Mietrendite vs Kaufpreisfaktor: Erklärt! Berechnen für schnelle Bewertung / Vergleich

Was ist eigentlich der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite? Immobilien Einsteiger und Anfänger hören häufig zwei Fachbegriffe, wenn es um die Bewertung von Immobilien geht, Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite (einfacher Mietrendite). Beide helfen bei der schnellen Immobilienbewertung, sodass Sie verschiedene Angebote miteinander vergleichen können. Schon vor der Besichtigung, noch beim Blick auf Exposé, Angebot oder Inserat im Immobilienportal.

Unterschied: Kaufpreisfaktor und Mietrendite

Für die Berechnung beider Ergebnisse, werden dieselben Faktoren verwendet. Die jährlichen Mieteinnahmen und die Investitionskosten. Der Unterschied liegt lediglich in der Aufstellung der Rechnung und damit im Ergebnis.

Beide geben eine Aussage über die Rentabilität.

Mietrendite: Ergebnis sagt aus…

Ergebnis bei Mietrendite Berechnung:

Mietrendite > Wie viel Überschuss bleibt monatlich, zur Deckung von Tilgung, Zinsen und Rücklagen für Instandsetzungen bzw. Vermögensaufbau?

Kaufpreisfaktor: Ergebnis sagt aus…

Ergebnis bei Kaufpreisfaktor Berechnung:

Kaufpreisfaktor > In wie vielen Jahren, sind die Investitionskosten durch die jährlichen Mieteinnahmen abbezahlt?

Vereinfacht sehen die Formeln, die Sie gleich noch kennenlernen werden, so aus:

  • X / Y = Z1
  • Y / X = Z2

Z = Rentabilität

Unsere Empfehlung für Einsteiger: Mietrendite

Als Immobilien Einsteiger, brauchen Sie schnell laufende Einnahmen, denn wahrscheinlich steckt Ihr Eigenkapital zum Großteil in Ihrer ersten Immobilie. Für Anfänger ist es deshalb sinnvoll, Immobilien anhand der Mietrendite zu vergleichen. So wissen Sie sofort sofort, welchen monatlichen Überschuss eine einzelne Immobilie (für Sie) erwirtschaften kann.

Der Kaufpreis Faktor ist eher interessant für längerfristige Investments (Ziel: Wertsteigerung und 10, 20, 30 Jahren; vorher zahlen Sie monatlich drauf), in denen es nicht auf kurzfristigen Cashflow ankommt.

Egal wie, beide Berechnungen zielen darauf hinaus, dass sie verschiedene Immobilienangebote miteinander vergleichen können und zwar schnell!

Kaufpreisfaktor: Beispiel

Nochmal zur Erinnerung: Wenn Sie den Kaufpreisfaktor als Ergebnis berechnen, sagt er ihnen aus, in wie vielen Jahren die Mieteinnahmen, die Investitionskosten gedeckt haben.

Kaufpreisfaktor berechnen: Angebotsvergleich

Der Kaufpreisfaktor liegt typischerweise bei einem Wert zwischen 10 Uhr bis 40, je nach Region und Lage der Immobilie, Zustand und so weiter. In Berlin liegt der Wert er zwischen 30 und 38, in Städten wie Düsseldorf er zwischen 18 und 24.

Dementsprechend sieht Ihr Vergleich von Immobilienangeboten in ungefähr so aus:

  • Objekt A: Kaufpreisfaktor 18
  • Objekt B: Kaufpreisfaktor 21
  • Objekt C: Kaufpreisfaktor 19
  • Objekt D: Kaufpreisfaktor 17

Objekt D ist also das profitabelste, denn die Finanzierung wäre, durch die Miete, innerhalb von 17 Jahren beglichen. Objekt A innerhalb von 18 Jahren bezahlt, Objekt C innerhalb von 19 Jahren und Immobilie B, bräuchte ganze 21 Jahre, um die komplette Finanzierung zurückzuzahlen, durch die Mieteinnahmen.

Mietrendite: Beispiel

Wenn Sie die Bruttomietrendite berechnen, sagt Ihnen das Ergebnis, welche Überschüsse monatlich bleiben und Ihren Cashflow bilden. Für die Tilgung und Zinsen (Finanzierung der Bank), sowie Rücklagen für Instandsetzung, bzw. alles was dann noch bleibt, für den eigenen, zusätzlichen Vermögensaufbau.

Mietrendite berechnen: Angebotsvergleich (Beispiel)

Das Ergebnis dieser Berechnung ist immer ein Prozentsatz. Dieser sagt aus, wie viel Überschuss bleibt, zur Deckung der Kosten (Tilgung, Zinsen, Rücklagen für Instandsetzung) und im Idealfall bleibt noch ein weitere Überschuss für Sie als Investor der Immobilie.

Bei der aktuellen Zinslage können Sie mit circa:

  • 2 % Tilgung
  • 2% Zinsen
  • 2 % Bewirtschaftung und Rücklagen für Instandsetzung

rechnen. Dementsprechend sind Immobilien mit einer Rendite über 6% für Sie als Käufer interessant.

  • Rendite also 6% + X

Genauso wie bei der Kaufpreis Faktor, vergleichen Sie verschiedene Angebote auf eine schnelle Art und Weise, anhand von zwei Faktoren, dem Kaufpreis und der zu erzielenden, jährliche Miete.

  • Objekt A: Mietrendite 6,8%
  • Objekt B: Mietrendite 5,3%
  • Objekt C: Mietrendite 7,5%
  • Objekt D: Mietrendite 4,2%

Sie würden sich dementsprechend für die genaueren Prüfung von Objekt C entscheiden, mit 7,5% Rendite (+1,5% über Soll von 6%). So zahlt der Mieter Ihre Immobilie ab und Sie hätten zusätzliche, monatliche Einnahmen. Außerdem Objekt A, mit immer noch 6,8% Rendite.

Für Objekt B, mit 5,3%, könnten Sie später, mit eigenen Erfahrungen und noch mehr Wissen prüfen, ob ggf. Optimierungsmöglichkeiten vorhanden sind, bspw. Mieterhöhung, wenn vom Vermieter lang keine Anpassungen vorgenommen werden.

Deshalb noch dieser Tipp für Sie!

Tipp! Jährliche Miete kalkulieren

Wie können Sie eigentlich die jährliche, mögliche Miete kalkulieren? Wahrscheinlich suchen Sie Ihre Immobilie auf einen Immobilienportal, so wie ImmobilienScout24, Immonet oder ein anderer Anbieter. Wechseln Sie Ihren Suchfilter einfach von Kauf auf Miete. Schon können Sie sehen, welche Mietpreise für vergleichbare Objekte, in derselben Gegend bzw. noch besser Nachbarschaft (1 km Umkreissuche) erhoben werden. Daraus können Sie prognostizieren, welche mögliche, jährliche Miete für Ihre Immobilie zu erzielen ist.

Natürlich unabhängig von eben angesprochener Mietoptimierung, wenn der bisherige Eigentümer lang keine Mietanpassung gemacht hat, dazu kommen Aufwertungsmöglichkeiten und Ausbaumöglichkeiten, je nach Immobilienart.

Fazit: Kaufpreisfaktor und Mietrendite einfach erklärt

Ich hoffe, dass Sie hier die einfachste Erklärung gefunden haben, die es für Kaufpreisfaktor und Mietrendite gibt! Wenn Sie noch mehr zum Thema Kauf einer Immobilie lernen wollen, egal ob Eigennutz oder Kapitalanlage, zahlreiche Artikel, Ratgeber und Checklisten, alles kostenlos und 24 Stunden online abrufbar, bei uns!

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