Kostenverteilung Garage in WEG: Betrieb & Instandhaltung

Kostenverteilung Garage in WEG – In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften sind auf dem Grundstück Garagen oder Stellplätze für die einzelnen Eigentümer und Mieter vorzufinden, die ähnlich zum Wohnhaus regelmäßig bewirtschaftet oder instand gesetzt werden müssen. Doch wer übernimmt die Kosten dafür? Alle Eigentümer oder nur die, die die Garage nutzen? Alles, was Sie zu der Kostenverteilung von Garagen in einer WEG wissen müssen, erfahren Sie hier. Zurück zu: WEG.

Kostenverteilung Garage in WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Sie wollen eine Wohnung kaufen, etwa um in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren oder für den Eigennutz, spielt die Frage nach einem passenden PKW-Parkplatz eine entscheidende Rolle. Um zu begreifen, wie die Kosten einer Garage in einer WEG verteilt werden, muss zu Beginn geklärt werden, unter welche Rechtsform eine Garage fällt. Dies ist gar nicht so einfach, denn Garagen können sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum sein. Auch das Einräumen eines Sondernutzungsrechts für einzelne Eigentümer ist möglich. Wie die Garage letztendlich in der betroffenen WEG gehandhabt wird, ergibt sich aus der Teilungserklärung oder dem Grundbuch.

Welche Rechtsform ist bei Garagen möglich?

• Sondereigentum
• Gemeinschaftseigentum
• Sondernutzungsrecht

Schauen wir uns zu Beginn die verschiedenen Rechtsformen der Garagen genauer an. Zudem werfen wir einen kurzen Blick auf die Sonderform der PKW-Stellplätze, für die eigenständige Regelungen innerhalb der WEG gelten.

Garage als Sondereigentum

Eine Garage kann, laut § 3 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes sondereigentumsfähig sein. Jedoch kann niemals die ganze Garage unter das Sondereigentum fallen, lediglich einzelne Teile der Garage fallen darunter.

Zum Sondereigentum Garage zählt:

• Innenraum
• Wandputz
• Elektroanlagen

Garage als Gemeinschaftseigentum

Alles Weitere, das nicht unter das Sondereigentum fällt, wird also als Gemeinschaftseigentum gerechnet. Das Gemeinschaftseigentum ist für alle Mitglieder der WEG frei zugänglich und gemeinschaftlich nutzbar. Die Bestandteile der Garage, die zum Gemeinschaftseigentum zählen, dürfen ohne Zustimmung Ihrer Miteigentümer nicht verändert werden.

Unter das Gemeinschaftseigentum Garage fallen:

• konstruktive Bestandteile
• tragende Wände (Außenwände)
• Garagendach
• Garagentor

PKW-Stellplätze als Sondernutzungsrecht

Bei oberirdischen PKW-Stellplätzen verhält sich die Sache anders. Da diese keinen abgeschlossenen Raum darstellen, fallen diese nicht unter das Sondereigentum des Eigentümers. Hier kommt das Sondernutzungsrecht ins Spiel, wodurch einzelne Eigentümer die Befugnis erhalten, bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums für sich alleine zu nutzen.

Was muss bei einem PKW-Stellplatz beachtet werden?

• Verwaltung obliegt WEG
• darf nicht an Dritte vermietet werden, Weitergabe nur innerhalb WEG
• keine Erlaubnis für bauliche Veränderungen, da Gemeinschaftseigentum

In größeren WEGs stehen öfter Tiefgaragen für die Mieter zur Verfügung:

Zusammensetzung der Kosten für Garagen

Einen Stellplatz in einer Tiefgarage oder eine eigene Garage zu haben, bedeutet für viele Menschen Luxus. Doch auch Garagen sind mit einigen Kosten verbunden, die regelmäßig anfallen. Hierbei wird in Betriebs- und Instandhaltungskosten unterschieden, denn auch die Betriebskosten einer Garage sind umlagefähig.

Betriebskosten und Instandhaltungskosten

Wie bei allen weiteren regelmäßig anfallenden Betriebskosten können Sie auch diese Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen. Allerdings muss hierbei dem Mieter einer Wohneinheit auch eine Garage im Teilungsplan zugewiesen sein. Mietern ohne Garage dürfen keine Kosten für diese berechnet werden.

Welche Kosten einer Garage können umgelegt werden?

• Stromkosten für Beleuchtung und Tor
• regelmäßige Pflege und Wartung
• Reinigungskosten

Welche Kosten sind nicht-umlagefähig?

• Instandhaltungskosten
• Kosten für einmalige Reparaturen
• Kosten für bauliche Veränderungen

Oftmals sind auch oberirdische PWK-Stellplätze für die Anwohner einer WEG vorgesehen:

Verteilung der Kosten: Änderung des Verteilerschlüssels

Üblicherweise werden in einer WEG die Kosten für die Garagen gleich unter allen Eigentümern nach Miteigentumsanteil aufgeteilt. Dies ist jedoch nicht immer die beste Lösung, da oft nur Teile der Mietparteien einen zugehörigen Garagenstellplatz besitzen.

Veränderung der Kostenverteilung durch Beschluss

Als Lösung lässt sich hier ganz einfach die Verteilung der Kosten bei der Eigentümerversammlung ändern. Gemäß § 16 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes kann der Verteilerschlüssel durch eine bestimmte Beschlussfassung geändert werden, da das Gesetz nur einen Rahmen und keine verbindliche Richtlinie vorgibt.

Kostenverteilung kann durch Beschluss geändert werden!

Somit kann festgelegt werden, dass die Kosten, ähnlich wie bei den Aufzugskosten, nach Nutzungsgrad verteilt werden, also nur diejenigen zahlen müssen, die den Platz wirklich für ihr Auto nutzen.

Eine andere Möglichkeit ist es, die Kosten nur von denen tragen zu lassen, die laut Teilungserklärung auch über einen Stellplatz in der Garage, und somit über ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum verfügen.

Wie können verschiedene Verteilerschlüssel aussehen?

• Kostenverteilung nach Miteigentumsanteil
• Kostenverteilung nach Nutzungsgrad
• Kostenverteilung nach Sondernutzungsrecht

Unterschiedung zwischen Betriebs- oder Instandhaltungskosten nötig

Wenn sich also in einer WEG eine oder mehrere Parteien ungerecht behandelt fühlen, kann die Kostenverteilung für die Garagenkosten geändert werden. Allerdings muss bei der Änderung auf den Unterschied von Betriebs- und Instandhaltungskosten geachtet werden. Um einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu entsprechen, müssen hier zwei verschiedene Beschlüsse angewendet werden.

Um die Verteilung der Betriebskosten neu zu bestimmen, reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus.

Die Änderung der Kostenverteilung für die Instandhaltung des Aufzugs gestaltet sich allerdings als etwas aufwendiger. Änderung der Kostenverteilung für bauliche Maßnahmen sind nur pro Einzelfall abänderbar und erfordern zum Beschluss eine doppelt qualifizierte Mehrheit.

Welche Beschlüsse sind notwendig?

• Betriebskosten: Einfache Mehrheit
• Instandhaltungskosten: Doppelt qualifizierte Mehrheit (Nur pro Einzelfall)

Kostenverteilung WEG

In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fallen Kosten an, sei es für Ihr eigenes Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum. Diese Kosten werden nach dem sogenannten gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt. Allerdings ist dieser Verteilungsschlüssel je nach WEG ungerecht gehandhabt und muss auf der Eigentümerversammlung geändert werden. Alles, was Sie über die Kostenverteilung in einer WEG wissen müssen und inwiefern sich diese Verteilung ändern lässt, erfahren Sie hier.

• Kostenverteilung WEG

WEG: Wohnungseigentümergemeinschaft erklärt

Traumwohnung oder Wohnung als Kapitalanlage, mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was ist das? Worauf müssen Sie achten? Was sind Ihre Rechte, aber auch Pflicht? All die Antworten finden Sie hier, inklusive Erklärvideo, einfach und verständlich erklärt.

• WEG: Eigentümergemeinschaft

Kostenverteilung Garage WEG: Grundprinzip

Die Kostenverteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) folgt einem klaren Grundprinzip, das in §16 WEG geregelt ist: Kosten des Gemeinschaftseigentums trägt jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil (MEA). Kosten des Sondereigentums (SE) hingegen trägt allein der jeweilige Eigentümer der Einheit.

Das Problem bei Garagen und Stellplätzen: Ob eine Garage zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum gehört, ist nicht immer eindeutig — und entscheidet maßgeblich darüber, wer für Reparaturen, Instandhaltung und laufende Kosten aufkommt.

Der entscheidende Maßstab ist die Teilungserklärung. Sie legt bei der Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum fest, welche Flächen und Bauteile als Sondereigentum zugewiesen werden. Was in der Teilungserklärung nicht explizit als Sondereigentum ausgewiesen ist, gilt automatisch als Gemeinschaftseigentum.

Regelung	Zuordnung	Kostenträger	Rechtsgrundlage
Anteil nach MEA für GE	Gemeinschaftseigentum	Alle Eigentümer anteilig	§16 Abs. 2 WEG
Sondereigentum zugewiesen	Sondereigentum	Nur der SE-Inhaber	§13 WEG
Sondernutzungsrecht (SNR)	Gemeinschaftseigentum	Grundsätzlich alle — außer TE regelt SNR-Inhaber-Kostentragung	BGH V ZR 2/19

Garage als Sondereigentum: Wer zahlt was?

Wenn die Teilungserklärung die Garage (oder den Tiefgaragenstellplatz) ausdrücklich als Sondereigentum ausweist, gilt: Der Eigentümer dieser Einheit ist für Instandhaltung und Reparatur allein verantwortlich — aber nur für die Bauteile, die tatsächlich zum Sondereigentum gehören können.

Wichtige Einschränkung nach WEG-Recht: Bestimmte Bauteile können überhaupt nicht Sondereigentum sein, auch wenn die Teilungserklärung dies vorsieht — nämlich alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist (§5 Abs. 2 WEG). Das betrifft insbesondere tragende Wände, das Dach und die Außenhülle.

Bauteil	Typische Zuordnung	Kostenträger	Anmerkung
Garagentor (manuell, Kipp)	Sondereigentum	Garageneigentümer	Wenn TE es so festlegt; bei automatischem Tor BGH prüfen
Automatisches Sektionaltor	Gemeinschaftseigentum	Alle nach MEA	BGH V ZR 184/19: Teil der Gebäudehülle → GE
Innenwände der Garage	Sondereigentum	Garageneigentümer	Nicht tragende Innenwände
Bodenbelag (Epoxidharz, Fliesen)	Sondereigentum	Garageneigentümer	Nutzungsschicht, nicht tragend
Außenwand der Garage	Gemeinschaftseigentum	Alle nach MEA	§5 Abs. 2 WEG — kann nicht SE sein
Garagendach / Decke	Gemeinschaftseigentum	Alle nach MEA	Gebäudehülle, für Bestand erforderlich
Zufahrt / Toreinfahrt	Gemeinschaftseigentum	Alle nach MEA	Gemeinschaftliche Erschließungsfläche
Innenbeleuchtung Garage	Sondereigentum	Garageneigentümer	Wenn Stromkreis separat zugeordnet
Beleuchtung Zufahrt / Außen	Gemeinschaftseigentum	Alle nach MEA	Gemeinschaftliche Anlage
Ölanschluss / Wasseranschluss	Sondereigentum bis Absperrventil	Garageneigentümer	Ab Absperrventil → SE-Leitungen

Garage als Gemeinschaftseigentum: Kostenverteilung

Weist die Teilungserklärung die Garage nicht als Sondereigentum aus — oder ist keine ausdrückliche Zuweisung vorhanden — gilt die Garage als Gemeinschaftseigentum. In diesem Fall werden alle Kosten für Reparatur, Reinigung, Instandhaltung und Betrieb über das gemeinschaftliche Hausgeld abgerechnet.

Sondernutzungsrecht ändert nichts an der Kostentragung (Grundregel): Häufig wird einem einzelnen Eigentümer per Teilungserklärung oder Beschluss ein Sondernutzungsrecht (SNR) an einem bestimmten Garagenplatz eingeräumt. Das bedeutet: Er darf die Garage allein nutzen — muss aber die Kosten nicht automatisch alleine tragen.

Der BGH hat dies in seiner Entscheidung V ZR 2/19 klargestellt: Auch wenn ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz oder einer Garage hat, bleiben die Instandhaltungskosten Angelegenheit der Gemeinschaft — es sei denn, die Teilungserklärung oder ein wirksamer Beschluss weist die Kostenlast ausdrücklich dem SNR-Inhaber zu.

Konstellation	Kostentragung	Rechtsgrundlage
Garage = GE, kein SNR	Alle Eigentümer nach MEA	§16 Abs. 2 WEG
Garage = GE, SNR vorhanden, TE schweigt	Alle Eigentümer nach MEA	BGH V ZR 2/19
Garage = GE, SNR vorhanden, TE weist Kosten SNR-Inhaber zu	SNR-Inhaber allein	§16 Abs. 1 Satz 3 WEG
Garage = SE, TE-Zuweisung	SE-Inhaber (außer §5 Abs. 2 WEG Bauteile)	§13 WEG

Garagentor-Reparatur: Wer zahlt?

Das Garagentor ist einer der häufigsten Streitpunkte in WEGs. Die Frage, wer für Reparatur oder Erneuerung aufkommt, hängt von zwei Faktoren ab: der Zuordnung in der Teilungserklärung und der Art des Tores.

Entscheidung des BGH V ZR 184/19 (2020): Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein elektrisch betriebenes Sektionaltor — also ein automatisches Garagentor, das Teil der Außenhülle des Gebäudes ist — grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. Begründung: Es handelt sich um ein Bauteil, das für den äußeren Abschluss des Gebäudes sorgt und damit für Bestand und Sicherheit erforderlich ist (§5 Abs. 2 WEG). Eine abweichende Zuweisung in der Teilungserklärung ist in diesem Fall unwirksam.

Torentyp	Zuordnung	Kostenträger	Quelle
Manuelles Kippentor (innen gelagert)	Sondereigentum (wenn TE so festgelegt)	Garageneigentümer	TE + allg. WEG-Recht
Automatisches Sektionaltor (Außenhülle)	Gemeinschaftseigentum	Alle nach MEA	BGH V ZR 184/19
Schiebetor / Rolltor (Gemeinschaftszufahrt)	Gemeinschaftseigentum	Alle nach MEA	§5 Abs. 2 WEG
Tor einer freistehenden Einzelgarage (SE)	Sondereigentum	Garageneigentümer	TE-Zuweisung

Praxishinweis: Bei einem defekten Garagentor sollte zunächst die Teilungserklärung geprüft werden. Ist das Tor automatisch und Teil der Gebäudehülle, liegt die Kostenpflicht bei der Gemeinschaft — unabhängig davon, wie die Teilungserklärung formuliert ist. Weigert sich die Verwaltung oder die Mehrheit der Eigentümer, die Reparatur zu beschließen, kann ein einzelner Eigentümer nach §18 WEG auf ordnungsgemäße Verwaltung klagen.

Verteilungsschlüssel ändern: Beschluss möglich?

Die gesetzliche Kostenverteilung nach Miteigentumsanteil (§16 Abs. 2 WEG) ist kein unverrückbares Prinzip. Das WEG erlaubt es der Gemeinschaft, durch Beschluss einen abweichenden Verteilungsschlüssel für bestimmte Kosten festzulegen — mit wichtigen Grenzen.

§16 Abs. 2 Satz 2 WEG: Durch Beschluss mit einfacher Mehrheit kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen von §16 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichenden Verteilungsschlüssel für einzelne Kostenpositionen beschließen. Dieser Beschluss gilt dauerhaft, bis er durch einen neuen Beschluss geändert wird.

Grenzen: Der BGH (V ZR 158/12) hat klargestellt, dass eine Kostenänderung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen muss. Eine Änderung, die einzelne Eigentümer willkürlich benachteiligt — etwa indem Eigentümer ohne Garagenplatz die vollen Garagenkosten tragen müssen — ist nicht ordnungsgemäß und anfechtbar.

Mögliche Beschlüsse	Zulässigkeit	Anmerkung
SNR-Inhaber trägt Reparaturkosten seiner Garage	Zulässig (wenn sachlich gerechtfertigt)	§16 Abs. 2 Satz 2 WEG
Nur Garagennutzer zahlen Garagenreparatur	Zulässig (verbrauchsbezogen)	Muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen
Garagenkosten auf alle umgelegt, auch Nicht-Nutzer	Zulässig (§16 Abs. 2 Standard)	Gesetzliche Grundregel
Rückwirkende Kostenübertragung auf Einzelnen	Unzulässig	Kein rückwirkendes WEG-Beschlussrecht

Formale Anforderungen: Der Beschluss muss in der Eigentümerversammlung gefasst und im Beschlussbuch dokumentiert werden. Er tritt mit dem in der Versammlung genannten Datum in Kraft (bei Fehlen: sofort nach Versammlung). Anfechtung ist binnen eines Monats ab Beschlussfassung möglich (§45 WEG).

FAQ: Kostenverteilung Garage WEG

Muss ich als Garagennutzer alle Reparaturkosten alleine tragen?
Nicht automatisch. Ob Sie als SNR-Inhaber oder SE-Inhaber die Kosten allein tragen müssen, hängt von der Teilungserklärung ab. Bei Gemeinschaftseigentum ohne ausdrückliche Kostenübertragung gilt §16 Abs. 2 WEG: Kosten werden nach Miteigentumsanteil auf alle verteilt. Nur wenn die TE oder ein wirksamer Beschluss die Kosten dem Nutzer zuweist, zahlen Sie allein.

Wer bezahlt das defekte Garagentor in einer Tiefgarage?
Das Tiefgaragentor (automatisches Rolltor zum Zugang der Tiefgarage) ist in der Regel Gemeinschaftseigentum, da es Teil der Gebäudehülle ist. Die Reparaturkosten trägt die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteil. Einzelne Stellplatzmieter oder -eigentümer können nicht dazu verpflichtet werden, diese Kosten allein zu tragen — außer die Teilungserklärung sieht das ausdrücklich vor.

Kann die WEG beschließen, dass nur Garagenbesitzer für Garagen zahlen?
Ja. Nach §16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen, dass bestimmte Kosten nur von den Nutzern oder Inhabern bestimmter Einheiten getragen werden. Voraussetzung: Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und diskriminiert nicht willkürlich einzelne Eigentümer. Der BGH (V ZR 158/12) hat diese Möglichkeit grundsätzlich bestätigt.

Was gilt, wenn die Teilungserklärung nichts zur Garage sagt?
Wenn die Teilungserklärung keine ausdrückliche Zuweisung der Garage zum Sondereigentum enthält, gilt sie als Gemeinschaftseigentum. Alle Eigentümer tragen die Kosten nach ihrem Miteigentumsanteil. Auch ein Sondernutzungsrecht am Garagenplatz ändert daran nichts — der BGH (V ZR 2/19) hat klargestellt, dass SNR-Inhaber nicht automatisch die Kosten für das Gemeinschaftseigentum tragen müssen, das sie nutzen.