachten für eine genaue Wertermittlung

2. Fehler – Wohnung verkaufen mit Zeitdruck? Risiko

Zeitdruck erfordert gezielte Maßnahmen, um einen reibungslosen Verkaufsprozess sicherzustellen.

Tipp: Bereiten Sie Ihren Wohnungsverkauf so früh wie möglich vor, wenn es schnell gehen muss kontaktieren Sie Makler, statt schnell privat zu verkaufen.

Identifizieren Sie die Gründe für den Zeitdruck und arbeiten Sie eng mit einem qualifizierten Makler zusammen, um den Verkauf zu beschleunigen. Vorbereitungen treffen und strategisch handeln, sind dabei entscheidend.

1. Analysieren Sie die Ursachen des Zeitdrucks und suchen Sie nach schnellen Lösungen
2. Kooperieren Sie mit einem erfahrenen Makler, um den Verkaufsprozess zu beschleunigen
3. Bereiten Sie die Wohnung gründlich vor, um potenzielle Käufer anzulocken

3. Fehler – Dokumente und Unterlagen fehlen

Beim Verkauf einer Wohnung sind Dokumente erforderlich, damit sich Interessenten ein genaues Bild der Eigentumswohnung machen können. Dazu gehören unter anderem Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen, Protokolle von Eigentümerversammlungen usw., die für den potenziellen Käufer relevant sind.

Tipp: Bereiten Sie alle Unterlagen im Vorfeld vor.

Alle erforderlichen Unterlagen müssen für einen reibungslosen Verkaufsprozess vollständig und rechtzeitig bereitgestellt werden. Beschaffen Sie alle relevanten Unterlagen und erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé, um potenziellen Käufern einen umfassenden Einblick in die Wohnung zu ermöglichen. Was gehört dazu?

Die wichtigsten Unterlagen für den Wohnungsverkauf:

• aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Grundriss(e)
• Teilungserklärung
• Wohngeldabrechnung
• aktueller Wirtschaftsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Aufstellung Instandhaltungsmaßnahmen
• Vorhandene Darlehen
• Mietvertrag (sofern die Wohnung vermietet ist)
• Energieausweis
• …

4. Fehler – Verkaufen im tiefsten Winter

Ein gut gewählter Verkaufszeitpunkt ist entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf.

Tipp: Verkäufe sind insbesondere in den Wintermonaten schwieriger, auch im Dezember

Berücksichtigen Sie saisonale Trends und lokale Marktschwankungen, um den besten Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Wohnung festzulegen.

• Beachten Sie saisonale Trends und Marktschwankungen bei der Festlegung des Verkaufszeitpunkts
• Vermeiden Sie ungünstige Verkaufszeiträume wie Feiertage oder Ferien
• Beobachten Sie den lokalen Immobilienmarkt und wählen Sie einen Zeitpunkt mit hoher Nachfrage

5. Fehler – Kein aussagekräftiges Exposé

Ein detailliertes Exposé ist entscheidend, um das Interesse potenzieller Käufer zu wecken und Irrtümer zu vermeiden.

Tipp: Vermeiden Sie viel Fließtext, es geht um Zahlen, Fakten und Fotos der Wohnung.

Stellen Sie alle relevanten Informationen und hochwertige Fotos bereit, um einen positiven Eindruck zu hinterlassen. Ein aussagekräftiges Exposé bietet einen schnellen Überblick. Ähnlich wie der klassische Schaufensterauftritt – das Sie sicher auch aus Ihrer Nachbarschaft kennen – sollten Informationen kompakt präsentiert werden, gefolgt von hochwertigen Fotos. Ein Tipp: Nutzen Sie Tageslicht und zeigen Sie Ihr aufgeräumtes Zuhause. Weitere Tipps finden Sie in unserer kostenlosen Checkliste für Immobilienfotografie.

• Liste alle wichtigen Merkmale und Besonderheiten der Wohnung auf
• Präsentieren Sie die Wohnung mit hochwertigen Fotos und Grundrissen ansprechend
• Enthalten Sie relevante Informationen wie Wohnfläche, Zimmeranzahl und Baujahr

Photo: fizkes / Shutterstock.com

6. Fehler – Keine professionelle Vorbereitung auf Besichtigungen

Eine gründliche Vorbereitung auf Besichtigungstermine ist unerlässlich, um potenzielle Käufer zu überzeugen.

Tipp: Das kleine 1×1 Wohnung für den Verkauf vorbereiten

Stellen Sie sicher, dass die Wohnung sauber und ansprechend präsentiert wird und Sie alle relevanten Informationen zur Verfügung haben.

• Reinigen und präsentieren Sie die Wohnung gründlich vor jedem Besichtigungstermin
• Bereiten Sie alle Unterlagen und Informationen über die Wohnung vor, um Fragen beantworten zu können
• Schaffen Sie eine angenehme Atmosphäre für die Besichtigung

7. Fehler – Keine sorgfältige Überprüfung des Kaufvertrags

Ein sorgfältig ausgearbeiteter Kaufvertrag ist entscheidend, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Tipp: Unterschreiben Sie keinen Kaufvertrag ohne Prüfung.

Lassen Sie den Vertrag im Zweifel von einem erfahrenen Immobilienanwalt prüfen und stellen Sie sicher, dass alle Bedingungen klar formuliert sind.

• Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Anwalt überprüfen, um Fehler zu identifizieren und zu korrigieren
• Legen Sie alle Vertragsbedingungen klar fest
• Überprüfen Sie alle Klauseln und Bestimmungen im Vertrag

8. Fehler – Verkaufen ohne Expertise & Makler

Ein erfahrener Makler kann den Verkaufsprozess effizient gestalten und Ihnen Zeit und Mühe sparen. 66,3 % der Immobilien (Quelle) werden in Deutschland mit Makler verkauft. Warum?

Expertise, Zeitaufwand, Interessenten, Bonitätsprüfungen und Verhandlungsgeschick.

Arbeiten Sie mit einem qualifizierten Makler zusammen, um Ihre Wohnung erfolgreich zu vermarkten und den bestmöglichen Preis zu erzielen. Mehr zur „Makler Frage“ finden Sie hier: Wohnung mit oder ohne Makler verkaufen?

• Engagieren Sie einen Makler mit lokalem Fachwissen und Verkaufserfahrung
• Profitieren Sie von professionellem Marketing und Verhandlungsführung
• Lassen Sie sich bei der Preisgestaltung und Abwicklung des Verkaufsprozesses unterstützen

9. Fehler – Keine Prüfung potenzieller Käufer

Eine gründliche Prüfung potenzieller Käufer ist wichtig, um unsichere Transaktionen zu vermeiden. Überprüfen Sie deren finanzielle Situation und Motivation, um sicherzustellen, dass sie ernsthaft am Kauf interessiert sind.

Tipp! Unsicher? Lassen Sie sich vom Käufer eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen.

Beim Verkauf einer Wohnung ist es entscheidend, potenzielle Käufer sorgfältig auf Bonität zu prüfen, um Risiken zu minimieren. Eine gründliche Überprüfung ihrer finanziellen Situation und Motivation hilft, sicherzustellen, dass sie ernsthaft am Kauf interessiert sind und die Transaktion reibungslos verläuft. Vernachlässigung dieser Schritte kann zu unsicheren Transaktionen führen, im schlimmsten Fall zum Abbruch, nach dem doch „alles eingetütet“ war.

Daher ist eine umfassende Prüfung der potenziellen Käufer unerlässlich, um unerwünschte Folgen zu vermeiden.

• Prüfen Sie die Bonität und Finanzierungsnachweise potenzieller Käufer
• Klären Sie deren Absichten und Motivation
• Kommunizieren Sie offen, um Fragen zu klären und Unklarheiten zu beseitigen

10. Fehler – Ohne Verhandlungsstrategie

Eine klare Verhandlungsstrategie ist entscheidend, um den bestmöglichen Preis für Ihre Wohnung zu erzielen. Legen Sie einen Mindestverkaufspreis fest, identifizieren Sie Verhandlungspunkte und seien Sie flexibel, um einen erfolgreichen Abschluss zu erzielen.

• Legen Sie einen Mindestverkaufspreis fest und identifizieren Sie Verhandlungsspielraum
• Verteidigen Sie den Wert Ihrer Wohnung und seien Sie bereit, Kompromisse einzugehen
• Bereiten Sie sich auf Verhandlungen vor und bleiben Sie flexibel

Was heißt das?

Verhandlung vorbereiten: Worauf achten?

Im Ratgeber Immobilie verkaufen: typische Fehler, haben wir noch ein paar weiterführende Tipps, die natürlich auch für den Hausverkauf gelten. Um sich auf Verhandlungen vorzubereiten, sollten Sie:

1. Einen klaren Verhandlungsspielraum und einen Mindestpreis für Ihre Immobilie festlegen.
2. Gegenangebote und Verhandlungstaktiken potenzieller Käufer berücksichtigen.
3. Sich auf mögliche Zugeständnisse und Kompromisse während der Verhandlungen vorbereiten.

Ein potenzieller Käufer könnte Fragen, die dazu dienen, den Preis zu drücken, indem sie potenzielle Schwachstellen oder Unsicherheiten hervorheben, die den Wert der Immobilie mindern könnten.

1. „Gibt es irgendwelche Mängel oder Reparaturen, die noch durchgeführt werden müssen?“
2. „Wie lange ist die Immobilie bereits zum Verkauf?“
3. „Gab es in der Vergangenheit Probleme mit der Nachbarschaft oder dem Gebäude?“
4. „Weshalb verkaufen Sie die Immobilie?“
5. „Sind Sie bereit, den Preis zu verhandeln, und wenn ja, wie flexibel sind Sie dabei?“

Bereiten Sie sich vor!

11. Fehler – Feedback ernst nehmen

Das Feedback potenzieller Käufer ist wertvoll und sollte ernst genommen werden.

Der letzte Tipp für Ihren Wohnungsverkauf: Schmettern Sie Rückmeldungen nicht ab, nutzen Sie diese um Ihre Verkaufsstrategie zu verbessern!

Nehmen Sie sich die Zeit, um Rückmeldungen zu berücksichtigen und gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen, um den Verkaufsprozess zu verbessern.

• Hören Sie auf das Feedback potenzieller Käufer und identifizieren Sie Verbesserungsmöglichkeiten
• Passen Sie Ihre Verkaufsstrategien basierend auf dem Feedback an
• Kommunizieren Sie offen, um Fragen zu klären und Bedenken zu adressieren

Wohnung verkaufen 2026: Worauf achten?

Der Verkauf Ihrer Wohnung erfordert eine sorgfältige Planung und Vorbereitung. Unser Leitfaden bietet Ihnen alle notwendigen Tipps und Schritte, um Ihre Wohnung erfolgreich zu verkaufen. Von der Festlegung des richtigen Preises bis zur Durchführung effektiver Verhandlungen – wir unterstützen Sie dabei, den bestmöglichen Verkauf zu erzielen.

• Wohnung verkaufen 2026