Mehrfamilienhaus kaufen

Demnächst mehr!

Hier schon einmal die wichtigsten 5 Fragen zum Mehrfamilienhaus Kauf.

Die wichtigsten 5 Fragen zum Mehrfamilienhaus

Beginnen wir mit dem Grundsatz und einer der häufigsten Fragen im Bezug auf den Kauf von Mehrparteienhäusern.

Was muss ich beachten wenn ich ein Mehrfamilienhaus kaufe?

Wie immer gilt: Lage, Lage, Lage. Zum einen die Makrolage (Region, Stadt [Demografie bis Universität]), ebenso wie die Mikrolage (vom Supermarkt, bis zur S-Bahn Station vor dem Fenster). Danach die Prüfung kaufmännischer (Beispiel aktuelle Mieter, Mietrückstände, etc.) und technischer Fakten (Fassade bis Heizanlage im Keller). Die Mieter sind beim Familienhaus ein entscheidender Faktor, von möglichen Mietrückständen bis zum Leerstand.

Fassen wir noch einmal zusammen:

  1. Lage (Attraktivität der Region / vor Ort)
  2. Kaufmännische Prüfung (wie Mieter)
  3. Technische Prüfung (wie Heizung)

Wie teuer darf ein Mehrfamilienhaus sein?

Teuer ist immer relativ. Für Kapitalanleger ist vor allem die Mietrendite entscheidend. Die Mietrendite zeigt, welchen Gewinn (Rendite) Sie als Vermieter, aus dem Ertrag einer Immobilie, bekommen. Ob Sie dann 100.000 Euro investieren oder 1.000.000, ihr prozentualer Ertrag bleibt gleich – einfach gesagt und unabhängig von Synergieeffekten, die Sie bei größeren Objekten haben, bspw. günstigere Konditionen beim Handwerker.

Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses?

Formel:

Jahresreinertrag / Investition * 100 = Mietrendite

Einfach gesagt: Einnahmen / Kaufpreis = Mietrendite

Beispiel: 200.000 / 11.000 = 5,5%

Die Mietrendite (Jahreskaltmiete) errechnet sich also aus den jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis. Liegt die Zahl über ~6%, erzielen Sie monatlichen Cashflow. Das heißt, die Immobilie zahlt sich von selbst ab. Ideal für die Altersvorsorge.

PS: Hier handelt es nicht nur um eine schnelle Rendite-Analyse. So können Sie beim Blick auf ein Angebot und Exposé schnell und unkompliziert berechnen, ob sich ein weiterer Blick in die Unterlagen lohnt oder nicht.

Sollten Sie einmal die Frage hören „Welcher Faktor bei Mehrfamilienhaus?“. Als Faktor bezeichnet man den Kehrwert der Mietrendite. In unserem Beispiel 100 / 5,5 = 18,18. Damit ein Faktor von 18.

Wie verwalte ich ein Mehrfamilienhaus?

Von der Überwachung von Zahlungen Ihrer Mieter (Miete, Heiz- und Nebenkostenvorauszahlungen) über die gesetzeskonforme Abrechnung der anfallenden Heiz- und Betriebskosten im Mehrfamilienhaus, ebenso wie die steuerliche Aufbereitung. Bei der Verwaltung stellt sich vor allem eine Frage: Verwaltung beauftragen oder selber machen?

Was kostet eine Hausverwaltung für ein Mehrfamilienhaus?

Die Hausverwaltung für ein Mehrfamilienhaus kostet im Schnitt zwischen 20 und 25 Euro netto, je Einheit und Monat. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 6 Parteien, würde Sie die monatliche Hausverwaltung also 120 bis 150 Euro kosten, je nach Region. Jährlich also 1.440 bis 1.800 Euro.

Kosten für die Hausverwaltung (circa):

  • Je Einheit / Monat: 20 – 25 Euro
  • MFH mit 6 Parteien / Monat: 120 – 150 Euro
  • MFH 6 Parteien / 1 Jahr: 1.440 – 1.800 Euro

Alternativ, was kostet es ein Mehrfamilienhaus zu bauen?

Wie immer gilt: Lage, Lage, Lage. Im zweiten Schritt: Substanz. Die Kosten für einen Neubau unterscheiden sich also extrem, je nach Lage und Art von Immobilie und Ausstattung. Damit Sie aber einen groben Wert an der Hand haben, hier ein paar grobe Rahmeninformationen zu den Baukosten. Im Schnitt liegen die Kosten zwischen 1.400 Euro / m² bis 2.300 Euro / m².

Beispiel, Baukosten:

  • MFH mit 300 m²: 420.000 – 690.000 Euro
  • MFH mit 500 m²: 700.000 – 1.150.000 Euro