Baujahr vor 1900: Typische Mängel, sehr alter Häuser und Wohnungen

Baujahr vor 1900 – Alte Häuser (Altbau) die 1890, 1880, 1870 oder sogar noch früher erbaut wurden, gibt es die noch? Ja, und wahrscheinlich mehr, als Sie auf Anhieb denken würden. Nach aktuellen Zahlen (Statistische Ämter) wurden 2.65 Millionen Immobilien in Deutschland, vor 1919 gebaut, die noch heute im Markt sind. Ein großer Teil davon, wurde sogar schon vor 1900 gebaut. Im Vergleich: Immobilien aus 1919-1939 bzw. bis 1949, gibt es noch etwa 2.37 Millionen (-280.000) im Bestand. Umso wichtiger ist es, die typischen Mängel zu kennen, wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, die vor 1900 gebaut wurde, von Fassade über Dämmung, Dach und Keller. Zurück zur Übersicht: Altes Haus, Baujahre und Mängel.

Altes Haus: Über 120, 130, 140 Jahre alt

Immobilien, deren Baujahr vor 1900 liegt, sind mittlerweile über 120, 130, 140 Jahre alt. Baumaterial, Brandschutz, Dämmung, alles war anders oder nicht vorhanden. Statt Edelstahl oder Kupfer, wurden noch Bleirohre verwendet (gesundheitsschädlich). Ein Blick auf Immobilien mit Baujahr vor 1900, inklusive Mängel-Checkliste!

Immobilien aus ~ 1850 bis 1900 sind aus der „Gründerzeit“. Der Name leitet sich aus der Industrialisierung hab. Architektonisch wurden insbesondere 3- bis 6-geschössige Mehrfamilienhäuser gebaut, mit dekorativen Fassaden.

Fassade, Dämmung, Dach und Keller

Tückisch und typisch sind auch Risse im Putz oder auch im Mauerwerk. Das heißt aber auch, viele moderne Elemente sind nicht vorhanden. Zum Beispiel Wärmedämmung, Ziegel liegen ohne Dämmung auf den Dächern. Denn, Energieeffizienz war noch kein Thema. Ebenso wenig, bei allen eingebauten Fenstern, meist einfach-verglast und nach über hundert Jahren morsch. Genauso wie Schalldämmung für Fassenden und Zwischenböden.

Sanitäre Anlagen und Elektroinstallationen

Zentralheizungen waren noch kein Thema. Hier finden Sie Einzelöfen mit Kaminabzug, manchmal auch Gas. Ein weiterer Aspekt, den Sie in solchen Immobilien begegnen werden, sind feuchte Kellerräume und Dachböden. Dachstühle sind deutlich unterdimensioniert sind, aber auch Wasser- und Kanalanschlüsse. Auch im Sanitärbereich haben Immobilien vor 1900 typische Mängel. Häufig wurden zum Beispiel Bleirohre für Wasserleitungen verbaut. Solche Bleileitungen sind seit 1971 nicht mehr zulässig.

Ebenso veraltet, die Elektroinstallationen im Haus. War Elektronik verbaut, ist sie jetzt meist unbrauchbar. Die Technik war vor 120 Jahren eine ganz andere, deutlich reduzierter. Das vorhandene System und die Leitungen, entsprechen also nicht den heutigen Standards.

Checkliste: 6 Mängel, die Sie kennen sollten!

Typische Mängel, vor 1900 gebaut:

  1. Risse im Putz oder auch im Mauerwerk
  2. Keine Wärmedämmung
  3. Kein Schallschutz an Fassade, Decken und Zwischenwänden
  4. Feuchte Kellerräume und Dachböden
  5. Blei- und Tonrohre für Wasser und Abwasser
  6. Elektroinstallationen sind zu klein und veraltet

Zu berücksichtigen bei alten Häusern, aus dem Baujahr 1899, 1898, 1897, 1896, 1895, 1894, 1893, 1892, 1891 und 1890. Außerdem natürlich alle Immobilien, mit Baujahren vor 1890.

Noch eine interessante Frage, die uns manchmal von Erstkäufern begegnet:

Kann eine Immobilie zu alt sein?

Zugegeben, die Frage „Kann eine Immobilie zu alt sein?“, haben wir etwas spitz formuliert! Doch tatsächlich haben Immobilien lang bestand, bei regelmäßiger Instandhaltung ihrer Eigentümer. 50, 60, 70, auch 100 Jahre und mehr.

Denken Sie nur an Immobilien in Berlin-Mitte, viele sind über 100 Jahre alt, gehören aber zu den teuersten in der Stadt. In München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Dresden und vielen anderen Städten ist es genauso. „Alt“ heißt auch, dass die Immobilie in einer gewachsenen Infrastruktur gelegen ist.

Baujahr Immobilie: Alle Jahre, eine Liste

Mängel und Zustand nach Jahrzehnten – Egal ob altes Haus oder Eigentumswohnung, von 1900 bis heute gibt es, je nach Jahrzehnt, unterschiedliche, typische Mängel, die Sie insbesondere vor dem Kauf Ihrer ersten Immobilie, unbedingt kennen sollten.

Bedenken Sie, dass die laufenden Kosten, für Instandhaltung der Immobilie, höher sind!

Vorteile und Nachteile in kurz

Hier noch einmal zusammengefasst, die Vorteile und Nachteile.

Vorteil beim Kauf einer alten Immobilie:

  • Meist günstigerer Kaufpreis
  • Kosten sind kalkulierbar, wenn Ihnen die Mängel bekannt sind
  • Geringerer Kaufpreis sorgt oft für bessere Rendite
  • Lage in gewachsener Infrastruktur

Nachteil beim Kauf einer alten Immobilie:

  • Höhere Kosten für Instandhaltung
  • Mögliche, versteckte Mängel (die Sie gleich kennen lernen!)

Alte Immobilien, Häuser und Wohnungen, bringen ihre Nachteile mit sich, aber auch Vorteile, beim Blick auf Rendite Immobilien. Doch worauf müssen Sie, je nach Alter der Immobilie (Baujahr) achten? Hätten Sie gedacht, dass über 2.650.000 Immobilien in Deutschland noch vor 1919 gebaut wurden?