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• Grundbuchamt in der Nähe

Grundbuchamt: Was ist das?

Die Aufgaben und Funktionen des Grundbuchamts, einer Abteilung im zuständigen Amtsgericht, erklärt.

Das Grundbuchamt ist für das Grundbuch und dessen Führung verantwortlich. Beim Grundbuchamt müssen Sie, wenn benötigt, einen Grundbuchauszug sowie einen Grundbucheintrag anfordern. Auch Änderungen des Grundbuchs müssen beim Amtsgericht vorgenommen werden. Alles, was Sie zum Grundbuchamt wissen müssen, erfahren Sie hier. Außerdem: der Unterschied zwischen Katasteramt und Grundbuchamt.

Alles zum Grundbuch für Ihren Hauskauf & Wohnungskauf

Was macht man auf dem Grundbuchamt?

• Verwaltung von Informationen über Grundstücke und Immobilien
• Aufzeichnung von Eigentumsverhältnissen
• Dokumentation von Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden
• Erfassung von Grundstücksgrößen und Standorten
• Zentrale Anlaufstelle für rechtliche Dokumente und Informationen
• Transparente Darstellung von Eigentumsverhältnissen und Rechten
• Bedeutend für Immobilienkäufe, -verkäufe und rechtliche Transaktionen

Die wichtigsten Grundbuchämter – Link Liste

Hier ist Ihre Anlaufstelle für alle Grundbuchangelegenheiten.

• Grundbuchamt Bayern
• Grundbuchamt Berlin
• Grundbuchamt Brandenburg
• Grundbuchamt Bremen
• Grundbuchamt Hamburg
• Grundbuchamt Hessen
• Grundbuchamt Mecklenburg-Vorpommern
• Grundbuchamt Niedersachsen
• Grundbuchamt Nordrhein-Westfalen
• Grundbuchamt Rheinland-Pfalz
• Grundbuchamt Saarland
• Grundbuchamt Sachsen
• Grundbuchamt Sachsen-Anhalt
• Grundbuchamt Schleswig-Holstein
• Grundbuchamt Thüringen

Mehr Grundbuch! Bewertungsgrundlage

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• Grundbuchamt
• Grundbuch

Grundbuchamt: Definition

Was macht man im Grundbuchamt? So lautete die Definition von Grundbuchamt:

Das Grundbuchamt, auch als Amtsgericht bezeichnet, ist verantwortlich für die Führung eines Registers, das alle Grundstücke in einem Land verzeichnet. Dieses Register, das als Grundbuch bekannt ist, enthält wichtige Informationen über Eigentumsverhältnisse, Belastungen und weitere Details im Zusammenhang mit Grundstücken.

Erfahren Sie hier mehr zum Inhalt des Grundbuchs und seiner Wichtigkeit für Immobilien interessierte:

• Aufbau & Inhalt Grundbuch

Aufgaben & Funktion des Amtes

Alles zum Grundbuch für Ihren Hauskauf & Wohnungskauf

Die wesentliche Aufgabe des Grundbuchamts ist es, Angaben zu jedem Grundstück des Bezirks und somit für jede Immobilie, für die das Amtsgericht zuständig ist, in einem öffentlichen Register (dem Grundbuch) nach der Grundbuchordnung zu dokumentieren.

Solche Angaben sind insbesondere Informationen über den Eigentümer der Immobilie, Vorbesitzer, Belastungen, Pflichten und mehr. Hier sind die wesentlichen Aufgaben und Funktionen des Grundbuchamts aufgeführt:

• Eintragen von Eigentum ins Grundbuch (Grundbucheintrag)
• die Richtigkeit des Grundbuchs sicherstellen
• Grundbucheinträge ändern / löschen
• handeln nach der Grundbuchordnung
• Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen
• entscheidet, wer Auskunft über ein Grundstück im Grundbuch erhält
• Grundschuld eintragen

Dafür sorgt das Grundbuchamt also:

Tatsächliche Verhältnisse (Größe, Lage) und rechtliche Verhältnisse (Eigentum, Miteigentum, Belastungen, Pflichten, Grundpfandrechte) von Grundstücken dokumentieren.

Die Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen des Grundstücks bekommt das Grundbuchamt vom Katasteramt zur Übernahme für das Bestandsverzeichnis. Da das Katasteramt und das Grundbuchamt leicht verwechselt werden, unterscheiden wir die Ämter hier einmal.

Erklärvideo: Grundbuch einfach erklärt

Was ist das Grundbuch? Eigentümer, eintragen, löschen, ändern, das wichtigste zum Grundbuch für Immobilienkäufer und -käuferinnen. Hier finden Sie mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Unterschied zwischen Katasteramt & Grundbuchamt

Oft fällt durch das Grundbuch auch der Begriff des Katasters oder des Katasteramts. Da kommt man schnell durcheinander. Das Grundbuchamt und das Katasteramt sind aber nicht ein und dasselbe Amt. Was Sie miteinander verbindet, ist das Bestandsverzeichnis, das in jedem Grundbuchblatt das Grundstück beschreibt.

Worin liegt nun also der Unterschied? Im Grundbuch werden die rechtlichen Verhältnisse an den Grundstücken nachgewiesen und das Kataster stellt die tatsächlichen Verhältnisse von Grundstücken dar. Was das im Einzelnen bedeutet, wird Ihnen hier erklärt:

• Grundbuchamt vs. Katasteramt

Grundbuch: Inhalt verstehen

Sie wollen zum Immobilienprofi werden? Ferner sollten Sie den Grundbuchauszug verstehen und richtig zwischen den Zeilen lesen können. Egal, ob Immobilienverkauf oder Immobilienkauf, wenn Sie Ihr hier erlernte Wissen über das Grundbuch richtig anwenden, erleben Sie keine bösen Überraschungen beim Kauf oder Verkauf mehr.

•  Grundbuch: Inhalt verstehen

Grundbuchauszug anfordern

Ob Kauf oder Verkauf, Informationen über Grundstücke und Objekte braucht man immer. Sie haben berechtigtes Interesse an einem Grundstück und möchten bestimmte Informationen über eine Immobilie erhalten? Dann können Sie einen Grundbuchauszug anfordern.

Wie das genau geht, erklären wir Ihnen hier:

• Grundbuchauszug anfordern

Wenn Sie den Auszug erhalten haben, ist es natürlich wichtig, die Informationen richtig deuten zu können. Hier ein Beispiel:

Grundbuchauszug: Beispiel

Erklärvideo: Abteilung I – III vom Grundbuch

Abteilung 1, 2 und 3 einfach erklärt in diesem Video! Hier finden Sie mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Grundbuchämter: Alle Adressen

Adresse, Anfahrt, Grundbuchauszug anfordern & Co. Sie benötigen Informationen über Immobilien, Grundstücke oder Grundstückstransaktionen in Ihrem Bundesland oder Ihrer Stadt? Hier finden Sie unsere umfassende Übersicht aller 16 Bundesländer in Deutschland, damit Sie problemlos auf die Dienste der Grundbuchämter in Ihrer Region zugreifen können.

• Grundbuchamt Bayern
• Grundbuchamt Berlin
• Grundbuchamt Brandenburg
• Grundbuchamt Bremen
• Grundbuchamt Hamburg
• Grundbuchamt Hessen
• Grundbuchamt Mecklenburg-Vorpommern
• Grundbuchamt Niedersachsen
• Grundbuchamt Nordrhein-Westfalen
• Grundbuchamt Rheinland-Pfalz
• Grundbuchamt Saarland
• Grundbuchamt Sachsen
• Grundbuchamt Sachsen-Anhalt
• Grundbuchamt Schleswig-Holstein
• Grundbuchamt Thüringen

Grundbuch Kosten: Was kommt auf Sie zu?

Was kostet ein Grundbucheintrag?

Nicht jeder Grundbucheintrag ist mit denselben Kosten verbunden.

Grundbuch einsehen & verstehen

Da es verschiedene Grundbucheinträge gibt, sind diese auch mit einem unterschiedlichen Kostenaufwand verbunden. Die Gebühren für die Grundbucheintragungen sind nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz streng geregelt. Am häufigsten bezieht sich die Frage nach den Kosten auf den Eintrag von Eigentum einer Immobilie in das Grundbuch. Hierbei werden jedoch zum Beispiel bei der Neueintragung und Eigentumsumschreibung, je nach Eintragung verschiedene Kosten fällig.

Kosten: Grundbucheintrag

Die neue Eintragung ins Grundbuch kostet 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises Ihrer Immobilie. Die Grundbuchkosten sind dabei in die Kosten für den Notar (1-2 Prozent) und die Grundbuchkosten (0,5 Prozent) eingeteilt.

1,5 (bis 2,5) % des Kaufpreises (Grundbuchkosten + Notarkosten)

Das sind die Kosten, die auf Sie zukommen, wenn Sie Ihr Eigentum neu eintragen lassen müssen. Wie es sich bei der Eigentumsumschreibung verhält, wird im Folgenden erläutert.

Kosten: Umschreiben von Eigentum

Beim Eigentümerwechsel fallen folgende Kosten an.

Für die Eintragung eines Eigentümers wird eine 1,0 Prozent Gebühr erhoben. Damit kostet etwa die Eigentumsumschreibung eines zum Preis von 100.000 Euro verkauften Grundstücks 273 Euro (1,0-Gebühr aus 100.000 Euro).

Das waren die Kosten der typischsten Fälle von Grundbucheinträgen. Eine weitere Eintragung in das Grundbuch, für die Gebühren anfallen, ist der Grundschuldeintrag.

Grundbuch Kosten Rechner: Kostenlos

Nutzen Sie jetzt unseren kostenlosen Grundbuchkosten Rechner, um Zeit zu sparen und den Überblick über alle sämtlich anfallenden Kaufnebenkosten zu behalten. Einfach den Kaufpreis und das Bundesland eingeben:

• Grundbuch Kosten Rechner

Kosten: Grundschuld eintragen lassen

Wenn Sie ein Baudarlehen aufnehmen wollen, um damit Ihre Immobilie zu finanzieren, so wird eine Grundschuld in Abteilung 3 des Grundbuchblatts eingetragen. Doch warum spielt die Grundschuld eine so wichtige Rolle?

Grundschuld eintragen lassen

Eine Grundschuld dient der finanzierenden Bank als Sicherheit. Sollten Sie Ihren Kredit nicht mehr abzahlen können, ist die Bank durch die eingetragene Grundschuld dazu berechtigt, die Immobilie zwangszuversteigern und so die Kreditsumme sowie die Zinsen zurückzuerhalten.

Sie müssen also die Grundschuld als Kreditsicherheit zugunsten der Bank ins Grundbuch eintragen lassen. Zahlen Sie den Kredit wie geplant komplett ab, so gehört die Grundschuld dann Ihnen als Eigentümer.

Das Wichtigste zum Grundschuldeintrag:

• Grundschuld dient der Bank als Absicherung
• wird als Kreditsicherheit ins Grundbuch eingetragen

Kosten im Überblick: Das kommt auf Sie zu

Ein Eintrag der Grundschuld kostet Sie 1,5 Prozent des Kaufpreises des Grundstücks. Davon gehen 1 Prozent an den Notar und 0,5 Prozent an das Grundbuchamt. Anhand von Beispielen lernt es sich am schnellsten. Daher hier ein kleines Beispiel.

Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 300.000 Euro. Es soll eine Grundschuld über 240.000 Euro ins Grundbuch eintragen werden. Dann fallen Grundbuchkosten von ca. 4.500 Euro an. Davon gehen 3.375 Euro an den Notar und die restlichen 1.125 Euro an das Grundbuchamt.

Folgende Kosten ergeben sich:

Was Sie sich merken sollten:

Der Grundschuldeintrag kostet Sie immer 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Aber auch das Löschen der Grundschuld bei vollständiger Rückzahlung eines Kredits ist mit Kosten verbunden.

Kosten: Grundschuld löschen lassen

Nun kann der Eintrag der Grundschuld gelöscht bzw. gestrichen werden. Der Eigentümer muss jedoch eigenständig einen Antrag auf Löschungsbewilligung bei der kreditgebenden Bank oder Bausparkasse stellen. Diese Löschungsbewilligung sollten Sie sich unerheblich davon, ob Sie die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen wollen, ausstellen lassen. Die tatsächliche Löschung erfolgt beim Notar.

Tipp! Sollten Sie eine Modernisierung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in Betracht ziehen, so lohnt es sich, den Grundschuldeintrag vorerst nicht löschen zu lassen, denn Sie haben dafür bereits eine Sicherheit.

Wie viel Sie die Eintragung und Löschung kostet, können Sie hier nachlesen.

Kosten im Überblick: Das kommt auf Sie zu

Die Höhe der Kosten wird nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld berechnet. Es fallen circa 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld an. Von dieser Summe bekommt das Grundbuchamt und der Notar jeweils ca. die Hälfte. Sie sind als Eigentümer verpflichtet, die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt zu tragen. Direkte Gebühren der Bank für die Ausstellung der Löschungsbewilligung dürfen nicht erhoben werden.

Dazu ein Beispiel:

• vermerkte Summe im Grundbuch: 200.000 Euro
• –> Löschung Summe: 400 bis 500 Euro

Mehr zum Thema Grundschuld löschen finden Sie hier:

• Grundschuld löschen

Wichtiges zum Thema Grundbucheintrag

Was ist das Grundbuch und wieso ist ein Eintrag so wichtig? Wie läuft dieser ab? Und was wird alles eingetragen? Wir beantworten Ihre Fragen für Sie.

• Grundbucheintrag

Erklärvideo: Grundbuch einfach erklärt

Was ist das Grundbuch? Eigentümer, eintragen, löschen, ändern, das wichtigste zum Grundbuch für Immobilienkäufer und -käuferinnen. Hier finden Sie mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Grundbuchblatt: Muster Beispiel

So sieht ein Grundbuchblatt (Grundbuchauszug) aus. Insgesamt besteht der Grundbuchauszug dann aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis, Abteilung I, Abteilung II & Abteilung III.

Grundbuchblatt im Überblick

Der Begriff Grundbuchblatt, schnell und einfach erklärt:

• auch: Grundbuchauszug
• enthält Angaben zu nur einem Grundstück
• Aufbau: 1. Aufschrift 2. Bestandsverzeichnis 3. Abteilung 1-3
• alle Grundbuchblätter ergeben zusammen das Grundbuch

Immobilien Wiki & Lexikon

• Immobilien Wiki: Online
• Immobilien Wiki: Buch kaufen
• Immobilien Wiki: PDF herunterladen

Was steht in Abteilung 3 Grundbuch?

Alles zum Grundbuch für Ihren Hauskauf & Wohnungskauf

Die dritte Abteilung liefert Informationen über die eingetragene Grundpfandrechte des Grundstücks.

Die zwei häufigsten Arten eines Grundpfandrechts ist die Hypothekenschuld und die Grundschuld. Es kann allerdings auch eine Rentenschuld eingetragen sein. Auch ist die Höhe der Schulden zum Zeitpunkt der Eintragung ersichtlich.

Wurde der Immobilienkredit bereits abgezahlt, so wird das Grundpfandrecht in der Regel aus dem Grundbuch gelöscht. Der Eigentümer muss die Löschung der Schulden im Grundbuch beantragen lassen, daher kann es durchaus vorkommen, dass die Grundschuld noch eingetragen ist, obwohl sie bereits beglichen wurde. Sollten Sie eine Immobilie kaufen wollen, ist es ratsam ein besonderes Augenmerk auf diese Abteilung zu werfen, damit Sie keine überraschenden Schulden vom Voreigentümer übernehmen.

Zusammenfassend kann gesagt werden:

Die Abteilungen 3 eines Grundbuchauszugs gibt die Grundpfandrechte eines Grundstücks an.

Erklärvideo: Abteilung I – III vom Grundbuch

Abteilung 1, 2 und 3 einfach erklärt in diesem Video! Hier finden Sie mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Abteilung 1, 2 & 3 im Überblick

Das enthalten die einzelnen Abteilungen:

• Abteilung I: Eigentümer & Voreigentümer
• Abteilung II: Lasten & Pflichten
• Abteilung III: Grundschuld

Dritte Abteilung Muster Beispiel

Hier sehen Sie anhand eines Musters, wie Grundpfandrechte in Abteilung 3 des Grundbuchs eingetragen sind. In diesem Beispiel kann die Immobilie schuldenfrei übergeben werden, da keine aktuelle Schuld eingetragen ist bzw. besteht. Die beiden vorherigen Grundschulden der Immobilie sind durchgestrichen, also beglichen. Mehr zur Grundschuld ohne Brief gleich.

Grundbuchauszug Abteilung 3 anfordern

Sie möchten Informationen zu den Grundpfandrechten einer Immobilie bzw. eines Grundstücks erhalten? Dann benötigen Sie eine Abschrift der ritten Abteilung vom Grundbuchamt. Zur Beantragung haben Sie folgende drei Möglichkeiten.

Sie können sich direkt an das zuständige Grundbuchamt (nicht Katasteramt) wenden. Meint das Amtsgericht, dass für den Ort, indem die Immobilie steht verantwortlich ist. Sie können sich aber auch an einen Notar wenden, um einen Auszug zu beantragen. Drittens: Die Möglichkeit einer Onlinebeantragung besteht ebenfalls.

• Grundbuchamt finden: Alle Bundesländer

3 Möglichkeiten der Beantragung:

• Grundbuchauszug beim Grundbuchamt
• Grundbuchauszug beim Notar
• Grundbuchauszug online beantragen

Löschung Abteilung III Grundbuch + Kosten

Bei der Aufnahme eines Kredits zur Finanzierung einer Immobilie wird üblicherweise eine Hypothekenschuld oder Grundschuld im Grundbuch der dritten Abteilung eingetragen. Dies gilt der Bank als Absicherung, indem sie zum Miteigentümer wird und ermächtigt die Kredit gewährende Bank, das Grundstück zu pfänden, sollte der Kreditnehmer seinen Zahlungen nicht mehr nachkommen. Ist die Schuld beglichen, wird der Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht.

Grundpfandrechte müssen nicht immer aus dem Grundbuch gelöscht werden. Der wesentliche Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld ist, dass eine Hypothekenschuld nach vollständiger Rückzahlung aus dem Grundbuch gelöscht werden muss. Die Grundschuld muss, nachdem der Kredit abbezahlt ist, nicht unbedingt gelöscht werden. Das liegt daran, dass Sie im Gegensatz zur Hypothek nicht streng an ein Schuldverhältnis gekoppelt sind.

Grundbucheintrag löschen: Möchte man den Eintrag im Grundbuch löschen, so muss man die Löschungsbewilligung, die man von der Bank erhält, ausfüllen und beim Notar abgeben. Dieser nimmt dann im Anschluss die Löschung beim Grundbuchamt vor. Aber wann ist es denn überhaupt sinnvoll, die Grundschuld aus dem Grundbuch zu streichen und wann nicht?

Das wichtigste zusammengefasst:

• Grundpfandrechte werden bei Immobilienkrediten ins Grundbuch eingetragen
• Bank wird zum Miteigentümer, bis Kredit abgezahlt ist (als Sicherheit)
• Hypothek: muss aus dem Grundbuch gelöscht werden
• Grundschuld: darf auch ohne Schuldverhältnis im Grundbuch stehen bleiben
• Grundbucheintrag löschen: Löschungsbewilligung beim Notar abgeben

Bei Verkauf/ Bei Kauf

Ob Sie die Grundschuld bestehen lasen, sollten oder nicht, hängt allein von Ihrer persönlichen Situation und Ihrem Vorhaben mit der Immobilie ab. Wenn Sie die Immobilie in naher Zukunft verkaufen wollen, spricht das für eine Grundschuldlöschung. Beim Verkauf von Immobilien ist eine Löschung notwendig. Schließlich lassen sich Käufer in der Regel beim Kauf nicht darauf ein eine Schuld vom Voreigentümer zu übernehmen. Das Objekt sollte schuldenfrei übergeben werden. Bedeutet ein sauberer Grundbucheintrag.

Merken Sie sich zum Thema Grundschuld löschen beim Verkauf/ Kauf:

• Beim Verkauf wird die Immobilie i. d. R. schuldfrei übergeben
• Löschungsbewilligung muss erst erteilt werden

Grundschuld nicht löschen: Vorteil

Ob für den Verkauf oder zur Eigennutzung, wenn Sie die Immobilie noch im Wert steigen lassen wollen, sollten Sie in Betracht ziehen, die Grundschuld stehenzulassen. Warum? Eine bestehende Grundschuld wird bei Tilgungsende zur Eigentümergrundschuld, welche für zukünftige Projekte, die eine Finanzierung erfordern, genutzt werden können. Zum Beispiel, um ein Darlehen für die Modernisierung der Immobilie aufzunehmen. Ein beliebtes Mittel, um der natürlichen Wertminderung entgegenzuwirken.

Der Vorteil darin, die Grundschuld stehenzulassen, besteht also da:

• Grundschuld wird zu einer Art versteckten Eigentümergrundschuld
• kann für weitere Finanzierungen genutzt werden
• Modernisierung wirkt wertsteigernd

Kosten: Grundbucheintrag ändern

Was Sie ein Grundbucheintrag oder die Änderung eines Grundbucheintrags kostet, können Sie hier nachlesen. Egal, ob Sie die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen wollen, als Eigentümer eingetragen werden wollen, weil Sie gerade eine Immobilien kaufen, ein Objekt verkaufen, ein Grundstück geerbt haben, sich vom Eigentümer der Wohnung trennen, oder Ihren Namen geändert haben und das Eigentum auf Ihren neuen Namen umschreiben lassen wollen.

Die passenden Gebühren gibt’s hier:

• Kosten

Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld

Die Grundschuld kann mit oder ohne Brief eingetragen werden. Bedeutet Sie können sich entweder für eine Briefgrundschuld (Grundschuldbestellung mit Grundschuldbrief) oder eine Buchgrundschuld (Grundschuld ohne Brief) entscheiden. Die Eintragung ohne Grundschuldbrief nimmt weniger Zeit in Anspruch als die Briefgrundschuld.

Grundschuldbestellung mit Grundschuldbrief

Beim Kauf einer Immobilie wird bei der Briefgrundschuld die Grundschuld im Grundbuch der jeweiligen Stadt oder Gemeinde eingetragen sowie ein Grundschuldbrief ausgestellt.  Dieser bestätigt den Kreditnehmer, also den künftigen Eigentümer der Immobilie sowie die Kredithöhe. Er gilt als Wertpapier, da der Grundschuldbrief ein gesetzliches Dokument ist.

Grundschuld ohne Brief

Bei der Eintragung der Grundschuld „ohne Brief“ im Grundbuch verzichtet der Kreditnehmer auf diese Dokument. Der Vorteil: Sie müssen nicht auf die Ausstellung des Grundschuldbriefs warten, die den Eintrag verzögert. Auch zahlen Sie keine Gebühren für das Dokument. Wie hoch die Kosten sind, hängt von der Höhe der Grundschuld ab. Ein Beispiel: Bei einer Grundschuld von 400.000 Euro würden die (eingesparten) Gebühren bei ca. 500 Euro liegen.

Auch müssen Sie das Dokument nicht sicher aufbewahren. Sollte der Brief in fremde Hände gelangen, könnte dieser sich als Gläubiger ausgeben und sich die im Brief vermerkten Summe auszahlen lassen. Verlieren Sie den Brief, kann der Verkauf der Immobilie erschwert werden. All diese Risiken bleiben Ihnen also erspart.

Vorteile der Grundschuld ohne Brief in kurz:

• Eintragung erfolgt schneller
• keine Gebühren für den Brief
• Brief muss nicht aufbewahrt werden

Ein Nachteil: Die finanzierende Bank ist bei einem Eintrag ohne Brief im Grundbuch zu erkennen und somit auch für Dritte sichtbar. Zusätzlich muss bei der Grundschuld ohne Brief jede Änderung des Gläubigers im Grundbuch eingetragen werden. Was zeitaufwendig und mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Bei der Buchgrundschuld wird in der Regel der Eintrag mindestens zweimal angepasst. Beim Eintragen der Grundschuld und bei der Löschung. Bei der Anschlussfinanzierung könnte ebenfalls eine Eintragsänderung notwendig werden, wenn eine andere Bank den Kredit gewährt.

Nachteile der Buchgrundschuld auf einen Blick:

• Bank ist erkennbar
• Änderung der Grundschuld ist aufwendiger (Kosten)
• Änderungen der Grundschuld im Grundbuch ist für Dritte nachvollziehbar

Löschung der Briefgrundschuld

Wenn die Grundschuld verbrieft ist, wird neben der Löschungsbewilligung auch der Grundschuldbrief von der Bank vorgelegt. Zu empfehlen ist es, die Löschung zeitnah nach der Ausgabe der Dokumente vorzunehmen, damit man nicht viele Jahre später nach den Unterlagen sucht. Das kann den Verkauf beispielsweise im Erbfall stark verzögern.

Abteilung 3 im Immobilien Kaufvertrag

Schon gewusst? Die Angaben vom Grundbuch sind nicht nur wichtig als Informationsquelle für Ihren Kauf, Sie finden die Daten auch im späteren Kaufvertrag, wie hier im Beispiel zu sehen, die Grundbuchabteilung III im Kaufvertrag Muster.

Nehmen wir nun die einzelnen Abteilungen I und II genauer unter die Lupe.

Mehr zu Abteilung 1 & 2

Um vollständig über eine Immobilie informiert zu sein, sollten Sie auch wissen, was Ihnen die zweite und dritte Abteilung des Grundbuchauszuges verraten. Lernen Sie die Abteilungen des Grundbuchblattes besser kennen.

Abteilung I: Eigentümer & Voreigentümer

Wer in der ersten Abteilung des Grundbuchblattes steht, ist rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie. Lernen Sie mehr über Abteilung 1 Grundbuch.

• Grundbuch Abteilung 1

Abteilung II: Lasten & Pflichten

In Abteilung 2 des Grundbuchs finden Sie die Grundbuchbelastungen. Was das Für Sie als Eigentümer heißt bzw. heißen könnte, erklärt Ihnen der folgende Artikel.

• Grundbuch Abteilung 2

Grundbuch richtig lesen!

Sie wollen zum Profi werden, wenn es um Immobilien geht? Dann sollten Sie eines der wichtigsten Dokumente der Branche, das Grundbuch verstehen und seinen Inhalt richtig deuten können. Egal, ob Immobilienverkauf oder Immobilienkauf, wenn Sie Ihr hier erlernte Wissen über das Grundbuch richtig anwenden, erleben Sie keine bösen Überraschungen mehr und haben einen Vorteil an Expertenwissen.

•  Grundbuch 

Grundschuld vs. Hypothek: Unterschiede auf einen Blick

In Abteilung 3 können verschiedene Grundpfandrechte eingetragen sein. Der wichtigste Unterschied für Käufer und Eigentümer ist der zwischen Grundschuld und Hypothek — beide sichern einen Kredit ab, funktionieren aber rechtlich fundamental unterschiedlich.

Rangfolge in Abteilung 3: wer wird bei Zwangsversteigerung zuerst bedient?

Die Reihenfolge der Eintragungen in Abteilung 3 ist entscheidend: Sie bestimmt die Rangfolge der Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung. Grundlage ist § 879 BGB — maßgeblich ist der Zeitpunkt der Eintragung.

• 1. Rang: Beste Sicherheit für den Gläubiger — Bank A mit Eintragung 2018 wird vor Bank B mit Eintragung 2022 bedient
• Nachrangige Grundschulden: Werden nur bedient, wenn nach Befriedigung des erstrangigen Gläubigers noch Erlös übrig bleibt
• Rangänderung: Möglich nach § 880 BGB — alle beteiligten Gläubiger müssen zustimmen, Notar und Grundbuchamt nötig
• Gesamtgrundschuld: Wenn mehrere Grundstücke für dieselbe Schuld haften (§§ 1132 ff. BGB) — im Grundbuch jedes Grundstücks eingetragen

Beispiel: Bank A hat 300.000 EUR in Rang 1 eingetragen (2015), Bank B hat 80.000 EUR in Rang 2 (2020). Bei einer Zwangsversteigerung mit Erlös 340.000 EUR: Bank A erhält 300.000 EUR vollständig, Bank B nur noch 40.000 EUR. 40.000 EUR Verlust für Bank B. Deshalb verlangen Banken für Zweitrang-Finanzierungen deutlich höhere Zinsen.

Grundschuld löschen: Schritt-für-Schritt-Ablauf

Nach vollständiger Tilgung des Darlehens bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen — sie erlôscht nicht automatisch. Wer löschen möchte, muss aktiv werden. Der Ablauf in 5 Schritten:

1. Löschungsbewilligung anfordern: Bei der Bank schriftlich anfordern (§ 19 GBO). Die Bank ist zur kostenlosen Ausstellung verpflichtet. Dauer: 2–8 Wochen je nach Institut.
2. Notar aufsuchen: Löschungsbewilligung beim Notar einreichen. Notar beglaubigt und stellt Löschungsantrag beim Grundbuchamt.
3. Grundbuchamt: Bearbeitung dauert 4–12 Wochen je nach Auslastung des Amtsgerichts.
4. Bestätigung: Aktualisierter Grundbuchauszug wird zugesandt — Abteilung 3 zeigt rote Durchstreichung oder ist leer.
5. Alternative — Aufbewahren: Wer die Grundschuld für spätere Anschlussfinanzierung nutzen möchte, lässt sie stehen. Sie wird zur Eigentümergrundschuld.

Kosten der Grundschuld-Löschung (nach GNotKG, Anlage 2):

Hinweis: Alle Gebühren nach GNotKG sind Schätzwerte — der Notar berechnet auf Basis des tatsächlichen Eintragsbetrags. Die Tabelle dient zur Orientierung.

Wann sollte man die Grundschuld nicht löschen?

Die Löschung kostet Geld und Zeit. In manchen Situationen ist es sinnvoller, die Grundschuld im Grundbuch zu belassen:

• Anschlussfinanzierung geplant: Die bestehende Grundschuld kann für die neue Finanzierung genutzt werden — ohne neue Eintragungskosten (ca. 0,3–0,5 % des Grundschuldbetrags).
• Modernisierungskredit: Eigentümergrundschuld dient als sofortige Sicherheit für Bank ohne aufwändige Neueintragung.
• Briefgrundschuld: Der Grundschuldbrief kann abgetreten werden — flexibles Instrument bei mehreren Finanzierern.
• Verkauf in absehbarer Zeit: Dann sollte gelöscht werden — Käufer erwarten schuldenfreie Übergabe (§ 433 BGB iVm Notarvertrag).

Abteilung 3 beim Immobilienkauf: Checkliste vor dem Notartermin

Vor dem Kaufvertrag muss Abteilung 3 vollständig geprüft sein. Eingetragene Grundpfandrechte werden nicht automatisch übernommen — der Verkäufer ist nach § 433 BGB verpflichtet, das Objekt frei von Rechten Dritter zu übergeben, sofern nichts anderes vereinbart ist.

• Alle eingetragenen Grundpfandrechte im aktuellen Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt) prüfen
• Durchgestrichene Einträge = gelöscht (keine Übernahme nötig)
• Aktive Einträge: Restschuld beim Verkäufer erfragen — wird beim Notartermin aus Kaufpreis abgelöst
• Gesamtgrundschuld: Gilt sie auch für andere Grundstücke des Verkäufers? Dann Ablösungsreihenfolge klären
• Löschungsbewilligung der Bank liegt rechtzeitig vor dem Notartermin vor? Bank braucht 2–8 Wochen
• Kaufpreis = Ablösebetrag Grundschuld + Differenz = fließt beim Notar in zwei Strömen

Häufig gestellte Fragen zu Grundbuch Abteilung 3

Muss die Grundschuld beim Hausverkauf gelöscht werden?

In der Regel ja — Käufer übernehmen keine Grundschuld des Vorbesitzers. Die Bank des Verkäufers stellt eine Löschungsbewilligung aus, sobald der Kaufpreis beim Notar eingeht. Die Löschung erfolgt dann im Zuge des Eigentumsübergangs. Nur in Ausnahmefällen (z.B. Darlehenssübernahme durch Käufer) kann eine eingetragene Grundschuld bestehen bleiben — dann muss das explizit im Kaufvertrag geregelt sein.

Was kostet eine Grundschuld-Eintragung?

Die Grundschuld-Eintragung kostet Notar- und Grundbuchgebühren nach GNotKG. Bei 300.000 EUR Grundschuld fallen ca. 0,5–0,8 % des Eintragsbetrags an — also rund 1.500 bis 2.400 EUR insgesamt. Diese Kosten trägt üblicherweise der Kreditnehmer (Käufer). Sie sind Teil der Kaufnebenkosten.

Was ist ein Grundschuldbrief?

Der Grundschuldbrief ist ein Wertpapier, das die Grundschuld verbrieft (§ 1116 BGB). Er kann wie ein Wertpapier übertragen werden — ohne erneute Grundbucheintragung. Banken bevorzugen heute die Buchgrundschuld (ohne Brief), weil sie einfacher zu verwalten ist. Der Brief muss bei der Löschung vorgelegt werden und kann bei Verlust aufwändig amortisiert werden (Aufgebotsverfahren, §§ 1162 ff. BGB).

Kann die Bank eine Grundschuld ohne meine Zustimmung löschen?

Nein. Die Löschung einer Grundschuld im Grundbuch erfordert eine Löschungsbewilligung des eingetragenen Gläubigers (§ 19 GBO) und einen Antrag beim Grundbuchamt — entweder durch den Eigentümer selbst oder einen Notar. Die Bank kann die Grundschuld nicht einseitig löschen, sie kann jedoch die Löschungsbewilligung erteilen, sobald das Darlehen vollständig getîlgt ist.

Was passiert mit der Grundschuld, wenn das Darlehen abbezahlt ist?

Die Grundschuld erlôscht nicht automatisch — sie bleibt als Eigentümergrundschuld im Grundbuch stehen. Der Eigentümer kann sie für eine spätere Finanzierung nutzen oder die Löschung beim Notar beantragen. Die Bank ist nach vollständiger Tilgung verpflichtet, eine kostenlose Löschungsbewilligung auszustellen. Für die Löschung selbst fallen Notar- und Grundbuchgebühren an (ca. 225–500 EUR je nach Betragshöhe).

Grundbuch Abteilung 3: Alle Eintragsarten im Überblick

In Abteilung 3 des Grundbuchs werden ausschließlich Grundpfandrechte eingetragen — also Rechte, die zur Absicherung von Krediten und Darlehen dienen. Die drei Haupttypen:

Praxishinweis: Über 95 % aller neuen Grundpfandrechte sind heute Grundschulden — keine Hypotheken. Der Grund: Die Grundschuld ist flexibler und kann für neue Darlehen wiederverwendet werden (abgetretene Grundschuld).

Grundschuld löschen: Schritt für Schritt nach Darlehenstilgung

Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens bleibt die Grundschuld im Grundbuch eingetragen, bis der Eigentümer aktiv die Löschung beantragt:

1. Löschungsbewilligung anfordern: Schriftliche Anfrage an die Bank nach vollständiger Tilgung
2. Dokument erhalten: Bank stellt notariell beglaubigte Löschungsbewilligung aus (dauert 2–6 Wochen)
3. Notar beauftragen (optional): Notar kann Antrag beim Grundbuchamt stellen — oder Eigentümer direkt
4. Antrag beim Grundbuchamt: Löschungsbewilligung + Antrag einreichen, Gebühr ca. 100–300 € je nach Grundschuldbetrag
5. Löschung im Register: Grundbuchamt streicht Eintrag — dauert 4–12 Wochen

Soll ich die Grundschuld nach Tilgung löschen oder bestehen lassen?

Diese Frage stellen sich viele Hauseigentümer. Die Antwort hängt von der Situation ab:

• Löschung sinnvoll, wenn: Kein weiteres Darlehen geplant, Verkauf der Immobilie steht bevor — leere Grundbücher sind beim Verkauf unproblematischer
• Bestehenlassen sinnvoll, wenn: Künftiger Kredit wahrscheinlich (z. B. Renovierungsdarlehen) — Wiederverwendung spart Notarkosten für Neueintragung
• Kosten Neueintragung: 0,5–1 % des Kreditbetrags für Notar + Grundbuchgebühren — ca. 1.000–3.000 € bei 200.000 € Kredit

Verwandte Themen

• Grundbuch Abteilung 1: Eigentümer & Eigentumsumschreibung
• Grundbuch Abteilung 2: Wohnrecht, Nießbrauch & Dienstbarkeit
• Kaufvertrag Haus: Was muss rein?

FAQ: Grundbuch Abteilung 3

Bleibt eine Grundschuld nach Hauskauf bestehen?

Ja — wenn der Verkäufer noch eine laufende Finanzierung hat, muss die Grundschuld vor oder bei Verkauf gelöscht werden. Der Notar koordiniert dies üblicherweise: Kaufpreis wird zur Ablösung des Darlehens verwendet, die Bank erteilt dann die Löschungsbewilligung.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

Grundbuchgebühr bei 200.000 € Grundschuld: ca. 200–400 €. Notargebühr (wenn Notar Antrag stellt): ca. 100–300 €. Insgesamt ca. 300–700 €. Wer den Antrag selbst beim Grundbuchamt einreicht (mit beglaubigter Löschungsbewilligung), spart die Notargebühr.

Kann eine Bank eine Grundschuld ohne mein Wissen eintragen?

Nein — eine Grundschuld kann nur mit notarieller Grundschuldurkunde und Ihrer Unterschrift eingetragen werden. Sie erhalten eine Ausfertigung der Urkunde. Das Grundbuchamt führt die Eintragung erst durch, wenn alle Unterlagen und Bewilligungen vorliegen.

Beispiel: Grundbuchblattnummer

Hier sehen Sie ein Muster, das zeigt, wie ein Bestandsverzeichnis aussehen kann. Zur Orientierung und um falsche Zuordnungen zu vermeiden, wird die Grundbuchblattnummer bei Bestandsverzeichnis und den einzelnen Abteilungen angegeben. Auf dem Bild können Sie diese oben rechts erkennen.

So sieht ein Grundbuchauszug (Muster) aus

Die Grundbuchblattnummer finden Sie oben rechts.

Grundbuchblattnummer kurz erklärt

Der Begriff Grundbuchblattnummer im Überblick:

• Jede Immobilie bekommt im Grundbuch eine Nummer (Einlagezahl)
• Zu finden: Deckblatt vom Grundbuchauszug bzw. Grundbuchblatt

In unserem Immobilien-Ratgeber: Grundbuch finden Sie das nötige Wissen über Themen wie:

• Aufbau des Grundbuchs
• Grundbucheintrag
• Grundbuchauszug anfordern

Erklärvideo: Bestandsverzeichnis & Abteilung 1-3

Abteilung 1, 2 und 3 einfach erklärt in diesem Video! Hier finden Sie mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Grundbuchblattnummer herausfinden

Grundbuch einsehen & verstehen

Wo findet man die Blattnummer im Grundbuch? Die Grundbuchblattnummer finden Sie auf dem Deckblatt bzw. der Aufschrift des Grundbuchauszuges. Auch ist diese, wie Sie oben am Beispiel sehen können, auf dem Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts abgebildet.

Aber Sie können die Grundbuchblattnummer und die laufende Nr. eines bestimmten Flurstücks auch durch eine qualifizierte Auskunft aus dem Liegenschaftskataster (Katasteramt) erhalten. Des Weiteren können Sie sich beim Grundbuchamt unter Angabe der Anschrift über die Blattnummer informieren. Allerdings sollten Sie hier berechtigtes Interesse vorweisen können, andernfalls erhalten Sie keine Auskunft.

Wie findet man das Grundbuchblatt also?

• Auf dem Grundbuchauszug (Aufschrift oder Bestandsverzeichnis)
• qualifizierte Auskunft aus dem Liegenschaftskataster (Katasteramt)
• beim Grundbuchamt informieren (Anschrift angeben)

Grundbuchamt finden

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Grundbuchblatt vs. Grundbuchblattnummer: Der Unterschied

Viele verwechseln diese Begriffe — dabei sind sie klar zu trennen:

Aufbau eines Grundbuchblatts: Was bedeutet was?

Jedes Grundbuchblatt in Deutschland ist nach § 4 GBO (Grundbuchordnung) einheitlich aufgebaut — fünf Teile, immer in derselben Reihenfolge:

Grundbuchblattnummer herausfinden: 5 Wege

Weg 1: Im Kaufvertrag nachschauen (schnellste Methode)

In jedem notariellen Kaufvertrag und Grundschuldbestellungsvertrag ist die Grundbuchblattnummer angegeben. Suchen Sie nach dem Begriff „Grundbuch des Amtsgerichts [Stadtname], Blatt [Nummer]“. Diese Angabe steht in der Regel in den ersten zwei Seiten des Kaufvertrages.

Weg 2: Online-Grundbucheinsicht

In Deutschland gibt es das Grundbuchportal (grundbuch-portal.de) sowie regionale Online-Portale der Landesjustizbehörden. Eigentümer haben Antragsrecht auf Einsicht — Dritte nur bei berechtigtem Interesse (§ 12 GBO). Kosten: 4,50–8,00 EUR pro Abruf. Verfügbarkeit variiert je Bundesland (Bayern und NRW vollständig digitalisiert, andere Bundesländer teilweise).

Weg 3: Beim Grundbuchamt anfragen

Das zuständige Grundbuchamt (beim jeweiligen Amtsgericht) kann die Grundbuchblattnummer auf Anfrage herausgeben — sofern ein berechtigtes Interesse (§ 12 GBO) nachgewiesen wird. Eigentümer erhalten Auskunft formlos, Käufer mit Kaufvertragsentwurf.

Weg 4: Über die Liegenschaftskarte (Flurkarte)

Die Liegenschaftskarte des Katasteramts zeigt Flurstücke. Über die Flurstücksnummer kann das Katasteramt die zugehörige Grundbuchblattnummer ermitteln — da Kataster und Grundbuch in Deutschland verknüpft sind (§ 2 GBO).

Weg 5: Alte Unterlagen (Erbfälle)

Erbscheine, Testamente und ältere Kaufverträge enthalten oft die Grundbuchblattnummer. In Erbfällen empfiehlt es sich, beim zuständigen Grundbuchamt mit dem Nachnamen des Erblassers zu recherchieren — Grundbuchämter führen Namensregister.

Grundbuchauszug beantragen: Kosten und Dauer

Berechtigtes Interesse (§ 12 GBO): Nicht jeder darf in das Grundbuch schauen. Neben Eigentümern haben folgende Personen automatisch Antragsrecht: Gläubiger mit Pfandrecht, Mieter (für ihre Wohnung), Notar, Behörden, Personen mit notariellem Kaufvertrag.

Grundbuch Abteilung II: Welche Belastungen sind kritisch?

Beim Immobilienkauf ist Abteilung II oft die wichtigste — hier stecken die versteckten Probleme:

• Wegerecht: Dritte dürfen über das Grundstück laufen oder fahren — wirkt dinglich, bleibt auch nach Verkauf bestehen
• Wohnrecht (§ 1093 BGB): Eine bestimmte Person hat das Recht, auf Lebzeiten im Haus zu wohnen — auch wenn Sie der neue Eigentümer sind
• Nießbrauch (§ 1030 BGB): Dritter darf das Grundstück nutzen und die Früchte (Mieteinnahmen) einziehen — massiver Wertabzug
• Auflassungsvormerkung: Zeigt an, dass ein Kaufvertrag geschlossen wurde, aber noch nicht vollzogen. Kein neuer Käufer kann gleichrangig eingetragen werden
• Vorkaufsrecht: Gemeinde oder Dritter darf das Grundstück zum vereinbarten Kaufpreis erwerben — kann Verkauf blockieren

Häufige Fragen zur Grundbuchblattnummer

Kann eine Grundbuchblattnummer doppelt vergeben werden?

Nein. Innerhalb eines Grundbuchamts (Amtsgericht) ist die Grundbuchblattnummer einmalig. Deutschlandweit kann dieselbe Nummer existieren — deshalb ist die vollständige Angabe immer: Amtsgericht [Ort], [Gemarkung], Blatt [Nummer].

Wie ändert sich die Grundbuchblattnummer bei Grundstücksteilung?

Wird ein Grundstück geteilt, wird das ursprüngliche Grundbuchblatt auf das bisherige Flurstück beschränkt. Das neue Flurstück erhält eine neue Grundbuchblattnummer. Beim Zusammenlegen zweier Grundstücke (Vereinigung) wird eines der Grundbuchblätter geschlossen und alle Eintragungen in das andere übertragen.

Was bedeutet „Grundbuch geschlossen“?

Ein Grundbuchblatt wird geschlossen, wenn das Grundstück nicht mehr existiert (z.B. nach Vereinigung, Abschreibung oder Enteignung). Es bleibt im Archiv erhalten, ist aber nicht mehr aktuell. Auf dem Deckblatt steht dann „geschlossen“.

Kann ich das Grundbuch von einer anderen Gemeinde einsehen?

Grundsätzlich ja — sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt. Zuständig ist das Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. In Deutschland gibt es rund 550 Grundbuchämter. Das richtige Amt finden Sie über das Justizministerialblatt Ihres Bundeslandes oder die Website des zuständigen Landesjustizministeriums.

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Grundbuchblatt: Aufbau und Inhalt im Detail

Jedes Grundstück in Deutschland hat genau ein Grundbuchblatt — die amtliche Urkunde über Eigentum und Belastungen. Es besteht aus drei Abteilungen plus Bestandsverzeichnis:

Grundbuchblattnummer herausfinden: 3 Wege

1. Grundbuchamt: Das zuständige Amtsgericht (Grundbuchamt) kann die Blattnummer anhand der Adresse oder Flurstücknummer mitteilen. Telefonisch oder persönlich — teilweise auch per E-Mail möglich.
2. Grundbuchauszug bestellen: Wer einen berechtigten Grund hat (Eigentümer, Notar, Kreditgeber), kann beim Grundbuchamt einen Auszug beantragen. Darin steht die vollständige Blattnummer. Online über das jeweilige Grundbuchportal der Länder möglich (z. B. Bayern: GBO Bayern, NRW: Justizportal).
3. Kaufvertrag oder alte Unterlagen: Im Notarvertrag beim Kauf der Immobilie ist das Grundbuchblatt fast immer exakt angegeben — inklusive Grundbuchamt, Gemarkung, Band und Blattnummer.

Tipp: Als Eigentümer haben Sie jederzeit das Recht auf Einsicht in Ihr eigenes Grundbuchblatt (§ 12 GBO). Dritte benötigen ein „berechtigtes Interesse“ — Käufer mit Kaufabsicht, Kreditgeber, Erben, Behörden.

Grundbuchauszug vs. Grundbuchblatt: Was ist der Unterschied?

• Grundbuchblatt: Das vollständige offizielle Register-Dokument im Grundbuchamt — enthält alle historischen und aktuellen Eintragungen
• Grundbuchauszug (amtlich beglaubigt): Eine offizielle Kopie des aktuellen Standes — rechtlich verbindlich, für Notar und Bank erforderlich. Kostet ca. 10–20 € beim Grundbuchamt.
• Einfacher Grundbuchauszug: Nicht beglaubigte Abschrift — für eigene Informationszwecke ausreichend, bei Behörden oft nicht akzeptiert.

Gemarkung, Flur, Flurstück: Die Identifikationsnummern erklärt

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FAQ: Grundbuchblatt und Grundbuchblattnummer

Wie finde ich die Grundbuchblattnummer meiner Immobilie?

Die einfachste Möglichkeit: Schauen Sie in Ihren Notarvertrag — dort steht das Grundbuchblatt mit Amt, Gemarkung und Nummer. Alternativ: Anfrage beim zuständigen Grundbuchamt (Amtsgericht) mit Ihrer Adresse. Als Eigentümer haben Sie nach § 12 GBO das Recht auf Einsicht.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Ein einfacher (nicht beglaubigter) Grundbuchauszug kostet ca. 10 €. Ein amtlich beglaubigter Auszug — wie er für Notarverträge oder Banken benötigt wird — kostet ca. 20 €. Die Gebühren sind nach der Grundbuchgebührenordnung der Länder festgelegt und leicht abweichend.

Kann jeder das Grundbuch einsehen?

Nein. Das Grundbuch ist kein öffentliches Register im freien Sinne. Nach § 12 GBO benötigt man ein „berechtigtes Interesse“: Eigentümer immer, Käufer mit konkretem Kaufvorhaben, Gläubiger mit vollstreckbarem Titel, Behörden, Notare und Rechtsanwälte im Auftrag. Ein allgemeines Neugier-Interesse reicht nicht.

Grundbuchauszug im Überblick

Alles Wichtige zum Grundbuchauszug zusammengefasst:

• Abschrift des Grundbuchblattes eines Grundstücks
• Angaben zu Rechts-, Eigentums- und Schuldverhältnissen
• Inhalt: Bestandsverzeichnis & Abteilung I bis III
• Einsicht nur unter berechtigtem Interesse
• Beantragung beim Notar möglich
• Ausstellung durch Grundbuchamt

Erklärvideo: Bestandsverzeichnis & Abteilung 1-3

Abteilung 1, 2 und 3 einfach erklärt in diesem Video! Hier finden Sie mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Beispiel: Älterer Grundbuch Auszug von 1986

So sah ein Grundbuchauszug 1986 aus. Heute wird das Grundbuch in erster Linie digital genutzt, aber es gibt auch noch das klassische Buch zum Einsehen.

Villa Florida, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons

Wie viel kostet ein Grundbuchauszug? Und was ist eigentlich der Unterschied zwischen einem beglaubigten und einem unbeglaubigten Auszug? Diese und alle relevanten Fragen zum Thema Grundbuch und Grundbuchauszug werden Ihnen in unserem Ratgeber:

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Der Grundbuchauszug bzw. das Grundbuchblatt eines Grundstücks besteht immer aus der Aufschrift (Deckblatt), dem Bestandsverzeichnis (Objektdefinierung) und den drei Abteilungen. Was in der zweiten Abteilung im Grundbuch steht, erfahren Sie hier. Außerdem: Wie Sie eine Abschrift der zweiten Abteilung erhalten.

Was ist Grundbuch Abteilung 2?

Die Grundbuch Abteilung 2 enthält gemäß §§ 3 und 4 der Grundbuchordnung (GBO) alle Lasten und Beschränkungen, die auf einem Grundstück ruhen — mit Ausnahme der Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden), die in Abteilung 3 eingetragen werden.

Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert:

• Abteilung 1: Eigentümer (wer das Grundstück besitzt und zu welchem Anteil)
• Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen (Rechte Dritter am Grundstück)
• Abteilung 3: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden)

Einträge in Abt. 2 entstehen durch Einigung und Eintragung (§§ 873, 875 BGB) oder kraft Gesetzes. Sie sind gegenüber jedem Dritten wirksam — auch wenn der neue Eigentümer von ihnen wusste oder nicht. Das Prinzip der Grundbuchöffentlichkeit (§ 891 BGB) schützt den gutgläubigen Erwerber nur bei fehlenden Einträgen, nicht bei vorhandenen.

Fazit für Käufer: Was in Abt. 2 steht, gilt. Kein Notar, kein Kaufvertrag hebt einen Eintrag ohne ausdrückliche Löschungsbewilligung auf.

Die wichtigsten Eintragsarten in Abteilung 2 im Überblick

Die folgende Tabelle zeigt die häufigsten Eintragsarten, ihre Rechtsgrundlage und ihre Auswirkung auf Wert und Handelbarkeit der Immobilie:

Wie liest man einen Grundbuch Abt. 2 Auszug?

Ein Auszug aus Abteilung 2 ist nach einem festen Schema aufgebaut. Wer weiß, wie die Spalten zu lesen sind, erkennt sofort, was aktiv und was bereits gelöscht ist.

Aufbau der Abteilung 2

• Lfd. Nr.: Fortlaufende Nummer des Eintrags (1, 2, 3 …)
• Bezeichnung der Last / Beschränkung: Art des Rechts und sein Inhalt
• Zugunsten: Wer das Recht hält (Person, Grundstück, Körperschaft)
• Eingetragen am: Datum der Eintragung
• Veränderungen / Löschungsvermerke: Rot durchgestrichen = gelöscht, Schwarz = aktiv

Beispiel-Auszug (fiktiv)

Lesehinweis: Durchgestrichene, rot markierte Einträge sind gelöscht und rechtlich wirkungslos. Nur schwarze, nicht durchgestrichene Einträge sind noch aktiv und gehen auf den Käufer über.

Wohnrecht vs. Nießbrauch — der wichtigste Unterschied

Käufer verwechseln Wohnrecht und Nießbrauch häufig. Der Unterschied ist jedoch erheblich — sowohl rechtlich als auch im Hinblick auf den Immobilienwert.

Rechenbeispiel: Nießbrauchswert einer Eigentumswohnung

Eine 80-m²-Eigentumswohnung erzielt eine ortsübliche Miete von 1.200 € monatlich (14.400 €/Jahr). Die nießbrauchsberechtigte Person ist 65 Jahre alt. Laut BMF-Tabelle (Anlage 9 BewG) beträgt der Vervielfältiger für 65-jährige Frauen ca. 11,0.

• Jahreswert: 14.400 €
• Vervielfältiger (65 J., weiblich): 11,0
• Nießbrauchswert: 14.400 € × 11,0 = 158.400 €

Diesen Betrag würde das Finanzamt als Wert des Nießbrauchs ansetzen. Ein Käufer muss entsprechend kalkulieren: Er zahlt den Kaufpreis, erhält aber keine Einnahmen, bis der Nießbrauch erlischt.

Wann sind Einträge in Abt. 2 ein Kaufabbruch-Kriterium?

Nicht jeder Eintrag in Abteilung 2 ist problematisch. Manche sind harmlos (z. B. eine bereits gelöschte Auflassungsvormerkung) oder sogar vorteilhaft (Auflassungsvormerkung zugunsten des aktuellen Käufers). Die folgenden fünf Eintragstypen sollten jedoch vor dem Notartermin zwingend geklärt werden:

1. Lebenslanges Wohnrecht ohne Ablösesumme: Wenn der Berechtigte jung und gesund ist, kann die Immobilie für Jahrzehnte nicht genutzt oder vermietet werden. Ohne schriftliche Aufhebungsvereinbarung vor dem Kauf: Finger weg.
2. Veräußerungsbeschränkung: Manche Einträge verlangen die Zustimmung eines Dritten (z. B. Gemeinde, ehemaliger Eigentümer) für jeden Verkauf. Das schränkt die künftige Handelbarkeit massiv ein.
3. Rückauflassungsvormerkung: Der Verkäufer oder ein Dritter hat das Recht, das Grundstück zurückzufordern — unter bestimmten Bedingungen (z. B. Nutzungsänderung, Nichtzahlung). Ein erhebliches Risiko für Finanzierung und Eigentumsicherheit.
4. Leitungsrechte und Baulasten des Versorgers: Erdgasleitungen, Stromleitungen oder Abwasserkanäle auf dem Grundstück begrenzen Bebaubarkeit und können Nachbaransprüche auf Zugang begründen. Vor dem Kauf: Lageplan anfordern.
5. Sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalte (§ 144 BauGB): In Sanierungsgebieten bedarf jede Veräußerung der Genehmigung der Gemeinde. Das kann den Verkauf blockieren oder den Kaufpreis durch Ausgleichsbeträge erheblich belasten.

Grundbuch Abt. 2 Eintrag löschen — Schritt für Schritt

Die Löschung eines Eintrags in Abteilung 2 erfordert die Mitwirkung des Berechtigten. Das Verfahren ist in §§ 19 ff. GBO geregelt.

1. Bewilligungserklärung einholen: Der Berechtigte (z. B. Wohnrechtinhaber, Grunddienstbarkeitsberechtigter) muss der Löschung ausdrücklich zustimmen (§ 19 GBO). Ohne seine Bewilligung ist keine Löschung möglich.
2. Notarielle Beglaubigung: Die Unterschrift des Berechtigten muss notariell beglaubigt sein — es sei denn, der Berechtigte stellt den Antrag persönlich beim Grundbuchamt.
3. Antrag beim Grundbuchamt: Antrag auf Löschung stellen, Bewilligungserklärung beifügen. Das Grundbuchamt prüft die formellen Voraussetzungen.
4. Bearbeitungsdauer: Je nach Grundbuchamt und Auslastung 4–12 Wochen. In Ballungsräumen (Berlin, München) teils länger.
5. Löschungsvermerk: Das Grundbuchamt trägt einen roten Löschungsvermerk ein. Ab diesem Zeitpunkt ist der Eintrag rechtlich wirkungslos.

Kosten der Löschung (nach GNotKG)

Die Kosten für die Löschung richten sich nach dem Wert des gelöschten Rechts (Geschäftswert). Näherungsweise gilt für die Gesamtkosten (Notar + Grundbuchgebühr):

Hinweis: Bei einem lebenslangen Wohnrecht oder Nießbrauch wird der Geschäftswert nach dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit dem Vervielfältiger (BMF-Tabelle) berechnet — nicht nach dem Grundstückswert.

Abt. 2 beim Immobilienkauf — Checkliste für Käufer

Diese 7 Fragen sollten Sie vor dem Notartermin verbindlich klären:

1. Sind alle Einträge bekannt und verständlich? Lassen Sie sich jeden aktiven Eintrag vom Notar oder Anwalt erklären. Fachbegriffe wie „Reallast“ oder „Geh- und Fahrrecht“ können erhebliche Konsequenzen haben.
2. Wer ist der Berechtigte — und ist er erreichbar? Bei Wohnrechten oder Nießbrauch: Lebt die eingetragene Person noch? Gibt es Erben, die das Recht übernommen haben könnten?
3. Was kostet die Ablösung des Rechts? Holen Sie vor dem Kauf eine schriftliche Ablöseofferte des Berechtigten ein. Der Preis für eine vorzeitige Aufhebung ist verhandelbar.
4. Wurde die Bereinigung vertraglich vereinbart? Wenn der Kaufvertrag vorsieht, dass ein Eintrag gelöscht wird: Stellen Sie sicher, dass die Löschungsbewilligung bereits vorliegt oder als aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag steht.
5. Besteht ein Vorkaufsrecht? Falls ja: Liegt bereits eine Verzichtserklärung des Berechtigten vor? Ohne Verzicht kann der Vorkaufsberechtigte innerhalb von 2 Monaten in den Kaufvertrag eintreten (§ 469 BGB).
6. Gibt es sanierungsrechtliche Beschränkungen? Erkundigen Sie sich beim zuständigen Bauamt, ob das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt (§ 142 BauGB). Entsprechende Vermerke können im Grundbuch fehlen, aber trotzdem wirksam sein.
7. Ist die Auflassungsvormerkung eingetragen? Nach Abschluss des Kaufvertrags sollte unmittelbar eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten eingetragen werden — das schützt Sie bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.

Häufige Fragen zu Grundbuch Abteilung 2

Muss Abteilung 2 beim Kauf bereinigt sein?

Nein, das ist keine gesetzliche Pflicht. Viele Einträge gehen automatisch auf den Käufer über. Welche Einträge gelöscht werden müssen, regelt der Kaufvertrag. In der Praxis bestehen Banken bei der Finanzierung darauf, dass bestimmte Belastungen (z. B. Wohnrechte) vor der Auszahlung des Darlehens gelöscht werden.

Kann ich ein Wohnrecht ablösen?

Ja — aber nur mit Zustimmung des Berechtigten. Das Wohnrecht ist höchstpersönlich und nicht erzwingbar aufhebbar. Eine Ablösung erfolgt durch Zahlung einer einmaligen Entschädigungssumme, die sich am Barwert des lebenslangen Wohnrechts orientiert (Jahreswert × Vervielfältiger nach Lebenserwartung). Der Berechtigte kann ablehnen.

Was kostet die Löschung eines Nießbrauchs?

Die Kosten hängen vom Geschäftswert ab, der sich nach dem Jahreswert der Nutzung und der Lebenserwartung berechnet. Bei einem Jahreswert von 12.000 € und einem Vervielfältiger von 10 ergibt sich ein Geschäftswert von 120.000 € — die Gesamtkosten liegen dann bei ca. 500–600 €. Hinzu kommt ggf. eine Ablöseentschädigung an den Berechtigten.

Bleibt eine Grunddienstbarkeit bei Verkauf bestehen?

Ja, uneingeschränkt. Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerecht, Leitungsrecht) sind grundstücksbezogen — sie haften am Grundstück, nicht an der Person des Eigentümers. Ein Verkauf ändert daran nichts. Die Dienstbarkeit muss durch Aufgabeerklärung des Begünstigten und Eintragung der Löschung im Grundbuch beseitigt werden.

Wann erlischt eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung erlischt, sobald die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen ist. Sie ist ein temporäres Sicherungsmittel, das den Käufer zwischen Kaufvertrag und Eigentumsübertragung schützt. Das Grundbuchamt löscht sie automatisch mit der Eintragung des neuen Eigentümers.

Grundbuchauszug Abteilung 2 anfordern

Jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist, kann beim zuständigen Grundbuchamt einen Auszug beantragen (§ 12 GBO). Als Käufer genügt der Nachweis eines konkreten Kaufinteresses (z. B. unterschriebenes Kaufangebot). Kosten: ca. 10–20 € pro Auszug.

Alternativ kann der Notar oder ein bevollmächtigter Anwalt den Auszug direkt beim elektronischen Grundbuch abrufen. In vielen Bundesländern ist das Grundbuch inzwischen elektronisch geführt und über das EGVP (Elektronisches Gerichts- und Verwaltungspostfach) zugänglich.

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Alle Eintragstypen in Abteilung 2 im Überblick

In Grundbuch Abteilung 2 werden alle dinglichen Rechte Dritter an einem Grundstück eingetragen — außer Grundpfandrechten (die stehen in Abteilung 3). Ein Überblick der häufigsten Eintragsarten:

Wohnrecht vs. Nießbrauch: Der entscheidende Unterschied

Wohnrecht und Nießbrauch werden oft verwechselt — der Unterschied ist aber erheblich:

• Wohnrecht (§ 1093 BGB): Der Berechtigte darf die Wohnung selbst bewohnen. Er kann sie nicht vermieten. Das Wohnrecht ist nicht übertragbar und nicht vererblich. Es ist personenbezogen.
• Nießbrauch (§ 1030 BGB): Umfassenderes Recht — der Berechtigte darf das Objekt auch vermieten und Erträge behalten. Ebenfalls personenbezogen, nicht vererblich. Wird häufig bei der vorweggenommenen Erbfolge eingesetzt.

BGH-Urteil: Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerecht) gehen beim Grundstücksverkauf automatisch auf den neuen Eigentümer über — sie sind grundstücksbezogen, nicht personenbezogen (BGH V ZR 229/12).

Wie beeinflusst ein Eintrag in Abteilung 2 den Kaufpreis?

Einträge in Abteilung 2 können den Wert eines Grundstücks erheblich mindern. Faustregel:

• Wohnrecht/Nießbrauch: Wertminderung 10–40 %, abhängig vom Alter des Berechtigten und Kapitalwert der Nutzung
• Wegerecht/Leitungsrecht: Geringe Wertminderung (2–8 %), wenn Lage akzeptabel
• Vorkaufsrecht: Faktisch keine Wertminderung, aber Verkaufsprozess wird komplizierter
• Auflassungsvormerkung: Zeigt laufenden Kauf an — kein Problem für Käufer

Löschung eines Eintrags in Abteilung 2: Schritt für Schritt

1. Löschungsbewilligung einholen: Der Berechtigte muss der Löschung notariell beglaubigt zustimmen (§ 19 GBO)
2. Notarielle Beglaubigung: Unterschrift des Berechtigten muss notariell beglaubigt sein — kostet 20–70 € je nach Wert
3. Antrag beim Grundbuchamt: Notar oder Eigentümer stellt Antrag auf Löschung
4. Löschung im Grundbuch: Eintrag wird rot durchgestrichen (bleibt lesbar) und Rötvermerk eingetragen

Bei Tod des Berechtigten (z. B. Wohnrecht erlischt mit Tod): Sterbeurkunde + Antrag beim Grundbuchamt genügt. Keine Löschungsbewilligung erforderlich.

Verwandte Themen

• Grundbuch Abteilung 1: Eigentümer & Erbengemeinschaft
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FAQ: Grundbuch Abteilung 2

Was passiert mit Einträgen in Abteilung 2 beim Hausverkauf?

Grundstücksbezogene Rechte wie Wegerechte und Leitungsrechte gehen automatisch auf den neuen Eigentümer über — sie bleiben bestehen. Personenbezogene Rechte wie Wohnrecht und Nießbrauch erlöschen beim Tod des Berechtigten, nicht automatisch beim Verkauf. Käufer müssen Wohnrecht und Nießbrauch übernehmen, solange der Berechtigte lebt.

Kann ich ein Haus mit Wohnrecht kaufen und dann einziehen?

Nein — solange das Wohnrecht besteht, hat der Berechtigte das Recht, die Immobilie zu bewohnen. Eine Nutzung durch den Eigentümer ist nur möglich, wenn das Wohnrecht erlischt (Tod) oder der Berechtigte freiwillig zustimmt und eine Löschungsbewilligung erteilt.

Wie erkenne ich, ob ein Wohnrecht noch aktiv ist?

Im Grundbuchauszug steht das Wohnrecht mit dem Namen des Berechtigten. Um zu prüfen, ob die Person noch lebt, können Sie ein aktuelles Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anfordern. Zeigt es keinen Löschungsvermerk, ist das Recht formell noch eingetragen — unabhängig vom Leben des Berechtigten.

Was steht in Abteilung 1 Grundbuch?

Alles zum Grundbuch für Ihren Hauskauf & Wohnungskauf

Die erste Abteilung liefert Informationen über die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks, Hauses oder der Wohnung. Hier sind die aktuellen Eigentümer sowie Vorbesitzer der Immobilie aufgeführt. Auch die jeweiligen Anteile bei mehreren Eigentümern werden dargelegt, genauso wie die Grundlage des Erwerbs, wie beispielsweise Erbfolge, Auflassung oder Schenkung.

Beantragen Sie einen Grundbuchauszug, können Sie die Rangfolge der Eigentümer erkennen.

Solange Sie nicht im Grundbuch eingetragen sind, gelten Sie nicht als Eigentümer. Wer im Grundbuch steht, dem gehört also das Haus? Genau. Mehr zum Thema Grundbucheintrag hier:

• Grundbucheintrag

Merken Sie sich:

„In Abteilung 1 stehen die Eigentumsverhältnisse.“

Erklärvideo: Bestandsverzeichnis & Abteilung 1-3

Abteilung 1, 2 und 3 einfach erklärt in diesem Video! Hier finden Sie mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Abteilung 1, 2 & 3 im Überblick

Das enthalten die einzelnen Abteilungen:

• Abteilung I: Eigentümer & Voreigentümer
• Abteilung II: Lasten & Pflichten
• Abteilung III: Grundschuld

Erste Abteilung Muster Beispiel

Hier sehen Sie ein Muster der ersten Abteilung eines Grundbuchauszugs. Wie Sie unten im Beispiel sehen können, sind die Vorbesitzer im Grundbuchauszug deutlich zu sehen, da sie immer aus dem Grundbuch gestrichen und nicht gelöscht werden. Die durchgestrichenen Zeilen weisen auf die Voreigentümer hin. Aktuelle Eigentümerin der Immobilie ist Beate Stein.

Grundbuchauszug Abteilung 1 anfordern

Sie möchten Informationen zu den Eigentümerverhältnissen einer Immobilie bzw. eines Grundstücks erhalten? Dann benötigen Sie eine Abschrift der ersten Abteilung vom Grundbuchamt. Zur Beantragung haben Sie folgende drei Möglichkeiten.

Sie können sich direkt an das zuständige Grundbuchamt (nicht Katasteramt) wenden. Meint das Amtsgericht, dass für den Ort, indem die Immobilie steht verantwortlich ist. Sie können sich aber auch an einen Notar wenden, um einen Auszug zu beantragen. Drittens: Die Möglichkeit einer Onlinebeantragung besteht ebenfalls.

• Grundbuchamt finden: alle Bundesländer

3 Möglichkeiten der Beantragung:

• Grundbuchauszug beim Grundbuchamt
• Grundbuchauszug beim Notar
• Grundbuchauszug online beantragen

Abteilung 1 im Immobilien Kaufvertrag

Schon gewusst? Die Angaben vom Grundbuch sind nicht nur wichtig als Informationsquelle für Ihren Kauf, Sie finden die Daten auch im späteren Kaufvertrag, wie hier im Beispiel zu sehen, die Grundbuchabteilung I im Kaufvertrag Muster.

Nehmen wir nun die Abteilungen II und III genauer unter die Lupe.

Mehr zu Abteilung 2 & 3

Um vollständig über eine Immobilie informiert zu sein, sollten Sie auch wissen, was Ihnen die zweite und dritte Abteilung des Grundbuchauszugs verraten. Lernen Sie die Abteilungen des Grundbuchblattes besser kennen.

Abteilung II: Lasten & Pflichten

In Abteilung 2 des Grundbuchs finden Sie die Grundbuchbelastungen. Was das Für Sie als Eigentümer heißt bzw. heißen könnten, erklärt Ihnen der folgende Artikel.

• Grundbuch Abteilung 2

Abteilung III: Grundpfandrechte

Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld – Was diese Begriffe mit der dritten Abteilung des Grundbuchs zu tun haben, erfahren Sie hier.

• Grundbuch Abteilung 3

Grundbuch richtig lesen!

Sie wollen zum Profi werden, wenn es um Immobilien geht? Dann sollten Sie eines der wichtigsten Dokumente der Branche, das Grundbuch verstehen und seinen Inhalt richtig deuten können. Egal, ob Immobilienverkauf oder Immobilienkauf, wenn Sie Ihr hier erlernte Wissen über das Grundbuch richtig anwenden, erleben Sie keine bösen Überraschungen mehr und haben einen Vorteil an Expertenwissen.

•  Grundbuch

Was steht in Grundbuch Abteilung 1? — Vollständige Erklärung

Abteilung I ist die Eigentümersektion des Grundbuchs. Sie zeigt auf einen Blick: Wem gehört das Grundstück? — und unter welchen Bedingungen. Jede Eigentumsänderung (Kauf, Erbfall, Scheidung, Schenkung) wird hier dokumentiert.

Aufbau von Abteilung I: Die 4 Spalten

Miteigentümer in Abteilung 1: Alle Varianten

Variante 1: Alleineigentum

Nur ein Eigentümer eingetragen. Dieser kann ohne Zustimmung Dritter verkaufen, belasten oder vererben.

Variante 2: Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB)

Mehrere Eigentümer, jeder mit einem definierten Anteil (z.B. je 1/2 oder 1/4 + 3/4). Jeder Eigentümer kann seinen Anteil unabhängig verkaufen — aber: Käufer müsste dann mit dem anderen Miteigentümer zusammenleben/kooperieren. Daher schwer verkäuflich in der Praxis.

Variante 3: Gesamthandseigentum (Erbengemeinschaft)

Entsteht nach einem Erbfall automatisch. Alle Erben sind gemeinsam Eigentümer — kein Einzelner kann über seinen Anteil allein verfügen (§ 2040 BGB). Eintrag: „Erbengemeinschaft nach Max Müller, bestehend aus Anna Müller (1/2) und Klaus Müller (1/2)“.

Variante 4: Wohnungseigentum (WEG)

Bei Eigentumswohnungen steht in Abt. I: Der Sondereigentumsanteil (z.B. „123/1000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung Nr. 5“). Der Miteigentumsanteil bestimmt bei der WEG die Stimmrechte und die Verteilung der Kosten.

Erwerbsgründe in Abteilung 1: Was bedeutet was?

Grundbuchauszug lesen: Abt. I Schritt für Schritt

Beim Kauf einer Immobilie immer einen aktuellen beglaubigten Auszug anfordern (nicht älter als 4 Wochen). So lesen Sie Abteilung I richtig:

1. Aktuelle Nummer identifizieren — Die letzte Nummer ohne Rötel (rote Durchstreichung) ist der aktuelle Eigentümer. Ältere Einträge sind durchgestrichen, bleiben aber zur Nachvollziehbarkeit sichtbar.
2. Eigentümer mit Personalausweis abgleichen — Name, Vorname und Geburtsdatum müssen exakt übereinstimmen. Bei Firmen: Handelsregisternummer prüfen.
3. Miteigentumsanteil prüfen — Stimmt der Anteil mit dem Kaufvertragsangebot überein? Werden alle Anteile verkauft?
4. Erwerbsgrund verstehen — Ist die Immobilie durch Erbfolge übertragen worden? Dann prüfen: Gibt es eine Erbengemeinschaft? Alle Erben müssen zustimmen.
5. Etwaige Verfügungsbeschränkungen suchen — In Abt. II: Auflassungsvormerkungen, Insolvenzvermerke, die das Recht des eingetragenen Eigentümers beschränken.

Eigentumsübertragung in Abteilung 1 beantragen: Kosten & Dauer

Häufige Fragen zu Grundbuch Abteilung 1

Kann ich prüfen, wem eine Immobilie gehört, ohne Eigentümer zu sein?

Nur mit berechtigtem Interesse (§ 12 GBO). Als potenzieller Käufer haben Sie ein berechtigtes Interesse — der Makler oder Notar kann den Auszug einholen. Ohne Kaufinteresse ist die Einsicht Dritten in der Regel verwehrt. Online-Grundbuchportale erlauben Eigentümern direkten Zugang.

Was passiert, wenn eine Erbengemeinschaft in Abteilung 1 eingetragen ist?

Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterzeichnen (§ 2040 BGB). Fehlt auch nur eine Unterschrift, kann der Kauf nicht vollzogen werden. Prüfen Sie bei Erbengemeinschaften unbedingt die Vollständigkeit — alle Erbscheine und alle Mitglieder.

Wie lange dauert es, bis der Käufer in Abteilung 1 eingetragen wird?

Typisch 4–12 Wochen nach Kaufpreiszahlung und Freigabe durch den Notar. Der Käufer ist wirtschaftlicher Eigentümer ab Besitzübergang, rechtlicher Eigentümer erst ab Grundbucheintragung. In der Zwischenzeit schützt die Auflassungsvormerkung (Abt. II) vor weiteren Belastungen durch den Verkäufer.

Steht der Kaufpreis in Abteilung 1?

Nein. Der Kaufpreis wird im Grundbuch nicht eingetragen. Abteilung I zeigt nur Eigentümer, Anteil und Rechtsgrund. Den Kaufpreis kennt nur das Finanzamt (für Grunderwerbsteuer) und der Notar. Grundbuchauszüge sind grundsätzlich öffentlich einsehbar — deshalb erscheint der Preis dort nicht.

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Was steht in Grundbuch Abteilung 1 — alle Eintragsarten

Abteilung 1 ist die Eigentumsabteilung des Grundbuchs. Hier werden alle aktuellen und früheren Eigentümer eines Grundstücks eingetragen. Die häufigsten Eintragskonstellationen:

Erbengemeinschaft im Grundbuch: Das Problem

Wenn ein Eigentümer stirbt ohne Teilungsanordnung, tragen mehrere Erben gemeinsam als Erbengemeinschaft in Abteilung 1 ein. Das hat praktische Folgen:

• Verkauf nur möglich, wenn alle Erben zustimmen (Einstimmigkeitsprinzip)
• Vermietung und größere Maßnahmen ebenfalls einstimmig — selbst bei Blockade durch einzelne Erben
• Erbauseinandersetzung nötig, um Eigentum auf eine Person zu übertragen (kostet Notar + Grundbuchgebühren)
• Auseinandersetzungsklage möglich, aber teuer und langwierig

Hinweis: Eine Erbengemeinschaft kann Immobilien nicht dauerhaft halten — sie ist auf Auseinandersetzung ausgerichtet. Wer eine Immobilie dauerhaft gemeinsam halten will, sollte eine GbR oder GmbH gründen.

Eigentumsumschreibung nach Kauf: Wie lange dauert das?

Zwischen Kaufvertrag und Eintragung im Grundbuch vergehen typischerweise 4–12 Wochen. Der Ablauf:

1. Kaufvertrag beim Notar (Tag 0): Auflassungsvormerkung in Abt. 2 wird eingetragen — schützt Käufer
2. Kaufpreiszahlung (ca. 2–4 Wochen nach Notartermin): Nach Vorlage aller Unterlagen durch den Notar
3. Unbedenklichkeitsbescheinigung (Finanzamt, 2–6 Wochen): Bestätigt Zahlung der Grunderwerbsteuer
4. Eigentumsumschreibung (Grundbuchamt, 1–4 Wochen): Notar beantragt Umschreibung nach Eingang aller Dokumente

Erst mit Eintrag in Abt. 1 ist der Käufer rechtlich Eigentümer — nicht schon bei Schlüsselübergabe.

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Mehrere Eigentümer in Abt. 1: Bruchteilsgemeinschaft vs. Gesamthand

Zwei Personen kaufen gemeinsam — aber in welcher Form sollten sie eingetragen werden?

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FAQ: Grundbuch Abteilung 1

Wann bin ich Eigentümer — bei Schlüsselübergabe oder Grundbucheintrag?

Rechtlich erst mit dem Grundbucheintrag. Die Schlüsselübergabe erfolgt oft früher (mit dem wirtschaftlichen Besitzübergang), aber das Eigentum im Rechtssinne — inklusive aller Rechte und Pflichten gegenüber dem Staat und Dritten — entsteht erst mit der Eintragung in Abteilung 1.

Kostet die Eigentumsumschreibung extra?

Ja. Die Grundbuchgebühr für die Eigentumsumschreibung beträgt typischerweise 0,5–1 % des Kaufpreises. Bei 300.000 € Kaufpreis: ca. 1.500–3.000 €. Diese Gebühr ist Teil der Kaufnebenkosten und fällt zusätzlich zu den Notarkosten an.

Kann ich meinen Anteil am Grundstück vererben?

Ja — Miteigentumsanteile (Bruchteilseigentum) sind vererblich. Der Erbe tritt in die Grundbuchposition ein. Bei einer GbR kommt es auf den Gesellschaftsvertrag an — oft ist der Anteil nicht automatisch vererblich, sondern muss separat geregelt werden.

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