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Kaufnebenkosten beim Hauskauf: Arten & Höhe der Kosten – Tipps zum sparen

Kaufnebenkosten – Ein Immobilienkauf ist mit vielen und vor allem hohen Kosten verbunden, daher ist es wichtig, dass Sie sich vorab informieren und kalkulieren, welche Kosten auf Sie neben dem Kaufpreis zukommen werden. Darunter fallen Gebühren und Steuern, die jeweils einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie betragen. Lernen Sie, wie sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen und berechnen lassen, ob man bei den Erwerbsnebenkosten sparen kann und wann diese Kosten nach Immobilienerwerb fällig werden.

Kaufnebenkosten: Erwerbsnebenkosten für Immobilienkäufer

Kaufnebenkosten entstehen bei jedem Immobilienkauf und das in nicht unerheblicher Höhe. Als Kaufinteressent sollte es daher eine Pflicht sein, sich vorab darüber zu informieren, welche Kosten und Gebühren beim Erwerb einer Immobilie auf Sie zukommen. Die sogenannten Erwerbsnebenkosten variieren je Bundesland und können bis zu 15% des Kaufpreises ausmachen.

Werfen wir vorab einen kurzen Blick auf die Zusammenfassung der Kaufnebenkosten.

Kaufnebenkosten im Überblick

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus den vier Gebühren für den Notar, den Grundbucheintrag, den Makler, sowie die Grunderwerbsteuer zusammen.

Arten von Kaufnebenkosten: Notar, Grundbuch, Makler und Steuer

Als Kaufnebenkosten bezeichnet man die Summe sämtlicher Kosten, die neben dem reinen Kaufpreis der Immobilie entstehen. Darunter fallen verschiedene Gebühren und Steuern, die einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie betragen. So fallen beispielsweise Kosten für den Notar, die Umschreibung des Grundbuchs, die Grunderwerbsteuer sowie die Maklerprovision an.

Notar- und Grundbuchkosten: Kauvertrags und Grundbuchänderungen

Ein Immobilienkauf kann ohne einen Notar nicht abgewickelt werden. Er übernimmt im Kaufverfahren wichtige Aufgaben und ist neben der Kaufvertragserstellung auch für die anfallenden Grundbuchänderungen zuständig. Daher sind die Kosten für Notar und Grundbuch fester Bestandteil der Kaufnebenkosten. Die Notar- und Grundbuchkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und machen etwa 1,5% bis 2% der Gesamtkosten aus.

Notar- und Grundbuchkosten: 1,5% bis 2% des Kaufpreises

Neben den Kosten für die Auflassung, fallen im Grundbuch zusätzliche Kosten für die folgenden Vorgänge an:

Grunderwerbsteuer: Unterschiedlich von Bundesland zu Bundesland

Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, informiert der Notar das Finanzamt. Dieses fordert dann den Käufer auf die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Der Prozentsatz der Steuer unterscheidet sich je nach Bundesland und ist zwischen 3,5% und 6,5% hoch. Für Sie als Käufer ist es besonders wichtig die Zahlung zeitnah zu begleichen, denn das Finanzamt stellt erst nach Zahlungseingang die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist für den Eigentümerwechsel im Grundbuch notwendig.

Grunderwerbsteuer: 3,5% bis 6,5%, je nach Bundesland

Maklergebühr: Frei verhandelbar und Verkäuferbeteiligung möglich

Wie schwierig die Suche nach der passenden Immobilie ist, wissen Sie bestimmt. Sollten Sie auf die Hilfe eines Maklers zurückgegriffen haben, werden zu den Kaufnebenkosten ebenfalls die anfallenden Maklergebühren gezählt. In Deutschland liegt die Maklerprovision in der Regel zwischen 3% bis 7%. Seit Dezember 2020 gilt nicht mehr das Bestellerprinzip: Jetzt werden die Kosten zwischen dem Käufer und Verkäufer zur Hälfte aufgeteilt. Mit etwas Verhandlungsgeschick gelingt es Ihnen vielleicht, dass der Verkäufer die gesamten Maklerkosten übernimmt.

Maklergebühr: 3% bis 7% des Kaufpreises

Gesamtheit der Kaufnebenkosten

Summiert man die anfallenden Gebühren und Steuern belaufen sich die Kaufnebenkosten auf ca. 9% bis 12% des Kaufpreises der Immobilie. Diese sollten vorab mit eingeplant werden und bei der Finanzierung berücksichtigt werden.

Gesamt: 9% bis 12% des Kaufpreises

Unterschrift Immobilienkaufvertrag

Photo: fizkes / shutterstock.com

Kosten nach dem Erwerb: regelmäßige Abgaben & Verbrauchskosten

Neben den direkt beim Kauf anfallenden Kosten, dürfen Sie die regelmäßigen Abgaben und Verbrauchskosten nach dem Immobilienkauf nicht vergessen. Diese Kosten fallen zusätzlich zur monatlichen Kreditrate an und können je nach Immobilienart unterschiedlich sein. Es ist daher sinnvoll, sich vorab auch einen Überblick über die anfallenden Nebenkosten des Objekts zu verschaffen und die Energieeffizienz der Immobilie zu berücksichtigen.

Diese Kosten fallen neben der Immobilienfinanzierung nach dem Kauf an:

Exkurs: Nebenkosten in einer WEG

Wenn Sie Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, werden die anfallenden Nebenkosten für das Gemeinschaftseigentum in der Hausgeldabrechnung unter den Eigentümern nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Zudem können Sie viele der anfallenden auf Ihren Mieter umlegen, die in der Betriebskostenabrechnung festgehalten werden.

Lesen Sie hier weiter: Betriebskostenabrechnung und Hausgeldabrechnung einer WEG

Wer trägt die Kaufnebenkosten, Käufer oder Verkäufer?

Es ist üblich, dass Sie als Käufer die Erwerbsnebenkosten übernehmen. Sie sollten diese daher vorab kalkulieren und in Ihre Finanzierung mit einrechnen. Eine Ausnahme stellen die Maklergebühren dar: Seit Dezember 2020 werden diese zwischen dem Käufer und Verkäufer einer Immobilie aufgeteilt. Ausgeschlossen von dieser Regelung ist hierbei der Kauf von Gewerbeobjekten und von Mehrfamilienhäusern.

Fazit: Der Käufer trägt immer die Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten sparen: Tipps und Tricks zum Geld sparen

Wie Sie bereits festgestellt haben, können, je nach Kaufpreis der Immobilie, die Kaufnebenkosten sehr hoch ausfallen. Liegt der Kaufpreis der Immobilie beispielsweise bei 300.000€ liegen die Kaufnebenkosten in ihrer Summe bei ca. 36.200€ (ca. 12% des Kaufpreises). Berechtigterweise fragen Sie sich, ob sich diese Kosten irgendwie reduzieren lassen.

Am einfachsten kann man sparen, wenn man auf nicht unbedingt notwendige Services nach dem Kauf verzichtet. Das sind zum Beispiel die Kosten für ein Umzugsunternehmen. Andernfalls ist kann es ratsam sein, die Immobilie in einem Bundesland mit geringer Grunderwerbsteuer zu kaufen, dies ist jedoch gegebenenfalls mit einem Umzug verbunden und meist nur für Bewohner in Grenzgebieten eine Lösung.

Grunderwerbsteuer sparen: Bewegliche Bestandteile getrennt erwerben

Die Grunderwerbsteuer wird immer beim Erwerb eines Grundstücks fällig und bemisst sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Wenn Sie mit dem Verkäufer vereinbaren, dass bewegliches Inventar vom Kaufpreis abgezogen wird und ein separater Kaufvertrag darüber geschlossen wird, können Sie auf diese Weise die Grunderwerbsteuer senken.

Bei einem Neubau, sollten Sie Grundstück und Haus von getrennten Anbietern erwerben, denn in der Regel steigt die Grunderwerbsteuer, wenn Immobilie und Grundstück vom gleichen Bauträger erworben werden. Durch einen getrennten Kauf vermeiden Sie diese höheren Kosten.

Spartipps in Kürze zusammengefasst: So können Sie wertvolles Geld sparen

Um bei den Kaufnebenkosten zu sparen, sollten Sie

  1. Grundstück einzeln erwerben (Neubau)
  2. Bestandteile gesondert kaufen (Bestandskauf)
  3. Instandhaltungsrücklagen aufführen (WEG)
  4. Grunderwerbsteuer von Steuer absetzen (Gewerbe/Vermietung)

Steuervorteile: Eigennutz vs. Immobilie als Kapitalanlage

Sie fragen sich, ob man die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen kann? Das kommt darauf an, ob Sie die Immobilie für den Eigennutz oder als Kapitalanlage nutzen. Sofern Sie die Immobilie für die private Nutzung erworben haben, sind die Erwerbsnebenkosten nicht steuerlich absetzbar. Wenn Sie die Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen, können Sie einige Kosten absetzen.

Bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung abgesetzt werden können:

  1. Grunderwerbsteuer
  2. Grundbuchkosten
  3. Maklerkosten

Die Maklerkosten lassen sich beispielsweise von den zu versteuernden Mieteinnahmen abziehen.

Fälligkeit der Kosten: Wann werden die Kaufnebenkosten gezahlt?

Die Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald der Notar den unterzeichneten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt übermittelt hat und die belastete Partei einen Grunderwerbsteuerbescheid erhalten hat. Generell ist die Steuer innerhalb von einem Monat ab Erhalt des Steuerbescheides zu entrichten. Diese Zahlungsfrist kann nach Absprache mit dem Finanzamt verlängert werden.

Die Maklercourtage ist sofort bei Abschluss des Kaufvertrages fällig, die Frist zur Zahlung liegt in der Regel bei 14 Tagen nach Erhalt der Rechnung.

Welche Fristen sind einzuhalten?

  • Grunderwerbsteuer: Zahlung innerhalb eines Monats ab erhalt des Steuerbescheides
  • Maklercourtage: Zahlung innerhalb von 14 Tagen ab erhalt der Rechnung

Immobilienkaufvertrag – Alles was Sie wissen müssen

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