Immobilie verkaufen: Bewertung und Ablauf

Ist es sinnvoll, jetzt eine Immobilie zu verkaufen? Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen? Wie verkaufe ich eine Immobilie privat?

Gründe für den Verkauf

Es gibt die, die Zeit für den Verkauf mitbringen – Manche verkaufen nach Ablauf der Spekulationsfrist, manche haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, was sie damit „anfangen“ sollen. Manchmal ist es die Scheidung und wieder andere verkaufen, weil Sie in ein hohes Alter kommen und statt des großen Hauses, lieber eine kleine, altersgerechte Eigentumswohnung haben wollen.

• Verkauf im Alter mit Verkleinerung
• Spekulationsfrist erreicht
• Immobilie geerbt
• Scheidung
• Finanzieller Engpass
• …

Strategie für den Verkauf

Je nach Ausgangslage müssen Sie Ihre Verkaufsstrategie anpassen.

Sie können mit und ohne Makler arbeiten – Tipp: 67% der Immobilien werden mit Makler verkauft, nicht ohne Grund

Sie haben Zeit, perfekt – Dann finden Sie hier alles zum Verkaufsprozess, was Sie wissen müssen. Mit diesem Grundwissen kennen Sie den Ablauf beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf. Das gibt Sicherheit und hilft bei der Entscheidung, ob mit oder ohne Makler.

Sie haben Zeitdruck, suboptimal – Wer keine Zeit hat, um auf den „richtigen“ Moment zu warten, steht beim Verkauf schnell unter Zeitdruck. Häufig sind es Liquiditätsengpässe, Schulden, aber auch Scheidung, die zu einem relativ schnellen Verkauf der eigenen Immobilie zwingen.

Ein guter Ratgeber, in dem Sie den Immobilienverkauf Schritt für Schritt kennenlernen, gibt Ihnen in beiden Fällen Sicherheit! Lernen Sie den „Weg“ des Verkaufs kennen. So, dass Sie Ihr Ziel (den Notartermin) immer im Blick haben.

Lernen Sie hier den gesamten Verkaufsprozess, auf 1 Seite

Sie wollen in NRW oder Berlin verkaufen und das schnell? Rufen Sie uns an:

• Kontakt

Starten wir mit dem Überblick, der „Roadmap“:

Die 3 Phasen im Immobilienverkauf

Den gesamten Verkauf können Sie in 3 Phasen einteilen. Zuerst kommt die 1) Vorbereitung, erst dann startet die wirkliche 2) Verkaufsphase, die die meiste Zeit in Anspruch nimmt, mit allen Interessenten, Bonitätsprüfungen, gegebenenfalls Besichtigung(en). Gegebenenfalls? Tatsächlich, denn manche Käufer und Investoren kaufen kleinere Objekte, wie Eigentumswohnungen, auch mal „ungesehen“, wenn die Rahmendaten (Lage, Immobilienart, Rendite) stimmen. Die letzte Phase ist dann die 3) Verkaufsabwicklung.

Die 3 Phasen von Vorbereitung, Verkaufsphase bis zur -abwicklung haben wir jeweils in 6 Schritte unterteilt, so können wir auf alle wichtigen Aspekte des Verkaufs eingehen.

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe

Starten wir mit Phase 1: Vorbereitung.

Vorbereitung: Immobilie und Verkauf

In der Vorbereitung durchlaufen Sie 6 Schritte, von der Zeitplanung, über die Makler-Frage, bis zum fertigen Immobilien-Inserat und Exposé.

1. Zeitplanung
2. Makler Termin
3. Unterlagen
4. Immobilie vorbereiten
5. Angebotspreis
6. Exposé

Erklärvideo: Phase 1 der Verkaufsvorbereitung

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Zeitplanung: Wann verkaufen? – Schritt 1

Zeitplanung – Wer seine Immobilie verkaufen will, muss Zeit einplanen. Wer seine Immobilie privat verkaufen will, also ohne Immobilienmakler, muss sich sehr, sehr viel Zeit einplanen. Grundsätzlich hängt also vieles an Schritt 2, der Frage, ob mit oder ohne Makler verkaufen?

Je besser der Angebotspreis und die Zielgruppe (Käufer) übereinstimmen, desto zügiger wird eine Immobilie verkauft. In den allerschnellsten Fällen (direkter Verkauf) können zwischen erstem Gespräch und Notartermin nur 14 Tage liegen. In der Regel dauert der Verkauf einer Immobilie aber zwischen 6 Wochen – 1 Jahr, je nach Lage und Attraktivität (Immobilie/Angebot).

Das bringt Sie direkt zur Frage:

Mit oder ohne Makler privat verkaufen – Schritt 2

Über 60%, in Großstädten sogar über 70%, aller Immobilien werden mit Makler verkauft.

Nicht ohne Grund, denn die Zusammenarbeit hat viele Vorteile. Einige sagen dennoch: „Ich will meine Immobilie privat verkaufen“. Das kann viele Risiken mit sich bringen, hier nur ein paar Beispiele: Fehlerhafte Immobilienbewertung (Sie verlieren Geld), zu wenig Kontakte (Sie verlieren Zeit), keine Bonitätsprüfungen (Käufer zahlt nicht), Besichtigungstermine, Preisverhandlungen, die Liste der möglichen Fehler ist lang.

Fehler, die Ihnen ohne Makler passieren können:

• Fehlerhafte Immobilienbewertung
• Zu wenig Kontakte
• Besichtigungstermine
• Keine / mangelnde Bonitätsprüfungen
• Preisverhandlungen
• …

Gute und seriöse Makler sparen Ihnen vor allem Zeit, Aufwand und sie haben das richtige Netzwerk und Know-how um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen.

Vorteile der Zusammenarbeit mit einem Makler:

• Erfahrungen im Immobilienverkauf
• Beratung vor (!) dem Verkauf
• Kenntnisse im regionalen Immobilienmarkt / Werteinschätzung
• Kontakte und bestehendes Käufernetzwerk
• Er besitzt ein Kundennetzwerk mit potenziellen Käufern
• Übernimmt die gesamte 2. Phase: Verkaufsprozess
• Unterstützung bei Abwicklung, Dokumenten, etc.

Sie kennen nun die Vorteile, aber auch Nachteile mit und ohne Makler.

Damit können Sie weiter machen:

Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

Unterlagen: Immobilie bewerten nach Marktanalyse – Schritt 3

Die Bewertung geschieht oft in zwei Stufen. Zu allererst können Profis eine grobe Bewertung Ihrer Immobilie anfertigen, nach einer Marktanalyse. Dafür genügen 4 Rahmendaten. Erst danach wird ausführlicher geprüft.

Grobe Bewertung Ihrer Immobilie (ohne Unterlagen)

Grobe Bewertung:

• Adresse der Immobilie
• Wohnfläche
• Einheiten (bei Mehrfamilienhaus)
• Nettomieteinnahmen (ohne Betriebskosten)

Anschließende exakte Bewertung Ihrer Immobilie

Nach dieser Ersteinschätzung folgt eine ausführlichere Prüfung und Bewertung Ihrer Immobilie. Dafür werden vor allem Unterlagen benötigt, nicht mehr nur „Rahmendaten“. Dazu gehören unter anderen der Grundbuchauszug, Flurkarten, aber auch Grundrisse und Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten).

Genaue Bewertung:

• Grundbuchauszug – sehr wichtig
• Lageplan
• Auszug aus Flurkarte
• Bauplan
• Bebauungsplan
• Grundriss
• Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten)
• Energieausweis

Lernen Sie hier mehr über die Immobilienbewertung.

Ziel ist die Ermittlung vom Verkehrswert (Marktwert). So können Sie einen realistischen Angebotspreis / Kaufpreis berechnen.

Wichtig! Folgendes immer vorab klären

Ein paar Fragen sollten Sie vorab klären:

Vor dem Verkauf klären, rechtliches:

• Wer ist als Immobilieneigentümer im Grundbuch eingetragen?
• Wurden Rechte von Dritten (etwa ein Wohnrecht oder Nießbrauch) im Grundbuch vermerkt?
• Müssen Sie ein Vorkaufsrecht berücksichtigen?
• Existiert ein Erbbaurecht an der Immobilie?
• Für Wohnungen: Müssen Sie eine Verwalterzustimmung einholen?

Immobilie vorbereiten / aufwerten – Schritt 4

Vergleichen Sie den Verkauf einer Immobilie, mit dem Verkauf einen Autos. Sie können Ihr Auto so wie es ist verkaufen oder Sie können es für den Verkauf vorbereiten und so einen höheren Kaufpreis erzielen. Die Möglichkeiten sind vielfältig, von schnellen Möglichkeiten wie der Außenwäsche vor den Fotoaufnahmen, über eine professionelle Motorreinigung, bis zur Erneuerung von einzelnen Teilen.

Das erfordert, je nach Maßnahmen, Zeit und Eigenkapital.

Übertragen auf Ihrer Immobilie heißt das: Je nachdem, wie viel Zeit Sie in Schritt 1 (Zeitplanung) bemessen haben, sollten alle Möglichkeiten bedacht werden.

Maßnahmen vor dem Verkauf:

• Einfaches Aufräumen / Aufbereiten vor Fotoaufnahmen
• über Schönheitsreparaturen – Bspw. Malerarbeiten
• bis Aufwertung und Sanierung – Bspw. modernisierte Heizungsanlagen

Lassen Sie sich zu den Möglichkeiten beraten.

Wertermittlung und Angebotspreis – Schritt 5

Was ist Ihre Immobilie wert? Diese Fragen haben Sie in Schritt 3 & 4 beantwortet und gegebenenfalls optimiert. Mit dieser Grundlage kommen Sie nun zu Schritt 5 und der Frage: Was lässt der aktuelle Immobilienmarkt zu? Welche Wertsteigerung ist realistisch und angemessen?

Aus den Faktoren:

• Rahmendaten – Wohnfläche, mögliche Jahresmiete, usw.,
• Unterlagen – Dokumente und Nachweise und
• Aufwertung – Wertsteigerung vor Verkauf
• Marktlage – Entwicklung der Grundstückspreise und vergleichbare Kaufpreise der letzten 12 Monate

… entsteht der letztendliche Angebotspreis, der auch in den anschließenden Vermarktung, im Exposé steht.

Immobilien Exposé für Verkauf – Schritt 6

Mit dem Immobilien Exposé beenden Sie die Vorbereitungsphase.

Bei der Beauftragung eines Maklers, endet hier auch zunächst Ihre aktive Arbeit, mit dem Einholen aller wichtigen Informationen und Dokumente.

Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden

Teil 2 im Verkauf: Die aktive Vermarktung im kleinen (Netzwerk) oder größerem Kreis (Immobilienportale, etc.) mit dem Ziel, ernst zunehmende Käufer für Ihre Immobilie zu finden.

1. Vermarktungsstrategie
2. Anfragen entgegennehmen
3. Kontakt zu Interessenten
4. Bonitätsprüfung
5. Besichtigungstermine
6. Verkaufsgespräch

Erklärvideo: Phase 2 der Vermarktung

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Vermarktungsstrategie: Makler, Netzwerk, Portale – Schritt 7

Ganz am Anfang der Verkaufsphase geht es um die grundsätzliche Vermarktungsstrategie. Vom Engen, persönlichen Netzwerk, bis zur öffentlichen Vermarktung in Portalen und Kleinanzeigen. Gute Immobilien werden mitunter schon gekauft, bevor Sie auf zusätzlichen Wegen (Immobilienportale) vermarktet werden müssen. Denn für viele steht nicht nur der Verkauf im Vordergrund. Viele Verkäufer wollen so wenig Aufwand wie möglich und nicht erst 10, 15 Besichtigungstermine. Erneut ein gutes Argument für die Beauftragung eines Maklers.

Angebote und Nachfrage müssen sich finden. Je spezieller eine Immobilie, desto aufwendiger wird die Vermarktung. Eine Eigentumswohnung mit 50 m² bekommen Sie quasi in jeder Stadt sofort weg. Eine 150 m² wird schon schwieriger, denn nur wenig brauchen so viel Wohnraum, die Vermarktung in Portalen ist fast unumgänglich. Ganz anders sind wieder Mehrfamilienhäuser, die selten in Portalen auftauchen und meist innerhalb von Netzwerken an Investoren verkauft werden.

Von der Erstellung des ersten Exposés, über direkt Ansprache persönlicher Kontakte, das weitere Netzwerk, Ansprache neuer Kontakte, Immobilienportale, Kleinanzeigen, Apps, es gibt viele Wege, wie Sie Ihre Immobilie an die richtigen Zielgruppen bringen können.

Anfragen entgegennehmen: Vorgespräche – Schritt 8

Egal, ob Warteliste beim Makler, Kontakte aus dem persönlichen Netzwerk, Immobilienportale oder auch Mund-zu-Mund Empfehlung, im zweiten Schritt geht es um die Annahme der Anfragen. Bereits in diesem Schritt helfen erste Qualitätskriterien dafür, ernst zunehmende Anfragen von weniger ernst zunehmenden zu trennen. Typische Faktoren sind natürlich Ansprache, Vollständigkeit in den Formulierungen.

Kontakt zu Interessenten: Kommunikation – Schritt 9

Schritt 9 beim Verkauf dreht sich um die Kommunikation mit Kaufinteressenten. Alle haben Rückfragen, viele wollen besichtigen, auch hier geht es wieder um die Abwägung: Wer hat wirklich Interesse? Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Nachdem Sie nun eine Handvoll Interessenten herausgesucht haben, prüfen Sie im nächsten Schritt deren Kreditwürdigkeit (Bonität).

Bonitätsprüfung: Kreditwürdigkeit checken – Schritt 10

Die Prüfung der Bonität von Interessenten ist essenziell. Ein Nachweis, der bereits in Schritt 9 der Verkaufsphase eingeholt werden sollte, ist eine Finanzierungsbestätigung. Denn sollten Sie nach Wochen Gesprächen feststellen, dass Ihr Interessent gar nicht ausreichend Geld hat, fangen Sie wieder von Neuem an.

Finanzierungsbestätigung bedeutet, dass der Interessent bereits im Vorfeld eine Finanzierung bei seiner Bank angefragt hat, die bis Summe X bestätigt wurde. Damit sagt die Bank, dass sie dieser Person eine Immobilie im Wert von X Euro finanzieren wird. Für eine solche Finanzierungsbestätigung wurde bereits eine Selbstauskunft abgegeben, die der Bank einen Überblick aller Einnahmen, Ausgaben und Vermögen aufschlüsselt.

Die Bank nutzt außerdem weitere Tools um die Bonität desjenigen objektiv zu prüfen. Zentral ist hier vor allem die Schufa-Auskunft, bzw. das Schufa-Scoring. Die Schufa erstellt Profile aller Verbraucher in Deutschland, mit Daten über Kredite, laufende Mobilfunkverträge, säumige Zahlungen und so weiter. Viele kennen die Schufa sicher schon von kleineren Finanzierungen, wie TV-Geräte oder Autos.

Bei privaten Verkäufen ist die Finanzierungsbestätigung einer Bank die beste Option.

Besichtigungstermine: Kaufinteressenten vor Ort – Schritt 11

Nach der Selektion der Interessenten in Schritt 8, der Kommunikation mit Kaufinteressenten in Schritt 9 und Bonitätsprüfung in Schritt 10, folgt jetzt die Besichtigung.

Wie schon zuvor beschrieben, kleine Eigentumswohnungen werden manchmal auch ungesehen gekauft. Alles andere wird besichtigt. Im Idealfall haben Sie in den vorherigen Schritten so eine gute Selektion vorgenommen, dass Sie jetzt nur noch 1 (2, 3) Interessenten haben, mit Finanzierungsbestätigung und echtem Kaufinteresse. Wenn nichts von der Beschreibung abweicht, sollte als dem Besichtigungstermin direkt ein Deal werden.

Gehandelt wird fast immer. Deshalb folgt auf die Besichtigung Schritt 12: Das Verkaufsgespräch.

Verkaufsgespräch: Verhandlung und Verkaufspreis – Schritt 12

Mit den Verkaufsgespräch(en) wird die Verkaufsphase beendet. Innerhalb der Verhandlungen geht es um Erfahrung, aber auch um Argumente, um Geschick – je nachdem, mit wem verhandelt wird. Auch hier haben erfahrene Immobilienmakler Vorteile, wenn Sie Argumenten (die den Kaufpreis drücken sollen) parieren können.

Nach den Gesprächen kann es direkt in die Verkaufsabwicklung gehen.

Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe

Nach der Vorbereitung, nach der langen Verkaufsphase, kommt jetzt die Verkaufsabwicklung.

1. Kaufvertrag
2. Notartermin
3. Grundbucheintrag und Kaufpreis
4. Übergabe
5. Rechnungen für Notar und Makler
6. Steuern zahlen

Erklärvideo: Phase 3 Verkaufsabschluss

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Kaufvertrag für Notartermin vorbereiten – Schritt 13

Im Kaufvertrag stehen:

• Beteiligten Parteien – Name und Anschrift
• Kaufgegenstand – Ihre Immobilie, ebenso wie mögliche Hypotheken oder Nutzungsrechte (Grundbuch)
• Ausstattung – Ausstattung, Mobiliar, das mit verkauft wird
• Objektzustand – Substanz und vorhandene Mängel
• Gewährleistungshaftung – Sie sichern als Verkäufer zu, dass keine versteckten und offensichtlichen Mängel bekannt sind und dass für später entdeckte, keine Haftung übernommen wird
• Nebenkosten – Nebenkosten Aufteilung und Jahresendabrechnung
• Kaufpreis – Kaufpreis, Termin und Zahlungsmodalitäten
• Verzugszinsen – Bei verspäteter Übergabe
• Übergabetermin

Kaufvertrag (Eigentumswohnung):

• Wohnungsnummer
• Wohnfläche
• Lage Ihrer Wohnung
• Räume im Sondereigentum
• Sondernutzungsrechte für Tiefgarage, Terrasse, etc.
• Gemeinschaftseigentum und Nutzungsrechte
• Gemeinschaftsordnung
• Miteigentumsanteil (Instandhaltungsrücklage)
• Hausgeld Höhe

Notartermin mit dem Käufer – Schritt 14

Im ersten Schritt der Verkaufsabwicklung, geht es auch direkt um Ihren Kaufvertrag. Hierbei wird zunächst ein vorläufiger Kaufvertrag mit dem Notar entwickelt, bevor es dann im zweiten Schritt zur Unterschrift zum Notar geht. Bevor der Notartermin vereinbart werden kann, muss ein vorläufiger Kaufvertrag stehen, der von beiden Seiten (Verkäufer und Ihnen als Käufer) akzeptiert wird.

Nachdem Sie den vorläufigen Kaufvertrag angefertigt haben, der von beiden Seiten akzeptiert wurde, kann es nun zum finale Notartermin geben, zur beidseitigen Unterschrift, die den Immobilien Transfer besiegelt.

Grundbucheintrag und Kaufpreis – Schritt 15

Sobald alles vom Notar offiziell beurkundet wurde, wird der Kaufpreis bezahlt und der Grundbucheintrag vorgenommen. Damit hat die Immobilie offiziell den Besitzer gewechselt.

Wer zahlt die Kosten?

• Grundbucheintrag (0,5%) -> Käufer

Die Verteilung auf Käuferseite ist kein Gesetz, theoretisch können die Kosten frei zwischen Käufer / Verkäufer geteilt werden.

Übergabe an neue Eigentümer – Schritt 16

Sobald der vollständige Kaufpreis an Sie überwiesen wurde, wird die Immobilie an den neuen Eigentümer übergeben.

Übergabeprotokoll anfertigen: Vor der Schlüsselübergabe

Natürlich händigen Sie nicht einfach nur den Schlüssel aus. Für die Übergabe Ihrer Immobilie halten Sie alles im Übergabeprotokoll fest. Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe an den neuen Eigentümer. Festgehalten werden hier, in welchem Zustand die Immobilie bei der Übergabe war und welche Schäden bereits vorlagen.

Dieses ist eine wichtige Absicherung für beide Parteien, Sie als Verkäufer und den Käufer. Im Übergabeprotokoll wird der Umgang mit allen eventuell vorhandenen Mängeln geregelt. Bevor das Übergabeprotokoll nicht vollständig ist, geben Sie Ihre Schlüssel nicht aus der Hand.

Halten Sie fest:

• Namen der Anwesenden: Verkäufer, Käufer, bevollmächtigte Vertreter, ggf. Zeugen
• Übergabedatum
• Objektdaten: Straße, Ort, ggf. Position im Haus
• Zustand der Immobilie und festgestellte Mängel
  • achten Sie auf: Fenstern, Türen, Wandanstrich bzw. Tapete, …
  • Teppiche, Böden, …
  • Elektrik, Heizung, …
  • Sanitäranlagen, Toiletten bis Wasserhähne, …
• Schlüsselanzahl und Übergabe
• Optional:
  • Ausstattung, Mobiliar und dessen Zustand
  • noch zu erledigende Schönheitsreparaturen
  • Zählerstand Strom, Heizung, Wasser

Wichtig: Alle Schäden sollten Sie einzeln und mit Fotos dokumentieren (Beweiszweck).

Rechnungen für Notar und Makler – Schritt 17

Der Vollständigkeit halber kommt es nur noch zur Überweisung von Notarkosten und Maklerkosten. Die Notarkosten werden in der Regel vom Käufer getragen, sollte ein Immobilienmakler beauftragen worden sein, teilen sich die Kosten beim Privatkauf zu jeweils 50%, zwischen Käufer und Verkäufer.

Wer trägt welche Kosten?

• Notarkosten (1,5%) -> Käufer
• Maklerkosten (je nach Bundesland) -> 50% beide Parteien bei privaten Kauf

Bei den Notarkosten verhält es sich wie beim Grundbucheintrag. Die Verteilung auf Käuferseite ist kein Gesetz, theoretisch können die Kosten frei zwischen Käufer / Verkäufer geteilt werden.

Steuern zahlen: Welche? – Schritt 18

Eine der wichtigsten Fragen, für viele Verkäufer, fallen Steuer beim Immobilienverkauf an? Wenn ja, welche Steuern müssen beim Immobilienverkauf bezahlt werden?

Für Sie als Verkäufer sind nur zwei Aspekte relevant, die Spekulationssteuer und die Einkommenssteuer (bei Privatverkauf).

Wer zahlt die Steuern?

• Grunderwerbsteuer -> Käufer
• Spekulationssteuer -> Verkäufer

Die Steuern sind gesetzlich festgelegt und verteilt.

Spekulationssteuer und -frist

Wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben und nicht selbst nutzen, müssen Sie die Spekulationssteuer berücksichtigen. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre, bei einer vermieteten Immobilie. Mit Ausnahme, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr, sowie in den 2 zuvor folgenden Jahren selbst genutzt haben.

Sollten Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst genutzt haben, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit.

• Spekulationssteuer (10 Jahre)
• außer: Eigennutz im Verkaufsjahr + 2 Jahre zuvor selbst bewohnt

Wie hoch ist der Spitzensteuersatz?

Bemessen wird der Steuersatz gleich, wie die Einkommenssteuer. Deshalb ein kurzer Blick auf die Versteuerung:

Einkommensteuer ab ~ 9.400 Euro Einkommen / Jahr

Der Vollständigkeit zuliebe: Beim Verkauf Ihrer Immobilie entstehen, bei den allgemeinen Steigerungen der Grundstückspreise, höchstwahrscheinlich Gewinne. Gewinne müssen in Deutschland versteuert werden, ebenso wie Einnahmen aus anderen Tätigkeiten. Sollten Sie also einen Gewinn erzielen, fließt dieser in Ihre Steuererklärung ein und wir ganz normal besteuert.

Die Einkommensteuer beginnt aktuell bei einem Einkommen (Gewinn aus Veräußerung) von ~ 9.400 Euro / Jahr (Freibetrag). Liegt Ihr Gewinn (plus reguläres Einkommen) darüber, müssen Sie Steuern zahlen. Der Einkommensteuersatz beginnt dann bei 14 % und endet beim Spitzensteuersatz von 42 %, ab ~ 57.000 Euro / Jahr.

Reichensteuer ab ~ 255.000 Euro Einkommen / Jahr

Wenn der Verkauf Ihrer Immobilie noch ein wenig profitabler war, können Sie ab einem Einkommen von ~ 255.000 Euro zusätzlich unter die sogenannte Reichensteuer fallen. Das sind zusätzlich +3%. Damit können Sie in Deutschland auf 45% Versteuerung Ihrer Einkünfte kommen.

Immobilie verkauft!

So verkaufen Sie eine Immobilie, in 18 Schritten.

Herzlichen Glückwunsch!

Verkäufe unterscheiden sich, je nach Immobilienart, Lage der Immobilie, Angebot und Nachfrage. Mit diesen 18 Schritten haben Sie aber eine gute Grundlage, mit der Sie den Verkauf Ihrer Immobilie optimal planen können.

Häufige Fragen und Antworten

Zum Schluss noch die wichtigsten Fragen und Antworten zum Immobilienverkauf.

Ist es sinnvoll jetzt eine Immobilie zu verkaufen?

Mit Blick auf die allgemeine Steigerung der Grundstückspreise ist ein Verkauf in den letzten Jahrzehnten immer lohnenswert.

Wie verkaufe ich eine Immobilie ohne Makler?

Mit den 18 Schritten kennen Sie den grundsätzlichen Verkaufsprozess. Ohne Makler müssen Sie sich aber um die gesamte Verkaufsphase selbst kümmern (Kontakt, Bonität, Besichtigung), außerdem die Bewertung vorab, der Kaufvertrag danach. Viele Risikos, die beim privaten Verkauf auf Sie zukommen.

Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen?

Im Bezug auf die Spekulationssteuer, verkaufen Sie steuerfrei bei Eigennutz. Sollten Sie Gewinn erzielen, müssen Sie diesen in Ihrer Steuererklärung angeben, dieser kann dann (über Freibetrag) versteuert werden.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie die Spekulationsfrist beachten. Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahre gekauft und verkauft, fällt Spekulationssteuer an. Nach den 10 Jahren, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit. Befreit sind Sie auch, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr (+ 2 Jahre vorab) selbst bewohnt haben.

Wie bewerte ich den Wert einer Immobilie?

Sie nutzen eines der gängigen Verfahren zur Verkehrswertermittlung.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Den Verkehrswert berechnen können Sie auf verschiedenen Wegen.

• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Vergleichswertverfahren

Was kostet ein Gutachten für eine Immobilie?

Die Kosten für ein Wertgutachten hängen von der Immobilienart und ihrer Lage ab, außerdem vom Umfang des Gutachtens. Kurzgutachten kosten Sie ungefähr 500 Euro. Ein Vollgutachten kostet Sie circa 5.000 Euro und mehr, bei einer Immobilie um 300.000 Euro Wert.

Wer erstellt den Kaufvertrag für eine Immobilie?

Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt. Sie stellen alle Informationen bereit.

Was muss in einem Kaufvertrag für ein Haus stehen?

In Schritt 13 lernen Sie alle Inhalte vom Kaufvertrag kennen. Neben Namen und Adressen von Käufer- und Verkäuferseite, stehen im Kaufvertrag unter anderen alles zum Kaufgegenstand, der Immobilie, ihrem Zustand, aber auch der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten.

Lesen Sie mehr in Schritt 13: Kaufvertrag.

Kann man Gemeinschaftseigentum verkaufen?

Ja, aber Miteigentümer können Verkauf des Gemeinschaftseigentums verweigern.

Kann ich als Miteigentümer zum Verkauf zwingen?

Die Mitwirkungspflicht am Verkauf ist nur in Ausnahmefällen denkbar.

Typisches Mehrfamilienhaus in guter Stadtlage:

Alte Immobilien verkaufen:

Eigentumswohnungen im Wohnblock:

Haus verkaufen auf dem Land:

Tipp! Lesen Sie mehr über Ihren Wohnungsverkauf, Hausverkauf und allgemein Grundstücksverkauf.

Wohnung verkaufen: Bewertung und Ablauf

Für viele die erste Frage beim Wohnungsverkauf: Was ist meine Eigentumswohnung wert? Den Weg zur Bewertung lernen Sie bereits in der ersten Phase vom Wohnungsverkauf kennen.

Was ist Ihre Eigentumswohnung wert? Frage #1

Um eine seriöse Wertermittlung für Ihre Eigentumswohnung zu erstellen, benötigen Immobilienmakler ein paar Informationen und Unterlagen. Was Sie als Verkäufer bereitstellen müssen, lernen Sie direkt in Vorbereitung Schritt 3-5: Zuerst müssen Sie 1) alle relevanten Unterlagen zusammentragen. Dann entscheiden Sie, ob Sie Ihre 2) Immobilie vorbereiten und renovieren, sanieren, aufwerten oder auch nicht, um dann die letztendliche 3) Werteinschätzung vornehmen zu können.

Natürlich gibt es große Unterschiede zwischen den Wohnungsarten, auch zwischen den Baujahren und ihren typischen Mängeln. Eine schnelle, grobe Bewertung können Sie von Profis aber mit nur 2 Faktoren bekommen:

• Adresse der Immobilie
• Wohnfläche

Lernen Sie hier Schritt für Schritt den Verkauf kennen:

Das sind die 18 Schritte, die Sie beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung durchlaufen.

PS: Wohnung verkaufen ohne Makler?

Warum gibt es Makler? Tatsächlich oft gefragt, denn die wenigsten haben Erfahrungen mit Maklern oder dem Immobilienmarkt. Beispiel: Ein Großteil aller Wohnungsverkäufer, verkauft im Leben nur eine einzige Eigentumswohnung. Woher also wissen, warum es Makler gibt? Hier ein kleiner Einblick in die Gründe, weshalb ein Makler so gut wie immer eine gute Wahl ist.

• Makler für Verkauf

Wer kauft eine Eigentumswohnung?

Interessant für Käufer – insbesondere in Phase 2: Vermarktung und Verkauf – ist auch ein Blick auf die Frage: Wer kauft eine Eigentumswohnung? Anders als beim Hausverkauf, der besonders beliebt bei Eigennutzern ist, sind Eigentumswohnungen sowohl bei Eigennutzern gefragt, als auch bei Kapitalanlegern (zur Vermietung).

Da uns auch häufig Fragen erreichen, hier noch einmal die häufigsten Fragen und Antworten beim ersten Wohnungsverkauf.

Häufige Fragen und Antworten zum Verkauf

1. Was muss ich tun, wenn ich meine Wohnung verkaufen will?
2. Wie verkaufe ich privat eine Eigentumswohnung?
3. Ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig?
4. Wann fällt Spekulationssteuer an?
5. Wie viele Wohnungen darf ich privat verkaufen?
6. Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn sie bis jetzt nicht abbezahlt ist?
7. Wie kann ich den Wert meiner Wohnung ermitteln?
8. Hat der Mieter einer Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht?

Was muss ich tun, wenn ich meine Wohnung verkaufen will?

Die wichtigste Entscheidung für Sie:

1. Verkaufen mit Makler
2. Verkaufen ohne Makler

Im Ratgeber Mit oder ohne Makler lernen Sie die Vorteile von Immobilienmaklern kennen. Dazu gehören viele Aspekte: Fundierte Bewertungen, Erfahrungen im Immobilienmarkt, Verhandlungsgespräche. Makler sparen Ihnen Zeit, Stress und sogar Geld, wenn keine Fehler gemacht werden, wie beim privaten Verkauf (ohne Erfahrung).

Wie verkaufe ich privat eine Eigentumswohnung?

Oder anders gesagt: „Wie verkaufe ich eine Eigentumswohnung ohne Makler?“ – Wenn Sie Ihre Wohnung auf eigene Faust verkaufen wollen, müssen Sie alle 18 Schritte durchlaufen, von der Vorbereitung, über die Verkaufsphase, bis zur Verkaufsabwicklung. Was Sie in den einzelnen Schritten beachten müssen, lernen Sie oben im Ratgeber.

Ohne Erfahrung im Verkauf, gehen Sie damit ein Risiko ein. Ein Risiko liegt beispielsweise in einer realistischen Wertermittlung innerhalb der Vorbereitung. Sie müssen aber auch die gesamte Verkaufsphase allein organisieren. Das bedeutet vor allem: Zeit für Kommunikation mit vielen Interessenten, Bonitätsprüfung, Planung von Besichtigungen, usw.

Ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig?

Über die Steuern lernen Sie alles Wichtige in Schritt 18: Steuern beim Verkauf. Beim Verkauf Ihrer Wohnung kommen 2 Steuerformen in Betracht.

Steuern beim Immobilienverkauf:

1. Spekulationssteuer – wenn vermietet, erst 10 Jahre nach Kauf steuerfrei
2. ggf. Reichensteuer – ab ~ 255.000 Euro Einkommen

Wann fällt Spekulationssteuer an? Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre bei vermieteten Immobilien. Wann ist der Verkauf steuerfrei? Eigennutzer sind von der Spekulationssteuer befreit. War die Immobilie einmal vermietet, müssten Sie erst 2 Jahre selbst in der Wohnung wohnen und könnten Sie dann im 3. Jahr steuerfrei verkaufen.

Zu berücksichtigen ist auch die 3-Objekte Regel. Wenn Sie mehr als 3 Objekte in 5 Jahren verkaufen, unterliegen Sie dem gewerblichen Immobilienhandel und müssen bei allen Verkäufen innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, Spekulationssteuer zahlen.

Spekulationssteuer zusammengefasst:

• Spekulationssteuer: Bei vermieteten Immobilien (und 3-Objekte-Regel)
• Spekulationsfrist: 10 Jahre
• Höhe: Orientiert sich am individuellen Steuersatz (wie Lohnsteuer/Einkommensteuer)
• Steuerfrei: Schon immer Eigennutz; oder letzte 2 Jahre + Verkaufsjahr

Sollte Sie der Verkauf Ihrer Eigentumswohnung über ~ 255.000 Euro zu versteuerndes Einkommen bringen, unterliegen Sie zudem der Reichensteuer, mit +3 % auf den Gewinn.

Wie viele Wohnungen darf ich privat verkaufen?

Die 3-Objekte Regel haben Sie eben (oben) kennengelernt. Wenn Sie mehr als 3 Objekte in 5 Jahren (kaufen und) verkaufen, unterliegen Sie dem gewerblichen Grundstückshandel. Mit der 3. Eigentumswohnung bzw. Immobilie im Allgemeinen, können Sie also nicht mehr „privat“ verkaufen, wenn Sie innerhalb dieser 5 Jahre liegen.

Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn sie bisher nicht abbezahlt ist?

Ja, Sie können Ihre Eigentumswohnung verkaufen, wenn sie noch nicht abbezahlt ist, also trotz laufendem Darlehen. Dafür erheben Banken allerdings eine Gebühr, die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie kann ich den Wert meiner Wohnung ermitteln?

Die 3 gängigsten Bewertungsverfahren lernen Sie im Ratgeber Wertermittlung kennen. Sie nutzen eines der gängigen Verfahren zur Verkehrswertermittlung. Den Verkehrswert berechnen können Sie auf verschiedenen Wegen. Diese 3 Methoden lernen Sie bei uns kennen:

• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Vergleichswertverfahren

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht?

Mieter haben ein Vorkaufsrecht, wenn Ihre bisherige Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und nun an einen Dritten verkauft werden soll. Die gesetzliche Regelung zum Vorkaufsrecht eines Mieters finden Sie im § 577 BGB.

Wohnungen in der Stadt:

Wohnungen in Großstädten, wie hier NRW:

Eigentumswohnung auf dem Land:

Erfolgreich Wohnung verkaufen: Tipps

Unser Lesetipp für Sie: 12 Tipps für einen Wohnungsverkauf!

Makler Empfehlung Karlsruhe

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Lukinski – Empfehlung Verkauf

Unsere Empfehlung 2026 als Makler für Verkäufer. Bewertung, Beratung, Verkauf und Verhandlungen für Ihre Eigentumswohnung und Ihr Haus in Karlsruhe.

• Branche: Immobilienberatung, Immobilienmakler, Off Market (anonymer Verkauf)
• Website: www.lukinski.de
• Adresse: Hansaring 1, 50670 Köln
• Telefon: 0221 165 323 72

SEEGER & RUSSWURM Immobilien GmbH – Empfehlung Kauf

• Branche: Immobilienmakler
• Adresse: Karlstraße 42-44, 76133 Karlsruhe
• Telefon: 0721 170890
• Website: www.seeger-russwurm.de

Gute Makler, gute Erfahrungen!

Wenn Sie in Karlsruhe neu im Immobilienmarkt sind und einen zuverlässigen Makler suchen, können unsere Makler Empfehlungen Ihnen wertvolle Informationen bieten, um Ihnen beim Kauf oder Verkauf zu helfen. Erfahren Sie, wie Makler Sie als Käufer, Verkäufer oder Vermieter unterstützen können und wie ihre Erfahrung und Expertise Ihnen bei jeder Phase des Prozesses zugutekommen. Mit dem richtigen Immobilienmakler an Ihrer Seite können Sie sich auf einen erfolgreichen Immobiliengeschäft freuen, unabhängig davon, ob Sie kaufen, verkaufen oder vermieten möchten.

Unsere Makler Empfehlung

Aufgaben und Leistungen unserer Makler

Unser Makler Empfehlungen unterstützen Sie:

• Immobilienbewertung
• Suche nach geeigneten Immobilien
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Ratgeber zur Zusammenarbeit

Lernen Sie hier mehr zur Zusammenarbeit:

• Makler für Käufer
• Makler für Verkäufer
• Makler für Vermieter
• Makler beauftragen: Checkliste

Karlsruhe in Baden-Württemberg: Lage

Sie kaufen, mieten oder verkaufen zum ersten Mal in Karlsruhe? Hier noch ein Blick auf die Makrolage und Umgebung der Stadt.

Karlsruhes Mikrolage, die Stadt und die Karlsruher Stadtteile.

Makler Empfehlung Mannheim

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PRETURA Immobilien – Empfehlung Kauf

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• Telefon: 0621 83 24 99 30
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Unsere Makler Empfehlung

Aufgaben und Leistungen unserer Makler

Unser Makler Empfehlungen unterstützen Sie:

• Immobilienbewertung
• Suche nach geeigneten Immobilien
• Verhandlung von Kauf- und Mietverträgen
• Unterstützung bei rechtlichen Angelegenheiten
• Begleitung bis zur Abschlussabwicklung

Ratgeber zur Zusammenarbeit

Lernen Sie hier mehr zur Zusammenarbeit:

• Makler für Käufer
• Makler für Verkäufer
• Makler für Vermieter
• Makler beauftragen: Checkliste

Mannheim in NRW: Lage

Sie kaufen, mieten oder verkaufen zum ersten Mal in Mannheim? Hier noch ein Blick auf die Makrolage und Umgebung der Stadt.

Mannheim Mikrolage, die Stadt und die Mannheimer Stadtteile:

Makler Empfehlung Münster

Unsere Makler Empfehlung für Münster.

Lukinski – Empfehlung Verkauf

Unsere Empfehlung 2026 als Makler für Verkäufer. Bewertung, Beratung, Verkauf und Verhandlungen für Ihre Eigentumswohnung und Ihr Haus in Münster.

• Branche: Immobilienberatung, Immobilienmakler, Off Market (anonymer Verkauf)
• Website: www.lukinski.de
• Adresse: Hansaring 1, 50670 Köln
• Telefon: 0221 165 323 72

Steinbüchel Immobilien GmbH – Empfehlung Kauf

• Branche: Immobilienmakler
• Adresse: Hüfferstraße 36, 48149 Münster
• Telefon: 0251 39727808
• Website: www.steinbuechel-immobilien.de

Gute Makler, gute Erfahrungen!

Sind Sie Erstkäufer oder Erstverkäufer und auf der Suche nach einem vertrauenswürdigen Makler in Münster? Unsere Makler Empfehlungen bieten eine Fülle von Informationen, um Ihnen beim Immobilienkauf zu helfen. Erfahren Sie, wie Makler Ihnen als Käufer, Verkäufer oder Vermieter dienen können. Mit ihrer Erfahrung und ihrem Fachwissen sind Immobilienmakler Ihre Partner bei jedem Schritt des Prozesses. Mit den richtigen Experten an Ihrer Seite können Sie sich auf eine erfolgreiche Immobilientransaktion freuen.

Unsere Makler Empfehlung

Aufgaben und Leistungen unserer Makler

Unser Makler Empfehlungen unterstützen Sie:

• Immobilienbewertung
• Suche nach geeigneten Immobilien
• Verhandlung von Kauf- und Mietverträgen
• Unterstützung bei rechtlichen Angelegenheiten
• Begleitung bis zur Abschlussabwicklung

Ratgeber zur Zusammenarbeit

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• Makler für Vermieter
• Makler beauftragen: Checkliste

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Münster in NRW: Lage

Sie kaufen, mieten oder verkaufen zum ersten Mal in Düsseldorf? Hier noch ein Blick auf die Makrolage und Umgebung der Stadt.

Düsseldorfs Mikrolage, die Stadt und Ihre Düsseldorfer Stadtteile.

Grundstück verkaufen: Bewertung und Ablauf

Für viele die erste Frage beim Grundstücksverkauf: Was ist mein Grundstück wert?

Machen Sie jetzt den Einstieg mit unserer 18-Schritte Checkliste und lernen Sie Schritt für Schritt, wie Sie Ihr Grundstück verkaufen. Mit Klick auf die Links kommen Sie zur Thema im Ratgeber.

Grundstück verkaufen: Checkliste

Grundstücke verkaufen Checkliste:

1. ▢ Vorbereitung: Grundstück und Verkauf
   1. ▢ Zeitplanung: Wann verkaufen? – Schritt 1
   2. ▢ Mit oder ohne Makler, privat verkaufen – Schritt 2
   3. ▢ Unterlagen: Immobilie bewerten nach Marktanalyse – Schritt 3
   4. ▢ Grundstück vorbereiten / aufwerten – Schritt 4
   5. ▢ Wertermittlung und Angebotspreis – Schritt 5
   6. ▢ Exposé des Grundstücks für Verkauf – Schritt 6
2. ▢ Verkaufsphase: Wohnung vermarkten und Käufer finden
   1. ▢ Vermarktungsstrategie: Makler, Netzwerk, Portale – Schritt 7
   2. ▢ Anfragen entgegennehmen: Vorgespräche – Schritt 8
   3. ▢ Kontakt zu Interessenten: Kommunikation – Schritt 9
   4. ▢ Bonitätsprüfung: Kreditwürdigkeit checken – Schritt 10
   5. ▢ Besichtigungstermine: Kaufinteressenten vor Ort – Schritt 11
   6. ▢ Verkaufsgespräch: Verhandlung und Verkaufspreis – Schritt 12
3. ▢ Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
   1. ▢ Kaufvertrag für Notartermin vorbereiten – Schritt 13
   2. ▢ Notartermin mit dem Käufer – Schritt 14
   3. ▢ Grundbucheintrag und Kaufpreis – Schritt 15
   4. ▢ Übergabe an neue Eigentümer – Schritt 16
   5. ▢ Rechnungen für Notar und Makler – Schritt 17
   6. ▢ Steuern zahlen: Welche? – Schritt 18

Das sind die 18 Schritte, die Sie beim Verkauf Ihres Grundstücks durchlaufen. Da uns auch häufig Fragen erreichen, hier noch einmal die häufigsten Fragen und Antworten für Ihren ersten Grundstückverkauf.

PS: Grundstück verkaufen ohne Makler?

Warum gibt es Makler? Tatsächlich oft gefragt, denn die wenigsten haben Erfahrungen mit Maklern oder dem Immobilienmarkt. Beispiel: Ein Großteil aller Grundstücksverkäufer, verkauft im Leben nur ein einziges Grundstück. Woher also wissen, warum und wofür es Makler gibt? Hier ein kleiner Einblick in die Gründe, weshalb ein Makler so gut wie immer eine gute Wahl ist.

• Makler für Verkauf

Häufige Fragen und Antworten zum Verkauf

1. Wie wird der Verkauf eines Grundstücks versteuert?
2. Wann sind Veräußerungen von Grundstücken im Privatvermögen steuerbar?
3. Wie viele Grundstücke darf ich privat verkaufen?
4. Kann ich ein Grundstück über Wert verkaufen?
5. Wie wird ein Grundstücksverkauf abgewickelt?
6. Welche Unterlagen für Grundstückskauf, Notar?

Wie wird der Verkauf eines Grundstücks versteuert?

Im Schritt 18, lernen Sie die Steuern beim Verkauf kennen. Als Grundstücksverkäufer sind diese zwei Steuerarten relevant für Sie.

Die relevanten Steuerarten:

1. Spekulationssteuer – wenn vermietet, erst 10 Jahre nach Kauf steuerfrei
2. ggf. Reichensteuer – ab ~ 255.000 Euro Einkommen

Es gibt Ausnahmen – Die Spekulationssteuer fällt nicht für Eigennutzer an (für unbebaute Grundstücke gilt dies nicht). Wenn bebaut, fällt die Spekulationssteuer auch nicht an, wenn Sie im Verkaufsjahr auf dem Grundstück gewohnt haben, sowie die zwei Jahre vor dem Verkaufsjahr. Wie hoch ist Spekulationssteuer bei Grundstücksverkauf? Sie berechnet sich anhand von Ihrem Einkommenssteuersatz (gleich Höhe).

Sollte Ihr Grundstück beim Verkauf große Gewinne generieren, müssen Sie unter Umständen noch mit der Reichensteuer ab ~ 255.000 Euro Einkommen (inkl. Gewinn aus Verkauf) rechnen.

Eine häufige Frage in Bezug auf Grundstücke und Steuern:

Wann sind Veräußerungen von Grundstücken im Privatvermögen steuerbar?

Für die Versteuerung von Grundstücken in Privatvermögen gilt dieselbe Regelung (wie oben).

Wie viele Grundstücke darf ich privat verkaufen?

Die Frage können Sie auch so formulieren: „Wann ist Grundstücksverkauf gewerblich?“ Hier kommt die 3-Objekte Regel ins Spiel. Wenn Sie mehr als 3 Grundstücke in 5 Jahren (kaufen und) verkaufen, unterliegen Sie dem gewerblichen Grundstückshandel. Mit dem 3. Grundstück (bzw. jeder anderen Immobilie) können Sie also nicht mehr „privat“ verkaufen, wenn Sie innerhalb dieser 5 Jahre liegen.

Kann ich ein Grundstück über Wert verkaufen?

Ja. Der Immobilienmarkt unterliegt dem Prinzip „Angebot und Nachfrage“. Sie können jeden Preis verlangen, wenn Sie jemanden finden, der bereit ist, Preis X zu bezahlen.

Für die erste Bewertung orientiert man sich vor allem am Grundstückspreis. Dabei helfen praktische Tools wie der Preisatlas, sie zeigen Grundstückspreis in ganz Deutschland.

Wie wird ein Grundstücksverkauf abgewickelt?

Die Abwicklung beginnt beim Kaufvertrag, den Sie in Abstimmung mit dem Käufer, beim Notartermin unterschreiben. Nach der Kaufpreisüberweisung erfolgt die Auflassung des Grundstücks mit dem Grundbucheintrag des neuen Eigentümers mit offizieller Übergabe.

Welche Unterlagen für Grundstückskauf, Notar?

Welchen Daten und Unterlagen braucht der Notar? Welche Unterlagen Sie genau benötigen, lernen Sie in Schritt 13: Kaufvertrag und Schritt 14: Notartermin. Eine Zusammenfassung der benötigten Unterlagen finden Sie in unserem Kaufvertrags FAQ „Welche Unterlagen braucht der Notar?“.

Kann man ein Grundstück ohne Makler verkaufen?

Nein. In Deutschland ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung nur mit notarieller Beurkundung gültig. Kaufverträge, die ohne einen Notar geschlossen werden, sind nicht rechtskräftig.

Beispielbilder

Nachfolgend finden Sie Beispielbilder von Grundstücken

Neubau in Siedlung (nach Verkauf):

Parkplatzflächen entstehen (nach Verkauf):

Was ist Ihr Haus wert? Frage #1

Um eine seriöse Wertermittlung für Ihre Eigentumswohnung zu erstellen, benötigen Immobilienmakler ein paar Informationen und Unterlagen. Den Weg zur Bewertung lernen Sie bereits in der ersten Phase vom Hausverkauf kennen. Wir haben alle Schritte für Sie identifiziert und zusammengefasst. So lernen Sie den Hausverkauf in 18 Schritten.

Welche Unterlagen und Dokumente Sie bereitstellen müssen, lernen Sie in Vorbereitung, genauer in Schritt 3-5. Eine schnelle, grobe Bewertung von Profis, können Sie für Ihr Haus, aber bereits mit 4 Faktoren bekommen.

4 Faktoren für grobe, schnelle Hausbewertung:

• Adresse der Immobilie
• Wohnfläche
• Einheiten (bei Mehrfamilienhaus)
• Nettomieteinnahmen (ohne Betriebskosten)

Für eine vollständige Bewertung müssen Sie, wie beschrieben, noch Dokumente zur Verfügung stellen. Dazu gehört insbesondere der Grundbuchauszug. Eine vollständige Übersicht über die wichtigsten Unterlagen erhalten Sie hier: Hausverkauf Checkliste.

Privat oder mit Makler verkaufen? Frage #2

Wenn Sie ein Einfamilienhaus verkaufen, aber auch ein Doppelhaus oder Reihenhaus, sprechen Sie nicht den typischen Kapitalanleger einer Immobilie an (kaufen und vermieten). Dementsprechend lohnt es sich eher, die Immobilie einer breiten Masse an Menschen zu zeigen (Online), um so die Eigennutzer für Ihr Objekt zu finden, die den höchsten Kaufpreis zahlen.

PS: Haus verkaufen ohne Makler?

Warum gibt es Makler? Tatsächlich oft gefragt, denn die wenigsten haben Erfahrungen mit Maklern oder dem Immobilienmarkt. Beispiel: Ein Großteil aller Hausverkäufer, verkauft im Leben nur ein einziges Haus oder auch Mehrfamilienhaus. Woher also wissen, warum es Makler gibt? Hier ein kleiner Einblick in die Gründe, weshalb ein Makler so gut wie immer eine gute Wahl ist.

• Makler für Verkauf

Inserate online stellen und aktuell halten

Immobilienmakler sind auf die Vermarktung von Immobilien in verschiedenen Plattformen spezialisiert. Dabei geht es nicht „nur“ um das Platzieren Ihres Exposés auf Portalen wie Immoscout, Immonet oder auch eBay Kleinanzeigen.

Die große Aufgabe (für Ihren Makler oder Sie [bei Privatverkauf]) ist vor allem die Kommunikation mit den vielen (Kauf-) Interessenten, die sich auf Inserate melden. Sie können sich vorstellen, dass natürlich nur ein Bruchteil wirklich dazu bereit ist, Ihre Immobilie zu kaufen.

Lesetipp: Immobilie verkaufen über Social Media

Kommunikation im Vorfeld (Zeit): Kaufinteressenten filtern

Deshalb ist bereits die Kommunikation im Vorfeld (Bonitätsprüfung und/oder Besichtigung) so wichtig für den Verkaufserfolg. Je mehr Zeit in sinnlosen Gesprächen verschwendet wird, desto mehr Zeit streicht ins Land. Natürlich rutscht Ihr Immobilieninserat in den Suchergebnissen auch immer weiter nach hinten. Dementsprechend sehen es immer weniger Leute = weniger Nachfrage.

Einen erfahrenen und guten Immobilienmakler in Ihrer Seite zu haben, ist als so viel wert, wenn es um den Verkauf von Häusern geht.

Vergleich: Mehrfamilienhaus verkaufen

Ganz anders ist es beispielsweise beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern. Mehrfamilienhäuser haben mehrere Einheiten zu verwalten, Mietverträge aber auch ganz individuelle Herausforderungen, dementsprechend werden Mehrfamilienhäuser in der Regel eher einem kleineren Interessentenkreis präsentiert.

Häufig werden Mehrfamilienhäuser nicht einmal auf Immobilienportalen präsentiert, sie werden im persönlichen Netzwerk des Immobilienmaklers an Investoren und finanzkräftige Käufer vermittelt – perfekt für Kapitalanleger, ganz anders als das Einfamilienhaus.

Sie sehen, wie groß die Unterschiede beim Hausverkauf sind, je nachdem ob Sie ein kleines Einfamilienhaus verkaufen, Reihenhaus, Doppelhaushälfte oder eben doch ein ganzes Mehrfamilienhaus.

Lernen Sie hier Schritt für Schritt den Verkauf kennen:

Schritt für Schritt! Hausverkauf

Den Einstieg haben Sie gemacht jetzt geht Schritt für Schritt weiter! Mit Klick auf die Links kommen Sie zur Thema im Ratgeber.

Haus verkaufen Checkliste:

1. ▢ Vorbereitung: Haus und Verkauf
   1. ▢ Zeitplanung: Wann verkaufen? – Schritt 1
   2. ▢ Mit oder ohne Makler, privat verkaufen – Schritt 2
   3. ▢ Unterlagen: Immobilie bewerten nach Marktanalyse – Schritt 3
   4. ▢ Haus vorbereiten / aufwerten – Schritt 4
   5. ▢ Wertermittlung und Angebotspreis – Schritt 5
   6. ▢ Exposé für Hausverkauf – Schritt 6
2. ▢ Verkaufsphase: Haus vermarkten und Käufer finden
   1. ▢ Vermarktungsstrategie: Makler, Netzwerk, Portale – Schritt 7
   2. ▢ Anfragen entgegennehmen: Vorgespräche – Schritt 8
   3. ▢ Kontakt zu Interessenten: Kommunikation – Schritt 9
   4. ▢ Bonitätsprüfung: Kreditwürdigkeit checken – Schritt 10
   5. ▢ Besichtigungstermine: Kaufinteressenten vor Ort – Schritt 11
   6. ▢ Verkaufsgespräch: Verhandlung und Verkaufspreis – Schritt 12
3. ▢ Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
   1. ▢ Kaufvertrag für Notartermin vorbereiten – Schritt 13
   2. ▢ Notartermin mit dem Käufer – Schritt 14
   3. ▢ Grundbucheintrag und Kaufpreis – Schritt 15
   4. ▢ Übergabe an neue Eigentümer – Schritt 16
   5. ▢ Rechnungen für Notar und Makler – Schritt 17
   6. ▢ Steuern zahlen: welche? – Schritt 18

Das waren die 18 Schritte, die beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung durchlaufen.

Wer kauft Häuser?

Für uns ist nicht nur wichtig, dass Sie den Verkauf in seinen 18 Schritten kennenlernen. Beim Verkauf sollte man auch immer die andere Seite (Käufer) im Blick haben. Nicht anders gehen erfahrene Immobilienmakler an einen solchen Hausverkauf.

Wie Sie oben schon gelernt haben, Häuser sind nicht die typischen Renditeobjekte, deshalb spricht man ja auch vom „Eigenheim“. Rendite heißt (einfach gesagt): Gewinne durch Vermietung. Ist die Rendite hoch genug, zahlt der Mieter die Immobilie des Käufers ab und der Käufer hat zusätzlich einen Ertrag, für seinen Vermögensaufbau. Solche Käufer investieren am liebsten in Eigentumswohnungen. Hier sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft und so teilen sich Instandhaltungskosten auf alle Parteien auf, statt alle allein bezahlen zu müssen, wie beim Haus.

Eigennutzer zahlen am meisten: Traumhaus Suche

Die besten Chancen haben Häuser bei denen, die das Haus selbst bewohnen wollen. Dann sind Käufer unter Umständen auch bereit, mehr zu bezahlen, im Vergleich zum Kapitalanleger, der jedes Prozent der Investition durchkalkuliert und der keine emotionale Bindung zum Objekt aufbaut. Wer aber sein „Traumhaus“ in Ihrer Immobilie finden – ob mit oder ohne Arbeit – der zahlt oft ein wenig mehr.

Hausverkauf meist am profitabelsten:

• Eigennutzer – höhere emotionale Bindung

Diese und weitere Einflussfaktoren haben gute Immobilienmakler fest in Ihrer Strategie, die Sie in Phase 2 des Verkaufsleitfadens kennengelernt haben.

Haus verkaufen im Alter

Insbesondere im hohen Alter macht sich immer mehr Menschen Gedanken darüber, Ihr Haus zu verkaufen. Plötzlich wird das Haus zu groß, die Kinder sind längst ausgezogen, das zweite oder dritte Stockwerk, benutzt man kaum noch.

Eine gute Idee, schließlich können Sie mit dem Hausverkauf eine kleinere Eigentumswohnung bar kaufen. Mit dem Rest können Sie sich eine schöne Zeit machen.

Da uns auch häufig Fragen erreichen, hier noch einmal die häufigsten Fragen und Antworten beim ersten Hausverkauf.

Häufige Fragen und Antworten zum Verkauf

1. Was muss ich tun, wenn ich mein Haus verkaufen will?
2. Werden Steuern fällig, wenn ich mein Haus verkaufe?
3. Kann man ein Haus ohne Makler verkaufen?
4. Worauf muss ich achten, wenn ich ein Haus privat verkaufen will?
5. Wie viele Häuser darf ich privat verkaufen?

Was muss ich tun, wenn ich mein Haus verkaufen will?

Wie Sie im Leitfaden Immobilie verkaufen gelernt haben, unterscheidet sich der Ablauf und Aufwand beim Hausverkauf sehr, je nachdem, ob Sie mit Makler verkaufen oder ohne Makler.

Ohne Makler liegt Ihre primäre Aufgabe 1) in der Entscheidung verkaufen zu wollen und 2) im Einbringen aller wichtigen Unterlagen für den Verkauf.

Werden Steuern fällig, wenn ich mein Haus verkaufe?

Im Schritt Steuern lernen Sie die optionalen Steuern kennen, die auf Sie als Verkäufer zukommen können.

Einfach gesagt:

1. Spekulationssteuer – wenn vermietet, erst 10 Jahre nach Kauf steuerfrei
2. Einkommensteuer – für Gewinne aus der Veräußerung

Es gibt noch Abstufungen, die Spekulationssteuer fällt nicht für Eigennutzer an. Auch nicht dann, wenn Sie im Verkaufsjahr im Haus gewohnt haben, sowie die zwei Jahre vor dem Verkaufsjahr. Einkommensteuer fällt dann an, wenn Sie den Jahresfreibetrag von ~9.400 Euro, übersteigen. Sollte Ihr Haus wirklich große Gewinne generieren, müssen Sie unter Umständen noch mit der Reichensteuer rechnen.

Kann man ein Haus ohne Makler verkaufen?

Warum sollte man sein Haus nicht mit einem Makler verkaufen? Es gibt nur eine Antwort, die Sinn macht, wenn Sie sich diese Frage auch stellen: Wenn Sie 1) Vorerfahrung im Verkauf von Immobilien haben und 2) Zeit für Inserate, Kommunikation mit Interessenten, Bonitätsprüfung, Besichtigung, Preisverhandlungen und 3) Kaufverträge kennen, dann können Sie Ihr Haus auch ohne Makler verkaufen.

Treffen diese Eigenschaften nicht auf Sie zu, sollten Sie darüber nachdenken, einen erfahrenen Immobilienmakler zu beauftragen. Allein schon, um eine ehrliche Immobilienbewertung zu erhalten und einen guten Angebotspreis (der Käufer findet, aber auch nicht zu viel Zeit frisst [überhöhte Angebote]).

Worauf muss ich achten, wenn ich ein Haus privat verkaufen will?

Sollten Sie sich dennoch für den privaten Verkauf Ihres Hauses entscheiden, sollten Sie die 18 Schritte der Checkliste unbedingt akribisch und ausführlich lesen. Fehler kosten Sie Zeit, Stress und bares Geld. Ohne erfahrenen Berater an Ihrer Seite liegt das Risiko rundum bei Ihnen.

Wird ein Makler beauftragt, werden die Kosten zwischen Ihnen und dem Käufer (bei Privatkauf) ohnehin zu jeweils 50% geteilt. Das heißt, der Käufer übernimmt die Hälfte der Maklerkosten.

Alle 18 Schritte, in 3 Phasen:

• Immobilie verkaufen

Wie viele Häuser darf ich privat verkaufen?

Die 3-Objekte Regel besagt, wenn Sie mehr als 3 Grundstücke in 5 Jahren (kaufen und) verkaufen, unterliegen Sie dem gewerblichen Grundstückshandel. Mit dem 3. Grundstück (bzw. jeder anderen Immobilie) können Sie also nicht mehr „privat“ verkaufen, wenn Sie innerhalb dieser 5 Jahre liegen.

Haus verkaufen auf dem Land:

Häuser in der Stadt:

Alte Immobilien verkaufen:

Haus mit hohem Gewinn verkaufen: Tipps

sie wollen Ihr Haus verkaufen und mit dem Gewinn Ihre Taschen ordentlich füllen? Das gibt es hier Tipps für Ihren erfolgreichen Hausverkauf von der Besichtigung bis zum Kaufvertrag und mehr.

• 13 Tipps für einen gelungenen Hausverkauf

Makler Empfehlung Bielefeld

Unsere Makler Empfehlung für Bielefeld.

Lukinski – Empfehlung Verkauf

Unsere Empfehlung 2026 als Makler für Verkäufer. Bewertung, Beratung, Verkauf und Verhandlungen für Ihre Eigentumswohnung und Ihr Haus in Bielefeld.

• Branche: Immobilienberatung, Immobilienmakler, Off Market (anonymer Verkauf)
• Website: www.lukinski.de
• Adresse: Hansaring 1, 50670 Köln
• Telefon: 0221 165 323 72

Jorewitz Immobilien IVD – Empfehlung Kauf

• Branche: Immobilienmakler
• Adresse: Karl-Peters-Straße 16, 33605 Bielefeld
• Telefon: 0521 237432
• Website: www.jorewitz-immobilien.de

Gute Makler, gute Erfahrungen!

Unsere Makler Empfehlung

Sie sind Erstkäufer / Erstverkäufer und suchen nach einem vertrauenswürdigen Makler in Bielefeld? Unsere Makler Empfehlungen bieten eine Fülle von Informationen, um Ihnen bei Ihrem Immobilienkauf zu helfen. Erfahren Sie, wie Makler Ihnen als Käufer, Verkäufer oder Vermieter dienen können. Mit Erfahrung und Fachwissen sind Immobilienmakler Ihre Partner bei jedem Schritt des Prozesses. Mit den richtigen Experten an Ihrer Seite können Sie sich auf eine erfolgreiche Immobilientransaktion freuen.

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• Makler für Käufer
• Makler für Verkäufer
• Makler für Vermieter
• Makler beauftragen: Checkliste

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Bielefeld in NRW: Lage

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Bielefelds Mikrolage, die Stadt und die Bielefelder Stadtteile.

Makler Empfehlung Wuppertal

Unsere Makler Empfehlung für Wuppertal.

Lukinski – Empfehlung Verkauf

Unsere Empfehlung 2026 als Makler für Verkäufer. Bewertung, Beratung, Verkauf und Verhandlungen für Ihre Eigentumswohnung und Ihr Haus in Wuppertal.

• Branche: Immobilienberatung, Immobilienmakler, Off Market (anonymer Verkauf)
• Website: www.lukinski.de
• Adresse: Hansaring 1, 50670 Köln
• Telefon: 0221 165 323 72

Oertel Immobilien – Empfehlung Kauf

• Branche: Immobilienmakler
• Adresse: Hauptstraße 74, 42349 Wuppertal
• Telefon: 0202 94694900
• Website: www.oertelimmobilien.de

Gute Makler, gute Erfahrungen!

Sind Sie Erstkäufer oder Erstverkäufer und auf der Suche nach einem vertrauenswürdigen Makler in Wuppertal? Unsere Makler Empfehlungen bieten umfassende Informationen, um Ihnen beim Immobilienkauf zu helfen. Erfahren Sie, wie Makler Ihnen als Käufer, Verkäufer oder Vermieter dienlich sein können. Mit ihrer Erfahrung und Fachkenntnis agieren Immobilienmakler als Ihre Partner bei jedem Schritt des Prozesses. Mit den richtigen Experten an Ihrer Seite können Sie sich auf eine erfolgreiche Immobilientransaktion freuen.

Unsere Makler Empfehlung

Aufgaben und Leistungen unserer Makler

Unser Makler Empfehlungen unterstützen Sie:

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• Suche nach geeigneten Immobilien
• Verhandlung von Kauf- und Mietverträgen
• Unterstützung bei rechtlichen Angelegenheiten
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Wuppertal in NRW: Lage

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Wuppertals Mikrolage, die Stadt und die Wuppertaler Stadtteile.

Makler Empfehlung Bochum

Unsere Makler Empfehlung für Bochum.

Lukinski – Empfehlung Verkauf

Unsere Empfehlung 2026 als Makler für Verkäufer. Bewertung, Beratung, Verkauf und Verhandlungen für Ihre Eigentumswohnung und Ihr Haus in Bochum.

• Branche: Immobilienberatung, Immobilienmakler, Off Market (anonymer Verkauf)
• Website: www.lukinski.de
• Adresse: Hansaring 1, 50670 Köln
• Telefon: 0221 165 323 72

Immobilien Lorenz – Empfehlung Kauf

• Branche: Immobilienmakler
• Adresse: J.-Laumann-Weg 15, 44869 Bochum
• Telefon: 02327  70022
• Website: www.immobilien-lorenz.de

Gute Makler, gute Erfahrungen!

Unsere Makler Empfehlung

Wenn Sie Ihr erstes Haus kaufen oder verkaufen möchten und nach einem vertrauenswürdigen Makler in Bochum suchen, bieten unsere Makler Empfehlungen umfassende Informationen, um Ihnen bei Ihrem Immobilienkauf zu helfen. Erfahren Sie, wie Makler Ihnen als Käufer, Verkäufer oder Vermieter dienen können. Mit ihrer Erfahrung und Fachkenntnissen sind Immobilienmakler Ihre Partner bei jedem Schritt des Prozesses. Mit den richtigen Experten an Ihrer Seite können Sie sich auf eine erfolgreiche Immobilientransaktion freuen.

Aufgaben und Leistungen unserer Makler

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• Unterstützung bei rechtlichen Angelegenheiten
• Begleitung bis zur Abschlussabwicklung

Ratgeber zur Zusammenarbeit

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• Makler für Vermieter
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Bochum in NRW: Lage

Sie kaufen, mieten oder verkaufen zum ersten Mal in Bochum? Hier noch ein Blick auf die Makrolage und Umgebung der Stadt.

Bochums Mikrolage, die Stadt und die Bochumer Stadtteile.